إزالة الاختناقات وفتح تدفق الموارد الأرضية

تعليق الصورة — صورة توضيحية: توان آنه/VNA

وقد تم إدراج العديد من الابتكارات في مشروع قرار الجمعية الوطنية الذي ينص على عدد من الآليات والسياسات لإزالة الصعوبات والعقبات في تنظيم تنفيذ قانون الأراضي مثل: إزالة إطار أسعار الأراضي، وزيادة الشفافية، وتعزيز اللامركزية في المحليات، وضمان الانسجام بين المصالح بين الدولة والشعب والشركات.

من بين أول خمس عقبات حددها الخبراء عدم التوافق بين نظام تخطيط الأراضي ونموذج الحكومة المحلية ثنائي المستوى (مستوى المقاطعة - مستوى القاعدة الشعبية) عند بدء تطبيق هذا النموذج اعتبارًا من 1 يوليو 2025. وبينما لا يزال قانون الأراضي لعام 2024 يُبقي على أحكام "تخطيط استخدام الأراضي على مستوى المقاطعة"، فإن نموذج التنظيم الحكومي الحالي في المدن المركزية أو الوحدات الإدارية الاقتصادية الخاصة يعمل وفقًا للحكومة الحضرية ثنائية المستوى.

يؤدي هذا إلى قصور في الصلاحيات وعدم اتساق في إقرار التخطيط، مما يؤدي إلى انقطاع عملية التنفيذ أو إطالة أمدها. ووفقًا للدكتور نجوين دينه ثو، نائب مدير معهد الاستراتيجية والسياسات الزراعية والبيئية ( وزارة الزراعة والبيئة )، فإن القانون بحاجة إلى تعديل بحيث يُدمج تخطيط استخدام الأراضي في التخطيط الشامل للتنمية الحضرية وتخطيط استخدام الموارد على مستوى القاعدة الشعبية. وإلا، ستُربك المحليات في التنفيذ والإشراف.

إن التأخير في تعديل لوائح التخطيط لتتلاءم مع نموذج الحكومة الثنائية لا يؤثر على جدوى القانون فحسب، بل يدفع العديد من المناطق إلى انتظار التعليمات، مما يعيق تدفق الاستثمارات. لذلك، من الضروري إصدار قرار توجيهي موحد في أقرب وقت ممكن لتجنب أن يصبح التخطيط أول "عائق مؤسسي" في سلسلة تطبيق قانون الأراضي الجديد.

ثاني العقبات التي تم تحديدها هي أن آلية المزاد العلني للأراضي والمزايدة لا تزال تعاني من العديد من العيوب، مما لا يخدم مصالح المستثمرين. يُعد تخصيص الأراضي وتأجيرها عبر المزاد العلني والمزايدة أداةً مهمةً لضمان الدعاية والشفافية ومنع المصالح الجماعية. ومع ذلك، فإن عملية التنفيذ الحالية تكشف عن العديد من القيود.

لا توجد توجيهات واضحة بشأن شكل إيجار الأراضي بدفعة سنوية لصناديق الأراضي التي تديرها الدولة. وتعاني بعض المناطق من حيرة في اختيار الحل الأمثل عند الحاجة إلى ضمان إيرادات الميزانية ودعم الشركات التي تستثمر في المجالات الاجتماعية.

في الوقت نفسه، يُسبب اشتراط وجود مخطط تفصيلي (١/٥٠٠) قبل طرح الأراضي في المزاد صعوبات في التنفيذ، لا سيما للأراضي متعددة الاستخدامات أو الأراضي العامة المتخللة بالمناطق السكنية. كما أن نظام إيجار الأراضي بدفعة سنوية يُصعّب على المستثمرين حساب التكاليف والرهن العقاري وتعبئة رأس المال على المديين المتوسط والطويل.

أشار الدكتور كان فان لوك، عضو المجلس الاستشاري الوطني للسياسات المالية والنقدية، إلى ضرورة مرونة آلية مزادات الأراضي، لا سيما في المرحلة الأولى من مشاريع البنية التحتية الاجتماعية. وأضاف أن جمودها سيؤدي، دون قصد، إلى إضعاف دافعية القطاع الخاص، وهو الموضوع الذي يهدف قانون الأراضي لعام 2024 إلى حشده بقوة. فغياب التزامن في لوائح المزادات والمناقصات وآليات تأجير الأراضي لا يقلل من جاذبية الاستثمار فحسب، بل يُشكل أيضًا خطرًا على الميزانية.

لذلك، فإن إصدار الحكومة للقرار 339/NQ-CP بشأن مشروع قرار الجمعية الوطنية الذي ينص على عدد من الآليات والسياسات لإزالة الصعوبات والعقبات في تنظيم تنفيذ قانون الأراضي، والسماح بتوريث نتائج البحوث في رقم العرض 136/TTr-BNNMT لوزارة الزراعة والبيئة بشأن مشروع القانون المعدل والمكمل لعدد من مواد قانون الأراضي، هو خطوة في الاتجاه الصحيح، ولكن من الضروري تجسيده بسرعة في مرسوم توجيهي للتنفيذ حتى يكون للشركات أساس قانوني واضح - علق السيد لوك.

علاوةً على ذلك، تُعدّ لوائح استرداد الأراضي، التي لا تشمل ممارسات التطوير وتفتقر إلى المرونة، ثالثَ المعوقات التي أشار إليها الخبراء. ورغم أن المادة 79 من قانون الأراضي لعام 2024 تُعتبر موسّعةً لنطاق استرداد الأراضي مقارنةً بقانون الأراضي لعام 2013، إلا أنها لا تزال لا تغطي جميع المشاريع ذات الأهمية الاستراتيجية والعاجلة.

وعلى وجه التحديد، لم ينص القانون بوضوح على آلية استرداد الأراضي لإنشاء صندوق للأراضي لدفع تكاليف مشاريع البناء والنقل أو إعادة ترتيب الأراضي للشركات التي يتعين عليها الانتقال بسبب التلوث البيئي... بالإضافة إلى ذلك، فإن التنظيم الذي ينص على أنه لا يمكن استرداد الأراضي إلا بعد الموافقة على خطة التعويض والدعم وإعادة التوطين يسبب تأخيرات ويفتقر إلى المرونة للمشاريع العاجلة.

وفيما يتعلق بهذا الاختناق، قال الأستاذ المشارك الدكتور نجوين كوانج توين، نائب رئيس مجلس جامعة هانوي للقانون، إن القانون يحتاج إلى آلية محددة للمشاريع الرئيسية، لأنه إذا انتظرنا إجراءات إدارية كافية، فسوف يتأخر تقدم البنية التحتية الاستراتيجية الوطنية مثل الطرق السريعة والمطارات والمتنزهات الصناعية الكبيرة، مما يتسبب في أضرار أكبر بكثير من المخاطر القانونية التي تشعر وكالات الإدارة بالقلق بشأنها.

يُظهر هذا الاختناق أيضًا أن نقص المرونة في صياغة لوائح استملاك الأراضي يُعيق تطوير البنية التحتية، وهو مجال تسعى فيتنام إلى تسريعه. ووفقًا للخبراء، يتمثل الحل الفوري في دراسة آلية ترخيص خاصة للمشاريع الرئيسية، على غرار الآلية المنصوص عليها في قانون الاستثمار العام أو قانون المناقصات، لتجنب "الاختناقات" في التعويضات وتطهير المواقع.

العائق الرابع الذي يجب تجاوزه هو آلية تسعير الأراضي غير الكافية وغير المستقرة، والتي تُثير قلق المُطبّقين. ألغى قانون الأراضي لعام ٢٠٢٤ "إطار تسعير الأراضي" وانتقل إلى آلية جدول أسعار الأراضي التي تُحدَّث سنويًا، لتعكس سعر السوق بدقة أكبر. تُعدّ هذه خطوةً مهمةً إلى الأمام، إلا أن آلية التسعير الحالية لا تزال تعاني من العديد من العوائق في التطبيق العملي.

أولاً، يعتمد تحديد أسعار الأراضي بشكل كبير على الهيئات الاستشارية وبيانات السوق، في حين أن نظام المعلومات وقاعدة بيانات أسعار الأراضي الوطنية لم يكتملا بعد، مما يؤدي إلى تباين نتائج التقييم بين المناطق. ولم تُوحَّد طريقة الفائض - وهي الأداة الرئيسية لتحديد أسعار أراضي المشاريع - مما يؤدي إلى ارتفاع تكاليف الاستثمار، مما يؤثر سلباً على القدرة التنافسية للشركات.

قال الدكتور تران كيم تشونغ، نائب المدير السابق للمعهد المركزي للإدارة الاقتصادية، إنه في حال عدم بناء قاعدة بيانات تقييم شفافة، سيظل المنفذون يخشون الوقوع في الأخطاء. ونتيجةً لذلك، تتجنب العديد من الجهات التوقيع، مما يُبطئ وتيرة الاستثمار العام وتطوير المناطق الحضرية والصناعية. ولا يقتصر هذا الاختناق على الجانب الفني فحسب، بل يشمل أيضًا المسؤولية النفسية في أداء الواجبات العامة. فعندما ترتبط أسعار الأراضي بالالتزامات المالية، فإن أي انحراف عنها قد يؤدي إلى التفتيش أو الفحص أو المسؤولية الجنائية.

لذلك، يتعين على الحكومة أن تصدر قريبًا آلية لحماية أولئك الذين ينفذون العملية بشكل صحيح، مع تعزيز رقمنة بيانات أسعار الأراضي، وإنشاء ممر قانوني آمن للمحليات للجرأة على التصرف وتحمل المسؤولية - اقترح السيد تشونغ.

علاوةً على ذلك، يُعدّ عدم التناغم بين قانون الأراضي والقوانين ذات الصلة خلال الفترة الانتقالية العقبة الخامسة التي يجب معالجتها. ويُعدّ هذا أيضًا عائقًا نظاميًا. فعند صدور قانون الأراضي لعام ٢٠٢٤، ستُعدّل أو تُكمّل سلسلة من القوانين الأخرى أو تدخل حيز التنفيذ في الوقت نفسه، مثل قانون الإسكان لعام ٢٠٢٤، وقانون الأعمال العقارية، وقانون المزايدة، وقانون الاستثمار، وغيرها.

ومع ذلك، لا يزال التوافق بين هذه القوانين غير متزامن، مما يُسبب ارتباكًا في العديد من المناطق خلال الفترة الانتقالية. على سبيل المثال، عُدِّلت اللائحة المتعلقة باستلام نقل حقوق استخدام الأراضي لتنفيذ مشاريع الإسكان التجاري في قرار الجمعية الوطنية ومرسوم الحكومة، ولكن لم يُدرج في الوقت المناسب ضمن الوثائق التوجيهية لقانون الأراضي. وقد انعكس وضع المشاريع "بانتظار" المرسوم في بعض المناطق، مثل هانوي ومدينة هو تشي منه، مما تسبب في هدر الموارد.

ومن الناحية القانونية، علق المحامي ترونغ ثانه دوك: "لقد أحرزنا تقدماً كبيراً في تعديل قانون الأراضي، ولكن إذا لم يتم تعديل القوانين ذات الصلة بشكل متزامن، فسوف تظل هناك "قوانين تنتظر القوانين"، مما يجعل من الصعب على الشركات معرفة ما تستند إليه إجراءات الاستثمار الخاصة بها".

للتغلب على هذه العقبة، أصدرت الحكومة القرار رقم 339/NQ-CP، الذي أحال قرارًا منفصلًا إلى الجمعية الوطنية لإصداره، يتناول آليات وسياسات تذليل الصعوبات في تنظيم تطبيق قانون الأراضي. ومع ذلك، أشار محامون إلى أن تفعيل هذا القرار يتطلب وضع توجيهات مفصلة بشأن الانتقال بين اللوائح القديمة والجديدة، لتجنب خلق "فجوة قانونية" في تنفيذ المشاريع الاستثمارية.

مع وجود خمس أكبر الاختناقات في تنفيذ قانون الأراضي لعام 2024 في الدورة العاشرة، من المتوقع أن تدرس الجمعية الوطنية الخامسة عشرة وتصدر قريبًا قرارًا متخصصًا بشأن الآليات والسياسات اللازمة لإزالة الصعوبات في تنظيم تنفيذ قانون الأراضي بناءً على مقترحات من الحكومة ووزارة الزراعة والبيئة.

بالإضافة إلى ذلك، اقترح الخبراء مراجعة القوانين ذات الصلة (قانون الاستثمار، وقانون الإسكان، وقانون المناقصات، وقانون البناء) وتعديلها بشكل متزامن لتوحيد فهمها وإجراءات تنفيذها. وعلى وجه الخصوص، من الضروري تعزيز رقمنة بيانات الأراضي، ونشر قوائم أسعارها السنوية، وإرساء أسس شفافة، والحد من المخاطر القانونية على هيئات الإدارة. إلى جانب تدريب وحماية الملتزمين باللوائح، وتشجيع الجرأة على العمل وتحمل المسؤولية، من الضروري تعزيز آليات محددة للمشاريع الرئيسية، بما يضمن تقدم البنية التحتية والتصنيع والتحضر.

سيُؤدّي قانون الأراضي لعام ٢٠٢٤ دوره على أكمل وجه إذا ما تمّ تحديد هذه العوائق المذكورة آنفًا وحلّها بسرعة وتزامن. عندها فقط، ستصبح الأراضي دافعًا حقيقيًا للتنمية المستدامة، لا عائقًا في عملية التكامل والتصنيع الحالية.

المصدر: https://baotintuc.vn/kinh-te/go-diem-nghen-khoi-dong-chay-nguon-luc-dat-dai-20251117181834749.htm