إزالة العقبات التي تعترض سياسة الضرائب العقارية.

وقد علق الخبراء بأن أكبر "عقبة" في الوقت الحالي لا تكمن في تحديد ما إذا كان ينبغي فرض الضرائب أم لا، ولكن في كيفية جعل الضرائب تعمل بالفعل على أرض الواقع.

يجري تطوير العديد من مشاريع الشقق السكنية في دا نانغ . الصورة: هاي أو/TTXVN

في الرسالة الرسمية رقم 190/CD-TTg الصادرة عن رئيس الوزراء فام مينه تشينه بتاريخ 7 أكتوبر بشأن التنفيذ الحاسم للحلول الرامية إلى زيادة العرض وخفض أسعار المساكن وتحقيق استقرار السوق، طلب رئيس الوزراء فام مينه تشينه من وزارة المالية الإسراع في إعداد تقرير عن السياسة الضريبية للعقارات، معتبراً ذلك أحد الحلول الرئيسية لزيادة العرض وتقريب أسعار المساكن من قدرة الناس على تحمل التكاليف وتحقيق استقرار السوق.

قصة إصلاح الضرائب العقارية ليست جديدة. يظهر هذا التوجه عندما تُشير السوق إلى علامات ارتفاع حاد أو انهيار. حينها، يُعاد طرح اقتراح فرض ضرائب على العقارات كحل لكبح المضاربة وتوفير مصدر دخل مستدام للميزانية. لكن بعد كل جولة من النقاش، يتلاشى هذا الموضوع مع هدوء السوق.

ينبع التردد المطول من مخاوف بشأن تأثير ذلك على السكان، في حين أن متوسط ​​الدخل لا يزال منخفضاً وأسعار المساكن مرتفعة. ويتفاقم هذا الوضع بفعل ضغط فئتين متضاربتين من أصحاب المصالح: أولئك الذين يملكون عقارات عديدة، والطبقة العاملة التي تحتاج إلى سكن.

بحسب البروفيسور دانغ هونغ فو، نائب وزير الموارد الطبيعية والبيئة السابق، فإن هذا "التناقض" هو ما يجعل الهيئة الإدارية شديدة الحذر، مما يُبقي الإصلاح الضريبي حبيس البحث النظري بدلاً من تطبيقه عملياً. ولكن إذا استمر هذا التأخير، فسيكون من الصعب على السوق العودة إلى وضع تشغيلي سليم، حيث تُبنى قرارات الاستثمار على التدفقات النقدية الحقيقية بدلاً من توقعات امتلاك الأراضي وانتظار ارتفاع الأسعار.

هذه المرة، يبدو العزم السياسي للحكومة أكثر وضوحاً، إذ تنظر إلى الضرائب كـ"علاج فعّال" لإعادة النظام السوقي. والهدف هو تقريب شرائح السوق من الطلب الحقيقي، وكبح المضاربة، وتقريب أسعار البيع من قيمتها الحقيقية، وتوفير رأس المال للمشترين ذوي الاحتياجات السكنية الحقيقية أو للمستثمرين في الإنتاج والأعمال.

مع ذلك، لكي تكون الضرائب فعّالة، يُعدّ وجود قاعدة بيانات شفافة شرطًا أساسيًا. في الوقت نفسه، ظلّ نظام معلومات الأراضي والمعاملات لسنوات عديدة مجزّأً ومشتّتًا بين مختلف الجهات. إذ تقوم الوزارات والإدارات والمحليات ببناء البيانات وفقًا لمعاييرها الخاصة، ما يفتقر إلى التنسيق، وهو ما يؤدي غالبًا إلى تقييم غير دقيق للأصول، وهو عامل رئيسي في حساب الضرائب.

وفقًا لـ Bui Van Doanh، مدير معهد فيتنام لأبحاث العقارات، فإنه من أجل تطوير سياسة ضريبية قابلة للتطبيق، من الضروري البدء بـ "تنظيف" البيانات، بدءًا من حقوق الملكية والتخطيط والموقع والمساحة وصولاً إلى القيمة السوقية وتاريخ المعاملات لكل عقار.

لأن نقص البيانات سيؤدي إلى انخفاض كبير في قيمة الأصول المُصرَّح عنها، مما يتسبب في خسائر في الإيرادات ويخلق تفاوتًا بين الملتزمين بالقانون والمتحايلين عليه. ومن الأمثلة البارزة على ذلك نظام "التسعير ذي المستويين" الذي يُعدّ أكبر عائق أمام الإصلاح الضريبي.

تُعدّ ممارسة "المعاملات ذات السعرين" مشكلةً مزمنة، حيث يختلف السعر الفعلي اختلافًا كبيرًا عن السعر المذكور في العقد الموثق. ويتم شراء وبيع العديد من العقارات بأسعار أعلى من سعر العقد بمقدار 1.5 إلى 2 ضعف، وذلك للتهرب من الضرائب. ووفقًا للخبراء، لا تُشوّه هذه الظاهرة السوق فحسب، بل تجعل من المستحيل أيضًا وضع سياسات ضريبية تستند إلى القيمة الحقيقية.

عقارات في المنطقة المركزية لمدينة هو تشي منه. الصورة: هونغ دات/TTXVN

حلل الخبير الاقتصادي فو دين آنه أن وجود آلية ضريبية عادلة يتطلب من الدولة التحكم في أسعار البيع والشراء الفعلية. إلا أنه في ظل نظام البيانات المجزأ الحالي، تعجز الجهة الإدارية المعنية تقريباً عن رصد تقلبات الأسعار بشكل كامل، مما يُعيق تطبيق السياسات الجديدة بفعالية.

يتفق الخبراء عموماً على أن أكبر "عقبة" اليوم لا تكمن في مسألة فرض الضرائب من عدمها، بل في كيفية تطبيقها عملياً. ولتحقيق ذلك، تُعدّ شفافية البيانات، وتوحيد المعلومات، والتحقق من القيمة الحقيقية للمعاملات، ووضع خارطة طريق واضحة للتنفيذ، متطلبات ملحة.

لن تصبح الضرائب أداةً فعّالة لضمان استقرار السوق واستدامته إلا بعد إزالة هذه العوائق. في المقابل، إذا استمرّت هذه المسألة في الوقوع في حلقة مفرغة من "النقاش عند الحماس، والنسيان عند انحساره"، فسيكون من الصعب على سوق العقارات التخلص من اختلال التوازن بين العرض والطلب الذي استمر لسنوات طويلة.

من المخاوف الشائعة في السوق أن تؤثر الضريبة بشكل مباشر على مالكي العقارات الثانية. مع ذلك، يرى الخبراء أن هدف هذه السياسة ليس استهداف جميع مالكي العقارات المتعددة، بل استهداف من يملكون أصولاً غير مستغلة أو مستغلة جزئياً، مما يؤدي إلى الهدر والحد من العرض.

أكد الأستاذ المشارك، الدكتور نغوين كوانغ توين، على ضرورة التمييز بين من يمتلكون عقارات متعددة لتلبية احتياجات مشروعة، ومن يكدسونها بانتظار ارتفاع الأسعار. أما بالنسبة للمجموعات المضاربة، فإن فرض الضرائب ضروري لإجبارها على استثمار أصولها أو نقل ملكيتها، مما يزيد من حجم المعاملات ويعزز الإيرادات الضريبية.

يرى هذا الخبير أن المخاوف بشأن انهيار السوق بسبب الضرائب لا أساس لها من الصحة. ولن يحدث بيع مكثف إلا بين من يستخدمون الرافعة المالية المفرطة أو يمارسون المضاربة قصيرة الأجل. أما من يملكون قدرة مالية حقيقية فلن يتأثروا بشدة.

إلى حد ما، لا يزال السوق بحاجة إلى النشاط المضاربي لتوفير السيولة. لكن يجب أن تستند المضاربة إلى أنشطة تجارية شفافة، تخضع للرقابة الضريبية، لا إلى تكديس الأصول ثم تركها دون استثمار.

علاوة على ذلك، ثمة خطر آخر حذر منه الخبراء، يُصعّب تطبيق السياسات الضريبية، ألا وهو ظاهرة تسجيل العقارات بأسماء الآخرين. فكثير من الناس يملكون عدداً كبيراً من العقارات، لكنهم يقسمونها بحيث يسجلها الأقارب أو المعارف بأسمائهم للتهرب من الضرائب. وهذا يُشكّل تحدياً كبيراً في تحديد الجهات التي تحتاج إلى تنظيم.

ولمنع حدوث ذلك، يجب توحيد نظام تسجيل الأراضي والسجلات والخرائط وربطها ببعضها. وعندما تكون المعلومات مترابطة، ستتمكن الجهة الإدارية من كشف المعاملات غير المعتادة، وتحديد الملاك الحقيقيين، والحد من التهرب الضريبي.

المصدر: فيتنام+

المصدر: https://baophutho.vn/go-nut-that-can-tro-doi-voi-chinh-sach-thue-bat-dong-san-244066.htm