هانوي تعلق مزادات الأراضي بشكل مستمر، والمستثمرون "يترددون" أمام قطع الأراضي، وشروط الاعتراف بملكية المنازل

هانوي توقف بشكل غير متوقع مزادات العديد من قطع الأراضي، مما أدى إلى تراجع ثقة المشترين في قطاع قطع الأراضي، وقد يؤدي تطبيق "معامل K" على أسعار الأراضي إلى "إغفال" العديد من المشاريع واسعة النطاق... هذه هي آخر أخبار العقارات.

تشير تقارير حديثة صادرة عن عدة شركات أبحاث عقارية إلى أن قطاع قطع الأراضي استمر في مواجهة ركود شديد خلال الفترة من الربع الثاني من عام 2022 إلى الربع الثاني من عام 2023. (المصدر: صحيفة تيان فونغ)

تم تعليق مزادات الأراضي بشكل متكرر.

في الآونة الأخيرة، نشرت مقاطعة دونغ آنه (مدينة هانوي) مراراً وتكراراً إشعارات بتعليق مؤقت لتنظيم مزادات حقوق استخدام الأراضي لمشروع بناء البنية التحتية التقنية لمنطقة مزاد حقوق استخدام الأراضي في كومونة فان ها، مقاطعة دونغ آنه.

وبالتحديد، في 21 يوليو، نشرت شركة لاك فيت للمزادات وشركة فيتنام للمزادات في وقت واحد إشعارات بتعليق مزاد حقوق استخدام الأراضي لـ 28 قطعة أرض في المربع LK1 و 20 قطعة أرض في المربع LK3 من مشروع بناء البنية التحتية التقنية لمنطقة مزاد حقوق استخدام الأراضي في كومونة فان ها، مقاطعة دونغ آنه.

ويستند سبب التعليق إلى الرسالة الرسمية رقم 1778/UBND-TNMT بتاريخ 21 يوليو والرسالة الرسمية رقم 755/QLDA-KHTH من اللجنة الشعبية لمنطقة دونغ آنه ومجلس إدارة مشروع الاستثمار والبناء في منطقة دونغ آنه بشأن التعليق المؤقت لمزاد حقوق استخدام الأراضي في القطعتين LK1 وLK3.

في السابق، تم الإعلان عن طرح 28 قطعة أرض في المربع LK1، تتراوح مساحتها بين 130.8 و276.65 مترًا مربعًا، في مزاد علني بتاريخ 22 يوليو، بأسعار ابتدائية تتراوح بين 29.7 و34.4 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع. ونتيجة لذلك، تم تعليق المزاد بشكل غير متوقع قبل يوم واحد فقط من موعده المقرر.

تم الإعلان عن طرح عشرين قطعة أرض أخرى في المربع LK3 للمزاد في 29 يوليو، بمساحات تتراوح من 126 إلى 270 مترًا مربعًا لكل قطعة وأسعار تبدأ من 29.7 إلى 34.4 مليون دونغ فيتنامي/متر مربع.

وبحسب الإعلان، سيتم رد رسوم المستندات للعملاء الذين اشتروا وثائق المشاركة في المزاد ودفعوا وديعة (إن وجدت) في غضون يومي عمل من تاريخ الإعلان (21 يوليو).

وفي أواخر أبريل من هذا العام، أعلنت مقاطعة دونغ آنه أيضاً عن تعليق مؤقت لمزادات الأراضي لـ 44 قطعة أرض في منطقة X6 بقرية ها لو، كومونة ليان ها.

وبناءً على ذلك، سيتم طرح 44 قطعة أرض في مزاد علني على مرحلتين، حيث ستطرح المنطقة 22 قطعة في كل مرحلة. وكما هو مخطط له مسبقاً، ستُعقد المرحلة الأولى من المزاد في 23 أبريل، والمرحلة الثانية في 6 مايو. وتتراوح مساحات قطع الأراضي بين 90 و154 متراً مربعاً، بأسعار تبدأ من 30.3 إلى 33.3 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع.

في السابق، تم الإعلان عن مزاد 44 قطعة أرض تم تعليقه مؤقتًا في 18 مارس. ومع ذلك، تم الإعلان عن هذه القطع مرة أخرى للمزاد في أواخر أبريل وأوائل مايو قبل تعليقها مرة أخرى.

لا يزال سوق العقارات يعاني من الركود بسبب ضعف ثقة المشترين.

تشير التقارير الأخيرة الصادرة عن العديد من شركات أبحاث العقارات إلى أن قطاع قطع الأراضي استمر في مواجهة اهتمام ضعيف للغاية منذ الربع الثاني من عام 2022 وحتى الآن.

عندما يزدهر السوق، تحظى قطع الأراضي باهتمام كبير ويتم شراؤها بسرعة فائقة، ولكن عندما يتباطأ السوق، تشهد قطع الأراضي انخفاضًا حادًا. ويعود ذلك إلى أن قطع الأراضي تُعتبر قطاعًا ذا إمكانات مضاربة أكبر من كونها وسيلة لتوليد تدفق نقدي.

يرى بعض خبراء العقارات أن تباطؤ المعاملات في سوق الأراضي يعود إلى تراجع ثقة المشترين. فالصعوبات المتعلقة بحدود الائتمان وأسعار الفائدة على القروض لم تُحل بشكل كامل، مما يدفع المشترين إلى التردد.

بحسب السيد نغوين كوك آنه، نائب المدير العام لموقع Batdongsan.com.vn، فإن إتمام معاملات العقارات أمر صعب بسبب وجود فجوة كبيرة في التوقعات بين البائعين والمشترين.

على وجه التحديد، ووفقًا للدراسة الاستقصائية، فإن من بين الأسباب التي تدفع المستثمرين لبيع العقارات، 49% منها لإعادة هيكلة محافظهم الاستثمارية؛ و23% لأنها لم تعد بحاجة إلى العقار وبالتالي تبيعه؛ و22% فقط بسبب الصعوبات المالية، مما يتطلب منهم نقل الملكية لحل المشاكل الاقتصادية .

"نظرًا لأن عدد البائعين الذين يحتاجون إلى "التخلص" من ممتلكاتهم بسبب الصعوبات المالية ليس مرتفعًا، فإن معظمهم لا يزال يأمل في بيع عقاراتهم بربح، مع عوائد تتراوح من حوالي 10٪"، كما أوضح السيد كوك آنه.

فيما يتعلق بالسيولة، يعتقد العديد من الخبراء أنه إذا انخفضت أسعار الفائدة إلى أقل من 10% سنوياً وتحسن السوق، فقد تعود موجة الاستثمار العقاري إلى الظهور، وقد يكون لدى الشركات تدفق نقدي متاح أكبر.

وعلى العكس من ذلك، إذا ظلت أسعار الفائدة على القروض مرتفعة واستمر سوق العقارات في حالة ركود، فمن المرجح أن تبقى الأموال في البنوك.

هل يمكن أن يؤدي تطبيق "معامل K" على أسعار الأراضي إلى "إغفال" العديد من المشاريع واسعة النطاق؟

رداً على طلب وزارة الموارد الطبيعية والبيئة للتعليقات والتحسينات على مسودة المرسوم المعدل والمكمل للمرسوم رقم 44/2014/ND-CP بشأن أسعار الأراضي، ذكرت جمعية هو تشي منه العقارية (HoREA) أن اللائحة التي تتطلب تطبيق طريقة معامل تعديل سعر الأرض (معامل K) على قطع الأراضي والمناطق التي يقل سعر تقييمها عن 200 مليار دونغ فيتنامي مقارنة بقائمة أسعار الأراضي ليست واقعية.

قال رئيس جمعية هورا، لي هوانغ تشاو، إن الجمعية أرسلت للتو وثيقة إلى رئيس الوزراء ووزارة الموارد الطبيعية والبيئة واللجنة الاقتصادية للجمعية الوطنية تقترح تطبيق "طريقة معامل تعديل سعر الأرض" لحساب رسوم استخدام الأراضي ورسوم إيجار الأراضي لجميع المشاريع العقارية والحضرية، دون حصرها في "قطع الأراضي التي تقل قيمتها المحسوبة وفقًا لجدول أسعار الأراضي عن 200 مليار دونغ فيتنامي".

بحسب السيد تشاو، تنص المادة 4 من مشروع المرسوم المعدل والمكمل للمرسوم رقم 44/2014/ND-CP (مشروع المرسوم رقم 44) على ثلاث طرق لتقييم الأراضي، وهي: الطريقة المقارنة، وطريقة الدخل، وطريقة معامل تعديل سعر الأرض. علاوة على ذلك، لم يعد مشروع المرسوم يتضمن "طريقة الفائض".

على وجه التحديد، تنص الفقرة 3 من المادة 5 من المسودة على أنه "يتم تطبيق طريقة معامل تعديل سعر الأرض على تقييم الأرض" في حالة: تحديد سعر الأرض لقطعة أرض أو منطقة حيث تكون القيمة المحسوبة وفقًا لجدول أسعار الأرض أقل من 200 مليار دونغ فيتنامي.

ومع ذلك، وجدت HoREA أن اللائحة التي تطبق "طريقة معامل تعديل سعر الأرض" على قطع الأراضي والمناطق التي تتطلب تقييمًا "أقل من 200 مليار دونغ فيتنامي" مقارنة بقائمة أسعار الأراضي غير واقعية لأنها "تتجاهل" العديد من مشاريع العقارات والإسكان والتنمية الحضرية واسعة النطاق.

"لأنه لا توجد طريقة مناسبة لتطبيق تقييم الأراضي على الحالات المذكورة أعلاه، حيث أن مشروع المرسوم 44 ينص فقط على 3 طرق لتقييم الأراضي، وليس من الممكن تطبيق الطريقة المقارنة أو طريقة الدخل لتقييم الأراضي لحساب رسوم استخدام الأراضي ورسوم إيجار الأراضي لقطع الأراضي والمناطق التي تزيد قيمتها عن 200 مليار دونغ فيتنامي"، كما أوضح السيد تشاو.

لذلك، يرى السيد تشاو أن تنظيم تطبيق طريقة معامل تعديل سعر الأرض على جميع المشاريع، بغض النظر عما إذا كانت قيمة قطعة الأرض أو مساحتها "أقل من 200 مليار دونغ فيتنامي وفقًا لجدول أسعار الأراضي" أو "أكثر من 200 مليار دونغ فيتنامي"، سيساهم في ضمان الشفافية والعدالة ومنع خسائر الإيرادات لميزانية الدولة.

وبناءً على التحليل، أكد رئيس مجلس إدارة HoREA أنه من أجل تلبية المتطلبات العملية وتطبيق طريقة معامل تعديل سعر الأرض على جميع مشاريع العقارات والإسكان التجاري والمناطق الحضرية، يجب على المسودة إزالة اللائحة "أقل من 200 مليار دونغ فيتنامي" وتطبيق طريقة معامل تعديل سعر الأرض على جميع المشاريع، بغض النظر عما إذا كانت "قطعة الأرض أو المساحة ذات القيمة المحسوبة وفقًا لجدول أسعار الأراضي أقل من 200 مليار دونغ فيتنامي" أو "أكثر من 200 مليار دونغ فيتنامي".

"إذا كانت اللوائح لا تزال تنص على وجوب تطبيق طريقة معامل تعديل سعر الأرض على قطع الأراضي والمناطق التي تقل قيمتها عن 200 مليار دونغ فيتنامي، فيجب الاحتفاظ بطريقة الفائض لتحديد سعر الأرض المحدد وحساب رسوم استخدام الأراضي ورسوم تأجير الأراضي لقطع الأراضي والمناطق ذات الإمكانات التنموية؛ وقطع الأراضي والمناطق واسعة النطاق التي تزيد قيمتها عن 200 مليار دونغ فيتنامي بناءً على سعر الأرض في جدول أسعار الأراضي"، اقترح السيد تشاو.

تنص المادة 7 من قانون الإسكان لعام 2014 بوضوح على وجود ثلاث فئات من الكيانات التي يحق لها امتلاك مساكن في فيتنام: المنظمات والأسر والأفراد المحليون؛ والفيتناميون المقيمون في الخارج؛ والمنظمات والأفراد الأجانب كما هو محدد في البند 1 من المادة 159 من هذا القانون. (المصدر: وزارة البناء)

شروط الاعتراف بملكية المساكن

تنص المادة 8 من قانون الإسكان لعام 2014 بوضوح على شروط الاعتراف بحقوق ملكية المساكن.

من هم المؤهلون لامتلاك منزل في فيتنام؟

تنص المادة 7 من قانون الإسكان لعام 2014 بوضوح على وجود ثلاث فئات من الكيانات التي يحق لها امتلاك مساكن في فيتنام: المنظمات المحلية والأسر والأفراد؛ والفيتناميون المقيمون في الخارج؛ والمنظمات والأفراد الأجانب كما هو محدد في البند 1 من المادة 159 من هذا القانون.

شروط الاعتراف بحقوق ملكية المنزل.

لكي يُعترف بك كمالك منزل، يشترط أولاً أن يكون مقدم الطلب منظمة محلية أو أسرة أو فرداً. أما المواطنون الفيتناميون المقيمون في الخارج، فيجب أن يكون لديهم تصريح دخول إلى فيتنام؛ وبالنسبة للمنظمات والأفراد الأجانب، فيجب عليهم استيفاء الشروط المنصوص عليها في المادة 160 من قانون الإسكان لعام 2014.

بالإضافة إلى ذلك، يجب الحصول على السكن القانوني من خلال الأشكال التالية: بالنسبة للمنظمات المحلية والأسر والأفراد، يمكن أن يكون ذلك من خلال الاستثمار في البناء، أو الشراء، أو الإيجار مع خيار الشراء، أو الحصول عليه كهدية، أو ميراث، أو مساهمة رأسمالية، أو تبادل المساكن، وغيرها من الأشكال المنصوص عليها في القانون.

بالنسبة للفيتناميين المقيمين في الخارج، يمكن القيام بذلك من خلال شراء أو استئجار مساكن تجارية من شركات العقارات أو التعاونيات (المشار إليها فيما يلي باسم شركات العقارات)؛ أو شراء أو تلقي أو تبادل أو وراثة مساكن من أسر أو أفراد؛ أو الحصول على نقل حقوق استخدام الأراضي في مشاريع استثمار بناء المساكن التجارية التي يُسمح لها ببيع قطع الأراضي للبناء الذاتي للمساكن وفقًا للقانون.

بالنسبة للمنظمات والأفراد الأجانب، فإن الإجراءات هي كما هو منصوص عليه في البند 2، المادة 159 من قانون الإسكان لعام 2014.

قامت مجموعة فينغروب بتأسيس شركة تابعة برأس مال تأسيسي يزيد عن 1.2 تريليون دونغ فيتنامي في نغي آن.

أعلنت شركة فينجروب (رمز السهم: VIC) للتو عن قرار يتعلق بفصل شركة تابعة وإنشاء شركة جديدة.

وعلى وجه التحديد، وافق مجلس إدارة مجموعة فينغروب على فصل شركة فينبيرل المساهمة، وهي شركة تابعة للمجموعة، وإنشاء شركة تابعة جديدة بناءً على فصل الأعمال المذكورة أعلاه، بهدف إعادة هيكلة الملكية الداخلية.

الشركة المنشأة حديثًا هي شركة Vinpearl Cua Hoi المساهمة، ويقع مقرها الرئيسي في شارع بينه مينه، حي نغي هاي، مدينة كوا لو، مقاطعة نغي آن.

يبلغ رأس المال التأسيسي المتوقع لشركة فينبيرل كوا هوي 1,263.8 مليار دونغ فيتنامي، وتساهم مجموعة فينغروب بنسبة 99.99% من هذا المبلغ. وتتمثل أنشطة الشركة الرئيسية في قطاعي الفنادق والسياحة.

قبل الانفصال وتأسيس الشركة الجديدة، تم تأسيس فرع نغي آن لشركة فينبيرل المساهمة في عام 2017. وكانت ممثلة الفرع هي السيدة فو ثي فونغ ثاو.

في نغي آن، تقوم مجموعة فينغروب بتطوير مشاريع عقارية مثل فينبيرل كوا هوي، وفينكوم شوب هاوس فينه، ومشروع تجديد مجمع الشقق السكنية في المنطقة ب - كوانغ ترونغ، مدينة فينه.

في عام 2022، تعاونت شركة فينبيرل المساهمة مع فنادق ميليا العالمية للإعلان عن خارطة طريق للتعاون الاستراتيجي. ويُعد فندق ميليا فينبيرل كوا هوي أحد المشاريع الاثني عشر التي نقلت فيها فينبيرل حقوق إدارته إلى ميليا لمدة لا تقل عن عشر سنوات.

يُعدّ هذا المنتجع مجمعًا من الفيلات والفنادق يمتد على مساحة 38.7 هكتارًا، ويضم 184 غرفة فندقية موزعة على مساحة 5000 متر مربع. وقد بلغت قيمة الاستثمار الإجمالي للمشروع ما يقارب 900 مليار دونغ فيتنامي. بدأ البناء في يونيو 2016، وافتُتح المشروع في أبريل 2017.

مصدر