تمهيد الطريق للشركات للوصول إلى العقارات المنتجعية

يشهد سوق العقارات السياحية ركوداً.

بحسب إحصاءات جمعية العقارات الفيتنامية (VnREA)، يوجد حاليًا حوالي 239 مشروعًا عقاريًا سياحيًا ومنتجعًا في جميع أنحاء البلاد. من بين هذه المشاريع، تُقدّر القيمة التقديرية لمشاريع الشقق الفندقية بحوالي 297.128 مليار دونغ فيتنامي، ومشاريع الفلل بحوالي 243.99 مليار دونغ فيتنامي، ومشاريع المحلات التجارية بحوالي 154.245 مليار دونغ فيتنامي. وبذلك، يبلغ إجمالي قيمة هذه الأنواع الثلاثة من المشاريع حوالي 681.886 مليار دونغ فيتنامي، أي ما يعادل 30 مليار دولار أمريكي.

إلا أنه بعد فترة من النمو السريع، شهد هذا القطاع ركوداً في السنوات الأخيرة. يكاد السوق يكون متجمداً، مع أحجام معاملات ضئيلة للغاية.

وفقًا لدراسة استقصائية حديثة أجراها معهد أبحاث العقارات في فيتنام، فإن العوامل الاقتصادية والمالية تمثل 30٪، والعوامل القانونية تمثل 50٪، والعوامل الأخرى تمثل 20٪، من بين العوامل التي تعيق سرعة وحجم وتصميم المشاركة في سوق العقارات السياحية والمنتجعية في فيتنام.

وفي كلمته في المؤتمر العلمي "مراجعة قانون الأراضي: إنشاء أراضٍ للسياحة" صباح يوم 19 أكتوبر، أشار الدكتور كان فان لوك - كبير الاقتصاديين في BIDV ومدير معهد التدريب والبحوث التابع لـ BIDV - إلى أن سياسة إعطاء الأولوية وزيادة الاستثمار في البنية التحتية السياحية قد تم توجيهها باستمرار في العديد من وثائق الحزب والدولة وكذلك في الصناعة.

العقارات - تمهيد الطريق أمام الشركات للوصول إلى العقارات السياحية والمنتجعات. — ألقى الدكتور كان فان لوك كلمة في المؤتمر.

ومع ذلك، لم يتم بعد ترجمة هذه السياسات إلى حلول موحدة ورائدة ومحددة من أجل التنمية المتزامنة والمستدامة للبنية التحتية السياحية.

جادل السيد لوك بأن السياسات التفضيلية لقطاع السياحة لم يتم تحديدها بوضوح في بعض القوانين واللوائح ذات الصلة؛ وأن الإطار القانوني لتخصيص الأراضي لمشاريع التنمية السياحية لا يزال يعاني من العديد من أوجه القصور؛ وأن اللوائح المتعلقة بمنح ونقل ملكية الأراضي والأصول المرتبطة بالأراضي التجارية والسياحية (الشقق الفندقية، والمتاجر، وما إلى ذلك) لا تزال غير مكتملة وغير متسقة.

في الواقع، خلص السيد لوك إلى أن صناعة السياحة في فيتنام قد حققت تقدماً قوياً مع العديد من الإنجازات المشجعة، لكنها لا تزال غير متناسبة مع إمكاناتها.

وقال السيد لوك: "لا يزال قطاع السياحة يعاني من العديد من أوجه القصور والقيود، لا سيما في البنية التحتية للخدمات السياحية، والتي يجب معالجتها قريباً حتى تتمكن فيتنام من أن تكون من بين أفضل 30 دولة في العالم من حيث القدرة التنافسية السياحية بحلول عام 2030، كما هو مستهدف".

يجب تغيير آلية الوصول إلى الأراضي.

وللتغلب على القيود وتطوير صناعة السياحة في الفترة المقبلة، يعتقد الدكتور كان فان لوك أن التفكير الابتكاري والجهود المتضافرة القوية من النظام السياسي بأكمله، من المستوى المركزي إلى المستويات المحلية، والوزارات، والوكالات الوظيفية، وصناعة السياحة نفسها، ضرورية للتغلب بسرعة على الصعوبات والتحديات الحالية، واغتنام الفرص والاتجاهات، وتحقيق انتعاش وتنمية سريعة ومستدامة في المستقبل.

ومن ثمّ قدّم السيد لوك ثلاث توصيات لتعديل قانون الأراضي. أولاً، ينبغي أن يُراعي مشروع قانون الأراضي المعدّل إضافة آلية لتخصيص وتأجير الأراضي من خلال الاستحواذ عليها لمشاريع التنمية السياحية والترفيهية والاستجمامية ذات الحجم الكبير أو الاستثمار الإجمالي الضخم، ولا سيما المشاريع السياحية في المناطق المحرومة والمناطق الجبلية والمناطق الحدودية والجزر...

ثانياً، ينبغي النظر في إضافة آلية لتأجير ونقل حق استخدام الأراضي التجارية والخدمية لتطوير السياحة إلى المادة 121 من مشروع قانون الأراضي (المعدل) من أجل المساعدة في إزالة الاختناقات في قطاع العقارات السياحية والمنتجعات.

وأخيراً، تهدف اللوائح القانونية، إلى جانب العقوبات المشددة على الانتهاكات المتعمدة لقوانين التخطيط والاستثمار في تنمية السياحة، إلى الحد من المضاربة والهدر والنزاعات على الأراضي.

العقارات - تمهيد الطريق أمام الشركات للوصول إلى العقارات السياحية والمنتجعات (الشكل 2). — السيد نغوين هونغ تشونغ - رئيس مجلس إدارة شركة DVL Ventures ونائب رئيس نادي هانوي للعقارات.

وبمساهمة منه، اقترح السيد نغوين هونغ تشونغ - رئيس مجلس إدارة شركة DVL Ventures ونائب رئيس نادي هانوي للعقارات - لوائح بشأن تخصيص الأراضي للسياحة في مسودة قانون الأراضي المعدل.

وبناءً على ذلك، أشار السيد تشونغ إلى الصعوبات التي يواجهها المستثمرون في مشاريع السياحة والمنتجعات في الحصول على الأراضي. وأوضح أن المشاريع التي لا تندرج ضمن فئة نزع ملكية الأراضي من قبل الدولة، بل تُنفذ من خلال نقل ملكية الأراضي، أو تأجير حقوق الانتفاع بها، أو المساهمة برأس المال في صورة حقوق الانتفاع، تواجه صعوبات وعقبات كبيرة.

ويرجع ذلك إلى أن القانون يفتقر حاليًا إلى آليات وسياسات محددة لتشجيع ودعم المستثمرين في عملية التفاوض مع ملاك الأراضي.

أُدرجت مشاريع تطوير السياحة ضمن نطاق استملاك الدولة للأراضي بموجب قانون الأراضي لعام 2003. كما أقرّ المرسوم رقم 84 لعام 2007 السياحة كقطاع اقتصادي رئيسي مؤهل لاستملاك الدولة للأراضي. إلا أن هذا البند أُلغي في قانون الأراضي لعام 2013.

لكي يصبح قطاع السياحة قطاعًا اقتصاديًا رئيسيًا، كما هو موضح في القرار رقم 18 الصادر عن المكتب السياسي، يرى السيد تشونغ أن قانون الأراضي الجديد يتطلب وضع لوائح محددة بشأن الأراضي المخصصة للأغراض السياحية. وفي الوقت نفسه، ينبغي وجود سياسات وآليات شفافة تمامًا فيما يتعلق بالأراضي والضرائب والاستثمار، وما إلى ذلك، لتسهيل تنمية السياحة.

"للتنمية الاقتصادية في كل مرحلة أولويات مختلفة. وبمجرد أن نحدد السياحة كقطاع اقتصادي رئيسي، يجب إدراج مشاريع سياحية مثل مدن الملاهي والمجمعات الترفيهية والمجمعات متعددة الوظائف في قائمة المشاريع التي ستستحوذ الدولة على الأراضي من أجلها من أجل التنمية الاجتماعية والاقتصادية"، كما قال السيد تشونغ.

وبنفس الرأي، أعرب السيد نغوين فان دينه، الحاصل على درجة الماجستير - وهو خبير قانوني في مجال العقارات - عن موافقته الشديدة على اقتراح إضافة حالة الاستحواذ على الأراضي لتنفيذ مشاريع السياحة والترفيه والاستجمام البحتة التي لا تتضمن وظيفة سكنية إلى المسودة.

جادل السيد دينه بأنه إذا بقيت اللوائح على حالها، فسوف يتعثر تنفيذ المشاريع السياحية الرئيسية، مما يؤدي إلى عدم استخدام الأراضي السكنية، وإهدار الموارد؛ أو إذا تم استخدامها، فإنها ستخلق وظائف سكنية داخل منطقة المشروع السياحي، وسيؤدي سكن السكان على المدى الطويل داخل المشروع إلى تقليل مستوى الرفاهية في مشروع السياحة المنتجع .

مصدر