بنك الدولة: لا حظر على الإقراض لشراء المساكن المستقبلية

[إعلان 1]

أصدر البنك المركزي مؤخرا التعميم رقم 22/2023 المعدل والمكمل للتعميم رقم 41/2016 الذي ينظم نسبة أمان رأس مال البنوك.

يدخل هذا التعميم حيز التنفيذ اعتبارًا من الأول من يوليو/تموز من هذا العام، ويتضمن العديد من الإضافات الجديدة. ويُخشى أن تُسبب هذه اللوائح الجديدة صعوبات لمشتري المنازل.

على وجه التحديد، يخشى السوق من أن التعميم، عند دخوله حيز التنفيذ، لن يسمح للبنوك التجارية وفروع البنوك الأجنبية بإقراض الأفراد لشراء "وحدات سكنية تجارية غير مكتملة للتسليم (أي وحدات سكنية تجارية قيد الإنشاء مستقبلاً)" مضمونة (مرهونة) بالمنزل نفسه. لذلك، يجب على الأفراد الراغبين في الحصول على قرض لشراء وحدات سكنية تجارية "مُجهزة مستقبلاً" اتخاذ تدابير ضمان أخرى أو تأمينها بأصول أخرى.

ومع ذلك، أكد بنك الدولة أن اللائحة الجديدة لا تقيد حقوق مشتري المنازل في المستقبل ولا تتعارض مع اللوائح الحالية.

سيتم منح المنازل المكتملة تصنيفًا منخفض المخاطر.

على وجه التحديد، تنص المادة 10، المادة 2 من التعميم 41/2016 لبنك الدولة على ما يلي: "القرض المضمون بالعقارات هو قرض لشخص طبيعي أو اعتباري لشراء عقارات، أو تنفيذ مشروع عقاري، وهو مضمون بالعقار أو المشروع العقاري الناتج عن القرض وفقًا لأحكام قانون المعاملات المضمونة".

لا يُعدِّل التعميم رقم 22/2023 هذا المحتوى أو يُكمِّله. ستُطبِّق المؤسسات والأفراد الذين يرغبون في شراء منزل وضمانه (رهنًا عقاريًا) مُعامل مخاطرة يتراوح بين 30% و120%، وذلك بناءً على نسبة الضمان، المُحتسبة بنسبة رصيد القرض إلى قيمة الضمان. في حال عدم توافر معلومات حول نسبة الضمان، يكون مُعامل المخاطرة 150%.

Ngân hàng Nhà nước: Không cấm cho vay mua nhà hình thành trong tương lai - 1 — التعميم رقم 22/2023 لا يقيد الحق في شراء المساكن المستقبلية (صورة توضيحية: تران كانج).

في هذه الأثناء، تم تعديل وتكملة الفقرة 1 من المادة 1 من التعميم رقم 22 من خلال البند 11 من المادة 2 من التعميم رقم 41 بشأن قروض الرهن العقاري للمنزل، وهي قروض مضمونة بالعقارات للأفراد لشراء المنازل.

على وجه التحديد، يجب أن تستوفي القروض العقارية المضمونة للأفراد لشراء المنازل الشروط التالية:

أولا، مصدر سداد الديون ليس مصدر الدخل الإيجاري الناتج عن القرض.

ثانياً، تم الانتهاء من بناء المنزل وتسليمه حسب عقد بيع المنزل.

ثالثا، تتمتع البنوك وفروع البنوك الأجنبية بحقوق قانونية كاملة في التعامل مع المساكن المرهونة عندما لا يتمكن العملاء من سداد ديونهم وفقا لأحكام قانون المعاملات المضمونة وقانون الإسكان.

رابعا، يجب أن يتم تقييم المنزل المتكون من قرض الرهن العقاري هذا بشكل مستقل (تقييمه من قبل طرف ثالث أو من قبل إدارة مستقلة عن إدارة الموافقة على الائتمان في البنك أو فرع البنك الأجنبي) مع مبدأ الحصافة (القيمة لا تكون أعلى من سعر السوق في وقت الموافقة على القرض) وفقا للوائح البنك أو فرع البنك الأجنبي.

بالنسبة للقروض لشراء السكن الاجتماعي، وشراء السكن في إطار برامج ومشاريع الدعم الحكومي ، يتم تحديدها وفقاً لأحكام قانون الإسكان وتلبية الشروط (الأول، الثالث، الرابع) المذكورة أعلاه.

فيما يتعلق بهذه اللائحة، أوضح بنك الدولة أن قروض الرهن العقاري تشمل: قروض الرهن العقاري لشراء مساكن تستوفي الشروط المحددة، بما في ذلك شرط إتمام التسليم، وقروض شراء مساكن اجتماعية، وشراء مساكن ضمن برامج ومشاريع الدعم الحكومي. ويتراوح معامل المخاطرة المطبق على قروض الرهن العقاري بين 20% و100%، وذلك حسب نسبة الضمان ونسبة الدخل.

بالنسبة لقروض شراء السكن الاجتماعي، شراء المنازل ضمن برامج ومشاريع الدعم الحكومية، لا يشترط استيفاء شرط اكتمال بناء المنزل للتسليم، ومعامل المخاطرة أقل من قروض الرهن العقاري الأخرى بنحو 20-50% فقط، وذلك تنفيذاً لسياسة الحكومة في تشجيع السكن الاجتماعي.

وقال البنك المركزي إن شرط اكتمال بناء المنزل بموجب عقد شراء منزل ينطبق فقط على قروض الرهن العقاري للمنزل (والتي تخضع لمعامل مخاطرة أقل من المستحقات الأخرى المضمونة بالعقارات).

في حال احتاجت منظمة أو فرد إلى بناء أو شراء مسكن مستقبلي وقام برهن المسكن المستقبلي، فسيكون ذلك في حالة قرض مضمون بالعقارات كما هو منصوص عليه في البند 10، المادة 2 من التعميم 41 وسيتم تطبيق معامل المخاطر المقابل كما هو منصوص عليه في البند 10، المادة 9 من التعميم 41.

وأكد البنك المركزي أن "هذا القرار لا يقيد حقوق المنظمات والأفراد في شراء المساكن المستقبلية ولا يتعارض مع الأنظمة الحالية".

في وقت سابق، وفي معرض تعليقه على التعميم 22/203 الصادر عن بنك الدولة، قال السيد لي هوانج تشاو - رئيس جمعية العقارات في مدينة هو تشي منه (HoREA) - إن اللائحة المذكورة أعلاه لا تسمح للبنوك التجارية وفروع البنوك الأجنبية بإقراض الناس لشراء مساكن تجارية غير مكتملة للتسليم (أي المساكن التجارية التي يتم تشكيلها في المستقبل) مضمونة (مرهونة) بهذا المنزل نفسه.

وبحسب قوله، إذا لم يتم تعديل التفاصيل المذكورة أعلاه فورًا قبل دخول التعميم حيز التنفيذ، فإن هذا التنظيم قد يؤدي إلى عواقب وخيمة، ويسبب صعوبات ويعيق السير الطبيعي لسوق العقارات، مما يؤثر سلبًا على عملية تعافي السوق وتطويره على المدى القصير والطويل.

اقترحت جمعية مزارعي الأراضي الريفية (HoREA) إضافة لائحة تسمح للمؤسسات الائتمانية بإقراض الأفراد لشراء مساكن تجارية مستقبلية مضمونة (مرهونة) بالمنزل نفسه. تنطبق هذه اللائحة على كلٍّ من شراء المساكن التجارية أو الاجتماعية، مع وجود مساكن متاحة أو مساكن مستقبلية.

[إعلان 2]
مصدر