الوقاية من مخاطر قروض العقارات

في القرار الذي تم اعتماده مؤخراً بشأن خطة التنمية الاجتماعية والاقتصادية لعام 2026، إلى جانب هدف تحقيق نمو الناتج المحلي الإجمالي بنسبة 10٪ أو أكثر، طلبت الجمعية الوطنية أيضاً توجيه تدفقات الائتمان نحو قطاعات الإنتاج والأعمال، والمجالات ذات الأولوية، ومحركات النمو الاقتصادي.

كما دعت الجمعية الوطنية إلى فرض رقابة على الائتمان في القطاعات التي تنطوي على مخاطر محتملة؛ والإدارة الفعالة للعقارات وسوق الأوراق المالية، وما إلى ذلك.

ليست هذه المرة الأولى التي يُدرج فيها توجيه تدفقات رأس المال نحو القطاعات ذات الأولوية، والسيطرة على مخاطر الائتمان، والإدارة الفعّالة لسوق العقارات، ضمن قرار صادر عن الجمعية الوطنية. وفي ظل الضغوط التي يواجهها الائتمان لتحقيق نموٍّ ذي رقمين، تزداد هذه الحاجة إلحاحاً.

إلى جانب هدف نمو الائتمان لعام 2026، يعني هذا أنه من المرجح ضخ ما يقارب 3.5 إلى 4 تريليونات دونغ فيتنامي في الاقتصاد . ومع ذلك، ستكون المخاطر التي تهدد الاقتصاد كبيرة إذا انحرف هذا التدفق الرأسمالي عن مساره الصحيح.

تُظهر الدروس المستفادة من الصين أنه عندما تصل نسبة قروض العقارات إلى إجمالي القروض القائمة إلى 50%، يصبح خطر التخلف عن السداد غير قابل للتنبؤ. وفي فيتنام، تُشير الإحصاءات الرسمية الصادرة عن بنك الدولة الفيتنامي إلى أن النسبة تتجاوز 20%، لكن الخبراء يعتقدون أنه إذا أُخذت قروض المستهلكين القائمة في الحسبان بالكامل، فإن الرقم الفعلي يتجاوز 30%.

مع استمرار توسع الائتمان في السنوات القادمة، في ظل غياب آليات فعّالة للسيطرة على الائتمان عالي المخاطر واستمرار تدفق رؤوس الأموال إلى قطاع العقارات، سترتفع هذه النسبة قريبًا إلى 40%. وعندها، سيصبح التحكم في انتشار المخاطر أكثر صعوبة.

بحسب التقارير المالية الصادرة عن العديد من البنوك للربع الثالث من عام 2025، تُشكّل قروض قطاع العقارات نحو ثلث إجمالي القروض القائمة. وإذا ما أُضيفت إليها قروض المستهلكين، فإنّ هذه النسبة ترتفع بشكل ملحوظ.

على الرغم من أن الحكومة تهدف إلى إعادة توجيه رأس المال نحو الإنتاج والأعمال التجارية، إلا أنه من الواضح أن كمية كبيرة من رأس المال تتدفق إلى المضاربة، وخاصة المضاربة العقارية.

إن حقيقة أن الائتمان العقاري "يتداول" بين البنوك والمطورين العقاريين - حيث تقرض البنوك المطورين لبناء منازل، ثم تقرض المشترين لشراء نفس العقارات، ثم يستخدم المطورون العائدات لإطلاق مشاريع جديدة - تنطوي أيضاً على مخاطر كبيرة. بعبارة أخرى، تنتقل مخاطر سوق العقارات بشكل طبيعي إلى النظام المصرفي.

لذا، وبدون آليات فعّالة للسيطرة على تدفقات رأس المال هذه، ستتضح هذه المخاطر خلال السنوات القليلة المقبلة، مع ازدياد نسبة الائتمان العقاري إلى الناتج المحلي الإجمالي. كما أن هذه العلاقة تمنع انخفاض أسعار المنازل، على الرغم من جميع الجهود الحكومية المبذولة.

تتولى وزارة البناء حالياً قيادة وتنسيق الجهود مع الجهات المعنية لاقتراح عدة حلول على الحكومة، منها إنشاء وإدارة نظام معلومات وقاعدة بيانات خاصة بالإسكان وسوق العقارات لتكون بمثابة الأساس لإنشاء وتشغيل قاعدة بيانات وطنية للإسكان وسوق العقارات؛ وإجراء البحوث واقتراح آليات وسياسات تجريبية لنموذج مركز معاملات حقوق استخدام الأراضي والعقارات؛ واستكمال الإطار القانوني والإجراءات اللازمة لإنشاء صندوق وطني للإسكان؛ وإعداد وتقديم قرار إلى الحكومة بشأن آليات ضبط أسعار العقارات والحد منها...

حتى الآن، ورغم وجود قدر كبير من الإجماع حول آليات ضبط أسعار العقارات، لا يزال حل ضبط الائتمان العقاري مثيرًا للجدل. يرى كثيرون أن ضبط الائتمان العقاري ضروري، لكن يجب تجنب التدخل المفرط في العمليات المصرفية، مع الحرص على تحقيق التوازن بين إدارة المخاطر ودعم النمو. ويبقى الأهم لإعادة توجيه الائتمان بعيدًا عن العقارات هو تعزيز بيئة الاستثمار والأعمال، وتوسيع الأسواق، وتحفيز الطلب الاستهلاكي، وبالتالي تشجيع تدفق رؤوس الأموال إلى قطاع الإنتاج.

بالنسبة لقطاع العقارات تحديداً، يتمثل الحل الفوري للسيطرة على تدفق الائتمان في توسيع قنوات تمويل رأس المال للشركات، لا سيما من خلال السندات والأوراق المالية والعملات الرقمية. علاوة على ذلك، من الضروري زيادة المعروض من المساكن لذوي الدخل المنخفض والمتوسط. وتُعدّ الجهود المبذولة لضمان الشفافية في المعاملات ووضع نظام سياسات شامل بشأن الأراضي والاستثمار والتخطيط والائتمان والضرائب حلولاً حيوية لتحقيق استقرار سوق العقارات.

إن تطبيق هذه الحلول بطريقة منسقة لن يضمن فقط توجيه تدفقات الائتمان في الاتجاه الصحيح، بل سيمنع أيضاً انتقال المخاطر من سوق العقارات إلى القطاع المصرفي.

المصدر: https://baodautu.vn/ngan-rui-ro-tu-tin-dung-bat-dong-san-d435555.html