منع المخاطر الناجمة عن الائتمان العقاري

وفي القرار الذي تم إقراره مؤخرًا بشأن خطة التنمية الاجتماعية والاقتصادية لعام 2026، إلى جانب هدف نمو الناتج المحلي الإجمالي بنسبة 10٪ أو أكثر، طلبت الجمعية الوطنية أيضًا توجيه تدفقات الائتمان إلى الإنتاج والأعمال والقطاعات ذات الأولوية ومحركات النمو في الاقتصاد.

ويطالب المجلس الوطني أيضًا بمراقبة الائتمان في المجالات التي يحتمل أن تكون محفوفة بالمخاطر؛ والإدارة الفعالة للعقارات، وسوق الأوراق المالية، وما إلى ذلك.

ليست هذه المرة الأولى التي يُطرح فيها طلب توجيه تدفقات رأس المال إلى القطاعات ذات الأولوية، وضبط مخاطر الائتمان، وإدارة سوق العقارات بفعالية في قرار صادر عن الجمعية الوطنية. وفي ظلّ ضغوط النموّ العالية التي يواجهها الائتمان لدعم نموّ مزدوج الرقم، يُصبح هذا الطلب أكثر إلحاحًا.

إلى جانب هدف نمو الائتمان لعام ٢٠٢٦، من المرجح ضخ ما بين ٣.٥ و٤ مليارات دونج في الاقتصاد . ومع ذلك، سيكون الخطر على الاقتصاد كبيرًا جدًا في حال انحراف هذا التدفق الرأسمالي.

تُظهر الدروس المستفادة من الصين أنه عندما تصل نسبة قروض العقارات إلى إجمالي الديون المستحقة إلى 50%، يصبح خطر الانهيار غير متوقع. في فيتنام، تتجاوز هذه النسبة، وفقًا للإحصاءات الرسمية الصادرة عن بنك الدولة، 20%، لكن الخبراء يقولون إنه إذا أُضيف إجمالي القروض الاستهلاكية المستحقة، فإن النسبة الحقيقية تتجاوز 30%.

إذا استمر نمو الائتمان في السنوات القادمة، مع غياب آليات فعّالة للتحكم في مخاطر الائتمان، واستمرار تدفق رؤوس الأموال إلى العقارات، فسترتفع هذه النسبة قريبًا إلى 40%. حينها، سيصبح التحكم في فارق المخاطر أكثر صعوبة.

وفقًا للتقارير المالية للربع الثالث من عام ٢٠٢٥ للعديد من البنوك، تُشكل القروض العقارية القائمة حوالي ثلث إجمالي القروض القائمة. وإذا أُضيفت قروض المستهلكين، فإن النسبة أعلى بكثير.

ورغم أن رغبة الحكومة تتمثل في توجيه تدفقات رأس المال إلى الإنتاج والأعمال، فمن السهل أن نرى أن كمية كبيرة من رأس المال تتدفق إلى المضاربة، وخاصة المضاربة العقارية.

إن تداول الائتمان العقاري بين البنوك والمستثمرين، حيث تُقرض البنوك المستثمرين لبناء منازل، ثم تُقرض المشترين لشراء المنتج نفسه، ثم يواصل المستثمرون استخدام العائدات لإطلاق مشاريع جديدة، ينطوي أيضًا على العديد من المخاطر المحتملة. بمعنى آخر، تنتقل مخاطر سوق العقارات بشكل طبيعي إلى النظام المصرفي.

وبالتالي، إذا لم تكن هناك آلية فعّالة للتحكم في تدفقات رأس المال، فستصبح هذه المخاطر جليةً في السنوات القليلة المقبلة، مع ازدياد نسبة الائتمان العقاري إلى الناتج المحلي الإجمالي. كما أن هذه العلاقة تمنع انخفاض أسعار المساكن، رغم كل جهود الحكومة.

ترأس وزارة الإنشاءات حاليا وتنسق مع الجهات ذات الصلة لتقديم مقترحات إلى الحكومة لتنفيذ عدد من الحلول مثل بناء وإدارة نظام معلومات وقاعدة بيانات حول سوق الإسكان والعقارات لتكون بمثابة أساس لبناء وتشغيل قاعدة بيانات وطنية حول سوق الإسكان والعقارات؛ البحث واقتراح آليات وسياسات لتجربة نموذج مركز المعاملات العقارية وحقوق استخدام الأراضي؛ إتقان الإطار القانوني والإجراءات لإنشاء صندوق الإسكان الوطني؛ بناء وتقديم قرار إلى الحكومة لإصداره بشأن آلية التحكم في أسعار العقارات والحد منها...

حتى الآن، ورغم وجود إجماع واسع حول آليات ضبط أسعار العقارات، لا يزال حل ضبط الائتمان العقاري محل جدل. ترى آراء عديدة ضرورة ضبط الائتمان العقاري، مع مراعاة تجنب التدخل المفرط في أنشطة البنوك، وفي الوقت نفسه، الموازنة بين ضبط المخاطر ودعم النمو. إن أهم ما يمنع تدفق الائتمان إلى قطاع العقارات هو تعزيز بيئة الاستثمار والأعمال، وتوسيع السوق، وتحفيز الاستهلاك، وبالتالي تحفيز تدفق رأس المال إلى قطاع الإنتاج.

بالنسبة لقطاع العقارات وحده، يتمثل الحل الفوري للسيطرة على تدفق الائتمان هذا في توسيع قنوات أخرى لتعبئة رأس المال للشركات، وخاصةً السندات والأسهم والأصول المشفرة، إلخ. ثم يأتي بعد ذلك زيادة المعروض من المساكن لذوي الدخل المحدود والمتوسط. وتُعتبر الجهود المبذولة لجعل المعاملات شفافة، وتشكيل نظام سياسات متزامن للأراضي والاستثمار والتخطيط والائتمان والضرائب، إلخ، حلولاً حيوية تُسهم في استقرار سوق العقارات.

إن التنفيذ المتزامن للحلول المذكورة أعلاه لا يساعد على توجيه تدفق الائتمان في الاتجاه الصحيح فحسب، بل ويمنع أيضًا انتقال المخاطر من سوق العقارات إلى القطاع المصرفي.

المصدر: https://baodautu.vn/ngan-rui-ro-tu-tin-dung-bat-dong-san-d435555.html