هل يحتاج أصحاب الدخل المنخفض إلى السكن أم أنهم بحاجة إلى امتلاك منزل؟

قال الدكتور هوانغ فان كوونغ، نائب رئيس جامعة الاقتصاد الوطني، في كلمته خلال مؤتمر حول حل الصعوبات في الإسكان الاجتماعي، إن هذا وقت مناسب للغاية لتعزيز تطوير الإسكان الاجتماعي؛ ومع ذلك، فإن نتائج التنفيذ لا تزال محدودة.

Người thu nhập thấp cần chỗ ở hay cần sở hữu nhà?- Ảnh 1. — الدكتور هوانغ فان كوونغ، نائب رئيس جامعة الاقتصاد الوطني

"أقترح أن نحدد أهداف تطوير الإسكان الاجتماعي بشكل أكثر دقة. هل نلبي احتياجات السكن لذوي الدخل المنخفض، أم أننا نلبي الحاجة إلى امتلاك المنازل بين ذوي الدخل المنخفض؟"، طرح الدكتور كوونغ السؤال.

وجادل بأن برنامج تطوير الإسكان الاجتماعي، في الآونة الأخيرة، ركز بشكل أكبر على تلبية احتياجات السكن لذوي الدخل المنخفض بدلاً من دعم الحاجة إلى امتلاك المنازل بين الأفراد ذوي الدخل المنخفض.

بالنسبة لأصحاب الدخل المنخفض، فإن مجرد تغطية نفقات المعيشة أمر صعب، فكيف يمكنهم توفير ما يكفي من المال لدفع فوائد وأصل القروض؟

"سمعت ممثلاً لشركة تطوير الإسكان الاجتماعي يقول إنه بعد فترة من التفتيش، لم يعد ما يصل إلى 80٪ من المشترين يعيشون هناك وقاموا بإعادة بيع العقارات"، صرح السيد كوونغ.

لذلك، ووفقًا له، ينبغي إيلاء المزيد من الاهتمام لبرامج تطوير الإسكان الاجتماعي للإيجار بشروط أكثر ملاءمة مقارنة بالبرامج الحالية.

حالياً، تقع مواقع تطوير الإسكان الاجتماعي على مسافة بعيدة نسبياً من مراكز المدن والمحافظات. وتفتقر المنطقة إلى وسائل النقل، كما أن وقت السفر طويل، مما يجعل الناس يترددون في الانتقال إلى أماكن بعيدة.

"يخصص برنامج الإسكان الاجتماعي 2% فقط للإيجار، لكن هذه الوحدات بعيدة، لذا لن يستأجرها الناس. الناس على استعداد لاستئجار منازل بأسعار أعلى، حتى لو كانت أصغر، ولكنها أقرب إلى أماكن عملهم ومدارس أطفالهم وغيرها من المرافق المتميزة في وسط المدينة"، صرح السيد كوونغ.

لذا، يرى هذا الخبير أنه من الضروري التخطيط لبناء مساكن للإيجار في مواقع قريبة من مركز المدينة ذات إمكانات تجارية منخفضة. فالإيجار هو السبيل الوحيد لتلبية احتياجات ذوي الدخل المحدود من المساكن، وليس البيع.

ينبغي لهذا النوع من المساكن المؤجرة الاستفادة من قروض بشروط ميسرة للغاية، كالقروض طويلة الأجل من بنك السياسات الاجتماعية بأسعار فائدة منخفضة. والسبب هو أنه إذا استثمرت الشركات رأس مالها حصراً لأغراض التأجير، فلن يغطي دخل الإيجار تكاليف التشغيل، ناهيك عن استرداد الاستثمار. وصرح السيد كوانغ قائلاً: "ينبغي أن يخصص هذا البرنامج 50% للتأجير و50% للشراء".

علاوة على ذلك، فيما يتعلق بدعم رأس المال لتطوير الإسكان الاجتماعي، يجب تبسيط شروط القروض للمستثمرين قدر الإمكان. إن خفض أسعار الفائدة بنسبة 1.5-2% ليس ذا جدوى كبيرة؛ بل يلزم تحديد سعر فائدة معين، على سبيل المثال، بنسبة 7-8%، لتمكين الشركات من اتخاذ قرارات مدروسة.

كما أشار هذا الخبير إلى أن حزمة دعم أسعار الفائدة البالغة 40 تريليون دونغ فيتنامي، والمُقدمة بموجب القرار رقم 43، لم تُصرف بالكامل تقريبًا. لذا، ينبغي إعادة توجيه هذه الحزمة إلى برنامج دعم الإسكان لذوي الدخل المحدود، وهو برنامج يستهدف المشاريع والمستفيدين المناسبين، متجنبًا بذلك مخاطر الإقراض غير السليم.

بالإضافة إلى ذلك، يجب تمديد فترة القرض لهذا المشروع، مما يضمن أن دورة واحدة على الأقل كافية للشركة للاستثمار واسترداد رأس مالها.

إعطاء الأولوية لأراضي المدن الداخلية لتوفير مساكن للإيجار للفقراء.

ووفقاً للدكتور لي شوان نغيا، عضو المجلس الاستشاري الوطني للسياسة المالية والنقدية، فإن العديد من السياسات غير الناجحة تنبع من إجبار البنوك على الإقراض بأسعار فائدة منخفضة، وتحمل جميع مخاطر السياسة.

"البنوك والشركات كيانات منفصلة؛ ووفقًا لاقتصاد السوق، لا ينبغي تركها في وضع غير مواتٍ ويجب معاملتها وفقًا لآليات السوق. وينطبق الشيء نفسه على سياسات تطوير الإسكان الاجتماعي"، صرح السيد نغيا.

Người thu nhập thấp cần chỗ ở hay cần sở hữu nhà?- Ảnh 2. — الدكتور لي شوان نغيا، عضو المجلس الاستشاري الوطني للسياسة المالية والنقدية

أيد الدكتور لي شوان نغيا خيار بناء مساكن للإيجار، واقترح أن تُعطي الحكومة الأولوية لأراضي المدن الداخلية لإسكان الفقراء، نظرًا لافتقارهم إلى خيارات نقل أخرى غير المواصلات العامة. وتُخطط المدن الكبرى حول العالم مشاريع الإسكان بطريقة تُقرّب الفقراء من شبكات النقل العام والمستشفيات.

أما النموذج الثاني فهو نموذج لتطوير الإسكان مشابه لنموذج سنغافورة، حيث يدفع مشتري المنازل فائدة بنسبة 2.5% على قرض بنكي لمدة تصل إلى 30 عامًا، وتعوض الحكومة الفرق عن سعر الفائدة السائد في السوق. وبالتالي، لا تتأثر البنوك لأنها تتلقى دعمًا حكوميًا.

الحد الأدنى لمدة الرهن العقاري في الولايات المتحدة وسنغافورة هو 30 عامًا، وحتى في المناطق الناطقة بالألمانية في سويسرا يبلغ 88 عامًا.

تتمثل إحدى المشكلات الأخرى في الإجراءات الإدارية المرتبطة بالفساد الصغير. يقول السيد نغيا: "أجرينا مسحًا في عدة محافظات، ووجدنا أن الإجراءات معقدة للغاية. ففي بعض المحافظات، لا تتجاوز التعويضات عن إزالة الأراضي بضع عشرات من الهكتارات، أو حتى سبعين هكتارًا سنويًا. في المقابل، قامت بعض المحافظات بإصلاح أساليبها، فزادت مساحة التعويضات وإزالة الأراضي من 110 هكتارات إلى 1000 هكتار، وهو أمر لم يكن أحد يتوقعه، لكنهم حققوه في نهاية المطاف. تُعدّ الإجراءات من أكبر المشكلات التي تتطلب إصلاحًا في الوقت الراهن".

واستشهد بالعديد من الأمثلة للشركات المتخصصة في الإسكان الاجتماعي، مثل تلك القادمة من كوريا الجنوبية وسنغافورة وهولندا، والتي تقدمت بطلبات لبناء مساكن اجتماعية في هانوي ولكنها واجهت عقبات في الحصول على موافقة على مخططات التخطيط بمقاييس تتراوح من 1/2000 إلى 1/500، وجادل بأن عملية الموافقة يجب أن تكون مرنة.

رابط المصدر