لم يعد المستثمرون مهتمين بالشقق، بل يضخون أموالهم في شراء الأراضي في الضواحي؛ واستصلاح أكثر من 1400 هكتار من الأراضي؛ والإجراءات الأخيرة بشأن تخصيص الأراضي وتأجيرها لمشاريع الاستثمار في التعديات على البحر... هي أحدث أخبار العقارات.
 |
| أظهر سوق العقارات مؤخرًا مؤشرات إيجابية فيما يتعلق بإمكانية الحصول على رأس المال من الشركات والعملاء على حد سواء. (صورة: HA) |
تعليقات "الكبار" على السوق
في الاجتماع السنوي مع المساهمين، قدم قادة الشركات الكبرى توقعات وتعليقات حول سوق العقارات هذا العام مع الفرص المختلطة بالتحديات.
في تقييمه لسوق العقارات هذا العام، قال السيد فام ثيو هوا، رئيس مجلس إدارة شركة فين هومز، إن النقطة الإيجابية تكمن في القوانين الثلاثة المتعلقة بالعقارات التي أقرها المجلس الوطني، والتي ستُسهم في تعزيز شفافية السوق ووضوحه. وأضاف أنه لكي تُحدث هذه القوانين تأثيرًا إيجابيًا على السوق، من الضروري انتظار صدور المراسيم التوجيهية لتنفيذها.
قالت السيدة نجوين ثو هانج، المديرة العامة لشركة فينهومز، إن السوق سوف يتعافى ولكن ليس بالسرعة المتوقعة.
وفقًا للسيدة هانغ، أظهر السوق مؤخرًا مؤشرات إيجابية فيما يتعلق بإمكانية الحصول على رأس المال من الشركات والعملاء على حد سواء. ويحصل مشتري المنازل الآن على دعم أفضل لأسعار الفائدة مقارنةً بالسابق، مع سعر فائدة ثابت يتراوح بين 6% و6.5% سنويًا للسنتين الأوليين. وهذا يُهيئ الظروف والثقة لمشتري المنازل للعودة إلى السوق.
أما بالنسبة لشركة نام لونغ للاستثمار المساهمة، فقد أشار السيد نجوين شوان كوانج - رئيس مجلس الإدارة - إلى الفرص والتحديات.
أشار السيد كوانغ إلى أن التحدي الأول يتعلق بالسوق والمنتجات. يعاني السوق من اختلال في التوازن بين العرض والطلب في مختلف قطاعات العقارات، وتؤدي أزمة الثقة إلى انخفاض السيولة وزيادة المخزون.
التحدي الثاني هو التحدي المالي حيث لا تزال الديون قائمة، فدفعات السندات، على الرغم من تمديدها، ستظل قائمة في عامي 2024 و2025. التحدي الثالث هو التحدي القانوني للمشروع حيث لا تزال بعض القوانين متداخلة حاليا.
ومع ذلك، يرى أن السوق العقاري يفتح أيضًا العديد من الفرص المتنوعة، مثل ارتفاع الطلب الحقيقي، وقطاعات الإسكان بأسعار معقولة، وتطوير الإسكان الاجتماعي. وقد انخفضت أسعار الفائدة على القروض، حتى أقل مما كانت عليه قبل جائحة كوفيد-19، وأصبحت تنافسية مع العديد من الدول الأخرى، ما يجعلها جذابة للغاية.
على وجه الخصوص، صدرت مؤخرًا قوانين جديدة متعلقة بالعقارات. وبذلت الحكومة جهودًا حثيثة في تهيئة السوق وإزالتها وتعزيزها، سعيًا نحو التنمية المستدامة.
بالنسبة لمجموعة Dat Xanh، وهي شركة لديها العديد من المشاريع في مدينة هوشي منه ودونغ ناي، قال السيد لونغ تري ثين - رئيس مجلس الإدارة - إنه بعد انتهاء كوفيد-19، سوف يتراجع الاقتصاد وسيؤثر على سوق العقارات.
بعد عطلة تيت الأخيرة، بدأ السوق يُظهر مؤشرات انتعاش إيجابية. عادت مبيعات الشقق للتداول في الربع الأول، وإن لم تكن بنفس ارتفاع السنوات السابقة، إلا أنه بالمقارنة مع الربعين الأخيرين من عام 2023 والربع الأول منه، تضاعف عدد الصفقات، وخاصة في هانوي، حيث تضاعف ثلاثة أضعاف.
في ظل هذا الوضع العام، يرى السيد ثين أن السوق لا يزال لديه نقاط إيجابية مثل ندرة العرض المتوسط؛ الطلب على السكن لا يزال كبيرًا جدًا؛ التدفق النقدي الرخيص الحالي جيد جدًا، يقترض العديد من العملاء لمدة 20 عامًا، ومعدل الفائدة الثابت لمدة 3 سنوات هو 5-6٪ فقط / سنة.
على المستوى العام، من المتوقع أن يتحسن السوق العام هذا العام، وسيشهد عام 2025 تغييرات إيجابية.
انخفاض أسعار الشقق، والمستثمرون يضخون الأموال في شراء الأراضي في الضواحي
شهدت أسعار الشقق ارتفاعًا مستمرًا لسنوات عديدة، وقد شهدت ارتفاعًا حادًا في الأشهر الأولى من هذا العام. ووفقًا لمعلومات السوق الأخيرة، صرّح السيد هوانغ هاي، مدير إدارة الإسكان وإدارة سوق العقارات (وزارة البناء)، بأن متوسط سعر بيع بعض المشاريع في هانوي ومدينة هو تشي منه يتراوح بين 50 و70 مليون دونج للمتر المربع.
وفقاً للسيد هاي، تشهد أسعار الشقق المعروضة للبيع في هانوي ارتفاعاً مستمراً في السوقين الأولية والثانوية. والجدير بالذكر أن هناك مشاريع شقق سكنية قيد الاستخدام منذ 5-10 سنوات، حتى أن أسعار المباني السكنية الشاهقة القديمة تشهد ارتفاعاً ملحوظاً.
ومع ذلك، علق رئيس وزارة البناء بأن بعض المباني السكنية التي شهدت ارتفاعات مفاجئة في الأسعار شهدت معاملات قليلة للغاية ومعاملات شبه معدومة.
في الواقع، أدى ارتفاع أسعار الشقق إلى تردد العديد من المستثمرين والمشترين الحقيقيين، وقرر الكثيرون التوقف عن شراء وبيع الشقق في الوقت الحالي.
ارتفاع الأسعار وندرة الشقق في هانوي حاليًا تجعل العديد من المستثمرين يترددون في الاستثمار في هذا القطاع. سيستغل أصحاب الخبرة هذه الفرصة لشراء الأراضي في الضواحي.
يتجه العديد من المستثمرين نحو قطاع الأراضي والمنازل الخاصة. والسبب هو أن أسعار أراضي الضواحي لا تزال منخفضة، مما يجعلها أكثر ملاءمة للاستثمار في الشقق حاليًا. ومع ذلك، من الضروري اختيار الاستثمار في عقارات ذات وضع قانوني واضح وتخطيط جيد وإمكانية ارتفاع أسعارها بفضل البنية التحتية الجيدة.
شهد سوق الأراضي انتعاشًا ملحوظًا مؤخرًا. يُظهر تقرير سوق العقارات للربع الأول وتوقعات جمعية الوسطاء العقاريين الفيتناميين (VARS) للربع الثاني أن العديد من ضواحي هانوي تشهد ارتفاعًا مفاجئًا في أسعار الأراضي، وخاصةً قطع الأراضي المُقسّمة.
وبالمقارنة بالربع الرابع من عام 2023، ارتفعت أسعار الأراضي بنحو 5%، في حين ارتفعت السوق في ضواحي هانوي والمجاورة للمناطق الصناعية بنسبة تتراوح بين 10% و20%.
توقفت أسعار الأراضي في العديد من المناطق عن الانخفاض. وشهدت الأراضي التي يقل سعرها عن ملياري دونج في الضواحي والمحافظات والمدن، والتي تتمتع بوضع قانوني مضمون وبنية تحتية وخدمات عامة متاحة، ارتفاعًا في الأسعار بنسبة تصل إلى 40% مقارنةً بأصعب فترات السوق، وفقًا لتقرير VARS.
وحذرت الوحدة أيضا من أن المستثمرين بحاجة إلى أن يكونوا حذرين للغاية قبل إنفاق الأموال لشراء الأراضي في هذا الوقت، ويجب عليهم البحث بعناية في مستويات أسعار القطاعات لتجنب تشكيل "حمى افتراضية"، مما يسبب مخاطر غير آمنة، عندما لا يزال السوق في عملية التعافي.
في معرض تعليقهم على سوق العقارات هذا العام، يرى العديد من الخبراء أن "الأرض لا تزال الخيار الأمثل" للاستثمار طويل الأجل. ويمكن للمستثمرين الذين يمتلكون رأس مال أو يستخدمون رافعة مالية منخفضة التفكير في الاستثمار.
ورغم أن هذا يعتبر الوقت المناسب للتفكير في الاستثمار، فإن الخبراء يوصون المستثمرين أيضاً بالتفكير ملياً لتجنب الوقوع في "فخ" خفض الأسعار.
استصلاح أكثر من 1400 هكتار من الأراضي في منطقة ين دونج، باك جيانج
وفقًا لخطة استخدام الأراضي لعام 2024 لمنطقة ين دونج التي وافقت عليها للتو اللجنة الشعبية لمقاطعة باك جيانج، ستستعيد هذه المنطقة 1411.45 هكتارًا من الأراضي هذا العام.
على وجه التحديد، ستُعاد استصلاح 1,360.23 هكتارًا من الأراضي الزراعية في منطقة ين دونغ، منها 1,111.93 هكتارًا من أراضي الأرز التي تحتاج إلى استصلاح، و20.47 هكتارًا من أراضي المحاصيل السنوية الأخرى، و208.62 هكتارًا من أراضي المحاصيل المعمرة، و19.21 هكتارًا من أراضي تربية الأحياء المائية، و51.23 هكتارًا من الأراضي غير الزراعية. البلديات ذات المساحات الكبيرة التي تحتاج إلى استصلاح هي تين فونغ (32 هكتارًا)، ويين لو (221.2 هكتارًا)، وتان آن (124.66 هكتارًا)، ونهام بين (109.53 هكتارًا).
 |
| زاوية من بلدة نهام بين، مقاطعة ين دونج، مقاطعة باك جيانج. (المصدر: صحيفة XD) |
تطلب اللجنة الشعبية لمقاطعة باك جيانج من اللجنة الشعبية لمنطقة ين دونج أن تكون مسؤولة أمام القانون عن دقة المعلومات والبيانات والوثائق ونظام الخرائط وقاعدة البيانات في خطة استخدام الأراضي المعتمدة لعام 2024؛ وعن اتساق المعلومات والبيانات في الخطة المذكورة أعلاه مع تعديل تخطيط استخدام الأراضي حتى عام 2030 وأحكام القانون عند اقتراح قائمة الأعمال والمشاريع في المنطقة.
- استكمال نشر جميع وثائق خطة استخدام الأراضي المعتمدة لعام 2024 على البوابة الإلكترونية/الموقع الإلكتروني للجنة الشعبية لمنطقة ين دونج، وفي الوقت نفسه تنظيم الإعلان والدعاية لمحتويات الخطة المذكورة أعلاه وفقًا لأحكام القانون.
كما طلبت اللجنة الشعبية لمقاطعة باك جيانج من منطقة ين دونغ تنفيذ إدارة الأراضي، واستعادتها، وتحويل أغراض استخدامها، وتخصيصها، وتأجيرها وفقًا لخطة استخدام الأراضي المعتمدة؛ وتنفيذ الأعمال والمشاريع وفقًا لأحكام القانون. وتنظيم عمليات تفتيش وإشراف منتظمة على تنفيذ خطة استخدام الأراضي لعام ٢٠٢٤ للجان الشعبية على مستوى البلديات.
إجراءات تخصيص وتأجير الأراضي لمشاريع الاستثمار في التعديات البحرية
أصدرت الحكومة مؤخرًا المرسوم رقم 42/2024/ND-CP بشأن أنشطة استصلاح الأراضي البحرية. وبناءً عليه، يجب أن يكون للمنطقة البحرية المُحددة لاستصلاحها موقع ومساحة وحدود وإحداثيات محددة وفقًا لأحكام قانون المساحة ورسم الخرائط. ويجب أن يضمن تحديد المناطق البحرية لاستصلاحها، والمُدرجة في تخطيط وخطط استخدام الأراضي، الالتزام بالمبادئ المنصوص عليها في قانون الأراضي لعام 2024.
ينص المرسوم بوضوح على أنه بالنسبة لمشاريع الاستثمار في استصلاح الأراضي البحرية أو المشاريع الاستثمارية التي تتضمن بنود استصلاح الأراضي باستخدام رأس مال استثماري عام، يجب تنفيذ ترتيب وإجراءات تخصيص الأراضي وتأجيرها وفقًا لأحكام البند 3 من المادة 68 من المرسوم 43/2014/ND-CP. في حالة مشاريع الاستثمار في استصلاح الأراضي البحرية أو المشاريع الاستثمارية التي تتضمن بنود استصلاح الأراضي البحرية لتطوير صناديق الأراضي، بعد الانتهاء من استصلاح الأراضي وقبولها وفقًا للوائح، يجب على مستثمر مشروع استصلاح الأراضي تسليم كامل مساحة استصلاح الأراضي وأعمال البناء (إن وجدت) إلى الجهة الحكومية المختصة لتنفيذ تخصيص الأراضي وتأجيرها للمنظمات والأفراد لاستخدامها وفقًا لأحكام قانون الأراضي.
بالنسبة لمشاريع الاستثمار في التعدي على البحر أو مشاريع الاستثمار التي تحتوي على عناصر التعدي على البحر باستخدام رأس مال أجنبي للاستثمار العام والمشاريع التي تستخدم مصادر رأس مال أخرى، فإن ترتيب وإجراءات تخصيص الأراضي وتأجير الأراضي هي كما يلي: في حالة تخصيص الأراضي وتأجير الأراضي من خلال مزاد حقوق استخدام الأراضي، يتم تنفيذ الترتيب والإجراءات المنصوص عليها في الفقرة 5، المادة 68 من المرسوم 43/2014/ND-CP والفقرة 21، المادة 1 من المرسوم 148/2020/ND-CP؛
في حالة تخصيص الأراضي أو تأجير الأراضي في حالة اختيار المستثمرين عن طريق العطاءات وفقًا لأحكام قانون العطاءات أو في حالة موافقة المستثمر وفقًا لأحكام الفقرة 3 من المادة 29 من قانون الاستثمار لعام 2020، يتم تطبيق ترتيب وإجراءات تخصيص الأراضي وتأجير الأراضي وفقًا للفقرة 3 من المادة 68 من المرسوم 43/2014/ND-CP؛
في حالة تخصيص الأراضي أو تأجيرها عن طريق غير مزاد حقوق استخدام الأراضي، يتم تنفيذها وفقًا للترتيب والإجراءات المنصوص عليها في الفقرة 3 من المادة 68 من المرسوم 43/2014/ND-CP.
مستثمري مشاريع الاستثمار في التعدي على البحر أو مشاريع الاستثمار ذات بنود التعدي على البحر عند تقديم طلبات تخصيص الأراضي أو تأجير الأراضي أو تخصيص مساحة بحرية ذات مشاريع استثمار في التعدي على البحر أو بنود التعدي على البحر من مشاريع الاستثمار المعتمدة من الجهات المختصة في الدولة.
تُقرر اللجنة الشعبية للمقاطعة تخصيص وتأجير الأراضي بالتزامن مع تخصيص مساحات بحرية لاستصلاح الأراضي. ويُعفى مستثمرو مشاريع الاستثمار في استصلاح الأراضي البحرية أو المشاريع الاستثمارية التي تتضمن بنود استصلاح الأراضي البحرية من دفع رسوم استخدام المساحات البحرية لتنفيذ أنشطة استصلاح الأراضي البحرية.
يتم حساب مدة تحديد وجوب قيام مستخدم الأرض باستغلال الأرض من تاريخ إخطار قبول نتائج منطقة التعدي البحري المكتملة بالكامل أو جزء منها وفقًا لتقدم مشروع الاستثمار في التعدي البحري أو بنود التعدي البحري في مشروع الاستثمار.
[إعلان 2]
المصدر: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-nha-dau-tu-chun-tay-voi-chung-cu-quay-sang-phan-khuc-vua-nhan-dinh-thi-truong-2024-2025-270381.html
تعليق (0)