زيادة قيمة الوديعة بنسبة 20 - 30%
وفقًا للمادة 23 من مشروع قانون الأعمال العقارية (المعدل) المقدم للتعليق في الجمعية الوطنية ، اقترحت وكالة الصياغة خيارين بشأن مبادئ التداول في أعمال الإسكان والبناء التي يتم تشكيلها في المستقبل. الخيار 1، يُسمح لمستثمر المشروع العقاري بتحصيل الودائع من العملاء فقط عندما تفي أعمال الإسكان والبناء بجميع شروط وضعها في العمل وأجرت معاملات وفقًا لأحكام هذا القانون. الخيار 2، يُسمح لمستثمر المشروع العقاري بتحصيل الودائع فقط وفقًا للاتفاقية مع العملاء عندما يكون للمشروع تصميم أساسي تم تقييمه من قبل وكالة حكومية ويكون لدى المستثمر إحدى وثائق حقوق استخدام الأراضي. لا يتجاوز الحد الأقصى لمبلغ الوديعة 10٪ من سعر البيع أو سعر الشراء بالإيجار.
يجب تنظيم الودائع بشكل واضح لحماية الأشخاص عند شراء العقارات.
حلل المحامي نجوين دانج تو، من شركة ترايلاو ذ.م.م.، الخيار الأول، حيث ينص القانون المدني على أن طبيعة الوديعة هي ضمان الوفاء بالالتزامات المدنية. وبناءً على ذلك، يُحيل أحد الطرفين (المودع) إلى الطرف الآخر (المودع لديه) مبلغًا من المال أو الممتلكات خلال فترة زمنية محددة لتأكيد اتفاق الطرفين وضمان إبرام أو تنفيذ عقد مدني. أما في المعاملات العقارية، فيُقصد بالوديعة ضمان توقيع عقد بيع وشراء عقار. إذا كانت اللائحة كما في الخيار الأول أعلاه، فلا حاجة لها، لأنه عندما يصبح المشروع مؤهلاً للتشغيل، يمكن للطرفين توقيع عقد بيع وشراء عقاري فورًا دون الحاجة إلى دفع وديعة. لذلك، يهدف هذا الخيار الأول إلى الحد من المخاطر على العملاء، وزيادة مسؤولية المستثمرين، واستبعاد المستثمرين الذين لا يملكون القدرة المالية الكافية، ولكن تطبيقه على الودائع غير ضروري. ينبغي أن تنطبق شروط أهلية المشروع للتشغيل التجاري فقط على توقيع عقد البيع.
الخيار الثاني أكثر انفتاحًا بعض الشيء أمام المستثمرين لإجراء معاملات الإيداع. ومع ذلك، لحماية مصالح العملاء، ينبغي أن يُضيف مشروع القانون بندًا يُحدد الإيداعات بمستوى مناسب (حوالي 20-30%). لأن القانون المدني الحالي لا ينص على حد أدنى أو أقصى للإيداع في معاملات العقارات، مما أدى إلى فوضى في سوق الإيداع العقاري مؤخرًا. يُلزم بعض المستثمرين، من خلال الإيداعات، العملاء بإيداع ما يصل إلى 95% من قيمة العقار لتعبئة رأس المال بشكل مُقنع. ومع ذلك، عند نشوء نزاعات، لا يتمكن المستثمرون من دفع الإيداع للعملاء ويتأخرون في رد الأموال إليهم. كما يواجه العديد من العملاء صعوبة في استرداد رأس مالهم، ناهيك عن مطالبة المستثمرين بدفع الإيداع. عادةً، في كثير من حالات تعبئة الأموال لشراء وبيع مشاريع الأراضي، لا تُستكمل الإجراءات القانونية، ولكن الإيداع يصل إلى 95% من القيمة، ولكن لا يتم توقيع العقد في الوقت المحدد، ولا يُمكن استرداد الأموال، فيُبلغ الناس، ويُقاضى المستثمر، ويخسر الناس أموالهم. هناك أيضًا حالات عديدة يقبل فيها المستثمر دفعة مقدمة بنسبة 10%، ولكن عندما ترتفع أسعار الأراضي والعقارات، يُبدي العديد من المستثمرين استعدادهم لإعادة الدفعة المقدمة دون الاستمرار في توقيع عقد البيع. كما توجد حالات أخرى لانخفاض الدفعات المقدمة، فعندما يتجمد سوق العقارات وينخفض سعرها، يُبدي العملاء استعدادهم للتنازل عن الدفعة المقدمة. وأشار المحامي تو إلى أنه "ينبغي أن ينص مشروع القانون على أنه لتوقيع الدفعة المقدمة، يجب على المستثمر تقديم خطاب ضمان بنكي يلتزم برد الدفعة المقدمة للعميل في حال مخالفته للاتفاقية. سيُهيئ هذا المقترح مزيدًا من الظروف للمستثمرين لتعبئة رأس المال، ويضمن أيضًا حقوق العملاء في حال مخالفة المستثمر لالتزاماته".
سيتم قبول الودائع فقط عندما يصبح المشروع مؤهلاً للأعمال.
وفقًا للسيد لي هوانغ تشاو، رئيس جمعية العقارات في مدينة هو تشي منه، فإن الخيار الأول يهدف إلى ضمان تنفيذ العقد، ولكن في الواقع، نادرًا ما يتعرض المودع للاحتيال من قِبل مستلم الوديعة بعد توقيع العقد. والسبب هو أن الطرفين غالبًا ما يراجعان العقد بدقة ويُنفذ وفقًا لأحكام القانون. عند توقيع العقد، غالبًا ما يُخصم الإيداع من الدفعة الأولى للمعاملة. أما الخيار الثاني، فهو إيداع لضمان توقيع العقد. في الواقع، قبل توقيع العقد، غالبًا ما يتعرض المودع للاحتيال من قِبل مستلم الوديعة ولا ينفذ العقد، مما يُلحق الضرر بالمودع. حاليًا، كلا الخيارين الأول والثاني صحيحان، لذا من الضروري دمج كلا الخيارين في لائحة واحدة بشأن الودائع لضمان توقيع العقد أو الودائع لضمان تنفيذ العقد، وذلك لحماية الحقوق والمصالح المشروعة للعملاء الذين يشترون أو يستأجرون العقارات أو المساكن المتاحة أو المساكن التي سيتم إنشاؤها في المستقبل.
بناءً على ذلك، اقترح السيد تشاو دمج خيارين في خيار واحد على النحو التالي: "يُسمح لمستثمري المشاريع بتحصيل عربون من العملاء عند استيفاء المنازل وأعمال البناء لشروط التشغيل وإجراء المعاملات وفقًا للوائح لضمان تنفيذ العقد، أو يُسمح لمستثمري المشاريع العقارية بتحصيل عربون فقط لضمان توقيع العقد وفقًا للاتفاقية المبرمة مع العملاء عند تقييم التصميم الأساسي للمشروع من قِبل جهة حكومية، وامتلاك المستثمر إحدى وثائق حقوق استخدام الأراضي المحددة في البند 2 من المادة 24 من هذا القانون. يجب أن ينص عقد العربون بوضوح على سعر البيع أو سعر الإيجار المنتهي بالتمليك للمنزل أو أعمال البناء. ويُحدد الحد الأقصى لمبلغ العربون وفقًا للوائح الحكومية ، على ألا يتجاوز 10% من قيمة العقار".
لا يُنظّم قانونا الأعمال العقارية لعامي 2006 و2014 الودائع التي تُدفع قبل تاريخ أهلية المشروع العقاري لإبرام عقد أو تعبئة رأس المال لبيع المساكن المستقبلية، وخاصةً الأراضي. ولذلك، برزت حالةٌ استغلّ فيها المضاربون وسماسرة الأراضي والشركات غير النزيهة البند 1 من المادة 328 من القانون المدني لعام 2015، الذي لا يُنظّم قيمة ومعدل الودائع، فتلقّوا ودائع من عملاء بقيمٍ كبيرة، وصلت في بعض الحالات إلى 90-95% من قيمة العقار المُتداول. بل إنّ المضاربين وسماسرة الأراضي والشركات غير النزيهة أقاموا مشاريع وهمية دون أساس قانوني بغرض الاحتيال، مُسبّبين خسائر فادحة للعملاء ومُخلّين بالنظام الاجتماعي، ومن الأمثلة النموذجية على ذلك قضية الاحتيال التي وقعت في شركة علي بابا، كما صرّح السيد لي هوانغ تشاو.
قال الدكتور نجوين فان دينه، نائب رئيس جمعية العقارات الفيتنامية، إن مشروع قانون الأعمال العقارية المُعدّل يحتاج إلى لوائح أكثر وضوحًا بشأن الودائع، وخاصةً مدة الإيداع، لتجنب استغلال المستثمرين لهذه الثغرة لتعبئة الأموال بشكل غير قانوني. وأضاف: "لقد درسنا الودائع في سوق العقارات في العديد من دول العالم ، وجميعها تسمح بالودائع. ولكن تُحوّل الودائع إلى حساب مشترك لطرف ثالث، كالبنوك، لإدارتها والإشراف عليها. إذا لم يلتزم المستثمر بالتزاماته، مثل عدم البناء أو عدم توقيع عقد وفقًا للقانون، فيمكن للعميل استرداد أمواله بالكامل".
يمكن للعملاء الاستفادة من فوائد على مبلغ الإيداع خلال فترة إيداعه في البنك، دون القلق من خسارة أموالهم. لا يتجاوز مبلغ الإيداع 20% من قيمة العقد. هذا يحدّ من حالات امتناع المستثمرين عن القيام بأي شيء، بل جمعوا مبالغ طائلة من العملاء، كما لو كانوا يقبضون على سارق بأيديهم العارية.
الدكتور نجوين فان دينه، نائب رئيس جمعية العقارات في فيتنام
[إعلان 2]
رابط المصدر
تعليق (0)