زيادة قيمة الوديعة بنسبة 20 - 30%
وفقًا للمادة 23 من مشروع قانون الأعمال العقارية (المعدل) المقدم للتعليق في الجمعية الوطنية ، اقترحت وكالة الصياغة خيارين بشأن مبادئ أعمال الإسكان والبناء في المستقبل. الخيار 1، يُسمح لمستثمري المشاريع العقارية بتحصيل الودائع من العملاء فقط عندما يستوفي الإسكان والبناء جميع شروط وضعه في العمل وأجرى المعاملات وفقًا لأحكام هذا القانون. الخيار 2، يُسمح لمستثمري المشاريع العقارية بتحصيل الودائع فقط وفقًا للاتفاقية مع العملاء عندما يكون للمشروع تصميم أساسي تم تقييمه من قبل وكالة حكومية ويكون لدى المستثمر إحدى وثائق حقوق استخدام الأراضي. لا يتجاوز الحد الأقصى لمبلغ الوديعة 10٪ من سعر البيع أو سعر الشراء بالإيجار.
يجب تنظيم الودائع بشكل واضح لحماية الأشخاص عند شراء العقارات.
حلل المحامي نجوين دانج تو، من شركة ترايلاو ذ.م.م.، الخيار الأول، حيث ينص القانون المدني على أن طبيعة الوديعة هي ضمان الوفاء بالالتزامات المدنية. وبناءً على ذلك، يُحوّل أحد الطرفين (المودع) إلى الطرف الآخر (المودع لديه) مبلغًا من المال أو الممتلكات خلال فترة زمنية محددة لتأكيد الاتفاق بين الطرفين ولضمان إبرام أو تنفيذ عقد مدني. أما في المعاملات العقارية، فتُستخدم الوديعة لضمان توقيع عقد بيع وشراء عقار. إذا كانت اللائحة كما في الخيار الأول أعلاه، فلا حاجة لها، لأنه عندما يصبح المشروع مؤهلاً للتشغيل، يمكن للطرفين توقيع عقد بيع وشراء عقاري فورًا دون الحاجة إلى دفع وديعة. لذلك، يهدف الخيار الأول إلى الحد من المخاطر على العملاء، وزيادة مسؤولية المستثمرين، واستبعاد المستثمرين الذين لا يملكون القدرة المالية الكافية، ولكن من غير الضروري تطبيقه على الودائع. ينبغي أن ينطبق شرط أهلية المشروع للتشغيل التجاري فقط على توقيع عقد البيع.
الخيار الثاني أكثر انفتاحًا للمستثمرين لإجراء معاملات الإيداع. مع ذلك، لحماية حقوق العملاء، ينبغي أن يُضيف مشروع القانون بندًا لتحديد الإيداعات بمستوى مناسب (حوالي 20-30%). لأن القانون المدني الحالي لا ينص على حد أدنى أو أقصى للإيداع في معاملات العقارات، مما أدى إلى فوضى في سوق الإيداع العقاري مؤخرًا. يشترط بعض المستثمرين، من خلال الإيداعات، على العملاء إيداع ما يصل إلى 95% من قيمة العقار لتعبئة رأس المال تحت ستار الإيداع. ومع ذلك، عند نشوء نزاعات، يعجز المستثمرون عن دفع الإيداع للعملاء ويتأخرون في رد الأموال إليهم. كما يواجه العديد من العملاء صعوبة في استرداد رأس مالهم، ناهيك عن مطالبة المستثمرين بدفع الإيداع. عادةً، في كثير من حالات تعبئة الأموال لشراء وبيع مشاريع الأراضي، لا تُستكمل الإجراءات القانونية، ولكن يتم استلام إيداع يصل إلى 95% من القيمة، ولكن لا يتم توقيع العقد في الوقت المحدد، ولا يمكن استرداد الأموال، فيُبلغ الناس، ويُقاضى المستثمر، ويخسر الناس أموالهم. هناك أيضًا حالات عديدة يحصل فيها المستثمر على دفعة مقدمة بنسبة 10%، ومع ذلك، عند ارتفاع أسعار الأراضي والعقارات، يُبدي العديد من المستثمرين استعدادهم لإعادة الدفعة المقدمة دون الاستمرار في توقيع عقد البيع. كما توجد حالات أخرى لانخفاض الدفعات المقدمة، فعندما يتجمد سوق العقارات وينخفض سعرها، يُبدي العملاء استعدادهم للتنازل عن الدفعة المقدمة. وأشار المحامي تو إلى أنه "ينبغي أن ينص مشروع القانون على أنه لتوقيع الدفعة المقدمة، يجب على المستثمر تقديم خطاب ضمان بنكي يلتزم فيه برد الدفعة المقدمة للعميل في حال مخالفته للاتفاقية. سيُهيئ هذا المقترح مزيدًا من الظروف للمستثمرين لتعبئة رأس المال، ويضمن أيضًا حقوق العملاء في حال مخالفة المستثمر لالتزاماته".
سيتم قبول الودائع فقط عندما يكون المشروع مؤهلاً للعمل.
وفقًا للسيد لي هوانغ تشاو، رئيس جمعية العقارات في مدينة هو تشي منه، فإن الخيار الأول يهدف إلى ضمان تنفيذ العقد، ولكن في الواقع، نادرًا ما يتعرض المودع للاحتيال من قِبل مستلم الوديعة بعد توقيع العقد. والسبب هو أن العقد غالبًا ما يخضع لمراجعة دقيقة من قِبل الطرفين ويتم تنفيذه وفقًا لأحكام القانون. عند تنفيذ العقد، غالبًا ما يتم خصم الوديعة من الدفعة الأولى للمعاملة. أما الخيار الثاني فهو لغرض الإيداع لضمان تنفيذ العقد. في الواقع، قبل توقيع العقد، غالبًا ما تكون هناك حالات يتعرض فيها المودع للاحتيال من قِبل مستلم الوديعة ولا ينفذ العقد، مما يتسبب في ضرر للمودع. حاليًا، كلا الخيارين الأول والثاني صحيحان، لذلك من الضروري دمج كلا الخيارين في لائحة واحدة بشأن الودائع لضمان توقيع العقد أو الودائع لضمان تنفيذ العقد، من أجل حماية الحقوق والمصالح المشروعة للعملاء الذين يشترون أو يستأجرون العقارات أو المساكن المتاحة أو المساكن التي يتم إنشاؤها في المستقبل.
بناءً على ذلك، اقترح السيد تشاو دمج خيارين في اتجاه واحد: "يُسمح لمستثمري المشاريع بتحصيل عربون من العملاء عندما تكون المنازل وأعمال البناء مؤهلة للتشغيل، وقد أجريت معاملات وفقًا للوائح لضمان تنفيذ العقد، أو يُسمح لمستثمري المشاريع العقارية بتحصيل عربون فقط لضمان توقيع العقد وفقًا للاتفاقية المبرمة مع العملاء عندما يكون للمشروع تصميم أساسي مُقيّم من قِبل جهة حكومية، ويمتلك المستثمر إحدى وثائق حقوق استخدام الأرض المحددة في البند 2 من المادة 24 من هذا القانون. يجب أن يُنص في اتفاقية العربون بوضوح على سعر البيع، وسعر الإيجار المنتهي بالتمليك للمنزل أو أعمال البناء. ويُحدد الحد الأقصى للعربون وفقًا للوائح الحكومية ، على ألا يتجاوز 10% من قيمة العقار".
لا يُنظّم قانونا الأعمال العقارية لعامي 2006 و2014 الودائع التي تُدفع قبل تاريخ أهلية المشروع العقاري لإبرام عقد أو تعبئة رأس المال لبيع المساكن المستقبلية، وخاصة الأراضي. ولذلك، برزت حالة استغلّ فيها المضاربون وسماسرة الأراضي والشركات غير النزيهة البند 1 من المادة 328 من القانون المدني لعام 2015، الذي لا يُنظّم قيمة ومعدل الودائع، فتلقّوا ودائع من عملاء بقيم كبيرة، وصلت في بعض الحالات إلى 90-95% من قيمة العقار المُتداول. بل إنّ المضاربين وسماسرة الأراضي والشركات غير النزيهة أقاموا مشاريع وهمية دون أساس قانوني بغرض الاحتيال، مُسبّبين خسائر فادحة للعملاء ومُخلّين بالنظام الاجتماعي، ومن الأمثلة النموذجية على ذلك قضية الاحتيال في شركة علي بابا، كما صرّح السيد لي هوانغ تشاو.
قال الدكتور نجوين فان دينه، نائب رئيس جمعية العقارات الفيتنامية، إن مشروع قانون الأعمال العقارية المُعدّل يحتاج إلى لوائح أكثر وضوحًا بشأن الودائع، وخاصةً مدة الإيداع، لتجنب استغلال المستثمرين لهذه الثغرة لجمع الأموال بشكل غير قانوني. وأضاف: "لقد درسنا الودائع في سوق العقارات في العديد من دول العالم ، وجميعها تسمح بالودائع. ولكن تُحوّل الودائع إلى حساب مشترك لطرف ثالث، كالبنوك، لإدارتها والإشراف عليها. إذا لم يلتزم المستثمر بالتزاماته، مثل عدم البناء أو عدم القدرة على توقيع عقد وفقًا للقانون، فيمكن للعميل استرداد أمواله بالكامل".
يمكن للعملاء الاستفادة من فوائد على مبلغ الإيداع خلال فترة إيداعه في البنك، دون القلق من خسارة أموالهم. لا يتجاوز مبلغ الإيداع 20% من قيمة العقد. هذا يحدّ من حالات امتناع المستثمرين عن القيام بأي شيء، بل جمعوا مبالغ طائلة من العملاء، كما لو كانوا يقبضون على سارق بأيديهم العارية.
الدكتور نجوين فان دينه، نائب رئيس جمعية العقارات في فيتنام
[إعلان 2]
رابط المصدر
تعليق (0)