"تعديل أنظمة الملكية للحد من النزاعات في المباني السكنية"

اقترح رئيس اتحاد المحامين في فيتنام دو نغوك ثينه تعديل القواعد المتعلقة بالملكية المشتركة والمنفصلة في قانون الإسكان للحد من النزاعات.

كثرت النزاعات في المباني السكنية مؤخرًا فيما يتعلق بالمساحة والمرافق والبنية التحتية المملوكة للملاك والسكان العاديين والخاصين، وكان أشدها تقسيم الملكية ومواقف الدراجات النارية والسيارات في الطابق السفلي. وقد أجاب الدكتور دو نغوك ثينه، رئيس اتحاد المحامين الفيتنامي وعضو اللجنة القضائية بالجمعية الوطنية ، على هذا السؤال لصحيفة VnExpress ، بمناسبة تقديم مشروع قانون الإسكان المعدل إلى الدورة الخامسة للجمعية الوطنية الخامسة عشرة.

- الخلافات بين المستثمرين والسكان حول ملكية الشقق مستمرة منذ سنوات طويلة، ولكن لماذا لم يتمكن قانون الإسكان واللوائح القانونية الأخرى، من خلال التعديلات والملاحق، من حل هذه الوضعية بشكل كامل؟

لا يزال نظام الوثائق القانونية، رغم تعديله وتكميله مرارًا، عاجزًا عن تلبية المتطلبات العملية نظرًا لتزايد تعقيد النزاعات. هناك قضايا قائمة منذ ما قبل إصدار اللوائح القانونية، وما زالت قائمة حتى الآن ولم تُحل نهائيًا. كما أن عمليات التفتيش ومعالجة المخالفات في هذا المجال لا تتمان بدقة وفي الوقت المناسب. تعاني العديد من الجهات من تراخي في الإدارة، ويتأخر العديد من المستثمرين في سداد ديون صندوق النفقة، وهناك دلائل على مخالفات جنائية لم تعالجها الجهات المختصة.

في غضون ذلك، لم يُعزز مجلس الإدارة المنتخب من قِبل السكان عبر مؤتمر الوحدات السكنية دوره التمثيلي بشكل كامل بعد، نظرًا لغياب توجيهات محددة بشأن عمل هذه الهيئة وقانونيتها. تفتقر معظم مجالس إدارة الوحدات السكنية الحالية إلى الخبرة في إدارة وتشغيل الوحدات السكنية، ولم تتلقَّ تدريبًا مهنيًا، مما يُصعّب تمثيل السكان وحماية حقوقهم القانونية عند نشوء نزاعات مع المستثمرين.

المحامي دو نغوك ثينه يتحدث في الجمعية الوطنية. تصوير: فام ثينه

- برأيكم لماذا لا تكون الضوابط القانونية الخاصة بتقسيم المرافق والمساحات الملكية المشتركة والخاصة في المباني السكنية قابلة للتطبيق على أرض الواقع؟

تم النص على حقوق الملكية المشتركة والخاصة في قانون الإسكان لعام ٢٠١٤، والقانون المدني لعام ٢٠١٥، ولائحة إدارة واستخدام المباني السكنية (الصادرة بالتعميم رقم ٠٢/٢٠١٦ لوزارة البناء )، وعدد من الوثائق الإرشادية الأخرى ذات الصلة. ومع ذلك، لا تزال هناك العديد من أوجه القصور عمليًا، لا سيما النزاعات حول مواقف السيارات.

وفقًا للتعميم رقم 02، يجب تحديد المساحة والمعدات المملوكة للمالكين بشكل واضح في عقد شراء وإيجار الشقة. ويجب على المستثمر، إلى جانب العقد، تزويد المشتري بالرسومات وقائمة بالأجزاء المملوكة بشكل مشترك، وفقًا لما ينص عليه قانون الإسكان.

إن النزاعات التي تنشأ بين العملاء والمستثمرين لا تميز بين الملكية المشتركة والخاصة، ولا تتضح من وقت توقيع العقد مثل بيع أو عدم بيع أماكن وقوف السيارات، وكم عدد أماكن وقوف السيارات في المبنى، ومبادئ تسجيل أماكن وقوف السيارات... لذلك أعتقد أن هناك لوائح قانونية، ولكن في الواقع، عندما يوقع الطرفان عقدًا دون تمييز واضح، لا يزال هناك خطر محتمل للنزاع.

قبل أن يدخل التعميم رقم 02 حيز التنفيذ في 15 فبراير 2016، كانت العديد من المباني السكنية تحتوي على عقود شراء وإيجار شقق لم تنص بشكل واضح على ذلك، مما تسبب في العديد من الصراعات والنزاعات حول ملكية الطابق السفلي.

- ما رأيك عندما يقول أحد المحامين أن النظام الحالي الذي ينص على أن مواقف السيارات في العمارات السكنية تابعة لإدارة أو ملكية المستثمر هو السبب الرئيسي لاندلاع النزاعات، في حين أن هذا من المفترض أن يكون عقاراً مشتركاً؟

من أبرز ما جاء في التعميم رقم 02/2016 تنظيم ملكية وإدارة مواقف السيارات في المباني السكنية. ويُسجل بيع وشراء وتأجير مواقف السيارات في عقد بيع وشراء الشقة أو في عقد منفصل.

مواقف الدراجات النارية والدراجات ثلاثية العجلات ومركبات ذوي الاحتياجات الخاصة مملوكة ملكية مشتركة لمالكي الشقق. أما بالنسبة لمواقف السيارات، فيحق لمشتري أو مستأجري الشقق أو أي مساحات أخرى في المبنى السكني شراء أو استئجار هذه المواقف؛ وفي حال عدم الشراء أو الاستئجار، تكون إدارة الموقف من قِبَل المستثمر. ولا يجوز للمستثمر تضمين تكلفة بناء هذا الموقف ضمن سعر البيع أو الإيجار.

وهكذا، بالإضافة إلى قرار شراء أو استئجار موقف سيارة في المبنى السكني الذي يسكنون فيه، يمكن لمالكي الشقق أيضًا إعادة بيع أو تأجير موقف سياراتهم. ومع ذلك، ازداد الطلب على مواقف السيارات في الشقق مؤخرًا، ويعتمد شراء وبيع مواقف السيارات بشكل أساسي على اتفاق بين طرفين، مما قد يؤدي إلى احتكار المستثمر، مما يرفع سعر البيع.

أعتقد أنه إذا اعترفت الدولة بحق المستثمر في مواقف السيارات، فيجب تحديد سقف للسعر، ولن يطلب المستثمرون أسعارًا باهظة لشراء أو استئجار مواقف السيارات. ومع ذلك، مع الطلب الكبير الحالي على مواقف السيارات، فإن اللوائح التي تسمح بشراء وإعادة بيع مواقف السيارات، ونقل ملكية المساحات المشتركة والخاصة للمستثمرين المتعلقة بمواقف السيارات، قد تؤدي بسهولة إلى نزاعات مدنية. مع أن هذه القضية تتعلق ارتباطًا وثيقًا بالمصلحة العامة.

من الضروري أيضًا دراسة مسألة نقل ملكية موقف السيارات في الطابق السفلي إلى الملكية المشتركة لأصحاب الشقق بعناية. فإذا كانت مساحة الموقف مشمولة بالملكية المشتركة، فإن تكلفة إنشائه تُدرج ضمن تكلفة بيع المنزل أو الشقة، وهناك أسر لم تستخدم سيارة أو لا تحتاج إليها، ومع ذلك تتحمل هذه التكلفة عند شراء منزل.

ينص القانون على أنه لا يجوز للمستثمرين إدراج تكلفة بناء مواقف السيارات في سعر بيع الشقة، ولكن كيف نعرف إن كانوا قد أدرجوها في سعر البيع أم لا؟ في الواقع، هناك العديد من المباني السكنية التي تشهد نزاعات حول هذا الموضوع؟

لم أرَ أي لوائح حالية توضح هذا المحتوى. هذه ثغرة قانونية حقيقية، إذ لا يمكن للناس التحكم فيما إذا كانت تكلفة الاستثمار في بناء موقف سيارة مشمولة في سعر بيع الشقة أم لا. إن عدم القدرة على تحديد أي جزء من موقف السيارة هو سبب الخلافات بين المستثمرين والسكان.

برأيي، تُعتبر طبيعة مواقف السيارات في المبنى السكني جزءًا من الملكية المشتركة. في الواقع، جميع المساحات المشتركة في المبنى السكني، بما فيها مواقف السيارات، مُدرجة في سعر بيع المبنى، ويُلغي المستثمر ملكيته اعتبارًا من تاريخ التسليم.

- من خلال المتابعة أو إبداء الرأي المباشر وحل الشكاوى المتعلقة بنزاعات الملكية في المباني السكنية، لماذا تعتقد أن عدد النزاعات التي تصل إلى المحكمة قليل؟

تُظهر عملية استيعاب القضايا أن هذه كلها نزاعات طويلة الأمد وملحة في المجتمع. ويواجه العدد الكبير من السكان أحيانًا صعوبة في إيجاد صوت واحد. كما يصعب تفويض حل النزاعات لعدم استعداد أي جهة لرفع دعوى قضائية. ومن ناحية أخرى، مع كثرة عدد الأشخاص، يصعب الاتفاق على تكلفة رفع الدعوى، ما يؤدي إلى إطالة أمد القضية تدريجيًا وتبقى مفتوحة.

عند رفع دعوى قضائية، يتعين على السكان أو مجلس إدارة المبنى السكني دفع رسوم محكمة مُسبقة تُحدد قيمتها بناءً على قيمة العقار. هذا يدفع الكثيرين إلى التخلي عن رفع الدعاوى القضائية والتوصل إلى تسوية مع المستثمر.

علاوة على ذلك، فإن عقد البيع الذي يوقعه الطرفان غالبا ما يتم صياغته من قبل المستثمر ولا يسجل بوضوح حقوق السكان فيما يتعلق بالمناطق المشتركة (الطابق السفلي، السلالم، الشرفة...)، وبالتالي ليس لدى السكان أساس كاف لرفع دعوى قضائية في المحكمة للمطالبة بحقوقهم في حالة وجود نزاع.

برأيي، يجب أن تُحل نزاعات المباني السكنية بين الأطراف بالتفاوض والتوفيق، وفقًا للأنظمة القانونية ذات الصلة. في حال تعذر التوصل إلى تفاهم، يُلجأ إلى المحكمة الشعبية لحل المشكلة. ويتعين على الجهات الحكومية والسلطات المحلية تفتيش ومراقبة مخالفات الأطراف ومعالجتها بصرامة.

يُعرض مشروع قانون الإسكان المُعدّل على الدورة الخامسة للمجلس الوطني الخامس عشر. بصفتك عضوًا في المجلس الوطني، كيف ستُشارك في حل نزاعات ملكية المباني السكنية؟

- لا يزال مشروع القانون قيد التشاور، وقد نظم بشكل محدد العديد من المحتويات المتعلقة بالملكية المشتركة والخاصة في المباني السكنية للحد من النزاعات الحالية، مما يجعل المباني السكنية أكثر أمانًا أثناء الاستخدام.

لقد سجلتُ آراء المحامين في اتحاد المحامين الفيتنامي للمساهمة في تعديل المسودة الخامسة لقانون الإسكان واستكمالها. وقد اقترحنا أربع مجموعات من القضايا المتعلقة بالملكية، وسياسات التنمية، ومعاملات الإسكان وإدارته، وذلك للحد من النزاعات المتعلقة بالإسكان، وحماية أقصى الحقوق والمصالح المشروعة للأطراف المعنية، وتعزيز استكمال النظام القانوني لقطاع الإسكان في فيتنام.

أقترح تعديل لوائح الملكية المشتركة والخاصة للمباني السكنية في مشروع قانون الإسكان المُعدّل. وبناءً على ذلك، تُصنّف مواقف السيارات في المباني السكنية ضمن الملكية المشتركة، ولا يُثار موضوع بيع وشراء هذه المواقف. وهذا من شأنه أن يُقلّل من النزاعات ذات الصلة.

قرض دوان

رابط المصدر: https://vnexpress.net/sua-quy-dinh-so-huu-de-han-che-tranh-chap-o-chung-cu-4614882.html