إن نمو أسعار المساكن يفوق نمو الدخل.

في مشاركته في منتدى العقارات الجنوبي الديناميكي الأول الذي نظمه معهد أبحاث العقارات الفيتنامي (VIRES) مؤخرًا، قال السيد دونغ لونغ ثانه، مؤسس ورئيس مجلس إدارة مجموعة ثانغ لوي، إنه قبل أكثر من عشر سنوات، باعت الشركة منزلًا في بن كات (المعروفة سابقًا باسم بين دونغ ) بحوالي 300 مليون دونغ فيتنامي. في ذلك الوقت، كان متوسط دخل العمال والموظفين الحكوميين حوالي 7 ملايين دونغ فيتنامي شهريًا، مما يعني أنه كان بإمكانهم الادخار لمدة 5-6 سنوات لشراء منزل.

حتى الآن، وحسب قوله، لا يزال الطلب الحقيقي على السكن يُمثل 70-80% من إجمالي السوق، إلا أن معدل ارتفاع أسعار المساكن يفوق بكثير معدل نمو دخل العمال. وهذا يُحدث فجوة كبيرة في قدرة الكثيرين على الحصول على السكن.

وقال "على مدى العقد الماضي، ارتفع متوسط الدخل بنسبة 6-8% سنويا، في حين ارتفعت أسعار المساكن بنسبة 12-20% سنويا، مما جعل المشترين منهكين بشكل متزايد".

أحد الأسباب الرئيسية، وفقًا للسيد ثانه، هو أن العرض يتركز بشكل رئيسي في قطاع العقارات الفاخرة، مع وجود شقق واسعة ومواد بناء باهظة الثمن. كما أن ارتفاع تكاليف المدخلات (التكاليف القانونية والضريبية وأسعار الأراضي وتكاليف البناء وأسعار فائدة القروض) يُسبب ضغطًا على أسعار المساكن.

"هذه ليست مشكلة فردية، بل مشكلة السوق ككل. وإذا لم تُحَلّ، فإن حلم الاستقرار للعديد من العمال سيُصبح أبعد منالاً"، أقرّ السيد ثانه.

عقارات شرق مدينة هو تشي منه مع مشاريع سكنية. تصوير: كوينه تران

انعكس ارتفاع أسعار المساكن في التقرير الصادر مؤخرًا عن وزارة البناء . ففي الربع الثالث، سجلت الوزارة متوسط سعر المتر المربع في السوق 78 مليون دونج فيتنامي، وتجاوزت قيمة أكثر من 30% من المعروض الجديد 100 مليون دونج فيتنامي. وفي مدينة هو تشي منه، يبلغ متوسط سعر المتر المربع حوالي 91 مليون دونج فيتنامي، وتراوحت أسعار العديد من المشاريع المركزية بين 120 و150 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع.

وعلى نحو مماثل، قالت شركتا سي بي آر إي ونايت فرانك إن 60% من الشقق الجديدة في مدينة هوشي منه يزيد سعرها عن 100 مليون دونج للمتر المربع؛ وقد اختفى المعروض من المساكن بأسعار معقولة تقريبا حيث أن المخزون المتبقي يتجاوز في الغالب 60 مليون دونج للمتر المربع.
في غضون ذلك، ووفقًا لمكتب الإحصاء العام، بلغ متوسط دخل العمال في الأشهر التسعة الأولى من العام 8.3 مليون دونج فيتنامي شهريًا، بزيادة قدرها 10% عن الفترة نفسها. وبلغ دخل عمال المدن حوالي 10 ملايين دونج فيتنامي شهريًا، أي ما يعادل 120 مليون دونج فيتنامي سنويًا. هذا يعني أن كل عامل يعمل لمدة عام لا يستطيع شراء سوى متر مربع واحد تقريبًا من المنزل (لا يشمل نفقات المعيشة أو المدخرات أو الموارد المالية الأخرى). بعد خمس سنوات، ارتفع متوسط الدخل بمقدار مليوني دونج فقط، بينما ارتفعت أسعار المنازل بمعدل تراوح بين 10 و15 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع.

تشير دراسة أجرتها مجموعة "وان ماونت" أيضًا إلى أن الأسرة التي يبلغ دخلها السنوي 200 مليون دونج فيتنامي تحتاج إلى الادخار لأكثر من 36 عامًا لشراء شقة تجارية بغرفتي نوم، دون احتساب الرسوم الإضافية. حاليًا، يقل دخل 54% من الأسر في هانوي ومدينة هو تشي منه السنوي عن 200 مليون دونج فيتنامي، مما يعني أن معظمهم يكاد يكون عاجزًا عن شراء منزل في وسط المدينة.

أشار السيد لي نهو ثاتش، رئيس مجلس إدارة مجموعة بي كونز، إلى أن فيتنام تضم حاليًا أكثر من 53 مليون شخص في سن العمل، ومعدل تحضر يتجاوز 41%، وأن تدفق السكان إلى المدن الكبرى قد زاد الطلب على المساكن بشكل كبير. ويولي المشترون اليوم الأولوية للوضع القانوني الشفاف، والقيمة الحقيقية للاستخدام، وتكاليف التشغيل المعقولة، والسيولة الجيدة. ومع ذلك، يُظهر واقع السوق فجوة متزايدة بين الطلب والقدرة على التملك.

وبحسب السيد ثاتش، عندما يقترب العرض من 40 مليون وحدة، فقد يدخل السوق في دورة تشبع، وبالتالي فإن تحسين إمكانية الوصول إلى السكن من الآن فصاعدا يصبح مهمة رئيسية.

لتحقيق التوازن بين التكلفة والربح، بما يُمكّن السوق من تطوير مساكن تناسب الدخل، قال السيد ثاتش إن الحل يكمن في تطوير المنتجات. واستشهد بالتجارب الدولية التي تُبيّن أنه لخفض أسعار المساكن إلى حدّ معقول، يجب على الشركات تحسين المساحة والوظائف.

وبحسب قوله، يهتم المشترون بالتكلفة الإجمالية للملكية أكثر من سعر المتر المربع. لذلك، يُسهم تطوير شقق صغيرة متكاملة الخدمات في تخفيف الضغط المالي الأولي. وللحفاظ على أسعار معقولة، يُمكن للشركات تنفيذ مشاريعها بشكل متزامن، بدءًا من التصميم والبناء ووصولًا إلى إدارة المشروع وتشغيله، مما يُقلل من تكاليف الوساطة. إلا أن هذا ينطوي أيضًا على مخاطر تتعلق بالآلات وتكاليف التشغيل في حال عدم استمرارية المشروع.

قال السيد دونغ لونغ ثانه إنه بالإضافة إلى جهود الشركات، تحتاج الحكومة إلى سياسات لتحفيز العرض بأسعار معقولة، وإصلاح الإجراءات وخفض التكاليف، ووضع آليات لدعم مشتري المنازل لأول مرة. مع اختصار الإجراءات القانونية، وخفض التكاليف والمخاطر، سيكون هناك مجال أكبر لخفض أسعار المنازل.

كما أكد على ضرورة عودة السوق إلى قيمته الأساسية، ألا وهي السكن للسكن، وليس للاستثمار فقط. وهذا يتطلب تناغمًا بين التخطيط والسياسات وتطوير المنتجات. على الصعيد المحلي، يُعتبر النموذج الحضري المدمج - مسافة 15 دقيقة بالسيارة - توجهًا يُسهم في زيادة فرص الحصول على السكن، في سياق استبدال الشقق الشاهقة تدريجيًا بالمنازل منخفضة الارتفاع في المدن الكبرى.

وفقًا لموقع vnexpress.net

المصدر: https://baodongthap.vn/toc-do-tang-gia-nha-ngay-cang-vuot-xa-thu-nhap-a233619.html