تعتقد اتحاد التجارة والصناعة في فيتنام (VCCI) أنه من الضروري النظر في إزالة طريقة الفائض من أساليب تقييم الأراضي.
 |
هل يجب الإبقاء على أسلوب الفائض في تقييم الأراضي؟ |
في مشروع المرسوم المعدل والمكمل للمرسوم 44/2014/ND-CP الذي ينظم أسعار الأراضي ومشروع التعميم المعدل والمكمل لعدد من مواد التعميم 36/2014/TT-BTNMT الذي يوضح طرق تقييم الأراضي؛ وتطوير وتعديل قوائم أسعار الأراضي؛ وتقييم الأراضي المحددة والتشاور بشأن تحديد أسعار الأراضي، اقترحت وزارة الموارد الطبيعية والبيئة (TN-MT) إزالة طريقة حساب أسعار الأراضي الفائضة.
ومع ذلك، تعتقد غرفة تجارة وصناعة فيينا أن إلغاء طريقة الفائض من شأنه أن يسبب صعوبات في عملية تقييم الأراضي.
طريقة الفائض هي طريقة لتحديد أسعار الأراضي بناءً على غرض استخدامها مع إمكانية التطوير المستقبلي. هذا النوع من الأراضي القابلة للتطوير شائع، ولا يمتلك أصولًا مماثلة أو متشابهة تم تداولها بنجاح في السوق لتطبيق طريقة المقارنة (بشرط وجود ما لا يقل عن ثلاث قطع أرض مماثلة تم نقل ملكيتها في السوق، والفوز بالمزاد العلني لحقوق استخدام الأراضي).
عند مقارنة طرق تقييم الأراضي بناءً على أغراض الاستخدام الحالية مثل طريقة المقارنة وطريقة الدخل، سنرى بوضوح مزايا وعيوب كل طريقة.
وبحسب غرفة تجارة وصناعة فيينا، فإن أسلوب المقارنة له حدود من حيث البيانات المقارنة لأن معلومات المعاملات غالباً ما يكون من الصعب مطابقتها مع العقارات المراد تقييمها؛ إذ يجب أن يكون هناك الكثير من معلومات المعاملات الواضحة والدقيقة، بينما في الواقع، في كثير من الحالات يكون سعر المعاملة على الورق وسعر المعاملة الفعلي مختلفين؛
في الوقت نفسه، تُطبّق طريقة مُعامل تعديل أسعار الأراضي بضرب سعر الأرض في جدول أسعار الأراضي في مُعامل تعديل أسعار الأراضي، وهو أمرٌ ذو حدود. تُصدر اللجنة الشعبية للمقاطعة مُعامل تعديل أسعار الأراضي من خلال تحليل ومقارنة سعر الأرض في جدول أسعار الأراضي مع سعر الأرض الشائع في السوق.
ومن ثم فإن تحديد معامل التعديل يعتمد أيضاً على البيانات المقارنة، وبالتالي فإنه يواجه أيضاً بعض القصور من حيث المعلومات وبيانات الإدخال مثل أسلوب المقارنة.
وفقاً لهيئة تنظيم سوق العقارات في جمهورية التشيك، فإن قاعدة بيانات الأراضي الحالية في بلدنا لا تعكس واقع السوق بدقة. لذلك، فإن تطبيق ثلاث طرق تقييم فقط كما في المسودة قد يُسبب صعوبات في عملية التنفيذ بسبب العيوب المذكورة أعلاه.
من ناحية أخرى، تعتمد الطريقة المتبقية على الأساس المنطقي التالي: القيمة الحالية للأصل هي القيمة المتبقية التي تم الحصول عليها من تقدير التطوير المفترض مطروحًا منها جميع التكاليف المتكبدة لإنشاء هذا التطوير.
جوهر هذه الطريقة هو حساب قيمة الأرض بشكل رجعي، أي بدءًا من سعر بيع منتجات التطوير المستقبلية المكتملة، وطرح تكاليف التطوير اللازمة للاستثمار في إنشاء تلك المنتجات. تُقيّم الأراضي ذات الإمكانات التطويرية بهذه الطريقة، وهو ما لا تنطبق عليه طرق التقييم الأخرى.
وترى غرفة تجارة وصناعة دبي أيضاً أن طريقة الفائض هي طريقة تقييم عقاري تطبقها منظمات التقييم المهنية وتعتبر من طرق التقييم المطبقة عند تقييم العقارات ذات الإمكانات التطويرية (الأراضي الشاغرة غير المطورة أو الأراضي التي يوجد عليها إنشاءات يمكن تجديدها أو هدمها لبناء إنشاءات جديدة على الأرض للحصول على أفضل استخدام وأكثر فعالية).
وقد تم تحديد طريقة الفائض في معيار التقييم الفيتنامي رقم 11 الصادر بالتعميم 145/2016/TT-BTC.
إن حالة مشروع القانون الذي ألغى أسلوب الفائض في تقييم الأراضي تجعل اللوائح الخاصة بتقييم العقارات غير متناسقة مع الوثائق القانونية ذات الصلة.
فيما يتعلق بهدف إدارة الدولة، فإن أحد أسباب إزالة طريقة الفائض من طريقة تقييم الأراضي هو أن "هذه طريقة تقييم عقارية تخدم الإداريين في الحساب لاتخاذ القرار بشأن الاستثمار (يجب أن يكون سعر الأرض متاحًا مسبقًا)، وهي غير مناسبة لمهمة تقييم الأراضي لخدمة إدارة الدولة للأراضي".
وترى غرفة تجارة وصناعة دبي أنه إذا تم اعتبار هذه الطريقة مستخدمة فقط لحساب كفاءة الاستثمار، فهذا يعني أن قيمة الأرض تم حسابها لتحقيق أفضل استخدام وأكثر فعالية، وأن سعر الأرض هذا يتوافق مع مبادئ السوق.
ومن ثم تستخدم الدولة أسلوب التقييم هذا لتحديد أنواع الأراضي ذات الإمكانات التنموية لتحديد أسعار الأراضي بما يتفق مع أسعار السوق، وبالتالي تحديد الالتزامات المالية التي يجب على المستثمرين الوفاء بها تجاه الدولة.
ولذلك توصي غرفة تجارة وصناعة دبي بأن تنظر لجنة الصياغة في عدم إزالة أسلوب الفائض في أساليب تقييم الأراضي.
[إعلان 2]
رابط المصدر
تعليق (0)