تنظيم فروق إيجارات الأراضي
وفقاً للسيد لي هوانغ تشاو، رئيس جمعية العقارات في مدينة هو تشي منه (HoREA)، فإن القيمة المضافة للأراضي (فروق إيجار الأرض) تُولّدها جهتان رئيسيتان: الدولة والمستثمرون (حيث يلعب المستثمرون من القطاع الخاص دوراً بالغ الأهمية). لذلك، يجب تنظيم السياسات المالية المتعلقة بالأراضي وأسعارها لضمان العدالة والاستقرار الاجتماعي، بما يخدم إيرادات ميزانية الدولة ويصب في مصلحة المستثمرين.
أولاً، تُنشئ الدولة القيمة المضافة من الأرض (فرق إيجار الأرض) من خلال تخطيط استخدامات الأراضي، والتخطيط العمراني والبناء، وتخطيط النقل المتكامل (TOD)، وتسمح للمستثمرين بتحويل أغراض استخدامات الأراضي وفقًا للمخطط لتنفيذ مشاريع استثمارية تجارية. لذا، يحق للدولة تنظيم هذه القيمة المضافة من الأرض (فرق إيجار الأرض) بما يخدم المصلحة الوطنية والعامة.
تشكل رسوم استخدام الأراضي مصدرًا ضخمًا للإيرادات في ميزانية الدولة.
على سبيل المثال، في مدينة هو تشي منه، لا تُحقق مساحة هكتار واحد من الأراضي الزراعية سوى قيمة سنوية تُقدر بحوالي 500 مليون دونج، ولكن عند تغيير استخدام الأرض إلى أراضٍ غير زراعية، تُحقق مساحة هكتار واحد من الأراضي الإنتاجية والصناعية والتجارية والخدمية والحضرية قيمة سنوية تصل إلى 55 مليار دونج، أي أعلى بـ 100 مرة. ويتجلى ذلك في إنشاء المنطقة السابعة عام 1997 (منفصلة عن منطقة نها بي الزراعية). في ذلك الوقت، كانت إيرادات ميزانية الدولة 59 مليار دونج فقط، ولكن بعد 25 عامًا، أي في عام 2022، وصلت إيرادات ميزانية الدولة إلى 5,550 مليار دونج، أي أعلى بـ 94 مرة مما كانت عليه عام 1997.
لذلك، في عام ٢٠١٨، سمحت الحكومة لمدينة هو تشي منه بتحويل ٢٦ ألف هكتار من الأراضي الزراعية إلى أراضٍ غير زراعية، إنتاجية، صناعية، تجارية، خدمية، وحضرية خلال الفترة ٢٠٢٥/٢٠٢٠. وتعمل مدينة هو تشي منه حاليًا على تطوير مشروع لتحويل خمس مناطق حضرية إلى مناطق حضرية. وفي الوقت نفسه، أصدرت الجمعية الوطنية مؤخرًا القرار رقم ٩٨ بشأن تجربة عدد من الآليات والسياسات المحددة لتنمية مدينة هو تشي منه، والتي ستهيئ الظروف المناسبة لنمو المدينة السريع في السنوات القادمة، بما في ذلك موارد الأراضي.
في الوقت نفسه، يُحقق المستثمرون (وخاصة القطاع الخاص) قيمةً إضافيةً من الأرض (فروق إيجار الأرض) من خلال أنشطة الاستثمار في البناء وأعمال البناء على الأرض لتطوير المشاريع. ويتجلى ذلك أساسًا في إبداع المستثمرين وقدرتهم المالية، مما ينعكس في معدل استثمار المشروع. فكلما ارتفع معدل الاستثمار، ارتفعت قيمة العقار، ويحق للمستثمرين الاستفادة من القيمة الإضافية من الأرض (فروق إيجار الأرض) بعد الوفاء بالتزاماتهم المالية تجاه الدولة.
ومن هنا تبرز الحاجة إلى تطوير آلية لتنظيم القيمة المضافة من الأراضي (فرق إيجار الأرض) لتحقيق التوافق بين المصالح بين الدولة والمؤسسات.
جعل رسوم استخدام الأراضي ضريبة
وهناك قضية أخرى تحتاج إلى إثارتها وهي أن الدولة ينبغي أن تجمع رسوم استخدام الأراضي وإيجارات الأراضي بطريقة معقولة وعادلة فقط، مع عدم الإفراط في التحصيل أو السماح لأي شيء بالتسرب من خلال الشقوق.
وفقًا للعديد من الشركات، فإن رسوم استخدام الأراضي تشكل حاليًا عبئًا عليهم كما أنها غير معروفة لأنهم لم يتمكنوا من دفع رسوم استخدام الأراضي لفترة طويلة.
الطريقة الحالية لحساب رسوم استخدام الأراضي تجعل الأمر صعبًا على الشركات وتخلق آلية للسؤال والعطاء والمضايقة. يضطر مستثمرو المشاريع إلى دفع مبلغ ضخم من رسوم استخدام الأراضي، يعادل حوالي 70٪ من تكلفة التعويض عن إخلاء الموقع، ويضطرون تقريبًا إلى إعادة شراء حقوق استخدام الأراضي للمرة الثانية، ويتحمل مشتري المنازل هذا العبء في النهاية. وفقًا لذلك، تمثل رسوم استخدام الأراضي نسبة كبيرة من هيكل تكلفة الإسكان، حيث تمثل حوالي 10٪ من تكلفة الشقق، وحوالي 30٪ من تكلفة المنازل، وحوالي 50٪ من تكلفة الفيلات. تتلقى الدولة مبلغًا كبيرًا من الإيرادات من رسوم استخدام الأراضي، ولكن على المدى الطويل، إذا تم تسليم جميع الأراضي، فلن يكون هذا المصدر الكبير لإيرادات الميزانية موجودًا، وسيتعين استكماله واستبداله بضريبة الأملاك.
وبدلاً من جمعها دفعة واحدة، اقترح كثيرون تحويل رسوم استخدام الأراضي إلى ضريبة.
لذلك، تقترح الشركات تنظيم رسوم استخدام الأراضي كضريبة تُفرض على تحويل أغراض استخدام الأراضي من الأراضي الزراعية إلى الأراضي السكنية، بمعدل ضريبة يتراوح بين 10% و15% تقريبًا، محسوبة بناءً على قائمة أسعار الأراضي الصادرة عن اللجنة الشعبية للمقاطعات، والتي تُعدّل سنويًا باستخدام معامل تعديل أسعار الأراضي (المعامل K) وفقًا لأسعار السوق. سيضمن هذا الشفافية، ويُلغي آلية طلب المنح، ويُخفّض تحصيل رسوم استخدام الأراضي الباهظة حاليًا إلى مستوى أكثر معقولية. بناءً على ذلك، سيتم استكمال قانون ضريبة الأملاك (الأراضي السكنية، الإسكان) لتوفير مصدر دخل مستقر ومستدام لميزانية الدولة للمقاطعات والمدن المركزية.
لتسريع حساب رسوم استخدام الأراضي، يوصي الخبراء والشركات بالاحتفاظ بطريقة الفائض لحساب رسوم استخدام الأراضي وإيجاراتها لقطع الأراضي ذات الإمكانات التنموية الكبيرة، والتي تزيد قيمتها عن 200 مليار دونج، لأن تطبيق طريقة معامل تعديل أسعار الأراضي غير مسموح به على هذه المشاريع. في الواقع، كان ما يقرب من 90% من مشاريع العقارات في الماضي يعتمد على طريقة الفائض لحساب رسوم استخدام الأراضي.
[إعلان 2]
رابط المصدر
تعليق (0)