عضو بالجمعية الوطنية: تقييم الأراضي بطريقة الفائض صعب التنفيذ

[إعلان_1]

إن تحديد أسعار الأراضي باستخدام طريقة الفائض غالباً ما يؤدي إلى أخطاء كبيرة، وهو غير دقيق ويصعب تنفيذه، لذلك اقترح مندوبو الجمعية الوطنية التخلي عن هذه الطريقة.

يتمثل أحد أهداف تعديل قانون الأراضي في تسعير الأراضي بما يتناسب مع أسعار السوق. ولذلك، وبعد شرح مشروع القانون وقبوله، قدّم إلى الجمعية الوطنية في دورتها السادسة مقترحات لتسعير الأراضي، تشمل المقارنة، والدخل، والفائض، ومعامل تعديل أسعار الأراضي.

ومع ذلك، صرّح السيد فو هونغ ثانه، رئيس اللجنة الاقتصادية ، بأنه نظرًا لتعدد الآراء، اقترح مشروع القانون خيارين لتقييم الأراضي. الخيار الأول هو تنظيم القانون لمحتوى أربع طرق لتقييم الأراضي، وتكليف الحكومة بتحديد الحالات والشروط التي ينطبق عليها هذا الخيار. وقد اقترحت الحكومة العمل بهذا التوجه.

أما الخيار الثاني، فينص القانون على محتوى أساليب تقييم الأراضي والحالات والشروط التي يُطبق فيها كل أسلوب. وقد وافقت أغلبية آراء اللجنة الدائمة للجمعية الوطنية على هذا الخيار.

في تعليقها على مسودة قانون الأراضي (المعدل) بتاريخ 3 نوفمبر، صرّحت السيدة نغوين ثي ين، نائبة السكرتير الدائم لمقاطعة با ريا-فونغ تاو، بأنه لا ينبغي استخدام طريقة الفائض في تحديد أسعار الأراضي. وأوضحت أن هذه الطريقة تُستخدم لتقدير الإيرادات والتكاليف، وأن حساب العوامل المفترضة المذكورة أعلاه معقد للغاية، وغالبًا ما تكون النتائج غير دقيقة وتتضمن أخطاءً كبيرة.

"بالنسبة لنفس قطعة الأرض، فإن تغيير مؤشر واحد فقط من بين العوامل المفترضة سيؤدي إلى تغيير نتيجة التقييم. وهذا هو السبب الرئيسي للارتباك والتأخير في تحديد وتقييم أسعار الأراضي مؤخرًا. ناهيك عن أن لكل شخص فهمًا مختلفًا في كل موقف ووقت"، هذا ما قاله نائب السكرتير الدائم لمقاطعة با ريا - فونغ تاو .

تحدثت السيدة نغوين ثي ين، نائبة الأمين الدائم لمقاطعة با ريا-فونغ تاو، خلال مناقشة مشروع قانون الأراضي (المعدل) في 3 نوفمبر/تشرين الثاني. الصورة: وسائل الإعلام التابعة للجمعية الوطنية — تحدثت السيدة نغوين ثي ين، نائبة الأمين الدائم لمقاطعة با ريا-فونغ تاو، خلال مناقشة مشروع قانون الأراضي (المعدل) في 3 نوفمبر/تشرين الثاني. الصورة: *وسائل الإعلام التابعة للجمعية الوطنية*

وقالت السيدة هوينه ثي فوك، نائبة رئيس لجنة التعبئة الجماهيرية للجنة الحزبية الإقليمية في با ريا - فونغ تاو، إن استخدام طريقة الفائض لتحديد أسعار الأراضي أمر يصعب تنفيذه.

وقالت السيدة فوك: "لكل شركة نسب تكلفة وإيرادات وأسعار بيع مختلفة، وهذه كلها بيانات تقديرية من المستثمرين، لذا فإن موثوقيتها ليست عالية"، واقترحت النظر في هذه الطريقة.

وفي هذا الصدد، قال السيد لي مينه نام، العضو الدائم في لجنة المالية والميزانية، إن لكل طريقة مزاياها وعيوبها، وهي مناسبة فقط لمجموعة من موضوعات تقييم الأراضي.

"كيف ينبغي لنا التعامل مع الحالات التي تختلف فيها نتائج التقييم؟ إذا لم يتم حل هذه المشكلة وتنظيمها من حيث المبدأ بموجب القانون، حتى لو تم تكليف الحكومة بتقديم التوجيه، فسيكون التنفيذ صعباً"، صرح بذلك العضو الدائم في لجنة المالية والميزانية.

اقترح السيد نام استكمال مبادئ وأساليب تطبيق الأسعار في مختلف المواقف أو تطبيق أساليب الاستبعاد والدمج والمتوسط لتحديد أسعار الأراضي.

"لا يمكن ضمان جدوى قرار التقييم وتوفير راحة البال لصانع القرار إلا بوجود أساس قانوني يبرره. وإلا، سيستمر الخوف من ارتكاب الأخطاء وما يترتب على ذلك من معوقات"، كما قال.

وبنفس الرأي، قال السيد لي ثانه فان، العضو الدائم في لجنة المالية والميزانية، إن تحديد أسعار الأراضي ليس بالأمر الصعب أو المعقد، إنما تكمن المشكلة في اختيار الطريقة المناسبة لكل نوع من أنواع الأراضي. واقترح تضمين مشروع القانون هذا مبدأً أساسياً ليكون مرجعاً للحكومة في تنفيذه.

فعلى سبيل المثال، ترتبط الأراضي السكنية بالعقارات، وبالتالي بحقوق ملكية الأرض الممنوحة، لذا ينبغي تطبيق طريقة المقارنة السوقية، أو مزيج من المقارنة مع طريقة الفائض. أما الأراضي الزراعية، فينبغي تحديدها وفقًا لطريقة الدخل والخصم.

"إذا تم تحديد المبادئ بوضوح في القانون، فسيكون لدى الحكومة أساس للاسترشاد به. على سبيل المثال، إذا تم اعتماد متوسط سعر 5 سنوات واختيار أعلى سعر في السنة لتحديد أسعار الأراضي، فلن يتضرر الناس"، هذا ما اقترحه السيد فان.

بالإضافة إلى ذلك، اقترحت نغوين ثي ين، نائبة السكرتير الدائم لمقاطعة با ريا - فونغ تاو، النظر في أدوار ومسؤوليات منظمات استشارات تقييم الأراضي وتحديدها بوضوح عند مشاركتها في مجلس التقييم. في الواقع، هناك مشاريع تُطرح للمناقصة قرابة عشرين مرة، لكن لا تشارك فيها أي جهة استشارية.

لأنّه في الواقع، تُعطي كلّ طريقة ووحدة استشارية سعراً مختلفاً لنفس قطعة الأرض. لذلك، اقترحت السيدة يين أن تُصدر الحكومة لوائح وتعليمات تفصيلية عند التنفيذ، لتجنّب المخاطر القانونية للجهات التي تُقيّم وتُحدّد أسعار الأراضي وتُقرّها.

بحسب الجدول الزمني، سيتم التصويت على مشروع قانون الأراضي (المعدل) وإقراره من قبل الجمعية الوطنية في 29 نوفمبر، ولكن خلال مناقشة اليوم، اقترح العديد من المندوبين إعادة النظر في توقيت إقرار هذا القانون.

السيد مينه

رابط المصدر