বাধা দূর করতে এবং রিয়েল এস্টেট পুনরুদ্ধারের জন্য ১০টি সমাধান

রিয়েল এস্টেট বাজার তলানিতে নেমে এসেছে।

রিয়েল এস্টেট ব্যবসার পক্ষ থেকে, আমরা সংবাদপত্রকে ধন্যবাদ জানাই।   শ্রমিক   এই পর্যায়ে "রিয়েল এস্টেটের জন্য আইনি বাধা অপসারণ" সেমিনার আয়োজন করা খুবই সময়োপযোগী, যখন সমস্যাগুলির ব্যাপক সমাধান করা এবং অনুমোদনের জন্য প্রস্তুত আইনে অন্তর্ভুক্ত করা প্রয়োজন।

সকল নেতা, গবেষণা সংস্থা এবং ব্যবসায়ী সম্প্রদায় স্পষ্টভাবে বোঝেন যে রিয়েল এস্টেট বাজারে আইনি সমস্যাগুলি অত্যন্ত গুরুত্বপূর্ণ। আমরা সরকারকে জানিয়েছি যে সবচেয়ে বড় সমস্যা হল আইনি, যা প্রকল্পগুলির ৭০% সমস্যার জন্য দায়ী।

সমস্যাগুলির 3টি স্তর রয়েছে। সবচেয়ে বড় সমস্যা হল কিছু নিয়মকানুন সামঞ্জস্যপূর্ণ নয়, পরস্পরবিরোধী এবং আইনের সাথে সাংঘর্ষিক। রিয়েল এস্টেট সেক্টরে জমি সম্পর্কিত উপ-আইন নথিতে কিছু নিয়মকানুনও সমস্যাযুক্ত। বিশেষ করে, বিভাগ এবং শাখার বেসামরিক কর্মচারীদের আইন প্রয়োগে সমস্যা রয়েছে। একই নথির মাধ্যমে, কিছু এলাকা তুলনামূলকভাবে সমস্যাটি সমাধান করেছে, আবার কিছু এলাকা এটি সমাধান করতে পারেনি, যার ফলে স্থানীয় প্রকল্পগুলিতে যানজট তৈরি হয়েছে।

দ্বিতীয় বৃহত্তম সমস্যা হল মূলধনের অ্যাক্সেস। ইকুইটি মূলধন ছাড়াও, রিয়েল এস্টেট উদ্যোগগুলি সাম্প্রতিক সময়ে মূলধনের আরও চারটি উৎসের উপর নির্ভর করেছে। প্রথমটি হল শেয়ার বাজার থেকে মূলধন, বর্তমানে ১,৬০০ টিরও বেশি তালিকাভুক্ত উদ্যোগ রয়েছে, যার মধ্যে মাত্র ১৬৯ টিরও বেশি রিয়েল এস্টেট-সম্পর্কিত উদ্যোগ। এই সংখ্যা খুবই কম, শেয়ার বাজারে মূলধন শোষণের জন্য যথেষ্ট নয়।

দ্বিতীয়ত, বন্ড থেকে মূলধন, কিন্তু ২০২২ সালের তৃতীয় প্রান্তিক থেকে এটি ব্লক করা হয়েছে। এখন পর্যন্ত, সমন্বয়ের জন্য রেজোলিউশন ০৮ সত্ত্বেও বন্ড বাজার এখনও আটকে আছে।

তৃতীয় প্রধান সমস্যা হলো বাণিজ্যিক ব্যাংক থেকে ঋণ। এটি মূলধনের উৎস, যা "ধাত্রী" হিসেবে কাজ করে, ব্যবসার জন্য একটি দুর্দান্ত সহায়তা, কিন্তু এটি শোষণ করা হয়নি।

বাকিটা গ্রাহক এবং অংশীদারদের কাছ থেকে পাওয়া মূলধন, কিন্তু যখন প্রাথমিক সমস্যাগুলি সমাধান করা হয় না, তখন এই সমস্যাগুলিও আটকে যায়। বিশেষ করে অংশীদার এবং বিদেশী মূলধন (FDI) থেকে প্রাপ্ত মূলধন দেশীয় উদ্যোগগুলিকে সস্তায় প্রকল্প "বিক্রয়" করতে বা বিনিয়োগের জন্য উচ্চ ছাড় দিতে বাধ্য করে। সহজ কথায়, তারা "মৃত" প্রকল্পগুলির "শিকার" করার জন্য অপেক্ষা করা "ভারী" এর মতো। এটি দেশীয় উদ্যোগগুলির জন্য একটি বিশাল অসুবিধা।

বর্তমানে, সবচেয়ে অনুকূল খাত সম্ভবত শিল্প রিয়েল এস্টেট। ৩ বছরের মহামারী এই খাতকে খুব বেশি প্রভাবিত করেনি, যা অন্যান্য শিল্পকে উৎসাহিত করার জন্যও পরিস্থিতি তৈরি করে।

বাজার সম্পর্কে, আমার মনে হয় আমাদের এখন "বটম জোন" শব্দটি ব্যবহার করা উচিত। অনেকেই মনে করেন যে বাজারের তলানি এই বছরের এপ্রিল বা মে মাসের কোথাও। কিন্তু হো চি মিন সিটি ডিপার্টমেন্ট অফ কনস্ট্রাকশনের তথ্যের উপর ভিত্তি করে, আমার মনে হয় ২০২৩ সালের প্রথম প্রান্তিকের তলানি, যখন রিয়েল এস্টেট সেক্টরের প্রবৃদ্ধি ঋণাত্মক ১৬.১% ছিল কিন্তু তারপর থেকে ধীরে ধীরে উন্নতি হচ্ছে।

২০২৩ সালের দ্বিতীয় প্রান্তিকের শেষে, প্রবৃদ্ধি এখনও ১১% এর বেশি নেতিবাচক ছিল, কিন্তু তৃতীয় প্রান্তিক থেকে, এটি কেবল ৮% এর বেশি নেতিবাচক ছিল।

আইনি সমস্যার ক্ষেত্রে, বর্তমানে তিনটি সমস্যা রয়েছে: আইনি বিধিমালা; ডিক্রি এবং সার্কুলারের মতো উপ-আইন বিধিমালা; এবং প্রাদেশিক সিদ্ধান্ত। এই সমস্যাগুলি কর্মকর্তা এবং বেসামরিক কর্মচারীদের জন্য রিয়েল এস্টেট খাতের সাথে সম্পর্কিত নথিপত্র পরিচালনায় অসুবিধা সৃষ্টি করে, যেমন দায়িত্বের ভয়, দায়িত্ব এড়িয়ে যাওয়া এবং পরামর্শ দিতে অনিচ্ছা।

চিন্তাভাবনা এবং সাহস করে কাজ করার সাহসী কর্মকর্তাদের অধিকার রক্ষার জন্য কেন্দ্রীয় সরকার কর্তৃক প্রবিধান জারি করা সরকারি কর্মচারীদের মনোবল পুনরুজ্জীবিত করতে অবদান রাখবে। এর পাশাপাশি, "প্রতিষ্ঠান ও নীতিমালা উদ্ভাবন ও নিখুঁত করা, ভূমি ব্যবস্থাপনা ও ব্যবহারের কার্যকারিতা ও দক্ষতা উন্নত করা, আমাদের দেশকে উচ্চ আয়ের উন্নত দেশে পরিণত করার জন্য গতি তৈরি করা" শীর্ষক ১৩তম দলীয় কেন্দ্রীয় কমিটির ১৮ নম্বর প্রস্তাবে ধারাবাহিকতা ও ঐক্য নিশ্চিত করার জন্য ২০১৩ সালের ভূমি আইন এবং সংশ্লিষ্ট আইন সংশোধনের প্রয়োজনীয়তার উপর জোর দেওয়া হয়েছে।

আমার মতে, ২০০ পৃষ্ঠারও বেশি ভূমি আইন (সংশোধিত) বর্তমানে জাতীয় পরিষদে বিবেচনাধীন এবং অনুমোদনের জন্য প্রস্তুত করা হচ্ছে, যা একটি বিশাল কাজ, কিন্তু সাম্প্রতিক খসড়াটি পড়লে, এখনও কিছু সমস্যা রয়ে গেছে, যার মধ্যে ১২৮ অনুচ্ছেদে বর্ণিত উদ্যোগের জন্য জমির প্রবেশাধিকারের বিষয়টিও রয়েছে।

তদনুসারে, খসড়াটিতে দুটি বিকল্পের কথা বলা হয়েছে: উদ্যোগগুলি কেবল আবাসিক জমি বা আবাসিক জমি এবং অন্যান্য জমি হস্তান্তর গ্রহণ করবে যা বাণিজ্যিক আবাসন প্রকল্প করার অনুমতি পাবে। তাহলে, বৃহৎ বাণিজ্যিক আবাসন প্রকল্প, বৃহৎ আকারের নগর এলাকায় কীভাবে জমি থাকতে পারে? হো চি মিন সিটির কেন্দ্রে, যদি এটি আবাসিক জমি হয়, তবে বৃহত্তমটি মাত্র কয়েক হাজার বর্গমিটার।

১০ হেক্টর কৃষি জমি বা ২ হেক্টর কারখানার জমি কেনার ক্ষেত্রে, আবাসিক জমি না থাকায় প্রকল্পটি করা এখনও অসম্ভব। আমার মতে, এটি অযৌক্তিক এবং বাণিজ্যিক প্রকল্পগুলির উন্নয়নের সুবিধার্থে এটি যথাযথভাবে সমন্বয় করা প্রয়োজন।

এছাড়াও, আমি আশা করি যে সামাজিক আবাসন, শ্রমিকদের জন্য আবাসন এবং পুরাতন অ্যাপার্টমেন্ট ভবনগুলির সংস্কার ও পুনর্নির্মাণের জন্য উপযুক্ত নিয়মকানুন থাকবে। আমি আশা করি সংশোধিত ভূমি আইনটি বিবেচনা করা হবে এবং উপযুক্ত সময়ে পাস করা হবে।

এছাড়াও, ঋণ প্রতিষ্ঠান সংক্রান্ত আইন এবং সম্পত্তি নিলাম সংক্রান্ত আইনের সাথে ভূমি আইনের সাথে সামঞ্জস্য ও সামঞ্জস্য নিশ্চিত করার জন্য গৃহায়ন আইন (সংশোধিত), রিয়েল এস্টেট ব্যবসা আইন (সংশোধিত) এর মতো সম্পর্কিত আইনগুলি সংশোধন করা অত্যন্ত গুরুত্বপূর্ণ।

সূত্র: https://nld.com.vn/kinh-te/bao-nguoi-lao-dong-to-chuc-toa-dam-thao-go-vuong-mac-ve-phap-ly-cho-bat-dong-san-20231108184451111.htm