বাধা দূর করে রিয়েল এস্টেট পুনরুদ্ধার ত্বরান্বিত করার ১০টি সমাধান।

রিয়েল এস্টেট বাজার তার সর্বনিম্ন স্তর অতিক্রম করেছে।

রিয়েল এস্টেট ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলোর পক্ষ থেকে আমরা সংবাদপত্রটিকে ধন্যবাদ জানাতে চাই।   শ্রমিকরা   এই সময়ে 'রিয়েল এস্টেটের আইনি বাধা দূরীকরণ' শীর্ষক সেমিনারটি আয়োজন করা অত্যন্ত সময়োপযোগী, কারণ সিদ্ধান্তমূলক পদক্ষেপ এবং আইনে অন্তর্ভুক্তির প্রয়োজন রয়েছে এমন বিষয়গুলো অনুমোদনের জন্য প্রস্তুত করা হচ্ছে।

সকল নেতৃবৃন্দ, গবেষণা প্রতিষ্ঠান এবং ব্যবসায়ী সম্প্রদায় রিয়েল এস্টেট বাজারের উল্লেখযোগ্য আইনি প্রতিবন্ধকতা সম্পর্কে ভালোভাবে অবগত। আমরা সরকারকে জানিয়েছি যে, সবচেয়ে বড় অসুবিধাটি হলো আইনি, যা প্রকল্পগুলোর সম্মুখীন হওয়া প্রতিবন্ধকতার ৭০ শতাংশ পর্যন্ত।

বাধার তিনটি স্তর রয়েছে। সবচেয়ে বড় বাধা হলো কিছু প্রবিধানে সামঞ্জস্যের অভাব, অসঙ্গতি এবং বিরোধ। ভূমি ও স্থাবর সম্পত্তি সম্পর্কিত উপ-আইনি দলিলের কিছু প্রবিধানও সমস্যা তৈরি করে। বিশেষ করে, বিভিন্ন বিভাগ ও সংস্থার কর্মকর্তা এবং সরকারি কর্মচারীদের দ্বারা আইন প্রয়োগে অসুবিধা হয়। একই দলিল কিছু এলাকায় তুলনামূলকভাবে ভালোভাবে সমাধান করা গেলেও, অন্য এলাকায় তা করা যায় না, যা স্থানীয় প্রকল্পগুলোর জন্য প্রতিবন্ধকতা সৃষ্টি করে।

দ্বিতীয় প্রধান বাধা হলো মূলধনের সহজলভ্যতা। ইক্যুইটি মূলধন ছাড়াও, রিয়েল এস্টেট ব্যবসাগুলো সাম্প্রতিক সময়ে অর্থায়নের জন্য আরও চারটি উৎসের উপর নির্ভর করে আসছে। প্রথমত, শেয়ার বাজার থেকে প্রাপ্ত মূলধন; বর্তমানে এখানে ১,৬০০-এর বেশি তালিকাভুক্ত কোম্পানি রয়েছে, যার মধ্যে মাত্র ১৬৯টির বেশি রিয়েল এস্টেট ব্যবসার সাথে সম্পর্কিত। এই সংখ্যাটি খুবই কম এবং শেয়ার বাজার থেকে প্রাপ্ত মূলধনকে সম্পূর্ণরূপে কাজে লাগানোর জন্য অপর্যাপ্ত।

দ্বিতীয়ত, ২০২২ সালের তৃতীয় ত্রৈমাসিক থেকে বন্ড থেকে মূলধন স্থবির থাকলেও, নিয়ন্ত্রণের লক্ষ্যে গৃহীত রেজোলিউশন ০৮ থাকা সত্ত্বেও বন্ড বাজার সমস্যাসংকুল রয়ে গেছে।

তৃতীয় এবং সমান গুরুত্বপূর্ণ প্রধান বাধাটি হলো বাণিজ্যিক ব্যাংক থেকে ঋণ প্রাপ্তি। এটি বীজ মূলধন, যা ‘ধাত্রী’র মতো কাজ করে এবং ব্যবসাগুলোকে উল্লেখযোগ্য সহায়তা প্রদান করে, কিন্তু এর এখনো পুরোপুরি সদ্ব্যবহার করা হয়নি।

অবশিষ্ট মূলধন আসে গ্রাহক ও অংশীদারদের কাছ থেকে, কিন্তু প্রাথমিক বাধাগুলো সমাধান না হলে এই বাধাও দুর্লঙ্ঘ্য হয়ে ওঠে। বিশেষ করে, অংশীদারদের কাছ থেকে আসা মূলধন এবং প্রত্যক্ষ বিদেশি বিনিয়োগ (এফডিআই) দেশীয় ব্যবসাগুলোকে সস্তায় প্রকল্প "বিক্রি" করতে, অথবা বিনিয়োগে রাজি হওয়ার আগে বড় ছাড় দাবি করতে চাপ দেয়। সহজ কথায়, তারা ব্যর্থ প্রকল্পের "শিকারের" জন্য ওত পেতে থাকা শকুনের মতো আচরণ করে। এটি দেশীয় ব্যবসাগুলোর জন্য একটি বড় অসুবিধা।

বর্তমানে, সম্ভবত শিল্প রিয়েল এস্টেটই সবচেয়ে অনুকূল খাত। মহামারীর তিন বছর এই খাতটিকে উল্লেখযোগ্যভাবে প্রভাবিত করেনি, যা অন্যান্য শিল্পের বিকাশের জন্য অনুকূল পরিস্থিতিও তৈরি করেছে।

বাজারের প্রসঙ্গে, আমার মতে আমাদের এখন 'তলানিতে পৌঁছানো' শব্দটি ব্যবহার করা উচিত। অনেকেই মনে করেন যে এই বছরের এপ্রিল বা মে মাসের দিকে বাজার তলানিতে পৌঁছেছিল। তবে, হো চি মিন সিটি নির্মাণ বিভাগের তথ্যের ভিত্তিতে, আমার বিশ্বাস বাজারটি ২০২৩ সালের প্রথম ত্রৈমাসিকে তলানিতে পৌঁছেছিল, যখন রিয়েল এস্টেট খাতে ১৬.১% ঋণাত্মক প্রবৃদ্ধি দেখা গিয়েছিল, কিন্তু তারপর থেকে এটি ক্রমান্বয়ে উন্নত হয়েছে।

২০২৩ সালের দ্বিতীয় ত্রৈমাসিকের শেষেও প্রবৃদ্ধি ১১ শতাংশের বেশি ঋণাত্মক ছিল। কিন্তু তৃতীয় ত্রৈমাসিক থেকে তা কমে ৮ শতাংশের সামান্য বেশি হয়েছে।

আইনি বাধার ক্ষেত্রে বর্তমানে তিনটি প্রধান বিষয় রয়েছে: আইনি বিধিমালা; আইনের অধীনস্থ বিধিমালা, যেমন অধ্যাদেশ ও সার্কুলার; এবং প্রাদেশিক পর্যায়ের সিদ্ধান্ত। এই বাধাগুলো কর্মকর্তা ও সরকারি কর্মচারীদের জন্য রিয়েল এস্টেট-সংক্রান্ত ফাইল পরিচালনায় অসুবিধা সৃষ্টি করে, যার ফলে দায়িত্বের ভয়, দায় এড়ানো এবং প্রস্তাব প্রদানে অনীহা দেখা দেয়।

চিন্তা ও কর্মের সাহস দেখানো কর্মকর্তাদের অধিকার সুরক্ষায় কেন্দ্রীয় কমিটির জারি করা প্রবিধান সরকারি কর্মচারীদের মনোবল পুনরুজ্জীবিত করতে অবদান রাখবে। এর পাশাপাশি, ভিয়েতনামের কমিউনিস্ট পার্টির ১৩তম কেন্দ্রীয় কমিটির "প্রতিষ্ঠান ও নীতিমালার ক্রমাগত উদ্ভাবন ও উন্নয়ন, ভূমি ব্যবস্থাপনা ও ব্যবহারের কার্যকারিতা ও দক্ষতা বৃদ্ধি এবং আমাদের দেশকে একটি উচ্চ-আয়ের উন্নত দেশে পরিণত করার গতি সঞ্চার" শীর্ষক ১৮ নং প্রস্তাবে সামঞ্জস্য ও অভিন্নতা নিশ্চিত করার জন্য ২০১৩ সালের ভূমি আইন এবং সংশ্লিষ্ট আইনগুলো সংশোধনের প্রয়োজনীয়তার ওপর জোর দেওয়া হয়েছে।

আমার মতে, জাতীয় সংসদ কর্তৃক বিবেচনাধীন ও পাসের জন্য প্রস্তুতকৃত বর্তমান ভূমি আইনটি (সংশোধিত) ২০০ পৃষ্ঠারও বেশি বিস্তৃত একটি বিশাল উদ্যোগ। তবে, সর্বশেষ খসড়াটি পড়েও আমি কিছু সমস্যাজনক বিষয় খুঁজে পেয়েছি, যার মধ্যে ১২৮ নং ধারায় উল্লিখিত ব্যবসার জন্য ভূমিতে প্রবেশাধিকারের বিষয়টিও অন্তর্ভুক্ত।

তদনুসারে, খসড়া প্রবিধানে দুটি বিকল্প প্রস্তাব করা হয়েছে: ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলো কেবল তখনই বাণিজ্যিক আবাসন প্রকল্প গড়ে তুলতে পারবে, যদি তারা হস্তান্তরের মাধ্যমে আবাসিক জমি অধিগ্রহণ করে, অথবা যদি তারা আবাসিক ও অন্যান্য উভয় প্রকার জমিই অধিগ্রহণ করে। তাহলে বৃহৎ আকারের বাণিজ্যিক আবাসন প্রকল্প বা বড় আকারের নগর এলাকার জন্য জমি কীভাবে পাওয়া যাবে? হো চি মিন সিটির কেন্দ্রস্থলে, এমনকি আবাসিক জমিও সাধারণত সর্বোচ্চ কয়েক হাজার বর্গমিটারের বেশি হয় না।

কেউ ১০ হেক্টর কৃষি জমি বা ২ হেক্টর কারখানার জমি পেলেও, আবাসিক জমি না থাকায় তাঁরা কোনো প্রকল্প নিয়ে এগোতে পারেন না। আমার মতে, এটি অযৌক্তিক এবং বাণিজ্যিক প্রকল্পের উন্নয়ন সহজ করার জন্য এর সমন্বয় করা প্রয়োজন।

এছাড়াও, আমি সামাজিক আবাসন, শ্রমিকদের জন্য আবাসন এবং পুরোনো অ্যাপার্টমেন্ট ভবনগুলোর সংস্কার ও পুনর্নির্মাণের উন্নয়নে সহায়তা করার জন্য উপযুক্ত বিধিমালা আশা করি। আমি প্রত্যাশা করি, সংশোধিত ভূমি আইনটি উপযুক্ত সময়ে বিবেচনা ও পাস করা হবে।

এছাড়াও, আবাসন আইন (সংশোধিত) এবং রিয়েল এস্টেট ব্যবসা আইন (সংশোধিত)-এর মতো প্রাসঙ্গিক আইনগুলিতে ভূমি আইন, সেইসাথে ঋণ প্রতিষ্ঠান আইন এবং সম্পদ নিলাম আইনের সাথে সামঞ্জস্য ও অভিন্নতা নিশ্চিত করা অত্যন্ত গুরুত্বপূর্ণ।

উৎস: https://nld.com.vn/kinh-te/bao-nguoi-lao-dong-to-chuc-toa-dam-thao-go-vuong-mac-ve-phap-ly-cho-bat-dong-san-20231108184451111.htm