এইচসিএমসিতে নতুন জমির মূল্য তালিকা: জমির দাম এবং সার্টিফিকেটধারী জমির দাম অবশ্যই তীব্রভাবে বৃদ্ধি পাবে

নতুন জমির মূল্য তালিকার খসড়া: বাজার মূল্যের চেয়ে জমির দাম কম

ড্যান ট্রির সাংবাদিকদের মতে, হো চি মিন সিটির থু ডাক সিটির ভূমি নিবন্ধন অফিসে আজকাল লোকজন বেশ ভিড় করে কাজ করতে যাচ্ছেন। ১৭ অক্টোবর সকালে অফিসটি প্রায় পূর্ণ ছিল। মিঃ ডি.টি.ফং সকাল ১০:০০ টায় অফিসে ভূমি ব্যবহারের অধিকার সনদ তৈরির জন্য অনুমোদনের কাগজপত্র নিয়ে আসেন, তিনি উদ্বেগ প্রকাশ করেন যে সকালের কাজের সময়ের পরে এটি করার পালা তার হবে না কারণ তিনি খুব বেশি ভিড় এবং দেরি হওয়ার ভয়ে ছিলেন।

হো চি মিন সিটিতে নতুন জমির মূল্য তালিকার খসড়া সম্পর্কে জিজ্ঞাসা করা হলে, মিঃ ফং বলেন যে তিনি আগ্রহী। তিনি বলেন যে নতুন জমির মূল্য তালিকা বাজারের কাছাকাছি, যা কৃষি জমি "ধারণকারী" এবং এটিকে আবাসিক জমিতে রূপান্তর করার প্রয়োজন এমন অনেক লোককে প্রভাবিত করবে। তবে, তিনি বলেন যে নিয়মগুলি বৈধ করা হয়েছে এবং অবশ্যই অনুসরণ করা উচিত।

রিয়েল এস্টেট হস্তান্তরের নথিপত্র ধারণকারী মিঃ এনটিটিনহ বলেন, শহরটি কর গণনা পদ্ধতি অপসারণের জন্য একটি নথি জারি করার পর থেকে লেনদেনগুলি সাফ হয়ে গেছে। বর্তমানে, মিঃ টিনহ যথারীতি নথিপত্র জমা দিচ্ছেন এবং প্রায় ১০ কার্যদিবসের মধ্যে প্রক্রিয়াজাত করার কথা রয়েছে। নতুন জমির মূল্য তালিকা সম্পর্কে, তিনি বলেন যে তিনি এখনও পর্যবেক্ষণ করছেন কারণ এখনও কোনও আনুষ্ঠানিক তথ্য নেই।

১৬ অক্টোবর হো চি মিন সিটির পিপলস কমিটিতে প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ বিভাগ (TN&MT) কর্তৃক জমা দেওয়া নতুন জমির মূল্য তালিকার খসড়া অনুযায়ী, ডং খোই, লে লোই, নগুয়েন হিউ রাস্তার (জেলা ১) এলাকায় সর্বোচ্চ রেকর্ডকৃত জমির মূল্য ৬৮৭ মিলিয়ন ভিয়ানডে/বর্গমিটার। এই মূল্য বর্তমান মূল্য তালিকার তুলনায় ৪ গুণ বেশি, তবে পূর্ববর্তী খসড়া জমির মূল্য তালিকার (৮১০ মিলিয়ন ভিয়ানডে) তুলনায় কমেছে।

জেলা ১ এবং জেলা ৩-এর আরও কিছু রুটে পুরনো খসড়ার তুলনায় দাম কম বলে রেকর্ড করা হয়েছে। শহরতলির এলাকায়, নতুন জমির মূল্য তালিকাও উল্লেখযোগ্যভাবে হ্রাস পেয়েছে।

উদাহরণস্বরূপ, হাইওয়ে ২২-এর জন্য সর্বোচ্চ প্রস্তাবিত মূল্য হল ৩২ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ঘণ্টা, যা পূর্বে প্রস্তাবিত ৭১ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ঘণ্টার তুলনায় উল্লেখযোগ্যভাবে কম। নতুন মূল্যও বর্তমান মূল্য তালিকার চেয়ে ৫০ গুণ বেশি, বরং ২০ গুণ বেশি।

হো চি মিন সিটির প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ বিভাগের প্রধানের মতে, প্রতিবেশী এলাকার জমির দামের ভারসাম্য বিবেচনা করে নতুন খসড়া জমির দাম পুরাতন সংস্করণের তুলনায় সামঞ্জস্য করা হয়েছে। এছাড়াও, সামঞ্জস্যপূর্ণ জমির মূল্য তালিকা বাজার মূল্যের প্রায় ৫০% এর সমান হবে।

ড্যান ট্রাই রিপোর্টারদের একটি জরিপে আরও দেখা গেছে যে নতুন খসড়ায় জমির দাম বাজারে লেনদেনের মূল্যের তুলনায় অনেক কম। ডং খোই এবং নগুয়েন হিউ রাস্তায় (জেলা ১) প্রকৃত লেনদেনের মূল্য ১.২ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ঘণ্টা রেকর্ড করা হয়েছে, কিন্তু খসড়া মূল্য তালিকায় এটি ৬৮৭ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ঘণ্টা।

অথবা খসড়া অনুসারে, জেলা ৩-এর নাম কি খোই নঘিয়া স্ট্রিটে বাড়ির দাম ৩০ কোটি ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটারের বেশি, কিন্তু বাস্তবে, সাধারণ দাম ৪০০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটারের বেশি। ট্রান নাও স্ট্রিটের (থু ডুক সিটি) প্রকৃত লেনদেন মূল্যও ২০০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটারের বেশি, যেখানে খসড়ায়, জমির মূল্য তালিকা ১৪ কোটি ৯০ লক্ষ ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটার।

থু ডুক সিটির ভূমি নিবন্ধন অফিসে জমির প্রক্রিয়া সম্পন্ন করতে প্রচুর লোক যান (ছবি: খং চিয়েম)।

বিশেষজ্ঞরা ভবিষ্যদ্বাণী করছেন যে আবাসিক জমি এবং লাল বইযুক্ত জমির দাম তীব্রভাবে বৃদ্ধি পাবে।

ডিকেআরএ ভিয়েতনাম কোম্পানির ডেপুটি জেনারেল ডিরেক্টর মিঃ ভো হং থাং বলেছেন যে তিনি হো চি মিন সিটির সমন্বিত জমির মূল্য তালিকার সর্বশেষ খসড়াটি অ্যাক্সেস করেছেন। তিনি মূল্যায়ন করেছেন যে সবচেয়ে তাৎক্ষণিকভাবে ক্ষতিগ্রস্ত বিষয়গুলি হল শহরতলির বাসিন্দারা, যারা কৃষি জমির মালিক এবং এটিকে আবাসিক জমিতে রূপান্তর করতে চান, কু চি, হোক মন, বিন চান, ক্যান জিওর মতো প্লট ভাগ করে নেন। কারণ নতুন জমির দাম বর্তমান মূল্য তালিকার তুলনায় কয়েক ডজন গুণ বেড়েছে। তারা "নতুন কেনার মতো" বিষয়।

মিঃ থাং আরও উল্লেখ করেছেন যে বাজারে নতুন জমির মূল্য তালিকা শুরু হওয়ার পর, আবাসিক জমি এবং লাল বইয়ের অংশ সহ জমির মূল্য স্তরও হঠাৎ বৃদ্ধি পেয়েছে। আগামী সময়ে, এই অংশটি দুষ্প্রাপ্য হয়ে উঠবে, বিশেষ করে লাল বইযুক্ত জমি এবং বিদ্যমান বাসিন্দাদের শহরাঞ্চলে আবাসিক জমি, যেখানে ব্যবহারের হার 30% এরও বেশি বৃদ্ধি পেয়েছে।

প্রকল্পের উপর জমির মূল্য তালিকার প্রভাব মূল্যায়ন করে তিনি বলেন যে, স্বল্পমেয়াদে, যেসব প্রকল্পে ইতিমধ্যেই জমি আছে এবং শুধুমাত্র জমি ব্যবহারের ফি নেওয়া হয়, সেগুলো খুব বেশি প্রভাবিত হবে না। তবে, দীর্ঘমেয়াদে, নতুন জমি তহবিল কিনছেন এমন বিনিয়োগকারীদের পরিশোধ এবং ক্ষতিপূরণ দিতে হবে, জমির দাম বৃদ্ধি পাবে, যা বিক্রয় মূল্যের সাথে অন্তর্ভুক্ত হবে এবং বাজারে পণ্যের দাম বৃদ্ধি পাবে।

তবে, সামগ্রিক দৃষ্টিকোণ থেকে, মিঃ থাং মূল্যায়ন করেছেন যে নতুন জমির মূল্য তালিকা অনেক সুবিধা বয়ে আনবে, জমির দাম বাজার মূল্যের কাছাকাছি পৌঁছাতে সাহায্য করবে, ক্ষতিপূরণ এবং সাইট ক্লিয়ারেন্সের অগ্রগতি ত্বরান্বিত করবে, যার ফলে প্রকল্প বাস্তবায়নের সময় কমবে এবং আর্থিক খরচ সাশ্রয় হবে। তবে, প্রকল্পের আইনি নিষ্পত্তি প্রক্রিয়ার উপর নির্ভর করে সংরক্ষিত আর্থিক খরচ এবং বর্ধিত জমির দামের মধ্যে ভারসাম্য এখনও অজানা।

হো চি মিন সিটি যদি দ্রুত জমির মূল্য তালিকা জারি করে এবং আইনি সমস্যাগুলি দ্রুত সমাধান করে, তাহলে রিয়েল এস্টেটের দাম বৃদ্ধি নিয়ন্ত্রণ করা সম্ভব হবে। অতএব, বিশেষজ্ঞরা বিশ্বাস করেন যে সর্বোচ্চ দক্ষতা অর্জনের জন্য সমস্ত পদক্ষেপ একই সাথে নেওয়া উচিত এবং রাষ্ট্রীয় ব্যবস্থাপনা সংস্থার নিয়ন্ত্রক ভূমিকা অত্যন্ত গুরুত্বপূর্ণ।

হো চি মিন সিটি রিয়েল এস্টেট ক্লাব (HREC)-এর চেয়ারম্যান মিঃ নগুয়েন কোওক বাও একমত পোষণ করেছেন যে নতুন জমির মূল্য তালিকা জারি করা ভালো, জমির দাম বাজার মূল্যের কাছাকাছি, যা বাজারকে আরও স্বচ্ছ, স্পষ্ট এবং রাজ্য বাজেটের জন্য আরও ভালো হতে সাহায্য করে। নতুন জমির মূল্য তালিকা বাজারকে পুনর্গঠনেও অবদান রাখবে, একটি নতুন চক্রে প্রবেশ করবে।

মিঃ বাও নিশ্চিত যে জমির দাম বৃদ্ধির কারণে ভবিষ্যতে প্রকল্পের বিক্রয় মূল্য বেশি হবে। ব্যবসাগুলি কম লাভ করবে, কিন্তু যদি তারা আরও ভাল লাভ করতে চায়, তবে আরও ভাল দামে বিক্রি করার জন্য তাদের গুণমান উন্নত করতে হবে।

রিয়েল এস্টেট বিশেষজ্ঞ ট্রান খান কোয়াং মূল্যায়ন করেছেন যে নতুন খসড়া জমির মূল্য তালিকা পূর্ববর্তী খসড়ার তুলনায় জমির দাম প্রায় ২০% কমিয়েছে, তবে বর্তমান মূল্য তালিকার তুলনায় এখনও ৫-১০ গুণ বেশি। তবে, ভূমি আইনের নতুন নিয়ম অনুসারে নতুন মূল্য তালিকা সমন্বয় করা প্রয়োজন।

তিনি লক্ষ্য করেছেন যে নতুন খসড়ার সাথে সাথে, দাম বাজার মূল্যের ৫০-৭০% এর কাছাকাছি পৌঁছে যাচ্ছে। যদি খসড়া জারি করা হয়, তাহলে বাজারে বড় ধরনের ওঠানামা হবে, বিশেষ করে হো চি মিন সিটির শহরতলির এলাকায় যেমন কু চি, হোক মন, জেলা ১২, বিন তান, বিন চান... কারণ এই এলাকায় কৃষি জমির তহবিল এখনও বড়, তাই মানুষকে আবাসনের জন্য আবাসিক জমিতে রূপান্তর করতে হবে।

সেখান থেকে, বিশেষজ্ঞরা ভবিষ্যদ্বাণী করছেন যে দুটি মামলা হবে। প্রথমত, বর্তমান আবাসিক জমি তহবিলের দাম আগামী ৬ মাসের মধ্যে দ্রুত ২০-৩০% বৃদ্ধি পাবে। দ্বিতীয়ত, বিনিয়োগকারীরা ব্যবসার জন্য আবাসিক জমিতে রূপান্তর অব্যাহত রাখলে, আগামী ৬-১২ মাসের মধ্যে জমির দাম ৩০-৫০% বৃদ্ধি পাবে।

মিঃ কোয়াং যে বিষয়টি নিয়ে উদ্বিগ্ন তা হলো, নতুন জমির মূল্য তালিকার খসড়ায় প্রতিটি রাস্তা অনুযায়ী আবাসিক জমি গণনা করা হয়েছে। কিন্তু কৃষি জমির দাম এলাকা অনুযায়ী, আরও সমান, দাম এখনও কম এবং বাজারের প্রতিফলন ঘটায় না। অতএব, তিনি প্রস্তাব করেন যে আবাসিক জমির মতো প্রতিটি রাস্তা অনুযায়ী কৃষি জমি বিশেষভাবে গণনা করা উচিত।

সূত্র: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/bang-gia-dat-moi-tai-tphcm-gia-dat-nen-dat-co-so-chac-chan-tang-manh-20241018091313053.htm