হ্যানয় এবং হো চি মিন সিটিতে ২৫ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটার মূল্যের অ্যাপার্টমেন্টগুলি "বিলুপ্ত"।

হ্যানয় এবং হো চি মিন সিটির রিয়েল এস্টেট বাজারে সাশ্রয়ী মূল্যের অ্যাপার্টমেন্টগুলি "বিলুপ্ত"

নির্মাণ মন্ত্রণালয়ের তৃতীয় প্রান্তিকে আবাসন ও রিয়েল এস্টেট বাজারের প্রতিবেদনে বলা হয়েছে যে অ্যাপার্টমেন্ট এবং ব্যক্তিগত বাড়ির সফল লেনদেনের সংখ্যা ৩৮,৩৯৮টি পণ্যে পৌঁছেছে, যা আগের প্রান্তিকের তুলনায় ৪৮% বেশি।

দামের দিক থেকে, হ্যানয়ে নতুন এবং পুরাতন উভয় প্রকল্পেই অ্যাপার্টমেন্টের দাম বৃদ্ধি অব্যাহত রয়েছে, নতুন প্রকল্পের গড় দাম ত্রৈমাসিকভাবে প্রায় ৪-৬% এবং বার্ষিক ২২-২৫% বৃদ্ধি পেয়েছে। অ্যাপার্টমেন্টের দামও বেড়েছে, বিশেষ করে কিছু এলাকায়, স্থানীয়ভাবে পূর্ববর্তী ত্রৈমাসিকের তুলনায় অবস্থানের উপর নির্ভর করে প্রায় ৩৫% থেকে ৪০% বৃদ্ধি পেয়েছে।

২৫ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটারের কম বিক্রয়মূল্যের সাশ্রয়ী মূল্যের অ্যাপার্টমেন্ট বিভাগে প্রায় কোনও লেনদেন বা পণ্য বিক্রয়ের জন্য নেই। ২৫ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটার থেকে ৫০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটারের কম দামের মধ্যম মানের অ্যাপার্টমেন্টগুলি এখনও বাজারে লেনদেন এবং সরবরাহের একটি উচ্চ অনুপাতের জন্য দায়ী। বাকিগুলি বিলাসবহুল এবং সুপার বিলাসবহুল অ্যাপার্টমেন্ট (৫০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটারের বেশি দাম সহ)।

ভিয়েতনাম অ্যাসোসিয়েশন অফ রিয়েলটরস (VARS) এর গবেষণা তথ্য দেখায় যে সাশ্রয়ী মূল্যের অ্যাপার্টমেন্ট বিভাগ (মূল্য ২.৫ কোটি ভিয়েতনাম ডং/বর্গমিটারের নিচে) - সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসন, গত কয়েক বছরে "বিলুপ্ত" হয়ে গেছে এবং হ্যানয় এবং হো চি মিন সিটিতে পুনরায় আবির্ভূত হওয়া খুব কঠিন, এমনকি অসম্ভবও।

বিশেষ করে, এই ইউনিটের পরিসংখ্যান দেখায় যে 2018-2023 সময়কালে, কেবল পরিমাণ ক্রমাগত হ্রাস পায়নি, বরং দুটি বিশেষ শহরাঞ্চলে অ্যাপার্টমেন্ট সরবরাহের কাঠামোও ক্রমশ ভারসাম্যহীন হয়ে পড়েছিল। সরবরাহের কাঠামো ক্রমশ উচ্চমানের এবং বিলাসবহুল বিভাগের দিকে "ঝুঁকে" পড়েছিল। সাশ্রয়ী মূল্যের বিভাগে নতুন খোলা অ্যাপার্টমেন্ট সরবরাহের অনুপাত ক্রমাগত হ্রাস পেয়েছে এবং 2021 সালে হো চি মিন সিটিতে এবং 2023 সালে হ্যানয়ে আনুষ্ঠানিকভাবে "অদৃশ্য" হয়ে গেছে।

হ্যানয়ে, ২০১৮ সালে নতুন চালু হওয়া সাশ্রয়ী মূল্যের অ্যাপার্টমেন্টের অনুপাত ৩৫% এ পৌঁছেছে, যা ২০১৯ সালে কমে ২০% এবং ২০২০ সালে মাত্র ১২% হয়েছে। ২০২১ এবং ২০২২ সালে, হ্যানয়ে সাশ্রয়ী মূল্যের অ্যাপার্টমেন্টের সরবরাহ হ্রাস পেতে থাকে, যা বিক্রয়ের জন্য মোট অ্যাপার্টমেন্টের মাত্র ৪% এ পৌঁছেছে। এখন পর্যন্ত, বিক্রয়ের জন্য আর কোনও সাশ্রয়ী মূল্যের অ্যাপার্টমেন্ট নেই।

হো চি মিন সিটিতে, ২০১৮ সাল থেকে, সাশ্রয়ী মূল্যের অ্যাপার্টমেন্টের অনুপাত ২০১৮ সালে ২০% থেকে কমে ২০২০ সালে ০.৫% হয়েছে। ২০২১ সালের মধ্যে, হো চি মিন সিটিতে সাশ্রয়ী মূল্যের অ্যাপার্টমেন্টের অংশটি অদৃশ্য হয়ে গেছে।

হোয়াং মাই জেলার ডং মো দাই কিম সামাজিক আবাসন প্রকল্প, হ্যানয় (ছবি: হা ফং)।

গত ৯ মাসে, হ্যানয়ে অ্যাপার্টমেন্টের সরবরাহ উল্লেখযোগ্যভাবে পুনরুদ্ধার হয়েছে। তবে, সরবরাহ এবং চাহিদার মধ্যে ভারসাম্যহীনতা আরও গুরুতর হয়ে উঠেছে কারণ হ্যানয় এবং হো চি মিন সিটিতে বিক্রয়ের জন্য প্রায় ৮০% অ্যাপার্টমেন্টের দাম ৫০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটার বা তার বেশি।

প্রাথমিক ও মাধ্যমিক উভয় বাজারেই অ্যাপার্টমেন্টের দাম ক্রমাগত বৃদ্ধি পেয়েছে এবং একটি নতুন উচ্চ স্তর স্থাপন করেছে, যা বেশিরভাগ মানুষের ক্রয়ক্ষমতা এবং আয় বৃদ্ধির হারকে ছাড়িয়ে গেছে।

নির্মাণ মন্ত্রণালয় বিশ্বাস করে যে বর্তমানে, রিয়েল এস্টেট বাজার সীমাবদ্ধতা এবং ত্রুটিগুলি প্রদর্শন করছে, অস্থিরতা এবং অস্বাস্থ্যকরতার লক্ষণ দেখা যাচ্ছে। বিশেষ করে, যখন মধ্যম এবং উচ্চমানের আবাসন বিভাগ এবং পর্যটন রিয়েল এস্টেট উদ্বৃত্তের লক্ষণ দেখায় তখন রিয়েল এস্টেট পণ্যের কাঠামো অযৌক্তিক। এদিকে, নিম্ন আয়ের এবং মধ্যম আয়ের উপার্জনকারীদের জন্য সাশ্রয়ী মূল্যে সামাজিক আবাসন, শ্রমিকদের জন্য আবাসন এবং বাণিজ্যিক আবাসনের তীব্র ঘাটতি রয়েছে।

"রিয়েল এস্টেটের দাম, বিশেষ করে আবাসন এবং জমির দাম, ক্রমাগত বৃদ্ধি পাচ্ছে এবং মানুষের আয়ের চেয়ে বেশি। এর ফলে শহরাঞ্চলের নিম্ন আয়ের কর্মী এবং শিল্প পার্কের কর্মীদের জন্য আবাসন অ্যাক্সেস করা এবং তৈরি করা কঠিন হয়ে পড়ে। হ্যানয় এবং হো চি মিন সিটিতে, ২.৫ কোটি ভিয়েতনামী ডং/বর্গমিটারের নিচে দামের কোনও অ্যাপার্টমেন্ট নেই," নির্মাণ মন্ত্রণালয় জানিয়েছে।

হো চি মিন সিটি রিয়েল এস্টেট অ্যাসোসিয়েশন (HoREA) এর চেয়ারম্যান মিঃ লে হোয়াং চাউ এর মতে, আইনি সমস্যার কারণে রিয়েল এস্টেট বাজারে বাণিজ্যিক আবাসন সরবরাহের তীব্র প্রয়োজন এবং আবাসন পণ্যের কাঠামো অপ্রতুল। অনেক বাড়ি উচ্চমানের সেগমেন্টে রয়েছে, কিন্তু সাশ্রয়ী মূল্যের বাণিজ্যিক আবাসনের অভাব রয়েছে, যার ফলে সাম্প্রতিক বছরগুলিতে আবাসনের দাম ক্রমাগত বৃদ্ধি পাচ্ছে। এটি শহরাঞ্চলের মধ্যম আয়ের এবং নিম্ন আয়ের মানুষদের জন্য কঠিন করে তোলে যাদের বসবাসের জন্য বাড়ি কেনার প্রকৃত প্রয়োজন রয়েছে।

সাশ্রয়ী মূল্যের অ্যাপার্টমেন্ট বাজারে ফিরিয়ে আনার সমাধান

সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসন সরবরাহের ঘাটতি মোকাবেলা করার জন্য, স্যাভিলসের গবেষণা পরিচালক এবং S22M মিসেস গিয়াং হুইন বিশ্বাস করেন যে একটি ব্যাপক সমাধান প্রয়োজন যা সরকারি এবং বেসরকারি উভয় খাতের শক্তিকে একত্রিত করে।

"সীমিত রাষ্ট্রীয় বাজেটের প্রেক্ষাপটে, সামাজিক আবাসন প্রকল্পের জন্য অর্থায়ন অনেক সমস্যার সম্মুখীন হবে। একই সাথে, বেসরকারি খাতও ইনপুট খরচের উপর মুদ্রাস্ফীতির চাপের মধ্যে রয়েছে। অতএব, উভয় পক্ষের মধ্যে কার্যকর সহযোগিতা অত্যন্ত প্রয়োজনীয় হয়ে ওঠে। এছাড়াও, নির্মাণ ঘনত্ব বৃদ্ধি এবং যুক্তিসঙ্গত পরিকল্পনা সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসন সমাধান প্রদানে গুরুত্বপূর্ণ ভূমিকা পালন করবে," তিনি বলেন।

মিসেস গিয়াং হুইনের মতে, জমির মালিকদের সহযোগিতা আকর্ষণ করার জন্য নগর সরকারকে শক্তিশালী প্রণোদনা নীতি চালু করতে হবে, যার ফলে নতুন টেকসই আবাসিক এলাকা তৈরি হবে।

হ্যানয়ের একটি অ্যাপার্টমেন্ট ভবন (ছবি: হা ফং)।

"ভূমির পরিমাণ অনুকূল করে, জনসাধারণের সুযোগ-সুবিধা এবং সবুজ স্থানের সাথে একত্রিত করে, আমরা ধীরে ধীরে ক্রমবর্ধমান জরুরি আবাসন সমস্যার সমাধান করতে পারি। সরকার এবং বিনিয়োগকারীদের মধ্যে ঘনিষ্ঠ সমন্বয় এই ধারণাগুলি বাস্তবায়নের মূল চাবিকাঠি হবে," স্যাভিলস বিশেষজ্ঞরা জোর দিয়ে বলেছেন।

একই মতামত প্রকাশ করে, VARS-এর চেয়ারম্যান ডঃ নগুয়েন ভ্যান দিন বলেন যে রাষ্ট্রের জোরালো হস্তক্ষেপ প্রয়োজন।

প্রথমত, রাষ্ট্রকে এমন নীতিমালা গবেষণা এবং বিকাশ করতে হবে যাতে বিনিয়োগকারীদের জন্য সাশ্রয়ী মূল্যের বাণিজ্যিক অ্যাপার্টমেন্ট তৈরির জন্য অনুকূল পরিস্থিতি তৈরি করা যায়, যেমন ভূমি কর, কর্পোরেট কর অব্যাহতি দেওয়ার নীতি প্রয়োগ করা, অথবা সাশ্রয়ী মূল্যের বাণিজ্যিক আবাসন প্রকল্পের মানদণ্ডের তুলনায় নির্মাণ ঘনত্ব বা ভূমি ব্যবহার সহগ বৃদ্ধি করা।

একই সাথে, পরিকল্পনা অনুমোদন এবং নির্মাণ অনুমতি প্রদানের ক্ষেত্রে একটি অগ্রাধিকার নীতি রয়েছে, যা প্রকল্প উন্নয়নের সময় কমাতে সাহায্য করে, যার ফলে বিনিয়োগ খরচ হ্রাস পায়। এছাড়াও, সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসন তৈরি করেছেন এমন বিনিয়োগকারীদের জন্য জমি ব্যবহার করে বিনিয়োগ প্রকল্প বাস্তবায়নের জন্য বিনিয়োগকারী নির্বাচন করার সময় "অগ্রাধিকার পয়েন্ট যোগ করার" প্রস্তাব করা হয়েছে।

দ্বিতীয়ত, সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসন নির্মাণের জন্য সরকার এবং বেসরকারি খাতের মধ্যে সহযোগিতা প্রকল্পগুলিকে উৎসাহিত করা প্রয়োজন। বিশেষ করে, নির্মাণ ও উন্নয়ন প্রক্রিয়ার বেশিরভাগ অংশ বেসরকারি খাত গ্রহণ করবে, অন্যদিকে রাজ্য জমির জন্য প্রণোদনা এবং আইনি সহায়তা প্রদান করবে।

তৃতীয়ত, রাজ্য ব্যবস্থাপনা সংস্থার এমন একটি নীতি থাকা দরকার যা জনগণের আবাসনের চাহিদা পূরণে সহায়তা করবে। সরকার স্বল্পমূল্যের অ্যাপার্টমেন্টের উন্নয়ন এবং রক্ষণাবেক্ষণে সহায়তা করার জন্য একটি তহবিল প্রতিষ্ঠার বিষয়ে গবেষণা করতে পারে। এই তহবিল রাজ্য বাজেট এবং বেসরকারি বিনিয়োগকারীদের কাছ থেকে সম্পূরক করা যেতে পারে।

এই তহবিলটি বিক্রয় ও ভাড়ার মূল্য সম্পর্কে জনসমক্ষে এবং স্বচ্ছভাবে তথ্য ঘোষণা করবে, যা মানুষকে সহজেই অ্যাক্সেস এবং তুলনা করতে সাহায্য করবে, যার ফলে তাদের চাহিদা এবং আর্থিক সামর্থ্য অনুসারে আবাসন পণ্য নির্বাচন করা হবে। একই সাথে, এই তহবিলটি একটি ব্যবস্থাপনা সংস্থাও, যারা এই তহবিল দ্বারা উন্নত প্রকল্পগুলি কিনেছেন/ভাড়া নিয়েছেন এমন ব্যক্তিদের পর্যালোচনা করে এবং যদি তারা নিয়ম লঙ্ঘন করে বাড়ি কিনেছেন/বিক্রয় করেছেন, আয়ের নথি জাল করেছেন এবং সঠিকভাবে সম্পদ ঘোষণা করতে ব্যর্থ হয়েছেন বলে প্রমাণিত হয় তবে বাড়িগুলি পুনরুদ্ধার করবে।

এছাড়াও, রাজ্যের উচিত ফটকাবাজির প্রেরণা সীমিত করার জন্য নীতিমালা তৈরি করা, এবং শীঘ্রই রিয়েল এস্টেট কর অধ্যয়ন এবং প্রয়োগ করা উচিত, যারা রিয়েল এস্টেটকে ব্যবসায়িক কর্মকাণ্ডে বিনিয়োগ করেন না, অথবা জমি পাওয়ার পর নির্মাণ কাজ করেন না তাদের লক্ষ্য করে... রাজ্যের আবাসন পর্যবেক্ষণের জন্য সংস্থা বা কমিটি প্রতিষ্ঠা করা এবং ফটকাবাজি, মূল্য হেরফের বা অবৈধ মূল্য বৃদ্ধির ক্ষেত্রে কঠোর শাস্তির ব্যবস্থা করা প্রয়োজন।

তবে, নিয়ন্ত্রক নীতিগুলি সত্যিকার অর্থে কার্যকর হওয়ার জন্য, দীর্ঘমেয়াদে বাজার নিরাপদে এবং স্বাস্থ্যকরভাবে পরিচালিত হওয়ার জন্য, রাজ্যকে শীঘ্রই রিয়েল এস্টেট বাজার এবং চিহ্নিত আবাসন ব্যবস্থাপনা ব্যবস্থা সম্পর্কিত তথ্য এবং ডেটা সিস্টেম সম্পূর্ণ করতে হবে।

রিয়েল এস্টেট বাজারের তথ্য ব্যবস্থা এবং তথ্য, বিশেষ করে মূল্যের তথ্য, রিয়েল এস্টেটের দাম পরিচালনা/নিরীক্ষণের জন্য একটি গুরুত্বপূর্ণ ভিত্তি হবে, নিশ্চিত করবে যে অ্যাপার্টমেন্টগুলি মধ্যম এবং নিম্ন আয়ের লোকেদের জন্য সাশ্রয়ী মূল্যের, অনুমান বা অন্যান্য বাজারের কারণে আবাসনের দামের আকস্মিক বৃদ্ধি এড়াবে।

জনসংখ্যার জাতীয় ডাটাবেসের পাশাপাশি সমাজকল্যাণ প্রদানের অবস্থা, বন্ধকী রেকর্ড ইত্যাদি সমন্বিত আবাসন ব্যবস্থাপনা ব্যবস্থা সংস্থাগুলিকে প্রতিটি ব্যক্তির লেনদেনের ইতিহাস এবং আবাসনের অবস্থা সনাক্ত করতে সহায়তা করবে, প্রকৃত আবাসনের চাহিদা সম্পন্ন বাড়ি ক্রেতাদের থেকে ফটকাবাজদের আলাদা করবে।

সূত্র: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/can-ho-chung-cu-gia-25-trieu-dongm2-tuyet-chung-tai-ha-noi-va-tphcm-20241126020302836.htm