জমি মূল্যায়নের ক্ষেত্রে উদ্বৃত্ত পদ্ধতি পরিত্যাগ না করার কথা বিবেচনা করুন

[বিজ্ঞাপন_১]

উদ্যোগ এবং সমিতিগুলির মতামতের ভিত্তিতে, ভিয়েতনাম চেম্বার অফ কমার্স অ্যান্ড ইন্ডাস্ট্রি (VCCI) প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ মন্ত্রণালয়ের অফিসিয়াল ডিসপ্যাচ নং 5080/BTNMT-QHPTTND-তে লিখিতভাবে প্রতিক্রিয়া জানিয়েছে যে, জমির দাম নিয়ন্ত্রণকারী সরকারের ১৫ মে, ২০১৪ তারিখের ডিক্রি ৪৪/২০১৪/ND-CP সংশোধন ও পরিপূরক খসড়া ডিক্রি এবং প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ মন্ত্রীর ৩০ জুন, ২০১৪ তারিখের সার্কুলার নং ৩৬/২০১৪/TT-BTNMT-এর বেশ কয়েকটি ধারা সংশোধন ও পরিপূরক খসড়া সার্কুলারে ভূমি মূল্যায়ন পদ্ধতি; জমির মূল্য তালিকা তৈরি ও সমন্বয়; জমির মূল্য নির্ধারণের উপর নির্দিষ্ট জমির মূল্যায়ন এবং পরামর্শ (এরপরে খসড়া হিসাবে উল্লেখ করা হয়েছে) বিস্তারিতভাবে মন্তব্যের অনুরোধ জানানো হয়েছে।

জমির মূল্যায়ন পদ্ধতি

বর্তমান প্রবিধানের সাথে তুলনা করলে, খসড়া ডিক্রি এবং খসড়া সার্কুলার জমি মূল্যায়ন পদ্ধতিগুলিকে সামঞ্জস্য করেছে, সেই অনুযায়ী জমি মূল্যায়ন পরিচালনা করার সময় কেবল তিনটি পদ্ধতি রয়েছে: তুলনা পদ্ধতি, আয় পদ্ধতি এবং জমির মূল্য সমন্বয় সহগ পদ্ধতি। এর অর্থ হল জমি মূল্যায়ন করার সময়, উদ্বৃত্ত পদ্ধতি এবং কর্তন পদ্ধতি আর ব্যবহার করা হবে না।

কিছু ব্যবসা বিশ্বাস করে যে জমি মূল্যায়ন পদ্ধতি থেকে উদ্বৃত্ত পদ্ধতি অপসারণের কথা বিবেচনা করা উচিত।

প্রথমত, এটি জমির মূল্যায়ন প্রক্রিয়ায় অসুবিধা সৃষ্টি করে।

বর্তমানে, উদ্যোগের প্রতিফলন অনুসারে, যদি উদ্বৃত্ত পদ্ধতি পরিত্যাগ করা হয়, তাহলে জমি মূল্যায়নের অনেক ক্ষেত্রে, বাকি পদ্ধতিগুলি কিছু সীমাবদ্ধতার সম্মুখীন হবে যেমন উদ্বৃত্ত পদ্ধতি হল ভবিষ্যতের উন্নয়নের সম্ভাবনা সহ ব্যবহারের উদ্দেশ্যের উপর ভিত্তি করে জমির মূল্য নির্ধারণের একটি পদ্ধতি, তুলনা পদ্ধতি এবং আয় পদ্ধতির মতো বর্তমান ব্যবহারের উদ্দেশ্যের উপর ভিত্তি করে নয়।

উন্নয়ন সম্ভাবনা সম্পন্ন এই ধরণের জমির সাধারণত তুলনামূলক পদ্ধতি প্রয়োগের জন্য বাজারে সফলভাবে লেনদেন করা কোনও অনুরূপ বা তুলনীয় সম্পদ থাকে না (শর্ত থাকে যে কমপক্ষে ০৩টি তুলনীয় জমি প্লট বাজারে স্থানান্তরিত হয়েছে বা ভূমি ব্যবহারের অধিকারের জন্য নিলামে জিতেছে)।

তুলনামূলক তথ্যের ক্ষেত্রে তুলনামূলক পদ্ধতির সীমাবদ্ধতা রয়েছে কারণ লেনদেনের তথ্য প্রায়শই মূল্যায়নযোগ্য রিয়েল এস্টেটের সাথে মেলানো কঠিন; অনেক স্পষ্ট এবং নির্ভুল লেনদেনের তথ্য থাকা প্রয়োজন, যদিও বাস্তবে, অনেক ক্ষেত্রে, কাগজে লেনদেনের মূল্য এবং প্রকৃত লেনদেনের মূল্য ভিন্ন।

জমির মূল্য সমন্বয় সহগ পদ্ধতিটি জমির মূল্য তালিকায় উল্লেখিত জমির মূল্যকে জমির মূল্য সমন্বয় সহগ দ্বারা গুণ করে বাস্তবায়িত হয়। প্রাদেশিক গণ কমিটি জমির মূল্য তালিকায় উল্লেখিত জমির মূল্য বিশ্লেষণ এবং বাজারের সাধারণ জমির মূল্যের সাথে তুলনা করে জমির মূল্য সমন্বয় সহগ জারি করে। সুতরাং, সমন্বয় সহগ নির্ধারণ তুলনামূলক তথ্যের উপর ভিত্তি করেও করা হয়, তাই তুলনা পদ্ধতির মতো তথ্য এবং ইনপুট ডেটার ক্ষেত্রেও এটি ত্রুটির সম্মুখীন হয়।

বর্তমানে, আমাদের দেশের ভূমি ডাটাবেস বাজারের বাস্তবতাকে সত্যিকার অর্থে প্রতিফলিত করে না। অতএব, খসড়ায় উল্লেখিত মাত্র ৩টি মূল্যায়ন পদ্ধতি প্রয়োগ করলে উপরোক্ত ত্রুটিগুলির কারণে বাস্তবায়ন প্রক্রিয়ায় অসুবিধা হতে পারে।

অন্যদিকে, অবশিষ্টাংশ পদ্ধতিটি এই তাত্ত্বিক ভিত্তির উপর ভিত্তি করে তৈরি যে সম্পত্তির বর্তমান মূল্য হল অনুমিত উন্নয়নের অনুমান থেকে প্রাপ্ত অবশিষ্টাংশ মূল্য যা সেই উন্নয়ন তৈরিতে সমস্ত খরচ বাদ দিয়ে। এই পদ্ধতির সারমর্ম হল জমির দাম পিছনের দিকে গণনা করা, অর্থাৎ, ভবিষ্যতে সম্পন্ন উন্নয়ন পণ্যের বিক্রয় পরিমাণ থেকে শুরু করে সেই পণ্য তৈরিতে বিনিয়োগের জন্য প্রয়োজনীয় উন্নয়ন খরচ বাদ দিয়ে। উন্নয়ন সম্ভাবনা সম্পন্ন জমির মূল্যায়ন এই পদ্ধতি দ্বারা করা হয়, যা অন্যান্য মূল্যায়ন পদ্ধতি প্রয়োগ করার যোগ্য নয়।

দ্বিতীয়ত, রিয়েল এস্টেট মূল্যায়নের নিয়মকানুনগুলির মধ্যে সামঞ্জস্য।

উদ্বৃত্ত পদ্ধতি হল পেশাদার মূল্যায়ন সংস্থাগুলির দ্বারা প্রয়োগ করা একটি রিয়েল এস্টেট মূল্যায়ন পদ্ধতি এবং উন্নয়ন সম্ভাবনা সম্পন্ন রিয়েল এস্টেট মূল্যায়নের সময় প্রয়োগ করা মূল্যায়ন পদ্ধতিগুলির মধ্যে একটি হিসাবে বিবেচিত হয় (অনুন্নত খালি জমি বা জমিতে নির্মাণ করা জমি যা সর্বোত্তম এবং কার্যকর ব্যবহারের জন্য জমিতে নতুন নির্মাণ নির্মাণের জন্য সংস্কার বা ভেঙে ফেলা যেতে পারে)। উদ্বৃত্ত পদ্ধতিটি ভিয়েতনাম মূল্যায়ন মান নং 11-এ সার্কুলার 145/2016/TT-BTC-এর সাথে জারি করা হয়েছে।

খসড়ায় ভূমি মূল্যায়নে উদ্বৃত্ত পদ্ধতি অপসারণের ঘটনাটি রিয়েল এস্টেট মূল্যায়নের নিয়মগুলিকে প্রাসঙ্গিক আইনি নথিগুলির সাথে অসঙ্গতিপূর্ণ করে তোলে।

তৃতীয়ত, রাষ্ট্র ব্যবস্থাপনার লক্ষ্য।

ভূমি মূল্যায়ন পদ্ধতি থেকে উদ্বৃত্ত পদ্ধতি অপসারণের একটি কারণ হল "এটি একটি রিয়েল এস্টেট মূল্যায়ন পদ্ধতি যা পরিচালকদের বিনিয়োগের সিদ্ধান্ত নেওয়ার জন্য গণনা করতে সাহায্য করে (জমির দাম প্রথমে পাওয়া উচিত), যা জমির রাষ্ট্রীয় ব্যবস্থাপনার জন্য ভূমি মূল্যায়নের কাজের জন্য উপযুক্ত নয়"।

যদি এই পদ্ধতিটি শুধুমাত্র বিনিয়োগ দক্ষতা গণনা করার জন্য ব্যবহার করা হয় বলে মনে করা হয়, তাহলে এর অর্থ হল জমির মূল্য সর্বোত্তম এবং কার্যকর ব্যবহার অর্জনের জন্য গণনা করা হয়েছে এবং এই জমির দাম বাজার নীতির সাথে সামঞ্জস্যপূর্ণ। সুতরাং, রাজ্য এই মূল্যায়ন পদ্ধতি ব্যবহার করে উন্নয়ন সম্ভাবনা সম্পন্ন জমির ধরণ নির্ধারণ করে বাজার মূল্যের সাথে সামঞ্জস্যপূর্ণ জমির দাম নির্ধারণ করে, যার ফলে বিনিয়োগকারীদের রাজ্যের প্রতি যে আর্থিক বাধ্যবাধকতাগুলি পূরণ করতে হবে তা নির্ধারণ করে।

"উপরোক্ত বিশ্লেষণ থেকে, ব্যবসাগুলি পরামর্শ দিচ্ছে যে খসড়া কমিটি জমি মূল্যায়ন পদ্ধতিতে উদ্বৃত্ত পদ্ধতি অপসারণ না করার কথা বিবেচনা করবে," ভিসিসিআই বলেছে।

বাজারে জমির সাধারণ দাম নির্ধারণ করুন

খসড়ার ধারা ১, ধারা ১ এর বিধান অনুসারে, "বাজারে সাধারণ জমির দাম হল সেই দাম যা বাজারে স্থানান্তরিত লেনদেনে সবচেয়ে বেশি দেখা যায়, একটি এলাকায় এবং একটি নির্দিষ্ট সময়ের মধ্যে একই উদ্দেশ্যে ব্যবহারের উদ্দেশ্যে জমির প্লটের ভূমি ব্যবহারের অধিকারের জন্য নিলামে জয়লাভ করে"।

"সবচেয়ে ঘন ঘন মূল্য" নির্ধারণের জন্য, জমির মূল্যায়নকারীকে একটি নির্দিষ্ট সময়ের মধ্যে বাজারে সমস্ত লেনদেনের মূল্য সংগ্রহ করতে হবে। এই কার্যকলাপটি কেবলমাত্র ভূমি নিবন্ধন অফিস এবং কর কর্তৃপক্ষের মতো তথ্য উৎস সহ রাষ্ট্রীয় সংস্থাগুলি থেকে সংশ্লেষিত করা যেতে পারে।

মতামত অনুসারে, পরামর্শদাতা সংস্থাগুলি (তাদের নির্ধারিত কার্যাবলী এবং কাজ সম্পাদনকারী জনসেবা ইউনিটগুলি ব্যতীত) তথ্যের এই উৎসটি সম্পূর্ণরূপে অ্যাক্সেস করতে অসুবিধা হবে।

পরামর্শদাতা সংস্থাগুলির কার্যক্রম সহজতর করার জন্য, VCCI সুপারিশ করে যে খসড়া কমিটি যাতে এই সংস্থাগুলিকে উপরোক্ত তথ্যের উৎসগুলি অ্যাক্সেস করার অনুমতি দেয় এমন নিয়মকানুন যুক্ত করে।

জমি মূল্যায়ন পদ্ধতি প্রয়োগ করা

খসড়া এবং ডিক্রি ৪৪/২০১৪/এনডি-সিপি-এর বিধানগুলি নিম্নলিখিত ক্ষেত্রে জমি মূল্যায়নের পদ্ধতি স্পষ্টভাবে সংজ্ঞায়িত করেনি: "জমির প্লট, অ- কৃষি জমি হল আবাসিক জমি যেখানে কমপক্ষে ৩টি জমির পর্যাপ্ত তথ্য নেই"। প্রবিধান অনুসারে, এই মামলাটি ধারা ১, অনুচ্ছেদ ৫ (সংশোধিত) এ বর্ণিত তুলনা পদ্ধতি প্রয়োগের শর্ত পূরণ করে না, এবং ধারা ৮, অনুচ্ছেদ ৫গ-তে বিধান প্রয়োগের ক্ষেত্রেও প্রযোজ্য নয় যখন একই ভূমি ব্যবহারের উদ্দেশ্যে কমপক্ষে ৩টি জমির পর্যাপ্ত তথ্য নেই কারণ জমিটি অ-কৃষি নয়।

"একটি জমির প্লট বা জমির ক্ষেত্রে যার মূল্য ২০০ বিলিয়ন ভিয়েতনাম ডং-এর বেশি জমির মূল্য তালিকা অনুসারে গণনা করা হয়েছে, পুরো লিজ মেয়াদের জন্য জমির ইজারা এককালীন পরিশোধ করতে হবে"। এই মামলাটি তুলনা পদ্ধতি এবং ধারা ৫ (সংশোধিত) এ নির্ধারিত জমির মূল্য সমন্বয় সহগ পদ্ধতি প্রয়োগের ক্ষেত্রে পড়ে না।

জমি মূল্যায়ন পদ্ধতি প্রয়োগের তথ্য

খসড়া ডিক্রির ধারা ৫খ এর বিধান অনুসারে, তুলনা পদ্ধতি এবং জমির মূল্য সমন্বয় সহগ পদ্ধতি প্রয়োগের জন্য জমির দাম সম্পর্কিত তথ্য হল জমি মূল্যায়নের সময় থেকে এবং তার আগে ২৪ মাসের বেশি সময়ের মধ্যে তথ্য, যেমন উৎস থেকে সংগ্রহ করা: ভূমি নিবন্ধন অফিস, কর কর্তৃপক্ষ, কমিউন পর্যায়ে পিপলস কমিটিতে বাজারে স্থানান্তরিত জমির দাম; ভূমি ব্যবহার অধিকার নিলাম পরিচালনাকারী সংস্থাগুলিতে ভূমি ব্যবহার অধিকার নিলামের বিজয়ী মূল্য
উপরে সংগৃহীত তথ্য উৎসগুলি জমির দাম সম্পর্কে সঠিকভাবে তথ্য নির্ধারণের জন্য অপর্যাপ্ত বলে মনে হচ্ছে। বর্তমানে, বাজারে রিয়েল এস্টেট লেনদেন দুটি মূল্যের অবস্থায় রয়েছে, ভূমি ব্যবহার অধিকার হস্তান্তর চুক্তিতে লিপিবদ্ধ দাম (ভূমি নিবন্ধন অফিস, কর কর্তৃপক্ষ কর্তৃক প্রাপ্ত তথ্য) প্রকৃত লেনদেনের মূল্য নাও হতে পারে।

অতএব, আরও সঠিক তথ্য নিশ্চিত করার জন্য, VCCI সুপারিশ করে যে খসড়া কমিটি তথ্যের উৎসগুলি সম্প্রসারণ করুক যেমন: রিয়েল এস্টেট ট্রেডিং ফ্লোরে লেনদেনের মূল্য; তদন্ত এবং জরিপের মাধ্যমে মূল্যায়নকারীদের দ্বারা সংগৃহীত মূল্য।

প্রজ্ঞা

[বিজ্ঞাপন_২]
উৎস