ভূমি মূল্যায়নে উদ্বৃত্ত পদ্ধতি পরিত্যাগ না করার বিষয়টি বিবেচনা করুন।

ব্যবসা প্রতিষ্ঠান ও সমিতিগুলোর মতামতের ভিত্তিতে, ভিয়েতনাম চেম্বার অফ কমার্স অ্যান্ড ইন্ডাস্ট্রি (VCCI) প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ মন্ত্রণালয়ের অফিসিয়াল চিঠি নং ৫০৮০/বিটিএনএমটি-কিউএইচপিটিটিএনডি-এর জবাবে নিম্নলিখিত বিষয়গুলোর উপর মতামত আহ্বান করেছে: ভূমি মূল্য সংক্রান্ত সরকারের ১৫ই মে, ২০১৪ তারিখের ডিক্রি ৪৪/২০১৪/এনডি-সিপি সংশোধন ও পরিপূরক খসড়া ডিক্রি এবং প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ মন্ত্রীর ৩০শে জুন, ২০১৪ তারিখের সার্কুলার নং ৩৬/২০১৪/টিটি-বিটিএনএমটি-এর কয়েকটি ধারা সংশোধন ও পরিপূরক খসড়া সার্কুলার, যেখানে ভূমি মূল্যায়নের পদ্ধতি; ভূমি মূল্য তালিকা তৈরি ও সমন্বয়; নির্দিষ্ট ভূমি মূল্যায়ন এবং ভূমি মূল্য নির্ধারণ বিষয়ে পরামর্শের বিস্তারিত বিবরণ রয়েছে (এরপরে খসড়া হিসাবে উল্লেখিত)।

ভূমি মূল্যায়ন পদ্ধতি

বর্তমান প্রবিধানের তুলনায়, খসড়া অধ্যাদেশ এবং খসড়া সার্কুলারে ভূমি মূল্যায়নের পদ্ধতিগুলোকে সমন্বয় করা হয়েছে, যার ফলে এখন কেবল তিনটি পদ্ধতি অবশিষ্ট রয়েছে: তুলনামূলক পদ্ধতি, আয় পদ্ধতি এবং ভূমি মূল্য সমন্বয় সহগ পদ্ধতি। এর অর্থ হলো, ভূমি মূল্যায়নের ক্ষেত্রে উদ্বৃত্ত পদ্ধতি এবং কর্তন পদ্ধতি আর ব্যবহার করা হবে না।

কিছু ব্যবসা প্রতিষ্ঠান যুক্তি দেয় যে, ভূমি মূল্যায়ন পদ্ধতি থেকে উদ্বৃত্ত পদ্ধতি অপসারণের বিষয়টি বিভিন্ন দৃষ্টিকোণ থেকে সতর্ক বিবেচনার দাবি রাখে।

প্রথমত, এটি ভূমি মূল্যায়ন প্রক্রিয়ায় অসুবিধা সৃষ্টি করে।

বর্তমানে, ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলোর মতামত অনুযায়ী, যদি উদ্বৃত্ত পদ্ধতিটি পরিত্যাগ করা হয়, তবে ভূমি মূল্যায়নের অনেক ক্ষেত্রেই অবশিষ্ট পদ্ধতিগুলো কিছু সীমাবদ্ধতার সম্মুখীন হবে। উদাহরণস্বরূপ, উদ্বৃত্ত পদ্ধতিটি তুলনামূলক পদ্ধতি বা আয় পদ্ধতির মতো বর্তমান ব্যবহারের উপর ভিত্তি করে নয়, বরং সম্ভাব্য ভবিষ্যৎ উন্নয়নমূলক ব্যবহারের উপর ভিত্তি করে জমির মূল্য নির্ধারণ করে।

উন্নয়ন সম্ভাবনা থাকা সত্ত্বেও এই ধরণের জমির ক্ষেত্রে সাধারণত এমন কোনো তুলনীয় বা অনুরূপ সম্পত্তি থাকে না যা বাজারে সফলভাবে লেনদেন হয়েছে, ফলে তুলনামূলক পদ্ধতি প্রয়োগ করা কঠিন হয়ে পড়ে (যদি বাজারে হস্তান্তরিত বা ভূমি ব্যবহারের অধিকার নিলামের মাধ্যমে অর্জিত কমপক্ষে ৩টি তুলনীয় জমির খণ্ড থাকে)।

তুলনামূলক তথ্যের ক্ষেত্রে তুলনামূলক পদ্ধতির সীমাবদ্ধতা রয়েছে, কারণ যে সম্পত্তির মূল্যায়ন করা হচ্ছে তার সাথে লেনদেনের তথ্য মেলানো প্রায়শই কঠিন হয়; এর জন্য প্রচুর স্পষ্ট ও নির্ভুল লেনদেনের তথ্য প্রয়োজন, অথচ বাস্তবে অনেক ক্ষেত্রেই কাগজে-কলমে লেনদেনের মূল্য এবং প্রকৃত লেনদেনের মূল্য ভিন্ন হয়ে থাকে।

ভূমি মূল্য সমন্বয় সহগ পদ্ধতিটি ভূমি মূল্য সারণিতে থাকা জমির মূল্যকে ভূমি মূল্য সমন্বয় সহগ দ্বারা গুণ করে প্রয়োগ করা হয়। ভূমি মূল্য সারণিতে থাকা জমির মূল্যের সাথে প্রচলিত বাজার মূল্যের বিশ্লেষণ ও তুলনার মাধ্যমে প্রাদেশিক গণসমিতি এই ভূমি মূল্য সমন্বয় সহগ জারি করে। সুতরাং, সমন্বয় সহগ নির্ধারণও তুলনামূলক তথ্যের উপর নির্ভর করে, এবং এর ফলে তুলনামূলক পদ্ধতির মতোই ইনপুট তথ্য ও উপাত্তের ক্ষেত্রে একই ধরনের সীমাবদ্ধতার সম্মুখীন হয়।

বর্তমানে আমাদের দেশের ভূমি ডেটাবেস বাজারের বাস্তবতাকে সঠিকভাবে প্রতিফলিত করে না। তাই, খসড়ায় উল্লিখিত তিনটি মূল্যায়ন পদ্ধতি প্রয়োগ করলে পূর্বোক্ত ত্রুটিগুলোর কারণে বাস্তবায়নে অসুবিধা সৃষ্টি হতে পারে।

অন্যদিকে, অবশিষ্ট পদ্ধতির তাত্ত্বিক ভিত্তি হলো এই যে, কোনো সম্পদের বর্তমান মূল্য হলো একটি কাল্পনিক উন্নয়নের অনুমান থেকে সেই উন্নয়নটি তৈরি করতে ব্যয়িত সমস্ত খরচ বাদ দেওয়ার পর প্রাপ্ত অবশিষ্ট মূল্য। এই পদ্ধতির মূল কথা হলো জমির মূল্য বিপরীত ক্রমে গণনা করা, যা শুরু হয় ভবিষ্যতে নির্মিতব্য পণ্যের বিক্রয়লব্ধ অর্থ থেকে এবং তা থেকে সেই পণ্যগুলো তৈরিতে বিনিয়োগ করা প্রয়োজনীয় উন্নয়ন খরচ বাদ দিয়ে। যে জমির উন্নয়নের সম্ভাবনা রয়েছে, তার মূল্য এই পদ্ধতিতে নির্ধারণ করা হয়, যার জন্য অন্যান্য মূল্যায়ন পদ্ধতি উপযুক্ত নয়।

দ্বিতীয়ত, স্থাবর সম্পত্তির মূল্যায়ন সংক্রান্ত প্রবিধানগুলির মধ্যে সামঞ্জস্য।

অবশিষ্ট পদ্ধতি হলো পেশাদার মূল্যায়নকারী সংস্থাগুলো দ্বারা প্রয়োগকৃত একটি রিয়েল এস্টেট মূল্যায়ন পদ্ধতি এবং এটিকে উন্নয়ন সম্ভাবনাযুক্ত রিয়েল এস্টেটের (অনুন্নত খালি জমি অথবা বিদ্যমান কাঠামোসহ জমি যা সর্বোত্তম ও কার্যকর ব্যবহারের জন্য নতুন কাঠামো নির্মাণের উদ্দেশ্যে সংস্কার বা ভেঙে ফেলা যেতে পারে) মূল্যায়নের ক্ষেত্রে ব্যবহৃত অন্যতম একটি পদ্ধতি হিসেবে বিবেচনা করা হয়। সার্কুলার 145/2016/TT-BTC দ্বারা জারিকৃত ভিয়েতনামের মূল্যায়ন মান নং ১১-এ এই অবশিষ্ট পদ্ধতিটি নির্দিষ্ট করা হয়েছে।

ভূমি মূল্যায়নে উদ্বৃত্ত পদ্ধতি খসড়া থেকে বাদ দেওয়ায় প্রাসঙ্গিক আইনি নথিগুলোতে রিয়েল এস্টেট মূল্যায়ন বিধিমালায় অসামঞ্জস্য দেখা দেবে।

তৃতীয়ত, রাষ্ট্র ব্যবস্থাপনার উদ্দেশ্যসমূহ।

ভূমি মূল্যায়ন পদ্ধতি থেকে উদ্বৃত্ত পদ্ধতি বাদ দেওয়ার অন্যতম কারণ হলো, "এটি এমন একটি রিয়েল এস্টেট মূল্যায়ন পদ্ধতি যা ব্যবস্থাপকরা বিনিয়োগের সিদ্ধান্ত নেওয়ার জন্য ব্যবহার করেন (আদর্শগতভাবে, জমির দাম আগে থেকেই নির্ধারণ করা উচিত), এবং এটি রাষ্ট্রীয় ভূমি ব্যবস্থাপনার কাজে ভূমি মূল্যায়নের জন্য উপযুক্ত নয়।"

যদি এই পদ্ধতিটি শুধুমাত্র বিনিয়োগের কার্যকারিতা গণনার জন্য বিবেচনা করা হয়, তাহলে এর অর্থ হলো জমির মূল্য এমনভাবে গণনা করা হয়েছে যাতে এর সর্বোত্তম ও সবচেয়ে কার্যকর ব্যবহার নিশ্চিত হয় এবং এই জমির মূল্য বাজার নীতির সাথে সামঞ্জস্যপূর্ণ। এইভাবে, রাষ্ট্র এই মূল্যায়ন পদ্ধতি ব্যবহার করে উন্নয়ন সম্ভাবনাময় জমির ধরন শনাক্ত করে, বাজার মূল্যের সাথে সামঞ্জস্যপূর্ণ জমির মূল্য নির্ধারণ করে এবং এর মাধ্যমে বিনিয়োগকারীদের রাষ্ট্রের প্রতি যে আর্থিক বাধ্যবাধকতা পূরণ করতে হবে, তাও নির্ধারণ করে।

উপরোক্ত বিশ্লেষণের ভিত্তিতে ব্যবসায়ীরা পরামর্শ দিচ্ছেন যে, খসড়া কমিটি যেন ভূমি মূল্যায়ন পদ্ধতি থেকে উদ্বৃত্ত পদ্ধতিটি অপসারণ না করার বিষয়টি বিবেচনা করে," ভিসিআই জানিয়েছে।

প্রচলিত বাজার জমির দাম নির্ধারণ করা

খসড়ার ১ নং অনুচ্ছেদের ১ নং ধারা অনুসারে, "জমির প্রচলিত বাজার মূল্য হলো সেই মূল্য যা একটি নির্দিষ্ট এলাকায় এবং একটি নির্দিষ্ট সময়কালের মধ্যে বাজারে ইতিমধ্যে হস্তান্তরিত লেনদেনে, অথবা একই উদ্দিষ্ট ব্যবহার্য প্লটের ভূমি ব্যবহারের অধিকারের নিলামে সর্বাধিকবার প্রদর্শিত হয়।"

‘সর্বাধিক প্রচলিত মূল্যসীমা’ নির্ধারণ করার জন্য, ভূমি মূল্যায়নকারীদের একটি নির্দিষ্ট সময়কালের সমস্ত বাজার লেনদেনের মূল্য সংগ্রহ করতে হয়। এই প্রক্রিয়াটি শুধুমাত্র ভূমি নিবন্ধন কার্যালয় এবং কর কর্তৃপক্ষের মতো প্রাসঙ্গিক তথ্য উৎসসহ সরকারি সংস্থাগুলো থেকে তথ্য সংকলনের মাধ্যমেই সম্পন্ন করা যেতে পারে।

প্রাপ্ত মতামত অনুযায়ী, পরামর্শকারী সংস্থাগুলোর (তাদের নির্ধারিত কার্যাবলী ও দায়িত্ব পালনকারী সরকারি পরিষেবা ইউনিট ব্যতীত) এই তথ্য সম্পূর্ণরূপে পেতে অসুবিধা হবে।

পরামর্শদাতা সংস্থাগুলোর কার্যক্রম সহজতর করার লক্ষ্যে, ভিসিসিআই প্রস্তাব করছে যে খসড়া কমিটি যেন এমন একটি বিধান যুক্ত করে, যা এই সংস্থাগুলোকে পূর্বোক্ত তথ্য উৎসগুলোতে প্রবেশাধিকার দেবে।

ভূমি মূল্যায়ন পদ্ধতি প্রয়োগ করা

খসড়ার প্রবিধানাবলীতে, সেইসাথে ডিক্রি ৪৪/২০১৪/এনডি-সিপি-তে, নিম্নলিখিত ক্ষেত্রগুলির জন্য ভূমি মূল্যায়নের পদ্ধতি স্পষ্টভাবে নির্দিষ্ট করা নেই: " অকৃষি জমির খণ্ড বা আবাসিক জমি হিসাবে মনোনীত এলাকা, যেগুলির তিনটি জমির খণ্ডের জন্য ন্যূনতম প্রয়োজনীয় তথ্যের অভাব রয়েছে।" প্রবিধানাবলী অনুসারে, এই ক্ষেত্রটি ধারা ৫ (সংশোধিত)-এর উপধারা ১-এ উল্লিখিত তুলনামূলক পদ্ধতির জন্য যোগ্য নয়, এবং একই ভূমি ব্যবহারের উদ্দেশ্যযুক্ত তিনটি জমির খণ্ডের জন্য অপর্যাপ্ত তথ্য থাকলে এটি ধারা ৫গ-এর উপধারা ৮-এর বিধানাবলীর জন্যও যোগ্য নয়, কারণ এটি অকৃষি জমি নয়।

"ভূমি মূল্য তালিকা অনুযায়ী ২০০ বিলিয়ন VND-এর বেশি মূল্যের জমি বা এলাকা, যা সম্পূর্ণ ইজারা মেয়াদের জন্য এককালীন অর্থ প্রদানের ভিত্তিতে ভূমি ইজারার বিভাগের অধীনে পড়ে"-এর বিষয়টি ধারা ৫ (সংশোধিত)-এ উল্লিখিত তুলনামূলক পদ্ধতি এবং ভূমি মূল্য সমন্বয় সহগ পদ্ধতি প্রয়োগের আওতায় পড়ে না।

ভূমি মূল্যায়ন পদ্ধতি প্রয়োগের তথ্য।

খসড়া অধ্যাদেশের ৫খ ধারা অনুসারে, তুলনামূলক পদ্ধতি এবং ভূমি মূল্য সমন্বয় সহগ পদ্ধতি প্রয়োগের জন্য জমির মূল্য সংক্রান্ত তথ্য নিম্নলিখিত উৎস থেকে সংগ্রহ করা হবে: ভূমি নিবন্ধন কার্যালয়, কর কর্তৃপক্ষ এবং পৌরসভা-স্তরের গণপরিষদে ইতোমধ্যে বাজারে হস্তান্তরিত জমির মূল্য; এবং ভূমি ব্যবহারের অধিকার নিলামকারী সংস্থাগুলিতে ভূমি ব্যবহারের অধিকারের জন্য বিজয়ী দর।
জমির দাম সঠিকভাবে নির্ধারণ করার জন্য এ পর্যন্ত সংগৃহীত তথ্য অপর্যাপ্ত বলে মনে হচ্ছে। বর্তমানে, বাজারে রিয়েল এস্টেট লেনদেন একটি দ্বৈত মূল্য নির্ধারণ ব্যবস্থা দ্বারা চিহ্নিত; ভূমি ব্যবহারের অধিকার হস্তান্তর চুক্তিতে নথিভুক্ত মূল্য (ভূমি নিবন্ধন কার্যালয় এবং কর কর্তৃপক্ষ থেকে প্রাপ্ত তথ্য) প্রকৃত লেনদেনের মূল্যকে প্রতিফলিত নাও করতে পারে।

অতএব, তথ্যের অধিকতর নির্ভুলতা নিশ্চিত করার লক্ষ্যে, ভিসিসিআই খসড়া কমিটিকে তথ্যের উৎস সম্প্রসারণ করে তাতে নিম্নলিখিত বিষয়গুলো অন্তর্ভুক্ত করার পরামর্শ দিচ্ছে: রিয়েল এস্টেট বিনিময়ের লেনদেন মূল্য; এবং জরিপ ও তদন্তের মাধ্যমে মূল্যায়নকারীদের দ্বারা সংগৃহীত মূল্য।

মঙ্গলবার মিন

উৎস: https://www.nguoiduatin.vn/vcci-can-nhac-khong-bo-phuong-phap-thang-du-trong-dinh-gia-dat-a617881.html