জমি মূল্যায়নের ক্ষেত্রে উদ্বৃত্ত পদ্ধতি পরিত্যাগ না করার কথা বিবেচনা করুন।

[বিজ্ঞাপন_১]

ব্যবসা এবং সমিতিগুলির প্রতিক্রিয়ার ভিত্তিতে, ভিয়েতনাম চেম্বার অফ কমার্স অ্যান্ড ইন্ডাস্ট্রি (VCCI) প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ মন্ত্রণালয়ের অফিসিয়াল চিঠি নং 5080/BTNMT-QHPTTNĐ-এর জবাব দিয়েছে, যেখানে জমির মূল্য নির্ধারণের পদ্ধতি, জমির মূল্য নির্ধারণ এবং সমন্বয়, নির্দিষ্ট জমির মূল্যায়ন এবং জমির মূল্য নির্ধারণের পরামর্শ (এরপরে খসড়া হিসাবে উল্লেখ করা হয়েছে) সম্পর্কে সরকারের ১৫ মে, ২০১৪ তারিখের ডিক্রি ৪৪/২০১৪/ND-CP সংশোধন ও পরিপূরক খসড়া ডিক্রি এবং প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ মন্ত্রীর ৩০ জুন, ২০১৪ তারিখের সার্কুলার নং ৩৬/২০১৪/TT-BTNMT-এর বেশ কয়েকটি ধারা সংশোধন ও পরিপূরক খসড়া সার্কুলার সম্পর্কে মন্তব্যের অনুরোধ জানানো হয়েছে।

জমি মূল্যায়ন পদ্ধতি

বর্তমান প্রবিধানের তুলনায়, খসড়া ডিক্রি এবং খসড়া সার্কুলার ভূমি মূল্যায়ন পদ্ধতিগুলিকে সামঞ্জস্য করেছে, কেবল তিনটি পদ্ধতি রেখে গেছে: তুলনামূলক পদ্ধতি, আয় পদ্ধতি এবং ভূমি মূল্য সমন্বয় সহগ পদ্ধতি। এর অর্থ হল জমি মূল্যায়নের সময় উদ্বৃত্ত পদ্ধতি এবং কর্তন পদ্ধতি আর ব্যবহার করা হবে না।

কিছু ব্যবসার যুক্তি হল যে জমি মূল্যায়ন পদ্ধতি থেকে উদ্বৃত্ত পদ্ধতি অপসারণের জন্য বিভিন্ন দৃষ্টিকোণ থেকে সতর্কতার সাথে বিবেচনা করা প্রয়োজন।

প্রথমত, এটি জমির মূল্যায়ন প্রক্রিয়ায় অসুবিধা সৃষ্টি করে।

বর্তমানে, ব্যবসা প্রতিষ্ঠানের মতামত অনুসারে, যদি উদ্বৃত্ত পদ্ধতিটি পরিত্যাগ করা হয়, তাহলে জমি মূল্যায়নের অনেক ক্ষেত্রে, বাকি পদ্ধতিগুলি কিছু সীমাবদ্ধতার সম্মুখীন হবে। উদাহরণস্বরূপ, উদ্বৃত্ত পদ্ধতি তুলনামূলক পদ্ধতি বা আয় পদ্ধতির মতো বর্তমান ব্যবহারের উপর ভিত্তি করে নয়, বরং সম্ভাব্য ভবিষ্যতের উন্নয়ন ব্যবহারের উপর ভিত্তি করে জমির দাম নির্ধারণ করে।

উন্নয়ন সম্ভাবনা সম্পন্ন এই ধরণের জমিতে সাধারণত তুলনামূলক বা অনুরূপ সম্পত্তির অভাব থাকে যা বাজারে সফলভাবে লেনদেন করা হয়েছে, যার ফলে তুলনামূলক পদ্ধতি প্রয়োগ করা কঠিন হয়ে পড়ে (যদি কমপক্ষে 3টি তুলনামূলক জমি থাকে যা বাজারে স্থানান্তরিত হয়েছে বা ভূমি ব্যবহারের অধিকার নিলামের মাধ্যমে জিতেছে)।

তুলনামূলক পদ্ধতির তুলনামূলক তথ্যের সীমাবদ্ধতা রয়েছে কারণ লেনদেনের তথ্য প্রায়শই মূল্যায়িত সম্পত্তির সাথে সামঞ্জস্য করা কঠিন; এর জন্য অনেক স্পষ্ট এবং নির্ভুল লেনদেনের তথ্য প্রয়োজন, যদিও বাস্তবে, অনেক ক্ষেত্রে, কাগজে লেনদেনের মূল্য এবং প্রকৃত লেনদেনের মূল্য ভিন্ন।

জমির মূল্য সমন্বয় সহগ পদ্ধতিটি জমির মূল্য তালিকার জমির মূল্যকে জমির মূল্য সমন্বয় সহগ দিয়ে গুণ করে বাস্তবায়িত হয়। প্রাদেশিক গণ কমিটি জমির মূল্য তালিকার জমির মূল্য বিশ্লেষণ এবং প্রচলিত বাজার মূল্যের সাথে তুলনা করে জমির মূল্য সমন্বয় সহগ জারি করে। অতএব, সমন্বয় সহগ নির্ধারণ তুলনামূলক তথ্যের উপরও নির্ভর করে, ফলে তুলনামূলক পদ্ধতির মতো ইনপুট তথ্য এবং তথ্যের ক্ষেত্রে একই সীমাবদ্ধতার সম্মুখীন হয়।

বর্তমানে, আমাদের দেশের ভূমি ডাটাবেস বাজারের বাস্তবতা সঠিকভাবে প্রতিফলিত করে না। অতএব, খসড়ায় উল্লেখিত ত্রুটিগুলির কারণে কেবল তিনটি মূল্যায়ন পদ্ধতি প্রয়োগ করলে বাস্তবায়নে অসুবিধা হতে পারে।

অন্যদিকে, অবশিষ্ট পদ্ধতিটি এই তাত্ত্বিক ভিত্তি থেকে উদ্ভূত হয় যে একটি সম্পদের বর্তমান মূল্য হল কাল্পনিক উন্নয়নের অনুমান থেকে প্রাপ্ত অবশিষ্ট মূল্য যা সেই উন্নয়ন তৈরি করতে সমস্ত খরচ বাদ দিয়ে। এই পদ্ধতির সারমর্ম হল বিপরীতভাবে জমির মূল্য গণনা করা, সম্পূর্ণ ভবিষ্যতের উন্নত পণ্য বিক্রয় থেকে প্রাপ্ত আয় দিয়ে শুরু করা এবং সেই পণ্য তৈরিতে বিনিয়োগ করা প্রয়োজনীয় উন্নয়ন খরচ বিয়োগ করা। এই পদ্ধতি ব্যবহার করে উন্নয়ন সম্ভাবনা সম্পন্ন জমির মূল্যায়ন করা হয়, যা অন্যান্য মূল্যায়ন পদ্ধতিগুলির জন্য উপযুক্ত নয়।

দ্বিতীয়ত, রিয়েল এস্টেট মূল্যায়ন সংক্রান্ত নিয়মকানুনগুলির মধ্যে সামঞ্জস্য।

অবশিষ্ট পদ্ধতি হল পেশাদার মূল্যায়ন সংস্থাগুলির দ্বারা প্রয়োগ করা একটি রিয়েল এস্টেট মূল্যায়ন পদ্ধতি এবং উন্নয়ন সম্ভাবনা সম্পন্ন রিয়েল এস্টেট মূল্যায়নের সময় ব্যবহৃত মূল্যায়ন পদ্ধতিগুলির মধ্যে একটি হিসাবে বিবেচিত হয় (অবিকশিত খালি জমি বা বিদ্যমান কাঠামো সহ জমি যা সর্বোত্তম এবং দক্ষ ব্যবহারের জন্য নতুন কাঠামো তৈরি করতে সংস্কার বা ভেঙে ফেলা যেতে পারে)। অবশিষ্ট পদ্ধতিটি সার্কুলার 145/2016/TT-BTC এর সাথে জারি করা ভিয়েতনামী মূল্যায়ন মান নং 11-এ নির্ধারিত।

খসড়ায় ভূমি মূল্যায়নে উদ্বৃত্ত পদ্ধতি অপসারণের ফলে প্রাসঙ্গিক আইনি নথি জুড়ে রিয়েল এস্টেট মূল্যায়ন বিধিমালায় অসঙ্গতি দেখা দিয়েছে।

তৃতীয়ত, রাষ্ট্র ব্যবস্থাপনার উদ্দেশ্য।

ভূমি মূল্যায়ন পদ্ধতি থেকে উদ্বৃত্ত পদ্ধতি বাদ দেওয়ার একটি কারণ হল, "এটি একটি রিয়েল এস্টেট মূল্যায়ন পদ্ধতি যা পরিচালকরা বিনিয়োগের সিদ্ধান্ত নেওয়ার জন্য ব্যবহার করেন (আদর্শভাবে, জমির দাম আগে থেকেই নির্ধারণ করা উচিত), এবং রাষ্ট্রীয় ভূমি ব্যবস্থাপনায় ভূমি মূল্যায়নের কাজের জন্য উপযুক্ত নয়।"

যদি এই পদ্ধতিটি শুধুমাত্র বিনিয়োগ দক্ষতা গণনার জন্য বিবেচনা করা হয়, তাহলে এর অর্থ হল জমির মূল্য সর্বোত্তম এবং সর্বাধিক দক্ষ ব্যবহার অর্জনের জন্য গণনা করা হয়েছে এবং এই জমির মূল্য বাজার নীতির সাথে সামঞ্জস্যপূর্ণ। সুতরাং, রাজ্য এই মূল্যায়ন পদ্ধতি ব্যবহার করে উন্নয়ন সম্ভাবনা সহ জমির ধরণ সনাক্ত করে, বাজার মূল্যের সাথে সামঞ্জস্যপূর্ণ জমির দাম নির্ধারণ করে, যার ফলে বিনিয়োগকারীদের রাজ্যের প্রতি যে আর্থিক বাধ্যবাধকতাগুলি পূরণ করতে হবে তা নির্ধারণ করে।

"উপরোক্ত বিশ্লেষণের উপর ভিত্তি করে, ব্যবসাগুলি পরামর্শ দিচ্ছে যে খসড়া কমিটি জমি মূল্যায়ন পদ্ধতি থেকে উদ্বৃত্ত পদ্ধতিটি বাদ না দেওয়ার কথা বিবেচনা করবে," VCCI জানিয়েছে।

বিদ্যমান বাজার জমির দাম নির্ধারণ

খসড়ার ধারা ১, ধারা ১ অনুসারে, "জমির প্রচলিত বাজার মূল্য হল সেই মূল্য যা বাজারে ইতিমধ্যেই স্থানান্তরিত লেনদেনে, অথবা নির্দিষ্ট এলাকায় এবং নির্দিষ্ট সময়ের মধ্যে একই উদ্দেশ্যে ব্যবহৃত প্লটের ভূমি ব্যবহারের অধিকারের জন্য নিলামে সবচেয়ে বেশি দেখা যায়।"

"সবচেয়ে ঘন ঘন ঘটমান মূল্য পরিসীমা" নির্ধারণের জন্য, ভূমি মূল্যায়নকারীদের একটি নির্দিষ্ট সময়ের মধ্যে সমস্ত বাজার লেনদেনের মূল্য সংগ্রহ করতে হবে। এই প্রক্রিয়াটি কেবলমাত্র সরকারি সংস্থাগুলি থেকে তথ্য সংগ্রহ করে, যেমন ভূমি নিবন্ধন অফিস এবং কর কর্তৃপক্ষ, প্রাসঙ্গিক তথ্য উৎস সংগ্রহ করেই করা যেতে পারে।

মতামত অনুসারে, পরামর্শদাতা সংস্থাগুলি (তাদের নির্ধারিত কার্য এবং কার্য সম্পাদনকারী পাবলিক সার্ভিস ইউনিটগুলি ব্যতীত) এই তথ্য সম্পূর্ণরূপে অ্যাক্সেস করতে অসুবিধা হবে।

পরামর্শদাতা সংস্থাগুলির কার্যক্রম সহজতর করার জন্য, VCCI প্রস্তাব করে যে খসড়া কমিটি এই সংস্থাগুলিকে উপরে উল্লিখিত তথ্য উৎসগুলিতে অ্যাক্সেসের অনুমতি দেওয়ার জন্য একটি বিধান যুক্ত করবে।

জমি মূল্যায়ন পদ্ধতি প্রয়োগ করা

খসড়ার প্রবিধান, সেইসাথে ডিক্রি 44/2014/ND-CP, নিম্নলিখিত ক্ষেত্রে ভূমি মূল্যায়ন পদ্ধতি স্পষ্টভাবে নির্দিষ্ট করে না: "অ- কৃষি জমির টুকরো বা আবাসিক জমি হিসাবে মনোনীত এলাকা যেখানে তিনটি জমির টুকরোর জন্য ন্যূনতম প্রয়োজনীয় তথ্যের অভাব রয়েছে।" প্রবিধান অনুসারে, এই মামলাটি ধারা 1, অনুচ্ছেদ 5 (সংশোধিত) এ বর্ণিত তুলনামূলক পদ্ধতির জন্য যোগ্যতা অর্জন করে না, এবং ধারা 8, অনুচ্ছেদ 5c এর বিধানগুলির জন্যও যোগ্যতা অর্জন করে না যখন একই ভূমি ব্যবহারের উদ্দেশ্যে তিনটি জমির টুকরোর জন্য পর্যাপ্ত তথ্য থাকে না, কারণ এটি অ-কৃষি জমি নয়।

"জমির মূল্য তালিকা অনুসারে ২০০ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং-এর বেশি মূল্যের জমির অংশ বা এলাকা, যা পুরো ইজারা সময়ের জন্য এককালীন অর্থপ্রদান সহ জমি ইজারার বিভাগের আওতায় আসে", সেই ক্ষেত্রে প্রযোজ্য নয় যেখানে তুলনামূলক পদ্ধতি এবং জমির মূল্য সমন্বয় সহগ পদ্ধতি ৫ অনুচ্ছেদে (সংশোধিত) উল্লেখিতভাবে প্রয়োগ করা হয়।

ভূমি মূল্যায়ন পদ্ধতি প্রয়োগের জন্য তথ্য।

খসড়া ডিক্রির ধারা ৫খ অনুসারে, তুলনামূলক পদ্ধতি এবং জমির মূল্য সমন্বয় সহগ পদ্ধতি প্রয়োগের জন্য জমির দাম সম্পর্কিত তথ্য হল উৎস থেকে সংগৃহীত তথ্য যেমন: ভূমি নিবন্ধন অফিস, কর কর্তৃপক্ষ এবং কমিউন-স্তরের পিপলস কমিটিতে বাজারে ইতিমধ্যে স্থানান্তরিত জমির দাম; এবং ভূমি ব্যবহারের অধিকার নিলাম পরিচালনাকারী সংস্থাগুলিতে ভূমি ব্যবহারের অধিকারের জন্য বিজয়ী দরপত্রের দাম।
এখন পর্যন্ত সংগৃহীত তথ্য জমির দাম সঠিকভাবে নির্ধারণের জন্য অপর্যাপ্ত বলে মনে হচ্ছে। বর্তমানে, বাজারে রিয়েল এস্টেট লেনদেন দ্বৈত মূল্য নির্ধারণ ব্যবস্থা দ্বারা চিহ্নিত করা হয়; ভূমি ব্যবহার অধিকার হস্তান্তর চুক্তিতে (ভূমি নিবন্ধন অফিস এবং কর কর্তৃপক্ষ থেকে প্রাপ্ত তথ্য) লিপিবদ্ধ দামগুলি প্রকৃত লেনদেনের দামকে প্রতিফলিত নাও করতে পারে।

অতএব, তথ্যের অধিকতর নির্ভুলতা নিশ্চিত করার জন্য, VCCI পরামর্শ দেয় যে খসড়া কমিটি তথ্যের উৎসগুলি সম্প্রসারণ করে: রিয়েল এস্টেট এক্সচেঞ্জের লেনদেনের মূল্য; এবং জরিপ ও তদন্তের মাধ্যমে মূল্যায়নকারীদের দ্বারা সংগৃহীত মূল্য।

মঙ্গল মিন

[বিজ্ঞাপন_২]
উৎস