জমি মূল্যায়নের ফলাফলের নির্ভুলতা নিয়ন্ত্রণের জন্য একটি "লকিং ভালভ" প্রয়োজন।
১৫ জানুয়ারী সকালে, ৫ম অসাধারণ অধিবেশনের কর্মসূচি অব্যাহত রেখে, জাতীয় পরিষদ ভূমি সংক্রান্ত খসড়া আইনের (সংশোধিত) কিছু নতুন বিষয়বস্তু বা ভিন্ন মতামতের বিষয়বস্তু নিয়ে একটি পূর্ণাঙ্গ আলোচনার আয়োজন করে।
খসড়া আইনের কিছু বিষয়বস্তুর স্পষ্টীকরণে অবদান রেখে, জাতীয় পরিষদের ডেপুটি নগুয়েন হোয়াং বাও ট্রান ( বিন ডুওং প্রতিনিধিদল) গুরুত্বপূর্ণ বিষয়বস্তু এবং অর্থনৈতিক কমিটির ব্যাখ্যামূলক প্রতিবেদন অন্তর্ভুক্ত এবং সংশোধন করার ক্ষেত্রে খসড়া কমিটির কাজের প্রশংসা করেছেন।
খসড়া আইনের ১৫৮ অনুচ্ছেদের ৫ নম্বর ধারার উপর মন্তব্য, যেখানে বলা হয়েছে যে "ভূমি মূল্যায়নে উদ্বৃত্ত পদ্ধতি সম্পর্কিত বিন্দু গ-তে ভূমি মূল্যায়ন পদ্ধতিগুলি মোট আনুমানিক উন্নয়ন রাজস্ব থেকে জমির মোট আনুমানিক উন্নয়ন ব্যয় বিয়োগ করে পরিচালিত হয়।"
প্রতিনিধিরা পরামর্শ দিয়েছেন যে খসড়া কমিটি নিম্নলিখিত কারণে জমি মূল্যায়নে উদ্বৃত্ত পদ্ধতি অন্তর্ভুক্ত করবে না:
প্রথমত, জমির মূল্যায়নের জন্য অনেক পদ্ধতি আছে, কিন্তু বিভিন্ন পদ্ধতি থেকে প্রাপ্ত মূল্যায়নের ফলাফল সেই নির্দিষ্ট জমির জন্য একই রকম।
তবে, উদ্বৃত্ত পদ্ধতি ব্যবহার করে প্রাপ্ত জমি মূল্যায়নের ফলাফল অনুমান এবং অনুমানের উপর ভিত্তি করে তৈরি হয় এবং তাদের নির্ভরযোগ্যতা খুব বেশি নয়, বিশেষ করে যেখানে সীমিত তথ্যগত তথ্য এবং রাজস্ব-ব্যয়ের তথ্য অনুমানের ভিত্তি হিসাবে উপলব্ধ।
এছাড়াও, ঐতিহাসিক প্রেক্ষাপট, বাণিজ্যিক কার্যক্রম এবং অন্যান্য কার্যক্রমের কারণে সময়ের সাথে সাথে জমির মূল্য বৃদ্ধি পাওয়ার সম্ভাবনা রয়েছে।
জাতীয় পরিষদের ডেপুটি নগুয়েন হোয়াং বাও ট্রান।
"তবে, জমির মূল্য সর্বদা ধীরে ধীরে বৃদ্ধি পায় তা নির্ধারণ করা অযৌক্তিক কারণ অর্থনৈতিক মন্দার সময় বা প্রতিকূল কারণগুলির মুখোমুখি হলে জমির একটি প্লটের মূল্য হ্রাস পেতে পারে। উদাহরণস্বরূপ, বর্তমানে, রিয়েল এস্টেট বাজার প্রায় স্থবির হয়ে পড়ায়, এই পদ্ধতিটি ঝুঁকির কারণ এবং অর্থনীতির উপর প্রতিকূল প্রভাবগুলি সঠিকভাবে পরিমাপ করে না," মিসেস ট্রান বলেন।
দ্বিতীয়ত, এই অনুমিত কারণগুলি গণনা করা খুবই জটিল, যার ফলে অনিশ্চিত, ভুল মূল্যায়নে বড় ধরনের ত্রুটি দেখা দেয়।
প্রতিনিধিদের মতে, একই জমির জন্য, অনুমানকৃত কারণগুলির মধ্যে একটি পরিবর্তন করলে মূল্যায়নের ফলাফল পরিবর্তিত হবে। অতীতে নির্দিষ্ট জমির দাম নির্ধারণ, মূল্যায়ন এবং সিদ্ধান্ত নেওয়ার ক্ষেত্রে অসুবিধা এবং বিলম্বের এটিই প্রধান কারণ এবং বিভিন্ন পরিস্থিতিতে এবং বিভিন্ন সময়ে ব্যক্তি থেকে ব্যক্তিতে এর ব্যাখ্যা পরিবর্তিত হয়।
অধিকন্তু, প্রতিনিধিদের মতে, যদিও উদ্বৃত্ত পদ্ধতিটি ২০১৪ সালের সরকারি ডিক্রি নং ৪৪ এবং ২০১৪ সালের সার্কুলার নং ৩৬-এ নির্ধারিত, তবুও এর বাস্তবায়ন অনেক অসুবিধা এবং বাধার সম্মুখীন হয়েছে। একটি রিয়েল এস্টেট প্রকল্পের আনুমানিক মোট রাজস্ব এবং মোট উন্নয়ন ব্যয় তদন্ত, জরিপ এবং স্থানান্তর মূল্য, ভাড়া মূল্য এবং মূল্যায়ন করা প্রকল্পের অনুরূপ বৈশিষ্ট্যযুক্ত প্রকল্পগুলির রাজস্ব এবং ব্যয়ে অবদান রাখার কারণগুলির তথ্য সংগ্রহের উপর ভিত্তি করে তৈরি করা হয়।
রাজস্ব এবং ব্যয় নির্ধারণকারী উপাদানগুলি এখনও অস্পষ্টভাবে সংজ্ঞায়িত, নির্দিষ্ট মান, নিয়ম বা মানদণ্ডের অভাব, মূল্য নির্ধারণকে একটি চ্যালেঞ্জিং কাজ করে তোলে।
তদুপরি, বিনিয়োগ প্রকল্পের বিবরণ হল গুরুত্বপূর্ণ নথিগুলির মধ্যে একটি যা প্রকল্প বাস্তবায়নের উদ্বৃত্ত পদ্ধতি, ব্যবসায়িক অগ্রগতি এবং বিনিয়োগ মূলধনের হারে প্রয়োগ করা তথ্য ব্যবহারের ভিত্তি তৈরি করে, কারণ এই সূচকগুলি মূল্যায়নের ফলাফলে একটি নির্ধারক ভূমিকা পালন করে।
বর্তমানে, বিনিয়োগ প্রকল্পের বিবরণ খুবই প্রাথমিক, পর্যাপ্ত তথ্য, তথ্য বা সহায়ক পরিসংখ্যানের অভাব রয়েছে। জমির দামের তথ্য সহ জমির দাম এবং জমির উপর একটি অসম্পূর্ণ ডাটাবেস এবং একটি অনুন্নত এবং অস্বচ্ছ ভূমি ব্যবহার অধিকার বাজারের প্রেক্ষাপটে, একটি ভূমি মূল্যায়ন পদ্ধতি অপসারণের জন্য এর সম্ভাব্যতা সম্পর্কে সতর্কতার সাথে বিবেচনা করা প্রয়োজন যাতে এটি ভূমি মূল্যায়ন প্রক্রিয়ায় বাধা সৃষ্টি না করে।
"যদি এই পদ্ধতিটি ধরে রাখা প্রয়োজন হয়, তাহলে জমির মূল্যায়নের ফলাফলের নির্ভুলতা এবং যথাযথতা নিয়ন্ত্রণের জন্য একটি 'লকিং ভালভ' থাকা প্রয়োজন," প্রতিনিধি ট্রান পরামর্শ দেন।
অধিকন্তু, জমির ক্ষতিপূরণ এবং অধিগ্রহণের বর্তমান প্রক্রিয়ায়, নদী, খাল, এবং জলপথের খনন প্রকল্পের জন্য জমি পুনরুদ্ধারের উদাহরণ রয়েছে। তবে, ভূমি আইন এবং এর নির্দেশিকা ডিক্রি এবং ক্ষতিপূরণ এবং জমি ছাড়পত্র সম্পর্কিত সার্কুলারগুলি এখনও এটি নিয়ন্ত্রণ করে না, যার ফলে উল্লেখযোগ্য অসুবিধা দেখা দেয়। এর কারণ হল লোকেরা একমত নয় এবং বারবার আবেদন করেছে, এমনকি রাজ্যের ক্ষতিপূরণ সিদ্ধান্তের বিরুদ্ধে দীর্ঘ অভিযোগ দায়ের করেছে, যা জমি ছাড়পত্রকে বাধাগ্রস্ত করছে। অতএব, প্রতিনিধি এই বিষয়টি পর্যালোচনা করার প্রস্তাব করছেন।
ভূমি সম্পদের উচ্ছেদ
দেশের সামগ্রিক উন্নয়নের জন্য ভূমি সম্পদ উন্মুক্ত করার লক্ষ্যে খসড়া আইনের উন্নতিতে অবদান রেখে, প্রতিনিধি নগুয়েন থি নগক জুয়ান (বিন ডুয়ং প্রতিনিধিদল) বিন ডুয়ং প্রদেশের অনেক ব্যবসা প্রতিষ্ঠানের মতামত উত্থাপন করেছেন বাণিজ্যিক আবাসন প্রকল্প বাস্তবায়নের শর্তাবলী এবং ভূমি ব্যবহারের অধিকার হস্তান্তরের চুক্তির বিষয়ে ধারা b, ধারা 3, ধারা 122 এবং ধারা b, ধারা 1, ধারা 127-এ।
জাতীয় পরিষদের ডেপুটি স্পিকার নগুয়েন দুক হাই অধিবেশনে সভাপতিত্ব করেন।
প্রতিনিধিরা অনুমোদিত পরিকল্পনার সাথে সামঞ্জস্যপূর্ণ হলে অন্যান্য ভূমি বিভাগ যুক্ত করার প্রস্তাব করেন, জাতীয় পরিষদকে এই ধারাটি সাবধানতার সাথে বিবেচনা করে আলাদাভাবে ভোট দেওয়ার পরামর্শ দেন, অথবা সরকারকে ৫ বছরের জন্য একটি পাইলট প্রোগ্রাম বাস্তবায়নের দায়িত্ব দেন, যার পরে জাতীয় পরিষদে একটি সারসংক্ষেপ প্রতিবেদন জমা দেওয়া হবে।
প্রতিনিধিদের মতে, এর কারণ অতীতের অনুশীলন থেকে উদ্ভূত যেখানে, যখন রাষ্ট্র বিনিয়োগ এবং অর্থনৈতিক উন্নয়নের আহ্বান জানিয়েছিল, তখন ব্যবসা করতে ইচ্ছুক অনেক নাগরিক এবং ব্যবসা প্রতিষ্ঠান উৎপাদন এবং ব্যবসায়িক উদ্দেশ্যে ইজারা দেওয়ার জন্য আবাসিক জমি সহ বিভিন্ন ধরণের জমি রাজ্যের কাছে হস্তান্তর করতে রাজি হয়েছিল। এটি কর্মসংস্থান সৃষ্টি করেছিল এবং এলাকার উন্নয়নে উল্লেখযোগ্য অবদান রেখেছিল।
এখন, যখন রাজ্য নগর পরিকল্পনা পরিবর্তন করছে এবং শহরটিকে সংস্কার ও উন্নীত করার চেষ্টা করছে, তখন এমন একটি ব্যবস্থা থাকা দরকার যা তাদেরকে অগ্রাধিকার দেয় যে তারা যে জমিটি প্রজন্মের পর প্রজন্ম ধরে উৎপাদন ও ব্যবসার জন্য সংরক্ষণ এবং ব্যবহার করে আসছে, সেখানে বিনিয়োগ এবং উন্নয়ন চালিয়ে যাওয়ার সুযোগ করে দেয়।
অন্যদিকে, রাষ্ট্রের কাছে এন্টারপ্রাইজের মালিকানাধীন জমির উৎপত্তি স্পষ্টভাবে নির্ধারণের জন্য পর্যাপ্ত ভিত্তি রয়েছে। যদি জমিটি পূর্বে এন্টারপ্রাইজের মালিকানাধীন থাকে (উত্তরাধিকার, দান বা হস্তান্তরের মাধ্যমে), তাহলে এই বিষয়টি পুঙ্খানুপুঙ্খভাবে তদন্ত করা প্রয়োজন।
অধিকন্তু, প্রতিনিধিরা প্রস্তাব করেন যে কর ও অর্থায়ন সংক্রান্ত আইনি বিধিমালা শীঘ্রই সংশোধন ও উন্নত করা উচিত যাতে বাণিজ্যিক আবাসন প্রকল্পের জন্য ভূমি ব্যবহারকে অন্যান্য উদ্দেশ্যে আবাসিক জমিতে রূপান্তর করার ফলে উদ্ভূত স্বার্থ তিনটি দলের মধ্যে সামঞ্জস্যপূর্ণ হয়: বর্তমান ভূমি ব্যবহারকারী, বিনিয়োগকারী এবং রাষ্ট্র। এর ফলে রাষ্ট্র ভূমি ব্যবহারকারীদের নিজেদের মধ্যে আনুপাতিকভাবে সুবিধাগুলি পুনর্বণ্টন করতে এবং স্থানীয় আর্থ-সামাজিক উন্নয়ন প্রকল্পে বিনিয়োগ করতে পারবে ।
[বিজ্ঞাপন_২]
উৎস
মন্তব্য (0)