অত্যধিক উচ্চ ভূমি ব্যবহারের ফি কৃষি জমিকে আবাসিক জমিতে রূপান্তর করতে বাধ্য এমন লোকদের জন্য কঠিন করে তুলবে। (ছবিতে: হুং ইয়েন এবং নিন বিনকে সংযুক্তকারী প্রধান রাস্তার পাশে একটি জমির টুকরো - ছবি: হং কোয়াং)
ব্যক্তি ও ব্যবসা প্রতিষ্ঠানের কৃষি জমি আবাসিক জমিতে রূপান্তরের প্রয়োজন হলে ভূমি ব্যবহার ফি আদায়ের প্রস্তাবিত নীতি সম্পর্কে তুওই ত্রে সংবাদপত্রের সাথে একটি সাক্ষাৎকারে কর বিশেষজ্ঞ ডঃ নগুয়েন এনগোক তু এই মতামত ব্যক্ত করেছেন।
কিছু ক্ষেত্রে, বাজার মূল্যের চেয়ে বেশি দামে কিনতে হয়।
* মহাশয়, কৃষি জমি আবাসিক জমিতে রূপান্তর করতে ইচ্ছুক প্রতিষ্ঠান এবং ব্যক্তিদের জন্য ভূমি ব্যবহার ফি নির্ধারণের ভিত্তি কী?
- ২০১৩ সালের ভূমি আইন অনুসারে, যারা কৃষি জমিকে আবাসিক জমিতে রূপান্তর করতে চান তাদের পার্থক্যের ৪০% দিতে হবে। তবে, সরকার কর্তৃক জারি করা জমির মূল্য কাঠামোর উপর ভিত্তি করে স্থানীয়রা পূর্বে যে জমির দাম (জমির মূল্য সারণী - পিভি) নির্ধারণ করেছিলেন, তা প্রকৃত বাজার মূল্যের তুলনায় খুবই কম ছিল।
সাধারণত, স্থানীয় মূল্য তালিকায় জমির দাম বাজার মূল্যের মাত্র ১০%, এবং ২০০-৩০০ বর্গমিটার কৃষি জমিকে আবাসিক জমিতে রূপান্তর করতে ইচ্ছুক একটি পরিবারকে মাত্র কয়েকশ মিলিয়ন ডং ভূমি ব্যবহার ফি দিতে হয়, যা ১ বিলিয়ন ডং-এরও কম। এই ফি স্তরটি বেশিরভাগ মানুষের আর্থিক নাগালের মধ্যে, যা ভূমি ব্যবহারের অধিকার হস্তান্তরকে খুব সুবিধাজনক করে তোলে।
তবে, ২০২৪ সালে ভূমি আইন কার্যকর হওয়ার পর থেকে দুটি সমস্যা দেখা দিয়েছে: জমির দাম খুব বেশি বেড়েছে, বাজার মূল্যের কাছাকাছি (রাজ্য প্রতি বছর বাজার - পিভি অনুসারে জমির মূল্য তালিকা সমন্বয় করে), আগের তুলনায় ৭-১০ গুণ বৃদ্ধি পেয়েছে, এবং কিছু ব্যতিক্রমী ক্ষেত্রে, কয়েক দশ গুণ বৃদ্ধি পেয়েছে।
তদুপরি, আমরা ভূমি ব্যবহারের ফি ছাড় এবং হ্রাস সংক্রান্ত নিয়মাবলী বাতিল করেছি, তাই ভূমি ব্যবহারের অধিকার হস্তান্তর করতে প্রয়োজনীয় পরিবারগুলিকে রাজ্যকে ভূমি ব্যবহারের ফি-এর ১০০% দিতে হবে। এর ফলে এমন পরিস্থিতির সৃষ্টি হয়েছে যেখানে কিছু পরিবারকে তাদের নিজস্ব জমি "ফিরে কিনতে" হচ্ছে।
কিছু ক্ষেত্রে, স্থানীয় জমির মূল্য নির্ধারণ খুব বেশি এবং অবাস্তব হওয়ায় মানুষকে বাজার মূল্যের চেয়ে বেশি দামে জমি কিনতে হয়। অতএব, নিয়মকানুন সংশোধন এবং পরিপূরক করে এগুলিকে আরও উপযুক্ত করে তোলা অপরিহার্য।
জনসংখ্যার সংখ্যাগরিষ্ঠের আয়ের সাথে সঙ্গতিপূর্ণ একটি জমির মূল্য তালিকা তৈরি করুন।
* তাহলে, আবাসিক জমি এবং কৃষি জমির দামের পার্থক্যের ৩০% এর সমান ভূমি ব্যবহার ফি আদায় করা কি যুক্তিসঙ্গত?
- বর্তমান আবাসিক এবং কৃষি জমির দামের মধ্যে পার্থক্যের ৩০% আদায়ের প্রস্তাবটি পূর্ববর্তী ৪০% আদায়ের হারের চেয়ে কম।
স্থানীয় আবাসিক জমি কোটার উপর ভিত্তি করে ভূমি ব্যবহার ফি গণনার সাথে ভূমি ব্যবহার ফি হার হ্রাস করা এই সময়ে উপযুক্ত। এই প্রবিধানটি অনুমানমূলক লাভের জন্য কৃষি জমিকে আবাসিক জমিতে রূপান্তর করার অনুমতি দেয় এমন নীতির শোষণকে সীমিত করবে, একই সাথে অযৌক্তিক ভূমি ব্যবহারও রোধ করবে।
বছরের পর বছর ধরে, ভূমি ব্যবহারের দক্ষতা সর্বাধিক করার জন্য, সমস্ত প্রদেশ এবং শহরগুলি বৃহৎ জনসংখ্যা এবং সীমিত ভূমি সম্পদের প্রেক্ষাপটে আবাসিক জমির জন্য ভূমি ব্যবহারের সীমা জারি করেছে। যেসব ব্যক্তি এবং প্রতিষ্ঠান অনুমোদিত সীমার বেশি কৃষি জমিকে আবাসিক জমিতে রূপান্তর করতে চান, তাদের উচ্চতর ভূমি ব্যবহারের ফি, এমনকি পার্থক্যের 100% দিতে হবে, যার অর্থ তাদের রাজ্যের কাছ থেকে জমিটি ফেরত কিনতে হবে, যা যুক্তিসঙ্গত।
তবে, এই যুক্তিসঙ্গত পদ্ধতির সাথে অন্যান্য ভূমি ব্যবস্থাপনা ব্যবস্থাও অন্তর্ভুক্ত থাকতে হবে, যার মধ্যে রয়েছে জনসংখ্যার সংখ্যাগরিষ্ঠের আয়ের সাথে সামঞ্জস্যপূর্ণ জমির মূল্য তালিকা স্থাপন করা।
তবে, যদি আমরা ২০২৪ সালের ভূমি আইন যেমন আছে তেমনই প্রয়োগ করতে থাকি, এমনকি যদি আমরা ভূমি ব্যবহার ফি হার ৩০% এ কমিয়ে আনি, কারণ জমির মূল্য তালিকা বাজারের দামের সাথে খুব বেশি সামঞ্জস্যপূর্ণ নয়, তাহলে প্রকৃত ভূমি ব্যবহার ফি যা মানুষকে দিতে হবে তা অনেক বেশি হবে, যা অনেক মানুষের আর্থিক সামর্থ্যের চেয়েও বেশি হবে। অতএব, জমির মূল্য তালিকা পুনর্গণনা করা প্রয়োজন।
জমির উপযুক্ত দাম এবং উপকরণ খরচ আবাসনের দাম কমাতে অবদান রাখবে - ছবি: বি. এনজিওসি
* সাম্প্রতিক অভিজ্ঞতা থেকে দেখা যাচ্ছে যে যদিও রাজ্য ভূমি ব্যবহারের পার্থক্যের উপর ৩০% ফি আরোপ করে, তবুও অনেক মানুষ তা পরিশোধ করতে পারে না। জনগণের এই অসুবিধা দূর করার জন্য কোন সমাধানগুলি প্রয়োজন বলে আপনি মনে করেন?
- যেসব ক্ষেত্রে একাধিক পরিবার তাদের পূর্বপুরুষদের কাছ থেকে উত্তরাধিকারসূত্রে পাওয়া জমি ভাগ করে নেয়, যদি তারা বিভিন্ন পরিবারে বিভক্ত হতে চায় বা জমি ভাগ করতে চায়, তাহলে জমি হস্তান্তরের জন্য আবেদন করার সময় তাদের দুটি দলে ভাগ করা উচিত।
পর্যাপ্ত আর্থিক সম্পদ সম্পন্ন পরিবারগুলিকে, তাদের তাৎক্ষণিকভাবে পার্থক্যের ৩০% পরিশোধ করতে উৎসাহিত করা হচ্ছে। আর্থিক সমস্যার সম্মুখীন পরিবারগুলিকে, রাজ্য তাদের ভূমি ব্যবহার ফি-এর একটি অংশ পরিশোধ করার অনুমতি দিতে পারে, বাকি টাকা পিছিয়ে দেওয়া হবে। যারা অর্থ প্রদানের সামর্থ্য রাখে না, তাদের জন্য রাজ্য তাদের ভূমি ব্যবহার ফি-এর ১০০% পরিশোধ পিছিয়ে দেওয়ার অনুমতি দিতে পারে।
ঋণ সর্বদা ভূমি ব্যবহারের অধিকারের শংসাপত্রে প্রতিফলিত হবে, এবং লোকেরা এখনও তাদের জমিতে বাড়ি তৈরি এবং বাসস্থান স্থাপনের অধিকার পাবে, এবং তাদের সন্তানদের কাছে মালিকানা হস্তান্তর করার অধিকার পাবে। তাদের কেবল তখনই রাষ্ট্রের কাছে ঋণ পরিশোধ করতে হবে যখন তারা জমি বিক্রি করবে এবং অর্থ পাবে।
এই পদ্ধতি ভূমি ব্যবহার ফি নীতিগুলিকে সামঞ্জস্যপূর্ণ করবে, যার ফলে রাষ্ট্র কার্যকরভাবে এবং সঠিক উদ্দেশ্যে জমি পরিচালনা করতে পারবে, একই সাথে জনগণের বাড়ি তৈরির জন্য জমি নিশ্চিত করবে এবং সংবিধানে বর্ণিত জনগণের আবাসনের অধিকার নিশ্চিত করবে।
ভূমি ব্যবহার ফি আদায়ে স্বার্থ সমন্বয়ের পরামর্শ দিচ্ছেন বিশেষজ্ঞরা - ছবি: হং কোয়াং
জমির মূল্য তালিকা স্থাপন: অনেক এলাকা খুবই বিভ্রান্তিকর।
ডঃ নগুয়েন এনগোক তু-এর মতে, ২০২৪ সালের ভূমি আইনে বাজার মূল্যের প্রতিফলনকারী জমির মূল্য তালিকা তৈরির কথা বলা হয়েছে, কিন্তু "বাজার মূল্যের কাছাকাছি" কী তা নিয়ে কোনও নির্দেশিকা নথি নেই, যা অনেক এলাকায় বিভ্রান্তির সৃষ্টি করে।
বাস্তবে, বাজারে বর্তমান জমির দাম স্ফীত, কখনও কখনও কৃত্রিমভাবেও বেশি। অতএব, ১ জানুয়ারী, ২০২৬ থেকে কার্যকর হতে যাওয়া জমির মূল্য তালিকাটি মৌলিকভাবে গণনা এবং বিকাশ করা প্রয়োজন। বাজার মূল্য অনুসারে জমির দাম কীভাবে নির্ধারণ করা যায় সে সম্পর্কে স্থানীয়দের নির্দেশনা দেওয়ার জন্য সরকারি মন্ত্রণালয় এবং সংস্থাগুলিকে একসাথে বসে কাজ করতে হবে।
সাম্প্রতিক সময়ে, অনেক বিশেষজ্ঞ পরামর্শ দিয়েছেন যে বাজার-ভিত্তিক জমির দাম গত পাঁচ বছরের গড় বিক্রয় মূল্য হওয়া উচিত। উদাহরণস্বরূপ, ২০২৬ সালের জমির মূল্য তালিকার বাজার মূল্য হবে ২০২১-২০২৫ সময়কালে একই এলাকার জমির প্লটের গড় বিক্রয় মূল্য। এই পদ্ধতিটি আরও যুক্তিসঙ্গত এবং জমির মূল্য তালিকা তৈরির জন্য কয়েকটি নির্দিষ্ট জমির প্লটের দাম ব্যবহার করা উচিত নয়।
এই মুহূর্তে সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ বিষয় হল স্থানীয় পর্যায়ে বার্ষিক জমির মূল্য তালিকা যুক্তিসঙ্গত পর্যায়ে গণনা করা উচিত, যাতে ব্যবসা এবং জনসাধারণের মধ্যে ধাক্কা না লাগে।
মিঃ ফাম ডুক টোয়ান (ইজেড রিয়েল এস্টেট ইনভেস্টমেন্ট অ্যান্ড ডেভেলপমেন্ট জয়েন্ট স্টক কোম্পানির পরিচালক):
মূল্যের পার্থক্যের ৩০% আদায়ের প্রস্তাবটি যথাযথ।
বাগানের জমি, ধানক্ষেত এবং ছেদযুক্ত জমিকে আবাসিক জমিতে রূপান্তর করার প্রয়োজনীয়তা মানুষ এবং ব্যবসার একটি ঘন ঘন প্রয়োজন, এবং দামের পার্থক্যের জন্য 30% ফি যথাযথ।
প্রস্তাবিত রূপান্তর সীমার সাথে, ভূমি ব্যবহার ফি সংক্রান্ত নিয়মাবলী আবাসিক এবং বাণিজ্যিক উদ্দেশ্যে ভূমি রূপান্তরের মধ্যে পার্থক্য করা উচিত। একই সাথে, রূপান্তরিত এলাকার উপর ভিত্তি করে একটি প্রগতিশীল কর যথাযথ এবং ভূমি নীতি বাস্তবায়নে ন্যায্যতা নিশ্চিত করে।
স্পষ্টতই, যখন লোকেরা অনুমোদিত সীমার বেশি কৃষিজমিকে আবাসিক জমিতে রূপান্তর করে, তখন এটি তাদের আবাসিক প্রয়োজনের বাইরে রূপান্তর। তারা হয়তো অধিক লাভের জন্য আবাসিক জমি কেনা-বেচার উদ্দেশ্যে এটি রূপান্তর করছে, তাই স্বাভাবিকভাবেই তাদের উচ্চতর ভূমি ব্যবহার ফি দিতে হবে।
উদাহরণস্বরূপ, কেউ তার নিজ শহরে ১ একর (৩,৬০০ বর্গমিটার ) জমি উত্তরাধিকার সূত্রে পায়, কিন্তু বাস্তবে, মাত্র ৫০০ বর্গমিটার আবাসিক জমি। মাত্র ২০০ বর্গমিটার জমিতে একটি বাড়ি তৈরি করার প্রয়োজন হলেই যথেষ্ট, বাকি ৩,১০০ বর্গমিটার বাগান জমি বা বহুবর্ষজীবী ফসলের জমি হিসেবে থাকবে। জমিটি এখনও ব্যক্তির নিজস্ব, তবে ব্যবহারের উদ্দেশ্য ভিন্ন।
যদি মানুষ ৩,১০০ বর্গমিটার কৃষি জমিকে আবাসিক জমিতে রূপান্তর করতে চায়, যার ফলে ভূমি ব্যবহারের উদ্দেশ্য পরিবর্তন হবে এবং এর বাণিজ্যিক মূল্য বৃদ্ধি পাবে, তাহলে তাদের রাজ্যকে আরও বেশি ভূমি ব্যবহার ফি দিতে হবে।
যদি বাসিন্দারা ভূমি ব্যবহারের অধিকার পরিবর্তন করতে না চান, তাহলে তারা ৩,৬০০ বর্গমিটার জমি ব্যবহারের অধিকার বজায় রাখবেন, তবে বাকি ৩,১০০ বর্গমিটার শুধুমাত্র কৃষি ব্যবহারের জন্য মনোনীত করা হবে। এই ক্ষেত্রে, জমিটি বাসিন্দাদের সম্পত্তি থেকে যায়; রাষ্ট্র এটি পুনরুদ্ধার করবে না।
যদি রাষ্ট্র জনগণকে ক্রমবর্ধমান ভূমি ব্যবহার ফি প্রদান না করেই অবাধে জমি রূপান্তরের অনুমতি দেয়, তাহলে এমন পরিস্থিতির সৃষ্টি হতে পারে যেখানে মানুষ ব্যাপকভাবে জমি রূপান্তর করবে, যার ফলে আবাসিক জমির আধিক্য দেখা দেবে কিন্তু উৎপাদন ও ব্যবসার জন্য জমির অভাব দেখা দেবে।
ভূমি ব্যবহারের ফি বৃদ্ধি পেয়েছে।
২০২৫ সালে, রিয়েল এস্টেট বাজারের সাম্প্রতিক পুনরুদ্ধার সত্ত্বেও, জমি সম্পর্কিত রাজস্ব আকাশচুম্বী হবে বলে আশা করা হচ্ছে।
সাধারণ পরিসংখ্যান অফিস ( অর্থ মন্ত্রণালয় ) অনুসারে, ২০২৫ সালের প্রথম ১০ মাসে, হ্যানয়ে ভূমি ব্যবহার ফি রাজস্ব ৮৯,০০০ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং-এ পৌঁছেছে, যা গত বছরের একই সময়ের তুলনায় ১৬৭% বেশি। হো চি মিন সিটিতে, কর কর্তৃপক্ষও ভূমি ব্যবহার ফি রাজস্ব বৃদ্ধি রেকর্ড করেছে, যা ৪৯,৭১২ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং-এ পৌঁছেছে, যা গত বছরের একই সময়ের তুলনায় ২৬৯% বেশি।
মিঃ লে হোয়াং চাউ (হো চি মিন সিটি রিয়েল এস্টেট অ্যাসোসিয়েশনের চেয়ারম্যান):
ন্যায্য, যুক্তিসঙ্গত এবং নিয়ন্ত্রিত নীতি থাকা উচিত।
আমি বিশ্বাস করি যে, আবাসিক জমি হিসেবে স্বীকৃত নয় এমন আবাসিক এলাকার আবাসিক জমি সম্বলিত একই জমির মধ্যে বাগান জমি, পুকুর জমি, অথবা কৃষি জমি থেকে আবাসিক জমিতে ভূমি ব্যবহারের উদ্দেশ্য পরিবর্তন করা; অথবা আবাসিক জমির সাথে সংযুক্ত কিন্তু ভূমি ব্যবহারকারী দ্বারা ভূমি ব্যবহারের অধিকার হস্তান্তরের জন্য পৃথক করা জমি থেকে বাগান জমি বা পুকুর জমি পরিবর্তন করা, অথবা ১ জুলাই, ২০০৪ সালের আগে ক্যাডাস্ট্রাল মানচিত্র জরিপ করার সময় জরিপ ইউনিট কর্তৃক পৃথক প্লটে বিভক্ত করার কারণে, আবাসিক জমির দাম এবং কৃষি জমির দামের মধ্যে পার্থক্যের ২০% হারে ভূমি ব্যবহার ফি গণনা করা উচিত।
স্থানীয় আবাসিক জমি বরাদ্দ সীমার মধ্যে যে জমির উদ্দেশ্য পরিবর্তিত হয়, সেক্ষেত্রে স্থানীয় আবাসিক জমি বরাদ্দ সীমার চেয়ে একবারের বেশি এলাকা সীমা অতিক্রম করলে পার্থক্যের ৩০% ফি আদায় করতে হবে এবং স্থানীয় আবাসিক জমি বরাদ্দ সীমার চেয়ে একবারের বেশি জমির ক্ষেত্রে পার্থক্যের ১০০% ফি আদায় করতে হবে।
এই প্রস্তাবের কারণ হল, দেশব্যাপী, বিশেষ করে দক্ষিণাঞ্চলীয় প্রদেশগুলিতে, ভূমি ব্যবহারের সাধারণ উৎস হল পরিবার এবং ব্যক্তিদের দ্বারা বহু প্রজন্ম ধরে সৃষ্ট এবং উত্তরাধিকারসূত্রে প্রাপ্ত জমি, রাজ্য কর্তৃক বরাদ্দকৃত জমি নয়। অধিকন্তু, একাধিক প্রজন্মের অনেক পরিবার একসাথে বাস করে, জমি চাষ করে এবং পৃথক প্লট তৈরির জন্য পরিবারের সদস্যদের মধ্যে ভাগ করে দেওয়ার জন্য ভূমি ব্যবহারের উদ্দেশ্য পরিবর্তন করার প্রয়োজন হয়।
এর মধ্যে রয়েছে আবাসন নির্মাণ এবং খরচ মেটাতে আবাসিক জমির একটি অংশ হস্তান্তর বা বিক্রি করার প্রয়োজনীয়তা, তাই একটি যুক্তিসঙ্গত এবং ন্যায্য নীতি প্রয়োজন, তবে "পরিবার বা ব্যক্তি পরিচয়ে অসাধু জমি ফটকাবাজ এবং ব্যবসা" অবৈধ লাভের জন্য "নীতি ব্যবহার" করার জন্য কৃষি জমি ব্যবহারের উদ্দেশ্য পরিবর্তন করার জন্য আবেদন করে এমন ঘটনাগুলি প্রতিরোধ করার জন্য এটিকে কঠোরভাবে নিয়ন্ত্রণ করতে হবে।
কৃষি জমিকে আবাসিক জমিতে রূপান্তরের জন্য তিনটি স্তরের ফি।
অত্যধিক উচ্চ ভূমি ব্যবহারের ফি অনেক লোকের জন্য বোঝা হয়ে দাঁড়াবে যাদের বসবাসের জন্য কৃষি জমিকে আবাসিক জমিতে রূপান্তর করতে হবে - ছবি: ডি. টুয়ান
একই জমি ভাগাভাগি করে নেওয়া একাধিক পরিবারের প্লট ভাগ করা হবে এবং প্রতিটি পরিবারের জন্য জমি বরাদ্দের সীমা নির্ধারণ করা হবে।
খসড়া সরকারি ডিক্রি অনুসারে, যেসব ক্ষেত্রে কোনও পরিবার বা ব্যক্তির একাধিক জমির মালিকানা থাকে (একাধিক প্রদেশ এবং কেন্দ্রশাসিত শহরের সীমানার মধ্যে একাধিক জমি সহ) এবং এই রেজোলিউশনে বর্ণিত ভূমি ব্যবহারের উদ্দেশ্য পরিবর্তন করার অনুমতি রয়েছে, সেই পরিবার বা ব্যক্তি নিয়ম অনুসারে ভূমি ব্যবহার ফি গণনা প্রয়োগের জন্য একটি জমির প্লট বেছে নিতে পারেন।
দ্বিতীয় এবং পরবর্তী জমির জন্য, ভূমি ব্যবহার ফি এর ১০০% আদায় করা হবে।
যেসব ক্ষেত্রে একাধিক পরিবার বা ব্যক্তি একক জমি ব্যবহারের অধিকার ভাগ করে নেয়, যদি উপযুক্ত রাষ্ট্রীয় সংস্থা প্রতিটি পরিবার বা ব্যক্তির জন্য জমির উপবিভাগের অনুমতি দেয়, তাহলে প্রতিটি জমির জন্য ভূমি ব্যবহার ফি গণনার জন্য বরাদ্দকৃত সীমার মধ্যে এলাকা নির্ধারণ করা হবে যার জন্য ভূমি ব্যবহারের অধিকার এবং জমির সাথে সংযুক্ত সম্পদের মালিকানার একটি শংসাপত্র জারি করা হয়েছে। নীতি হল যে প্রতিটি পরিবার বা ব্যক্তিকে জমি উপবিভক্ত করার অধিকার দেওয়া হয়েছে, ভূমি ব্যবহার ফি গণনার জন্য বরাদ্দকৃত আবাসিক ভূমি সীমার মধ্যে জমির এলাকা শুধুমাত্র একবার নির্ধারণ করা হবে।
সূত্র: https://tuoitre.vn/chuyen-doi-tu-dat-nong-nghiep-sang-dat-o-hoa-giai-ganh-nang-tien-su-dung-dat-cach-nao-20251211083301028.htm
মন্তব্য (0)