রিসোর্ট রিয়েল এস্টেট ব্যবসাগুলি এখনও "দম বন্ধ"

কোম্পানিটি লোকসানের মুখে পড়েছে এবং তার উপর বিশাল ঋণ রয়েছে।

হ্যানয় স্টক এক্সচেঞ্জে (HNX) জমা দেওয়া তাদের আর্থিক প্রতিবেদনে, অনেক রিসোর্ট রিয়েল এস্টেট কোম্পানি বছরের প্রথমার্ধে লোকসানের কথা প্রকাশ করেছে।

ফু কোক ট্যুরিজম ইনভেস্টমেন্ট অ্যান্ড ডেভেলপমেন্ট জয়েন্ট স্টক কোম্পানি - ফু কোক ( কিয়েন জিয়াং প্রদেশ ) এর রিসোর্টগুলির একটি শৃঙ্খল পরিচালনাকারী সংস্থা - প্রায় 306 বিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং ক্ষতির ঘোষণা করেছে, যা গত বছরের একই সময়ের মধ্যে 832 বিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং লাভ করেছিল। ফলস্বরূপ, কর-পরবর্তী মুনাফা/ইকুইটি অনুপাত নেতিবাচক।

একইভাবে, কুই নহোন (বিন দিন প্রদেশ) এর একটি রিসোর্ট প্রকল্পের বিনিয়োগকারী হুং থিনহ কুই নহোন এন্টারটেইনমেন্ট সার্ভিসেস জয়েন্ট স্টক কোম্পানি এই সময়ের মধ্যে ১৯৯ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং এরও বেশি লোকসান করেছে, যা পূর্ববর্তী সময়ের থেকে ৩৪ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং এর ক্ষতি বাড়িয়েছে।

২০২৩ সাল জুড়ে, কোম্পানিটি ১৫২ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং-এরও বেশি লোকসান করেছে। এর আগে, ২০২১-২০২২ সময়কালে, কোম্পানিটি মোট ৬১১ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং-এরও বেশি মুনাফা করেছে। হুং থিনহ কুই নহন বন্ডহোল্ডারদের সাথে আলোচনা করে নির্দিষ্ট বন্ডের সুদ পরিশোধের সময়সীমা বাড়ানোর জন্য আলোচনা করেছেন, প্রথম ত্রৈমাসিক থেকে এই বছরের জুলাই-আগস্ট পর্যন্ত অর্থ প্রদান স্থগিত করেছেন।

হাই ফং-এ পর্যটন প্রকল্প গ্রহণকারী আরেকটি কোম্পানি, ভ্যান হুয়ং ইনভেস্টমেন্ট অ্যান্ড ট্যুরিজম জয়েন্ট স্টক কোম্পানি, বছরের প্রথম ছয় মাসে ৩৪.৪ বিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং ক্ষতির কথা জানিয়েছে। ২০২১ সালে এইচএনএক্স-এ প্রতিবেদন জমা দেওয়ার পর থেকে, ভ্যান হুয়ং ট্যুরিজম ধারাবাহিকভাবে লোকসানের সম্মুখীন হচ্ছে। কোম্পানিটি মোট ১১৭.২ বিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং ক্ষতি করেছে।

দা নাং-এ একটি রিসোর্ট প্রকল্পের মালিকানাধীন আরেকটি কোম্পানি, যা ক্রমাগত লোকসানের সম্মুখীন হচ্ছে, তা হল টনকিন ল্যান্ড জয়েন্ট স্টক কোম্পানি। বছরের প্রথমার্ধে, এই কোম্পানিটি ৮ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং-এরও বেশি লোকসান করেছে। ২০২১ থেকে ২০২৩ সাল পর্যন্ত টানা বছর ধরে, কোম্পানিটি মোট ৬১.৫ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং-এর লোকসান করেছে।

খান হোয়া এবং নিন থুয়ান প্রদেশে অসংখ্য রিসোর্ট প্রকল্প গ্রহণকারী ক্রিস্টাল বে জয়েন্ট স্টক কোম্পানিও বছরের প্রথমার্ধে প্রায় ৭৬ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং ক্ষতি করেছে। এই সংখ্যাটি গত বছরের একই সময়ের প্রায় ১৩৬ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং ক্ষতির তুলনায় হ্রাসের প্রতিনিধিত্ব করে।

একইভাবে, হা লং (কোয়াং নিন) এবং ফু কোক (কিয়েন জিয়াং)-এর রিসোর্ট প্রকল্পের বিনিয়োগকারী বিআইএম রিয়েল এস্টেট জয়েন্ট স্টক কোম্পানিও ৩৪১ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং ক্ষতির কথা জানিয়েছে, যেখানে গত বছরের একই সময়ে এটি ৮১০ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং লাভ করেছে। ২০২১ সালে কোম্পানিটি লোকসানের কথা জানানোর পর এই ক্ষতিই প্রথম। ২০২১ থেকে ২০২৩ সালের মধ্যে, কোম্পানিটির টানা লাভ হয়েছে, মোট ৪,৬১১ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং।

অনেক ব্যবসা কেবল লোকসানই করছে না, বরং তারা উচ্চ আর্থিক লিভারেজও ব্যবহার করছে, যার ফলে ঋণের পরিমাণ ইক্যুইটির চেয়ে অনেক গুণ বেশি। ৩০শে জুন পর্যন্ত, ফু কোক ট্যুরিজম কোম্পানির ঋণ-ইক্যুইটি অনুপাত ছিল ১৩.৬৯ গুণ, যা প্রায় ৪০,৮০০ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং দায়ের সমান। এর মধ্যে, বকেয়া বন্ড ঋণ ছিল প্রায় ৭,৫০৯ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং।

হাং থিনহ কুই নহন কোম্পানির ঋণ-ইকুইটি অনুপাত ৪.৮৬ গুণ, যা প্রায় ৩৮,৭৬৮ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং দায়ের সমান। এর মধ্যে, বকেয়া বন্ড ঋণ ৭,২৫৯ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং।

ভ্যান হুওং ট্যুরিজম কোম্পানির ঋণ-ইকুইটি অনুপাত ৮.৩২ গুণ, যা ২৪,৩০২ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং-এর দায়ের সমান। এর মধ্যে বকেয়া বন্ড ঋণ ৪,০৬০ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং-এরও বেশি।

টনকিন ল্যান্ড উচ্চ আর্থিক লিভারেজও ব্যবহার করে। ৩০শে জুন পর্যন্ত, ঋণ-থেকে-ইকুইটি অনুপাত ৫.১ গুণে বৃদ্ধি পেয়েছে, যা ১,১০৫ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং ঋণের সমান। কোম্পানির প্রায় ২২ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং বকেয়া বকেয়া ঋণ রয়েছে।

বিআইএম রিয়েল এস্টেট কোম্পানির ঋণ-ইকুইটি অনুপাত ২.৮৬, যা ২০,১৪০ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং এর দায়ের সমতুল্য। এর মধ্যে, বকেয়া বন্ড ঋণ ৫,৪২২ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং এরও বেশি।

দীর্ঘমেয়াদী স্থিতিস্থাপকতা

নির্মাণ মন্ত্রণালয়ের দ্বিতীয় প্রান্তিকের প্রতিবেদনে উল্লেখ করা হয়েছে যে দেশব্যাপী নতুন হোটেল এবং রিসোর্টের সরবরাহের মধ্যে বেশ কয়েকটি উল্লেখযোগ্য প্রকল্প অন্তর্ভুক্ত ছিল যা কার্যকর হয়েছে। তবে, বাজার এখনও মন্থর রয়েছে এবং পুনরুদ্ধারের কোনও লক্ষণ দেখা যাচ্ছে না।

একই মতামত শেয়ার করে, ডিকেআরএ গ্রুপের ডেপুটি জেনারেল ডিরেক্টর মিঃ ভো হং থাং মন্তব্য করেছেন যে আগস্ট মাসে দেশব্যাপী রিসোর্ট রিয়েল এস্টেট বাজার মন্থর ছিল। এই ইউনিটের গবেষণা তথ্য থেকে দেখা যায় যে, রিসোর্ট ভিলার জন্য, সরবরাহ অনেক মাস ধরে প্রায় অপরিবর্তিত রয়েছে, তারল্য কম এবং চাহিদা আগের মাসের তুলনায় ২২% কমেছে।

প্রাথমিক বাজার মূল্য তুলনামূলকভাবে স্থিতিশীল ছিল এবং তাদের পার্শ্ববর্তী প্রবণতা অব্যাহত ছিল। লিজব্যাক চুক্তি, বাইব্যাক প্রোগ্রাম এবং সুদের হারে ভর্তুকি দেওয়ার মতো নীতিগুলি ব্যাপকভাবে প্রয়োগ করা হলেও প্রত্যাশিত ফলাফল অর্জন করতে পারেনি। মিঃ থাং বিশ্বাস করেন যে এই বিভাগে বিনিয়োগকারীদের আস্থা এবং পুনরুদ্ধার খুব কম থাকায় বাজার এখনও তারল্য এবং মূল্য বৃদ্ধির ক্ষেত্রে সমস্যার সম্মুখীন হচ্ছে।

রিসোর্ট রিয়েল এস্টেট দীর্ঘমেয়াদে পুনরুদ্ধারের আশা করা হচ্ছে (চিত্র: ত্রিনহ নুয়েন)।

টাউনহাউস এবং রিসোর্ট শপহাউস সম্পর্কে মিঃ থাং বলেন যে পরিস্থিতির কোনও উন্নতি হয়নি। তারল্য প্রায় স্থবির হয়ে পড়েছে, বেশিরভাগ প্রকল্প তাদের মজুদ বন্ধ করে দিয়েছে, যার ফলে গত মাসে বাজারে কোনও লেনদেন রেকর্ড করা হয়নি।

প্রাথমিক বাজারের দাম তুলনামূলকভাবে স্থিতিশীল রয়ে গেছে, অন্যদিকে দ্বিতীয় বাজারে কিছু পণ্যের দাম ৩০-৪০% পর্যন্ত হ্রাস পেয়েছে, তবুও এখনও তরলতার চ্যালেঞ্জের মুখোমুখি হচ্ছে। ক্রয় ক্ষমতার তীব্র হ্রাস, নতুন সরবরাহের অভাব এবং উচ্চ-মূল্যের ইনভেন্টরি সাম্প্রতিক মাসগুলিতে উল্লেখযোগ্য বাধা তৈরি করেছে, যার ফলে এই বিভাগটি প্রায় দীর্ঘস্থায়ী স্থবিরতার মধ্যে প্রবেশ করেছে।

বিশেষ করে কনডোটেল সম্পর্কে, মিঃ থাং উল্লেখ করেছেন যে সরবরাহ ক্রমাগত হ্রাস পাচ্ছে, মূলত পুরানো প্রকল্পগুলির অবিক্রীত ইনভেন্টরির কারণে (মোট সরবরাহের 99%)। বাজারের চাহিদা উল্লেখযোগ্যভাবে হ্রাস পেয়েছে এবং বিক্রয়মূল্য খুব বেশি ওঠানামা করেনি। বাজার এখনও তারল্য সমস্যার সম্মুখীন এবং স্বল্পমেয়াদে পুনরুদ্ধারের কোনও লক্ষণ দেখা যাচ্ছে না।

Batdongsan.com.vn-এর দক্ষিণাঞ্চলের পরিচালক মিঃ দিন মিন তুয়ান স্বীকার করেছেন যে রিসোর্ট রিয়েল এস্টেট বাজার এখনও অমীমাংসিত সমস্যাগুলি সমাধানের প্রক্রিয়াধীন। বছরের প্রথম আট মাসে, সামষ্টিক অর্থনৈতিক দৃষ্টিকোণ থেকে, এই বাজারকে সমর্থনকারী কারণগুলি ভাল প্রবৃদ্ধি দেখিয়েছে, যেমন পর্যটকদের সংখ্যা এবং ভোগের হার। তবে, বাজার উন্নয়নের দিকনির্দেশনার দিক থেকে, বিনিয়োগকারীরা পণ্য বিক্রয় নিয়ে সমস্যার সম্মুখীন হচ্ছেন।

মিঃ তুয়ানের মতে, পণ্য উৎপাদনের একটি ভালো লিভারেজ অনুপাত থাকা উচিত, যা অত্যন্ত টেকসই আয় তৈরি করবে। বাজারে অংশগ্রহণকারী বিনিয়োগকারীদের অবশ্যই এই রিয়েল এস্টেট ধরে রাখতে হবে এবং ভাড়া আয় বা ব্যক্তিগত উদ্দেশ্যে উপযুক্ত আয় তৈরি করতে হবে। তবে, এই দুটি বিষয়ই এখনও সমাধান করা হয়নি, তাই বাজারের বিকাশ অব্যাহত রাখার জন্য এখনও অনেক পথ পাড়ি দেওয়া বাকি।

তিনি ভবিষ্যদ্বাণী করেছিলেন যে রিসোর্ট রিয়েল এস্টেট বাজার কমপক্ষে ২০২৬ সাল পর্যন্ত পুনরুদ্ধার নাও হতে পারে। এর কারণ হল গত চার বছর ধরে ক্রেতার চাহিদা স্থবির, ​​যার ফলে অন্যান্য ধরণের রিয়েল এস্টেটের তুলনায় বাজারের চাহিদা কম। তাছাড়া, এই বিভাগে ক্রেতাদের আকৃষ্ট করার জন্য খুব বেশি বিশেষ নীতিমালা নেই।

আরেকটি সমস্যা হলো, ডেভেলপারদের মূলধন পরিবর্তিত হয়েছে। পূর্বে, ডেভেলপাররা দীর্ঘ সময় ধরে ক্রেতাদের সহায়তা করার জন্য অনেক নীতি বাস্তবায়ন করেছিল। কিন্তু পরবর্তীতে, যখন বাজার মূলধন সুরক্ষিত করতে সমস্যার সম্মুখীন হয়, তখন ডেভেলপারদের আর এত আকর্ষণীয় নীতি প্রদানের সংস্থান ছিল না।

"রিসোর্ট রিয়েল এস্টেট বাজার সরবরাহের ঘাটতি এবং দুর্বল চাহিদার সম্মুখীন হচ্ছে, যদিও সামগ্রিক বাজার পুনরুদ্ধারের দিকে যাচ্ছে। অতএব, প্রবণতার দিক থেকে, এই বিভাগটি ২০২৬ সালের শেষ নাগাদ কেবল একটি টেকসই অবস্থায় ফিরে আসবে," মিঃ টুয়ান বলেন।

আরও স্পষ্ট করে বলতে গেলে, মিঃ টুয়ান ব্যাখ্যা করেছেন যে বর্তমান রিসোর্ট রিয়েল এস্টেট বাজারের জন্য একটি স্পষ্ট আইনি কাঠামো প্রয়োজন। এছাড়াও, সামগ্রিক বাজারের অন্যান্য বিভাগ যেমন প্রকৃত আবাসন চাহিদা পূরণকারী, টাউনহাউস, বিচ্ছিন্ন বাড়ি এবং জমির প্লট থেকে পুনরুদ্ধার প্রয়োজন। এই ধরণের সম্পত্তিতে অংশগ্রহণকারী ব্যক্তিরা রিসোর্ট রিয়েল এস্টেটের মতো উচ্চ ঝুঁকিপূর্ণ বিভাগগুলিতে যাওয়ার আগে তারল্য এবং ভাল প্রবৃদ্ধি তৈরি করবে।

সূত্র: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/doanh-nghiep-bat-dong-san-nghi-duong-van-hut-hoi-20240920160937825.htm