রিসোর্ট রিয়েল এস্টেট ব্যবসাগুলি এখনও "দম বন্ধ"

বড় ঋণ নিয়ে লোকসানের ব্যবসা

হ্যানয় স্টক এক্সচেঞ্জ (HNX) কে তাদের আর্থিক পরিস্থিতির প্রতিবেদন করে, অনেক রিসোর্ট রিয়েল এস্টেট ব্যবসা বছরের প্রথমার্ধে লোকসান দেখিয়েছে।

ফু কোক ট্যুরিজম ইনভেস্টমেন্ট অ্যান্ড ডেভেলপমেন্ট জয়েন্ট স্টক কোম্পানি - ফু কোক ( কিয়েন জিয়াং )-এর রিসোর্টগুলির একটি শৃঙ্খল পরিচালনাকারী ইউনিট - প্রায় 306 বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং ক্ষতির ঘোষণা দিয়েছে, যেখানে গত বছরের একই সময়ে এটি 832 বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং লাভ করেছিল। ফলস্বরূপ, কর-পরবর্তী মুনাফা/ইকুইটি অনুপাত ঋণাত্মক।

অর হুং থিনহ কুই নহন এন্টারটেইনমেন্ট সার্ভিসেস জয়েন্ট স্টক কোম্পানি - কুই নহন (বিন দিন)-এর একটি রিসোর্ট প্রকল্পের বিনিয়োগকারী - এই সময়ের মধ্যে ১৯৯ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং-এরও বেশি লোকসান অব্যাহত রেখেছে, যা পূর্ববর্তী সময়ের ৩৪ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং-এর ক্ষতিকে আরও বাড়িয়েছে।

২০২৩ সালে কোম্পানিটি ১৫২ বিলিয়ন ভিয়েতনাম ডং-এরও বেশি লোকসান করবে। এর আগে, ২০২১-২০২২ সময়কালে, কোম্পানিটি মোট ৬১১ বিলিয়ন ভিয়েতনাম ডং-এরও বেশি মুনাফা অর্জন করেছিল। হুং থিনহ কুই নহন বন্ডহোল্ডারদের সাথে আলোচনা করেছেন যাতে নির্দিষ্ট লটের জন্য বন্ড সুদের পরিশোধের সময়সীমা বৃদ্ধি করা যায়, যার অর্থপ্রদানের সময় প্রথম ত্রৈমাসিক থেকে এই বছরের জুলাই-আগস্ট পর্যন্ত স্থগিত করা হয়েছে।

হাই ফং-এ পর্যটন প্রকল্প পরিচালনাকারী আরেকটি কোম্পানি, ভ্যান হুয়ং ইনভেস্টমেন্ট অ্যান্ড ট্যুরিজম জয়েন্ট স্টক কোম্পানি, বছরের প্রথম ৬ মাসে ৩৪.৪ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং লোকসানের কথা জানিয়েছে। ২০২১ সাল থেকে, যখন তারা এইচএনএক্স-এ তাদের প্রতিবেদন জমা দিয়েছে, ভ্যান হুয়ং ট্যুরিজম লোকসান করছে। কোম্পানিটি মোট ১১৭.২ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং লোকসান করেছে।

দা নাং-এ একটি রিসোর্ট প্রকল্পের মালিকানাধীন আরেকটি কোম্পানি হল টনকিন ল্যান্ড জয়েন্ট স্টক কোম্পানি, যা ক্রমাগত লোকসানের মুখে রয়েছে। বছরের প্রথমার্ধে, এই কোম্পানিটি ৮ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং-এরও বেশি লোকসান করেছে। ২০২১-২০২৩ টানা বছরগুলিতে, কোম্পানিটি মোট ৬১.৫ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং-এর ক্ষতির সম্মুখীন হয়েছে।

ক্রিস্টাল বে জয়েন্ট স্টক কোম্পানি, যা খান হোয়া এবং নিন থুয়ানে অনেক রিসোর্ট প্রকল্প বাস্তবায়ন করেছে, বছরের প্রথমার্ধে প্রায় ৭৬ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং লোকসান করেছে। গত বছরের একই সময়ের প্রায় ১৩৬ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং লোকসানের তুলনায় এই সংখ্যা কমেছে।

অথবা বিআইএম রিয়েল এস্টেট জয়েন্ট স্টক কোম্পানি - হা লং (কোয়াং নিনহ), ফু কোক (কিয়েন জিয়াং)-এর রিসোর্ট প্রকল্পের বিনিয়োগকারীরাও ৩৪১ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং ক্ষতির কথা জানিয়েছে, যেখানে গত বছরের একই সময়ে এটি ৮১০ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং লাভ করেছে। ২০২১ সালের পর এই প্রথমবারের মতো কোম্পানিটি ক্ষতির কথা জানিয়েছে। ২০২১-২০২৩ সময়কালে, কোম্পানিটি টানা ৪,৬১১ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং লাভ করেছে।

তারা কেবল অর্থ হারাচ্ছে না, অনেক ব্যবসা উচ্চ আর্থিক লিভারেজও ব্যবহার করে, যার ঋণ ইক্যুইটির চেয়ে অনেক গুণ বেশি। ৩০শে জুন পর্যন্ত, ফু কোক ট্যুরিজম কোম্পানির ঋণ-ইক্যুইটি অনুপাত ছিল ১৩.৬৯ গুণ, যা প্রায় ৪০,৮০০ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং ঋণের সমান। যার মধ্যে, বকেয়া বন্ড ছিল প্রায় ৭,৫০৯ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং।

হাং থিনহ কুই নহন কোম্পানির ঋণ/ইকুইটি অনুপাত ৪.৮৬ গুণ, যা প্রায় ৩৮,৭৬৮ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং ঋণের সমতুল্য। যার মধ্যে বকেয়া বন্ড ৭,২৫৯ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং।

ভ্যান হুওং ট্যুরিজম কোম্পানির ঋণ/ইকুইটি অনুপাত ৮.৩২ গুণ, যা ২৪,৩০২ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং এর ঋণের সমতুল্য। যার মধ্যে বকেয়া বন্ড ৪,০৬০ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং এরও বেশি।

টনকিন ল্যান্ড উচ্চ আর্থিক লিভারেজও ব্যবহার করে। ৩০শে জুন পর্যন্ত, ঋণ/ইকুইটি অনুপাত ৫.১ গুণে বৃদ্ধি পেয়েছে, যা ১,১০৫ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং ঋণের সমতুল্য। কোম্পানির এখনও প্রায় ২২ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং বকেয়া বন্ড ব্যালেন্স রয়েছে।

বিআইএম রিয়েল এস্টেট কোম্পানির ঋণ/ইকুইটি অনুপাত ২.৮৬ গুণ, যা ২০,১৪০ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং এর ঋণের সমতুল্য। যার মধ্যে বকেয়া বন্ড ৫,৪২২ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং এরও বেশি।

দীর্ঘমেয়াদী স্থিতিস্থাপকতা

নির্মাণ মন্ত্রণালয়ের দ্বিতীয় প্রান্তিকের প্রতিবেদনে উল্লেখ করা হয়েছে যে দেশব্যাপী হোটেল এবং রিসোর্টের নতুন সরবরাহের ফলে বেশ কয়েকটি গুরুত্বপূর্ণ প্রকল্প কার্যকর হয়েছে। তবে, বাজার এখনও মন্থর রয়েছে এবং পুনরুদ্ধারের কোনও লক্ষণ দেখা যাচ্ছে না।

একই মতামত শেয়ার করে, ডিকেআরএ গ্রুপের ডেপুটি জেনারেল ডিরেক্টর মিঃ ভো হং থাং মন্তব্য করেছেন যে আগস্ট মাসে দেশের রিসোর্ট রিয়েল এস্টেট বাজার এখনও হতাশাজনক ছিল। এই ইউনিটের গবেষণা তথ্য থেকে দেখা যায় যে, রিসোর্ট ভিলার জন্য, সরবরাহ অনেক মাস ধরে প্রায় সমান ছিল, তারল্য কম ছিল, চাহিদা আগের মাসের তুলনায় ২২% কমেছে।

প্রাথমিক মূল্য খুব বেশি ওঠানামা করেনি এবং বিপরীতমুখী প্রবণতা অব্যাহত রেখেছে। লিজিং, বাইব্যাক, সুদ সহায়তা ইত্যাদি নীতিগুলি ব্যাপকভাবে প্রয়োগ করা হচ্ছে কিন্তু প্রত্যাশার মতো কার্যকর নয়। মিঃ থাং বিশ্বাস করেন যে বিনিয়োগকারীদের আস্থা এবং এই বিভাগের পুনরুদ্ধার এখনও খুব কম থাকাকালীন বাজার তরলতা এবং মূল্য বৃদ্ধির ক্ষেত্রে অনেক সমস্যার সম্মুখীন হচ্ছে।

Doanh nghiệp bất động sản nghỉ dưỡng vẫn hụt hơi - 1 — রিসোর্ট রিয়েল এস্টেট দীর্ঘমেয়াদে পুনরুদ্ধারের আশা করা হচ্ছে (চিত্র: ত্রিনহ নুয়েন)।

টাউনহাউস এবং রিসোর্ট শপহাউস সম্পর্কে মিঃ থাং বলেন, পরিস্থিতির খুব একটা উন্নতি হয়নি। তারল্য প্রায় স্থবির হয়ে পড়েছে, বেশিরভাগ প্রকল্প তাদের পোর্টফোলিও বন্ধ করে দিয়েছে, যার ফলে গত মাসে বাজারে কোনও লেনদেন হয়নি।

প্রাথমিক মূল্যের দাম খুব বেশি ওঠানামা করেনি, অন্যদিকে সেকেন্ডারি বাজারে কিছু পণ্যের দাম ৩০-৪০% কমেছে, কিন্তু এখনও তরলতার সমস্যা রয়েছে। ক্রয় ক্ষমতার তীব্র হ্রাস, নতুন সরবরাহের অভাব, উচ্চ-মূল্যের ইনভেন্টরি... সাম্প্রতিক মাসগুলিতে উল্লেখযোগ্য বাধা সৃষ্টি করেছে, যার ফলে এই বিভাগটি প্রায় "দীর্ঘস্থায়ী শীতনিদ্রা" চক্রে পড়ে গেছে।

কনডোটেল সম্পর্কে মিঃ থাং বলেন যে সরবরাহ ক্রমাগত হ্রাস পাচ্ছে, মূলত পুরাতন প্রকল্পগুলির মজুদ থেকে (মোট সরবরাহের ৯৯%)। বাজারের চাহিদা উল্লেখযোগ্যভাবে হ্রাস পেয়েছে এবং বিক্রয়মূল্যের স্তর খুব বেশি ওঠানামা করেনি। বাজার এখনও তারল্য সমস্যার সম্মুখীন হচ্ছে এবং স্বল্পমেয়াদে পুনরুদ্ধারের কোনও লক্ষণ দেখা যাচ্ছে না।

Batdongsan.com.vn-এর দক্ষিণাঞ্চলীয় পরিচালক মিঃ দিন মিন তুয়ান স্বীকার করেছেন যে রিসোর্ট রিয়েল এস্টেট বাজার অমীমাংসিত সমস্যাগুলি সমাধানের প্রক্রিয়াধীন রয়েছে। বছরের প্রথম ৮ মাসে, সামষ্টিকভাবে, এই বাজারকে সমর্থনকারী কারণগুলি, যেমন পর্যটকদের সংখ্যা এবং ভোগের গতি, সবই ভালোভাবে বৃদ্ধি পেয়েছে। তবে, বাজার উন্নয়নের দিক থেকে, বিনিয়োগকারীরা পণ্য উৎপাদন নিয়ে সমস্যার সম্মুখীন হচ্ছেন।

মিঃ তুয়ানের মতে, পণ্য উৎপাদনের একটি ভালো লিভারেজ অনুপাত থাকা উচিত, যা অত্যন্ত টেকসই আয় তৈরি করবে। বাজারে অংশগ্রহণকারী বিনিয়োগকারীদের অবশ্যই এই রিয়েল এস্টেট ধারণ করতে হবে এবং ভাড়া আয় থাকতে হবে অথবা ব্যক্তিগত উদ্দেশ্যে উপযুক্ত হতে হবে। কিন্তু এই দুটি সমস্যাই সমাধান করা হয়নি, তাই বাজারের বিকাশ অব্যাহত রাখতে এখনও দীর্ঘ সময় অপেক্ষা করতে হবে।

তিনি ভবিষ্যদ্বাণী করেন যে রিসোর্ট রিয়েল এস্টেট বাজার কমপক্ষে ২০২৬ সাল পর্যন্ত ফিরে আসতে পারবে না। কারণ গত ৪ বছর ধরে ক্রেতাদের অনুসন্ধানের চাহিদা সমান ছিল, যার ফলে বাজারের চাহিদা অন্যান্য ধরণের রিয়েল এস্টেটের তুলনায় কম। ক্রেতাদের আকর্ষণ করার জন্য, বিশেষ করে তাদের এই বিভাগে প্রবেশাধিকার পাওয়ার জন্য খুব বেশি নীতিমালা নেই।

আরেকটি সমস্যা হলো, বিনিয়োগকারীর মূলধন পরিবর্তিত হয়েছে। পূর্বে, বিনিয়োগকারীরা দীর্ঘ সময় ধরে ক্রেতার সাথে থাকার জন্য অনেক নীতি বাস্তবায়ন করতেন। কিন্তু পরবর্তীতে, যখন বাজার মূলধনের উৎস নিয়ে সমস্যার সম্মুখীন হয়, তখন বিনিয়োগকারীর কাছে আর আকর্ষণীয় নীতিমালা প্রদানের যথেষ্ট সম্ভাবনা থাকে না।

"সাধারণ বাজার পুনরুদ্ধারের প্রেক্ষাপটে রিসোর্ট রিয়েল এস্টেটের সরবরাহের অভাব এবং চাহিদা দুর্বল। অতএব, প্রবণতার দিক থেকে, ২০২৬ সালের শেষ নাগাদ এই খাতটি স্থায়িত্বে ফিরে আসবে," মিঃ টুয়ান বলেন।

স্পষ্ট করে বলতে গেলে, মিঃ টুয়ান ব্যাখ্যা করেছেন যে বর্তমান রিসোর্ট রিয়েল এস্টেট বাজারের জন্য একটি স্পষ্ট আইনি করিডোর প্রয়োজন। এছাড়াও, সাধারণ বাজারকে অন্যান্য বিভাগ যেমন বাস্তব আবাসন চাহিদা পূরণ, টাউনহাউস, ব্যক্তিগত বাড়ি এবং জমি থেকে পুনরুদ্ধার করতে হবে। লোকেরা এই ধরণের ক্ষেত্রে অংশগ্রহণ করে, তারল্য এবং ভাল প্রবৃদ্ধি তৈরি করে, তারপর এমন বিভাগগুলিতে আসে যেখানে উচ্চ ঝুঁকি থাকতে পারে যেমন রিসোর্ট রিয়েল এস্টেট।

সূত্র: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/doanh-nghiep-bat-dong-san-nghi-duong-van-hut-hoi-20240920160937825.htm