 |
| রিয়েল এস্টেট খাত এখনও অনেক সমস্যার সম্মুখীন হচ্ছে তবে ২০২৪ সালের দ্বিতীয়ার্ধে এটি পুনরুদ্ধার হতে পারে। (সূত্র: স্টেট ব্যাংক অফ ভিয়েতনাম) |
২০২৪ সালের দ্বিতীয়ার্ধে রিয়েল এস্টেট বাজার চাঙ্গা হবে।
রিয়েল এস্টেট সেক্টরে পুনরুদ্ধারের পূর্বাভাস দেওয়া সূচকগুলির মধ্যে একটি হল, ঋণের সুদের হার কম থাকা সমগ্র শিল্পের পুনরুজ্জীবনের মূল চালিকাশক্তি হবে। যদিও ২০২৩ সালের প্রথম প্রান্তিক থেকে আমানতের সুদের হার সমন্বয় করা হয়েছে, ঋণের সুদের হারের গতিবিধিতে একটি সময়কাল ব্যবধান রয়েছে।
২০২৩ সালের দ্বিতীয় প্রান্তিকের ব্যবসায়িক ফলাফলের উপর ওয়াইগ্রুপের প্রতিবেদন অনুসারে, রিয়েল এস্টেট শিল্প এখনও অনেক সমস্যার সম্মুখীন হচ্ছে তবে ২০২৪ সালের দ্বিতীয়ার্ধে এটি পুনরুদ্ধার হতে পারে।
বিশেষ করে, ২০২৩ সালের দ্বিতীয় প্রান্তিকে সমগ্র আবাসিক রিয়েল এস্টেট খাতের (ভিনহোমস বাদে) কর-পরবর্তী মুনাফা (এনপিএটি) বৃদ্ধি গত বছরের একই সময়ের তুলনায় প্রায় -৪৬% নেতিবাচক বৃদ্ধির হার রেকর্ড করেছে। যদিও ২০২৩ সালের প্রথম প্রান্তিকের তুলনায় পরম মূল্য বৃদ্ধি পেয়েছে, তবুও খাতটির সর্বনিম্ন অবস্থান থেকে সামগ্রিক মুনাফা পুনরুদ্ধারকে ত্বরান্বিত করার জন্য সত্যিকার অর্থে কোনও শক্তিশালী অনুঘটক পাওয়া যায়নি।
২০টি কোম্পানির (যা শিল্পের মোট বাজার মূলধনের ৯০% প্রতিনিধিত্ব করে) প্রবৃদ্ধির নিবিড় বিশ্লেষণে দেখা যায় যে, দ্বিতীয় প্রান্তিকে মাত্র ৫টি রিয়েল এস্টেট কোম্পানি ইতিবাচক প্রবৃদ্ধি রেকর্ড করেছে।
তবে, এর কারণ দুটি প্রধান: হয় মূল ব্যবসার সাথে সম্পর্কিত নয় এমন অন্যান্য উৎস থেকে মুনাফার আকস্মিক বৃদ্ধি, অথবা একই সময়ে কম মুনাফার মার্জিনের কারণে উচ্চ প্রবৃদ্ধি।
শিল্পের অন্যান্য লার্জ-ক্যাপ কোম্পানিগুলিরও বছরের পর বছর ধরে মুনাফা ২০% এরও বেশি হ্রাস পেয়েছে, যা রিয়েল এস্টেট বাজারের সামগ্রিক অসুবিধাগুলিকে প্রতিফলিত করে।
২০২৩ সালের প্রথম প্রান্তিকের তুলনায় সমগ্র শিল্প জুড়ে ইনভেন্টরি মূল্য হ্রাস পেয়েছে। কঠোর আইনি কাঠামো এবং রিয়েল এস্টেট বাজারে সীমিত ঋণ প্রবাহ হল দুটি প্রধান কারণ যার কারণে ব্যবসাগুলি প্রকল্প বাস্তবায়নে অসুবিধার সম্মুখীন হচ্ছে।
চাহিদার দিক থেকে, ভবিষ্যদ্বাণী খুব একটা আশাব্যঞ্জক নয়, ২০২৩ সালের দ্বিতীয় প্রান্তিকে মোট রিয়েল এস্টেট লেনদেন গত বছরের একই সময়ের তুলনায় ৬৬% এবং আগের প্রান্তিকের তুলনায় ৯% হ্রাস পেয়েছে।
WiGroup-এর মতে, "টিকে থাকার" জন্য, রিয়েল এস্টেট পরিচালকদের অবশ্যই আর্থিক লিভারেজকে নিরাপদ স্তরে কমিয়ে, সুদের ব্যয় কমিয়ে এবং বিক্রয় উল্লেখযোগ্যভাবে ধীর হওয়ার সময় দেউলিয়া হওয়া এড়িয়ে একটি প্রতিরক্ষামূলক কৌশল বাস্তবায়ন করতে হবে। ২০২৩ সালের দ্বিতীয় প্রান্তিকের শেষ নাগাদ, সমগ্র শিল্পের জন্য মোট ঋণ-থেকে-ইকুইটি অনুপাত ০.৪৮ গুণে পৌঁছেছে।
এই সময়ের জন্য মোট সুদের ব্যয় ২,০৩০ বিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং-এ পৌঁছেছে, যা প্রথম ত্রৈমাসিকের তুলনায় সামান্য বৃদ্ধি, যা প্রতিফলিত করে যে ঋণের সুদের হার বেশ উচ্চ রয়ে গেছে এবং শীতল হওয়ার কোনও লক্ষণ দেখা যাচ্ছে না। EBIT/সুদের ব্যয় অনুপাত দ্বারা পরিমাপ করা শিল্পে ব্যবসার স্বচ্ছলতা ২০২৩ সালের প্রথম ত্রৈমাসিকের তুলনায় হ্রাস পেয়েছে।
রিয়েল এস্টেট সেক্টরে পুনরুদ্ধারের পূর্বাভাস দেওয়া সূচকগুলির মধ্যে একটি হল, ঋণের সুদের হার কম থাকা সমগ্র শিল্পের পুনরুজ্জীবনের মূল চালিকাশক্তি হবে। যদিও ২০২৩ সালের প্রথম প্রান্তিক থেকে আমানতের সুদের হার সমন্বয় করা হয়েছে, ঋণের সুদের হারের গতিবিধিতে একটি সময়কাল ব্যবধান রয়েছে।
তদুপরি, আইনি বাধা অপসারণ রিয়েল এস্টেটের সরবরাহ পুনরুজ্জীবিত করতে সাহায্য করে। সামাজিক আবাসন বিভাগ আবাসিক রিয়েল এস্টেট শিল্পের জন্য একটি অনুঘটক হতে পারে, কারণ এই বিভাগটি অনেক সহায়ক সরকারি নীতি থেকে উপকৃত হয়।
"তদনুসারে, সাধারণভাবে রিয়েল এস্টেট বাজার এবং বিশেষ করে আবাসিক রিয়েল এস্টেট খাতের পুনরুদ্ধার ২০২৪ সালের দ্বিতীয়ার্ধের দিকে ঘটবে যখন সহায়ক নীতিগুলি কার্যকর হতে শুরু করবে," ওয়াইগ্রুপ মূল্যায়ন করেছে।
হো সন ৩ আবাসিক এলাকা প্রকল্পের বিনিয়োগ নীতি অনুমোদন।
ল্যাং সন প্রদেশের পিপলস কমিটির ভাইস চেয়ারম্যান, লুং ট্রং কুইন, হু লুং জেলার হো সন ৩ আবাসিক এলাকা প্রকল্পের জন্য বিনিয়োগ নীতি অনুমোদনের সিদ্ধান্ত নং ১২৮২/কিউডি-ইউবিএনডি জারি করেছেন, যেখানে বিনিয়োগকারী নির্বাচনের জন্য একটি দরপত্র প্রক্রিয়ার মাধ্যমে এটি অনুমোদন করা হয়েছে।
সিদ্ধান্ত অনুসারে, হো সন ৩ আবাসিক এলাকা প্রকল্পের আওতায় রয়েছে: উত্তর ও উত্তর-পূর্ব সীমান্তবর্তী প্রাদেশিক রাস্তা DT.242 এবং হ্যানয়-ল্যাং সন এক্সপ্রেসওয়ের প্রবেশপথ; হ্যানয়-ল্যাং সন এক্সপ্রেসওয়ের দক্ষিণ সীমান্তবর্তী; হো সন কমিউন এবং পিপলস কমিটি অফ হো সন কমিউনের বিদ্যমান আবাসিক জমির সাথে পূর্ব সীমান্তবর্তী; এবং থুওং নদীর সাথে পশ্চিম ও দক্ষিণ-পশ্চিম সীমান্তবর্তী।
এই প্রকল্পের লক্ষ্য হল অনুমোদিত পরিকল্পনা অনুসারে একটি সমলয় এবং আধুনিক প্রযুক্তিগত অবকাঠামো ব্যবস্থা সহ একটি আবাসিক এলাকা তৈরি করা। এটি বিদ্যমান ভূমি সম্পদের সম্পূর্ণ ব্যবহার করবে, জমি এবং আবাসনের প্রয়োজন এমন সকলের চাহিদা পূরণ করবে এবং বিশেষ করে হু লুং জেলা এবং সাধারণভাবে ল্যাং সন প্রদেশের আবাসন উন্নয়ন কর্মসূচিতে ইতিবাচক অবদান রাখবে।
হো সন ৩ আবাসিক প্রকল্পের মোট বিনিয়োগ মূলধন (ক্ষতিপূরণ, সহায়তা এবং পুনর্বাসন খরচ বাদে) ১,৩৭৯ বিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং, যার মোট জমির পরিমাণ ৪০০,০০০ বর্গমিটার (৪০ হেক্টর)। প্রকল্পটিতে নিম্নলিখিত উপাদানগুলি অন্তর্ভুক্ত রয়েছে: ৪,৬৫৬ বর্গমিটার এলাকা বিশিষ্ট উঁচু আবাসন, ১১১,৩৯২ বর্গমিটার (১,১০২টি প্লট) মোট জমির পরিমাণ বিশিষ্ট নিম্ন-উচ্চ টেরেসড বাড়ি, ২০,৫১০.৭ বর্গমিটার (১৩১টি প্লট) মোট আয়তন বিশিষ্ট নিম্ন-উচ্চ ভিলা, ৮,২১৬ বর্গমিটার (৮৪টি প্লট) মোট আয়তন বিশিষ্ট পুনর্বাসন আবাসন এবং প্রযুক্তিগত অবকাঠামো, বাণিজ্যিক এবং পরিষেবা কেন্দ্র ইত্যাদির মতো অন্যান্য সুবিধা। জনসংখ্যা ৭,০০০ জন।
প্রকল্পটির পরিচালনার সময়কাল বিনিয়োগকারীকে জমি বরাদ্দ বা জমি লিজ দেওয়ার তারিখ থেকে ৫০ বছর, প্রকল্প বাস্তবায়নের সময়সূচী ৪৮ মাসের বেশি নয়।
থাই নগুয়েন: ভূমি ব্যবহার ফি এবং জমি লিজ ফি সম্পর্কিত ঋণ আগ্রাসীভাবে আদায় করা।
থাই নগুয়েন প্রদেশের পিপলস কমিটির চেয়ারম্যান সম্প্রতি বিভাগ, সংস্থা এবং জেলা ও শহরগুলির পিপলস কমিটির চেয়ারম্যানদের অনুরোধ করেছেন যে তারা প্রদেশে ভূমি ব্যবহার ফি এবং জমি ইজারা ফি সম্পর্কিত ঋণ পুনরুদ্ধারের জন্য সমাধানের ব্যাপক বাস্তবায়ন অব্যাহত রাখার জন্য জরুরিভাবে এবং সিদ্ধান্তমূলকভাবে বেশ কয়েকটি কাজ বাস্তবায়ন করুন, যাতে রাজ্য বাজেট রাজস্ব সংগ্রহে সর্বোচ্চ সম্ভাব্য ফলাফল অর্জনের চেষ্টা করা যায়।
২০২৩ সালে, থাই নগুয়েন প্রাদেশিক গণ পরিষদ রাজ্য বাজেট রাজস্বে ২০,০০০ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং সংগ্রহের দায়িত্ব অর্পণ করে, যার মধ্যে রয়েছে ভূমি ব্যবহার ফি থেকে ৪,৮০০ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং এবং ভূমি ইজারা ফি থেকে ৭০০ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং। ৩১শে জুলাই পর্যন্ত, থাই নগুয়েন প্রদেশে ভূমি ব্যবহার ফি থেকে রাজস্ব মাত্র ৭৩৪.৭৭৮ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং-এ পৌঁছেছে, যা প্রাদেশিক লক্ষ্যমাত্রার ১৫.৩% অর্জন করেছে, যেখানে ভূমি ইজারা ফি থেকে রাজস্ব ২৯৬.০৮৬ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং-এ পৌঁছেছে, যা প্রাদেশিক লক্ষ্যমাত্রার ৪২.৩% এর সমতুল্য।
কর কর্তৃপক্ষের ঘোষণা অনুসারে, ১৪টি আবাসিক ও নগর উন্নয়ন প্রকল্পে বকেয়া ভূমি ব্যবহার ফি ৬৮১.২৪০ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং এবং বকেয়া জমি ইজারা ফি ৯৪.৮৬৫ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং।
থাই নগুয়েন প্রদেশে প্রকল্পগুলি থেকে ভূমি ব্যবহার ফি আদায় কম হওয়ার বেশ কয়েকটি কারণ চিহ্নিত করা হয়েছে, যার মধ্যে রয়েছে গত বছর ধরে রিয়েল এস্টেট বাজারের মন্থরতা, যার ফলে লেনদেনের হার কম; অনেক ব্যবসা ঋণ এবং সংগৃহীত মূলধনের উপর নির্ভরশীল, যদিও ঋণের সুদের হার উচ্চ থাকে এবং মূলধনের অ্যাক্সেস কঠিন। এছাড়াও, কিছু করদাতা কর আইন এবং বিধিমালা ভালভাবে মেনে চলেননি।
থাই নগুয়েন প্রাদেশিক কর বিভাগের পরিকল্পনা অনুসারে, ২০২৩ সালের সেপ্টেম্বরের শেষ নাগাদ, বকেয়া ভূমি ব্যবহার ফি সহ প্রকল্পগুলিকে রাজ্য বাজেটের প্রতি তাদের বাধ্যবাধকতা পূরণ করতে হবে।
১৮ই আগস্ট তারিখের নথি নং ৪১৫১/UBND-KT-তে, থাই নগুয়েন প্রদেশের পিপলস কমিটির চেয়ারম্যান প্রাদেশিক কর বিভাগকে নির্দেশ দিয়েছেন: নিয়ম অনুসারে প্রতিটি কর ঋণের মামলার জন্য উপযুক্ত ঋণ আদায়ের ব্যবস্থা বাস্তবায়ন করা; বিশেষ করে কর প্রশাসন আইন এবং বৃহৎ, স্থায়ী এবং দীর্ঘস্থায়ী কর ঋণের করদাতাদের জন্য এর বাস্তবায়ন নির্দেশিকা অনুসারে নির্ধারিত তথ্য জোরদার, কার্যকর এবং জনসাধারণের কাছে প্রকাশ করার জন্য অবিলম্বে ব্যবস্থা প্রয়োগের উপর দৃষ্টি নিবদ্ধ করা, যাতে রাজ্য বাজেটে বকেয়া করের অর্থ পুনরুদ্ধার করা যায়।
প্রদেশে ভূমি ব্যবহার ফি এবং জমি ইজারা ফি সম্পর্কিত ঋণ পরিচালনার অগ্রগতি নিবিড়ভাবে পরিদর্শন এবং পর্যবেক্ষণ করার জন্য অধস্তন ইউনিটগুলিকে নির্দেশ দেওয়া; প্রদেশে ভূমি ব্যবহার ফি এবং জমি ইজারা ফি সম্পর্কিত ঋণ পরিচালনার পরিস্থিতি মূল্যায়নের উপর পর্যায়ক্রমে মাসিক প্রতিবেদন করা, বাস্তবায়নের সময় উদ্ভূত অসুবিধা এবং বাধাগুলির সংক্ষিপ্তসার করা এবং প্রবিধান অনুসারে বিবেচনা এবং নির্দেশনার জন্য প্রাদেশিক গণ কমিটির কাছে প্রতিবেদন করা এবং পরামর্শ দেওয়া।
জেলা ও শহরের গণ কমিটি: প্রাদেশিক কর বিভাগের সাথে নেতৃত্ব দিন এবং সমন্বয় করুন, তাদের এলাকার ভূমি ব্যবহার ফি এবং জমি লিজ ফি বকেয়া ব্যবসার সাথে সরাসরি কাজ করুন যাতে তারা অবিলম্বে রাজ্য বাজেটে অর্থ প্রদান করতে পারে। আঞ্চলিক কর উপ-বিভাগের সাথে ঘনিষ্ঠভাবে সমন্বয় সাধনের জন্য তাদের এখতিয়ারভুক্ত বিভাগ এবং ইউনিটগুলিকে কর্মসূচি তৈরি করুন এবং নির্দিষ্ট কাজ অর্পণ করুন যাতে বকেয়া ভূমি-সম্পর্কিত ঋণের তাগিদ দেওয়া এবং সুনির্দিষ্টভাবে সমাধান করা যায়।
থাই নগুয়েন প্রদেশের পিপলস কমিটির চেয়ারম্যানের মতে: যদি বিজয়ী দরদাতা বিজয়ী দরপত্রের ফলাফল স্বীকৃতির সিদ্ধান্তের তারিখ থেকে ১২০ দিনের মধ্যে ভূমি ব্যবহারের অধিকারের জন্য বিজয়ী দরপত্রের পরিমাণ পরিশোধ করতে ব্যর্থ হন অথবা অপর্যাপ্ত পরিমাণ পরিশোধ করেন, তাহলে উপযুক্ত পিপলস কমিটি ৩ এপ্রিল, ২০২৩ তারিখের সরকারি ডিক্রি নং ১০/২০২৩/এনডি-সিপির ধারা ২, ৩ অনুসারে ভূমি ব্যবহারের অধিকারের জন্য বিজয়ী দরপত্রের ফলাফল স্বীকৃতির সিদ্ধান্ত বাতিল করবে।
হ্যানয় এবং হো চি মিন সিটিতে আবাসনের দাম আয়ের তুলনায় ১৮-৩২ গুণ বেশি।
স্যাভিলস হ্যানয় এবং হো চি মিন সিটির মানুষের জন্য আবাসনের সাশ্রয়ী মূল্যের পরিসংখ্যান প্রকাশ করেছে।
এই প্রতিবেদনে, ইউনিটটি আরবান ল্যান্ড ইনস্টিটিউট (ULI) দ্বারা প্রণীত ২০২৩ সালের এশিয়া প্যাসিফিক হাউজিং অ্যাফোর্ডেবিলিটি ইনডেক্সের উদ্ধৃতি দিয়েছে, যা দেখায় যে হো চি মিন সিটি এবং হ্যানয় এই অঞ্চলে গড় আবাসন মূল্যের দুটি শহর। তবে, এই দাম এবং মানুষের আয়ের মধ্যে উল্লেখযোগ্য বৈষম্য রয়েছে।
বিশেষ করে, হো চি মিন সিটিতে, গড় বাড়ির দাম $২৯৬,০০০ (৭ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং এর বেশি) এবং গড় পরিবারের আয় প্রতি বছর $৯,১২০ (প্রায় ২২০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং)।
 |
| জনগণের জন্য আবাসন সাশ্রয়ী মূল্যের প্রতিষ্ঠার জন্য সরকারি সহায়তা নীতিগুলি গুরুত্বপূর্ণ। (সূত্র: স্ক্রিনশট/ডিটি) |
প্রতিবেদনের প্রযোজকদের মতে, হো চি মিন সিটিতে আয়-ঘর মূল্যের ব্যবধান বর্তমানে ৩২.৫ গুণ। এটি শেনজেনের (৩৫ গুণ) পরে এই অঞ্চলে দ্বিতীয় সর্বোচ্চ এবং বেইজিং (২৯.৩ গুণ), সাংহাই (২৪.১ গুণ) এবং হংকং (২৬.৫ গুণ) এর চেয়েও বেশি।
ইতিমধ্যে, হ্যানয়ে এই সূচক ১৮.৩ গুণ, যার গড় বার্ষিক পারিবারিক আয় ৯,৯৬৭ মার্কিন ডলার (প্রায় ২৪০ মিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং); সিউল (১৭.৩ গুণ), টোকিও (১৬.১ গুণ) এবং সিঙ্গাপুরের বাণিজ্যিক আবাসন (১৩.৭ গুণ) এর চেয়ে বেশি।
ভাড়া আবাসন বাজারে, হো চি মিন সিটিতে প্রতি অ্যাপার্টমেন্টের গড় মাসিক ভাড়া $592, যা প্রায় 14 মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং এর সমতুল্য। এই বাজারটি মূলত তরুণ, উচ্চ আয়ের কর্মী বা ভিয়েতনামে কর্মরত বিদেশীদের জন্য উপযুক্ত।
হো চি মিন সিটির মানুষের আবাসন সামর্থ্য বিশ্লেষণ করে, S22M Savills হো চি মিন সিটির গবেষণা ও উন্নয়ন বিভাগের উপ-পরিচালক এবং প্রধান মিসেস গিয়াং হুইন বলেন যে, বেশিরভাগ মানুষ কেবল সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসন বিভাগ বা বাজেট অ্যাপার্টমেন্ট কিনতে পারে।
মিসেস জিয়াং-এর মতে, বর্তমানে ২ থেকে ৪ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং মূল্যের সাশ্রয়ী মূল্যের অ্যাপার্টমেন্টের সরবরাহ কম। পূর্বে, এই পণ্য লাইনটি বাজার সরবরাহের প্রায় ৬০% ছিল; ২০২৩ সালে, এটি মাত্র ২৫% ছিল। এটি মানুষের বাড়ির মালিকানার সুযোগকে প্রভাবিত করে।
মিসেস গিয়াং যুক্তি দিয়েছিলেন যে জনগণের জন্য আবাসন সাশ্রয়ী মূল্যের প্রতিষ্ঠার জন্য সরকারি সহায়তা নীতিগুলি গুরুত্বপূর্ণ। বিভিন্ন দেশের বাস্তব অভিজ্ঞতা আর্থ-সামাজিক উন্নয়নে আবাসন সমাধানের ইতিবাচক প্রভাব দেখিয়েছে।
"অনুমানমূলক ক্রয় রোধ এবং সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসন উন্নয়নের জন্য জমি বৃদ্ধির জন্য সরকারের কর বিবেচনা একটি স্থিতিশীল এবং টেকসই আবাসন বাজারকে উন্নীত করার প্রতিশ্রুতি প্রদর্শন করে, যা গৃহ ক্রেতাদের উপকার করবে," মিসেস হুইন বলেন।
অধিকন্তু, তিনি যুক্তি দিয়েছিলেন যে সামাজিক আবাসন উন্নয়ন একটি অগ্রাধিকার কারণ এটি নিম্ন আয়ের মানুষের আবাসন সমস্যা সমাধানে সহায়তা করে, কিছুটা হলেও আর্থ-সামাজিক উন্নয়নকে উদ্দীপিত করে, জনসংখ্যা বিকেন্দ্রীকরণকে ত্বরান্বিত করে, শহরতলিতে নগর এলাকা সম্প্রসারণ করে এবং নগর পরিকল্পনায় স্থায়িত্ব বৃদ্ধি করে।
[বিজ্ঞাপন_২]
উৎস
![[ছবি] প্রধানমন্ত্রী ফাম মিন চিন রাশিয়ার রোসাটম কর্পোরেশনের প্রধান নির্বাহী কর্মকর্তার সাথে ফোনে কথা বলছেন।](/_next/image?url=https%3A%2F%2Fvphoto.vietnam.vn%2Fthumb%2F1200x675%2Fvietnam%2Fresource%2FIMAGE%2F2025%2F12%2F11%2F1765464552365_dsc-5295-jpg.webp&w=3840&q=75)
মন্তব্য (0)