হো চি মিন সিটি ২০২৬-এর খসড়া জমির মূল্য তালিকা: ভূমি ব্যবহারের ফি বহন করতে না পারার কারণে মানুষ উদ্বিগ্ন

সম্প্রতি, হো চি মিন সিটির কৃষি ও পরিবেশ বিভাগ হো চি মিন সিটিতে ১ জানুয়ারী, ২০২৬ থেকে প্রয়োগ করা প্রথম জমির মূল্য তালিকা নিয়ন্ত্রণকারী হো চি মিন সিটি পিপলস কাউন্সিলের খসড়া প্রস্তাবের উপর মতামত জানার জন্য সংশ্লিষ্ট ইউনিটগুলিতে একটি নথি পাঠিয়েছে। এই খসড়া সম্পর্কে মন্তব্য করে বিশেষজ্ঞরা বলেছেন যে সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ বিষয় হল ইনপুট ভূমি ডাটাবেস সম্পূর্ণ এবং বস্তুনিষ্ঠ হতে হবে; একই সাথে, জমির দাম প্রয়োগ করার সময় ভূমি ব্যবহার সহগ বিবেচনা করা প্রয়োজন।

মানুষ এবং ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলো সমস্যার সম্মুখীন হচ্ছে

হো চি মিন সিটির কৃষি ও পরিবেশ বিভাগের মতে, ২০২৬ সালের জমির মূল্য তালিকা বর্তমান জমির মূল্য তালিকার সীমাবদ্ধতা অতিক্রম করবে (সিদ্ধান্ত ৭৯/২০২৪)। সেই অনুযায়ী, খসড়ায় হো চি মিন সিটির কিছু কেন্দ্রীয় রাস্তার জমির দাম প্রায় পুরানো জমির মূল্য তালিকার মতো এবং প্রকৃত স্থানান্তর মূল্যের মাত্র ৬০%।

তবে, জাতীয় পরিষদ কর্তৃক বিবেচিত ২০২৪ সালের ভূমি আইন বাস্তবায়নে অসুবিধা ও বাধা দূরীকরণ সংক্রান্ত খসড়া প্রস্তাব অনুসারে, জমির দাম নির্ধারণ করা হয় মূল্য তালিকাকে সকল ক্ষেত্রে প্রযোজ্য সমন্বয় সহগ (K সহগ) দিয়ে গুণ করে। যেখানে, অ- কৃষি জমির মূল্য তালিকার তুলনায় K সহগ ১.৫ থেকে ২ গুণ বৃদ্ধি পায়; কৃষি জমির জন্য ১.৫ থেকে ১০ গুণ বৃদ্ধি পায়।

অতএব, এই নতুন খসড়া জমির মূল্য তালিকা জনগণ এবং ব্যবসাগুলিকে ভূমি ব্যবহারের উদ্দেশ্য, জমির ভাড়া ইত্যাদি পরিবর্তন করার সময় আর্থিক বাধ্যবাধকতা পরিশোধ করতে না পারার বিষয়ে উদ্বিগ্ন করে তুলেছে।

হো চি মিন সিটির বিন হুং কমিউনের একটি আবাসিক এলাকা

মিঃ এনকে (ফু হোয়া ডং কমিউন, হো চি মিন সিটি) বলেছেন যে তিনি হো চি মিন সিটির নতুন জমির মূল্য তালিকা জারি করার অপেক্ষায় আছেন, এই আশায় যে জমি ব্যবহারের উদ্দেশ্য পরিবর্তন করার সময় জমির ব্যবহার ফি হ্রাস পাবে। মিঃ কে. বলেন যে ২০২৪ সালের অক্টোবরের শেষে, যখন তিনি শুনতে পান যে হো চি মিন সিটি সিদ্ধান্ত ৭৯ অনুসারে জমির মূল্য তালিকা জারি করবে, তখন তিনি প্রায় ৯৬০ বর্গমিটার কৃষি জমিকে আবাসিক জমিতে রূপান্তর করার জন্য একটি আবেদন জমা দেন।

তবে, ২ মাস অপেক্ষা করার পর, তিনি সিদ্ধান্ত ৭৯ অনুসারে জমির মূল্য তালিকা প্রয়োগ করে ৪.৩ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং-এরও বেশি পরিমাণ জমির ব্যবহার ফি প্রদানের নোটিশ পান। “যেহেতু আমরা ৪.৩ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং-এর বেশি দিতে পারি না, তাই আমার পরিবারকে আবাসিক জমির উদ্দেশ্য পরিবর্তন করার ধারণা ত্যাগ করতে হয়েছিল এবং নতুন জমির মূল্য তালিকার জন্য অপেক্ষা করতে হয়েছিল। তবে, এই নতুন খসড়া জমির মূল্য তালিকার সাথে, জমির ব্যবহার ফি দ্বিগুণ হতে পারে। আমরা কীভাবে এত বেশি পরিমাণ অর্থ বহন করতে পারি?”, মিঃ কে. শেয়ার করেছেন।

ব্যবসায়িক দৃষ্টিকোণ থেকে, চো লন রিয়েল এস্টেট জয়েন্ট স্টক কোম্পানির পরিচালনা পর্ষদের চেয়ারম্যান মিঃ ট্রান ভ্যান চাউ বিশ্লেষণ করেছেন যে ২০২৬ সালে জারি করা খসড়া জমির মূল্য তালিকা, কেন্দ্রীয় এলাকা ছাড়া, বেশিরভাগই বেশ উচ্চ। ব্যবসার ক্ষেত্রে, যদি জমির দাম খুব বেশি বৃদ্ধি পায়, তাহলে এটি অনেক দিককে সীমাবদ্ধ করবে, বিশেষ করে বিনিয়োগকারীরা বাজার ছেড়ে চলে যাবে।

অতএব, স্বচ্ছ ও ন্যায্য বাজার মূল্যের দিকে এগিয়ে যাওয়ার জন্য, স্বাধীন ইউনিটগুলির দ্বারা একটি জমির ডাটাবেস এবং তত্ত্বাবধান থাকা প্রয়োজন, যাতে মানুষ, ব্যবসা এবং বিশেষায়িত সংস্থাগুলির কাছ থেকে খোলাখুলি মতামত গ্রহণ করা যায়।

জমির দাম এবং K সহগের চাপ

SGGP সংবাদপত্রের প্রতিবেদকের সাথে আলাপকালে, হো চি মিন সিটির কৃষি ও পরিবেশ বিভাগের ভূমি অর্থনীতি বিভাগের ভারপ্রাপ্ত প্রধান মিঃ দাও কোয়াং ডুয়ং স্বীকার করেছেন যে যদি খসড়া রেজোলিউশন অনুসারে জমির দাম প্রয়োগ করা হয়, তাহলে পুনর্বাসন ব্যবস্থা থেকে শুরু করে সকল ক্ষেত্রে; কৃষি জমি থেকে পরিবার এবং ব্যক্তিদের আবাসিক জমিতে ভূমি ব্যবহারের উদ্দেশ্য পরিবর্তন; বার্ষিক ভূমি ভাড়া প্রদানের সাথে জমির ইজারা... সহগ K অনুসারে 1.5-2 গুণ বেশি ভূমি ব্যবহার ফি দিতে হবে।

মিঃ ডুওং-এর মতে, যদি জাতীয় পরিষদ জমির মূল্যের সাথে জমির মূল্যের সারণির সমান গুণ সহগ K দিয়ে গুণ করে একটি খসড়া প্রস্তাব পাস করে, তাহলে স্থানীয়দের ৩১ ডিসেম্বর, ২০২৬-এর মধ্যে সহগ K জারি করার পরামর্শ দেওয়া হচ্ছে। এটি প্রদেশ এবং শহরগুলিকে সহগ K নির্মাণের জন্য প্রস্তুতি নেওয়ার সময় দেবে।

বাকি ক্ষেত্রে যেমন জমি বরাদ্দ, ভূমি ব্যবহারের উদ্দেশ্যে রূপান্তর, পুরো লিজ মেয়াদের জন্য এককালীন অর্থ প্রদানের মাধ্যমে জমির ইজারা এবং রাজ্য যখন জমি পুনরুদ্ধার করে তখন ক্ষতিপূরণ গণনা, সরকার বিশেষ ক্ষেত্রে নির্দিষ্ট করবে; উন্নয়ন সম্ভাবনাময় প্রকল্পগুলির জন্য, নির্দিষ্ট জমির দাম নির্ধারণের পদ্ধতি প্রয়োগ করা হবে।

এটি নিশ্চিত করে যে জমির দাম নির্ধারণের প্রক্রিয়াটি সংক্ষিপ্ত করা হয়েছে এবং ভূমি ব্যবহার ফি প্রদান ব্যবসার প্রকল্পগুলি বিকাশের খরচের সাথে সামঞ্জস্যপূর্ণ, যার ফলে রিয়েল এস্টেটের দাম বাড়ানো হবে না।

এই বিষয়ে একমত হয়ে, হো চি মিন সিটি রিয়েল এস্টেট অ্যাসোসিয়েশনের চেয়ারম্যান মিঃ লে হোয়াং চাউ প্রস্তাব করেন যে ২০২৬ সালের জন্য আবেদন করা K সহগ ১ এ নির্ধারণ করা উচিত, যার অর্থ কোনও বৃদ্ধি বা হ্রাস নয়। এটি জাতীয় পরিষদের প্রস্তাব বাস্তবায়নের সময় স্থানীয়দের বিভ্রান্তি এড়াতে সাহায্য করে। ২০২৭ সালের পরে, বাজার পরিস্থিতির উপর নির্ভর করে K সহগ উপরে বা নীচে সমন্বয় করা যেতে পারে।

এদিকে, হো চি মিন সিটির প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ অর্থনীতি ইনস্টিটিউটের পরিচালক ডঃ ফাম ভিয়েত থুয়ান বলেছেন যে ২০২৪ সালে ভূমি আইন কার্যকর হওয়ার আগে প্রয়োগ করা মূল্য তালিকার উপর ভিত্তি করে একটি জমির মূল্য তালিকা তৈরি করার জন্য শহরের একটি নির্দেশনা থাকা দরকার, ২০২৬ সালে নতুন আবাসিক জমির মূল্য তালিকায় প্রয়োগ করার জন্য সহগ K সামঞ্জস্য করার সময় ০.২ থেকে ৩ গুণ সমন্বয় পরিসীমা সহ সহগ K দ্বারা গুণ করা হবে।

* মিঃ ডাও কোয়াং ডুওং , হো চি মিন সিটির কৃষি ও পরিবেশ বিভাগের ভূমি অর্থনীতি বিভাগের ভারপ্রাপ্ত প্রধান

উদ্দেশ্য পরিবর্তনের সময় শর্ত অনুসারে ভূমি ব্যবহার ফি প্রদান করবে।

সিদ্ধান্ত ৭৯ অনুসারে জমির মূল্য তালিকা প্রয়োগ করার সময়, এটি মূলত অনুশীলনের জন্য উপযুক্ত, বিশেষ করে উৎপাদন, ব্যবসা, বাণিজ্য এবং পরিষেবার জন্য জমির জন্য। তবে, বিন চান, কু চি, হোক মন, নাহা বে, ক্যান জিওর মতো পূর্ববর্তী অঞ্চলের লোকেদের কাছ থেকে কিছু মতামত পাওয়া গেছে যা প্রতিফলিত করে যে কৃষি জমি থেকে আবাসিক জমিতে রূপান্তর করার সময় ভূমি ব্যবহার ফি আগের তুলনায় বেশ বেশি।

এই সমস্যা সমাধানের জন্য, কৃষি ও পরিবেশ বিভাগ (পূর্বে) হো চি মিন সিটি পিপলস কমিটিকে পরামর্শ দিয়েছে যে তারা প্রধানমন্ত্রীর কাছে রিপোর্ট করবে যাতে তারা ২০২৪ সালের ভূমি আইনের ১৫৭ অনুচ্ছেদের ধারা ২ বাস্তবায়নের জন্য অন্যান্য ক্ষেত্রে ভূমি ব্যবহার ফি ছাড় এবং হ্রাসের নির্দেশিকা জারি করে। বর্তমানে, সরকার ২০২৪ সালের ভূমি আইন বাস্তবায়নে অসুবিধা এবং বাধা দূর করার জন্য একটি প্রস্তাব পাস করার জন্য জাতীয় পরিষদে এই সুপারিশগুলি জমা দিয়েছে।

প্রস্তাবিত প্রস্তাব অনুসারে যদি প্রস্তাবটি পাস হয়, তাহলে যেসব পরিবার এবং ব্যক্তি কৃষি জমি থেকে আবাসিক জমিতে জমির উদ্দেশ্য পরিবর্তন করেন, তাদের জনগণের অর্থনৈতিক অবস্থা এবং আয়ের সাথে সামঞ্জস্যপূর্ণ যুক্তিসঙ্গত ভূমি ব্যবহার ফি প্রদান করতে হবে।

বিন ডুওং এলাকার (পূর্বে) জন্য, কিছু সমন্বয় করা হয়েছিল কিন্তু মাত্র ৩৪টি পুনর্বাসন প্রকল্প সমন্বয় করা হয়েছিল, বাকিগুলি আগের মতোই রয়ে গেছে। এই ৩৪টি পুনর্বাসন এলাকার মূল্যায়ন বাজার মূল্যের কাছাকাছি করা হয়েছিল। ভুং তাউ এলাকার (পূর্বে) জন্য, ২০১৯ সালের জমির মূল্য তালিকা গ্রহণ করে এবং ২০২৩ সালের জমির মূল্য সমন্বয় সহগ দিয়ে গুণ করেও সমন্বয় করা হয়েছিল। সেই অনুযায়ী, এই এলাকার জমির দামও বৃদ্ধি পেয়েছিল কিন্তু উল্লেখযোগ্যভাবে বৃদ্ধি পায়নি।

থান হিয়েন

সূত্র: https://www.sggp.org.vn/du-thao-bang-gia-dat-tphcm-2026-nguoi-dan-lo-khong-kham-noi-tien-su-dung-dat-post826795.html