রিয়েল এস্টেট সংক্রান্ত সমস্যা কীভাবে সমাধান করবেন?

* প্রতিবেদক: ডঃ ট্রান ডু লিচ , রিয়েল এস্টেট বাজারকে সমর্থন করার জন্য অনেক সমাধান প্রস্তাব করা হয়েছে, কিন্তু কেন ব্যবসাগুলি মূলধন এবং আইনি উভয় ক্ষেত্রেই অসুবিধার কথা জানাতে থাকে এবং "উদ্ধারের" প্রয়োজন হয়?

- ডঃ ট্রান ডু লিচ: "উদ্ধার" শব্দটির সাথে আমি একমত নই। একটি সমকালীন সমাধান প্রয়োজন কিন্তু এটি "উদ্ধার" নয়।

শুধু এই সময়েই নয়, গত কয়েক দশক ধরে, ভিয়েতনামের রিয়েল এস্টেট বাজার খুব দ্রুত বিকশিত হয়েছে, শক্তিশালী কিন্তু অস্বাস্থ্যকর, যা অতিরিক্ত জল্পনা-কল্পনার মাধ্যমে প্রতিফলিত হয়। অবশ্যই, বাজার অর্থনীতিতে , প্রতিটি ক্ষেত্রেই জল্পনা-কল্পনা থাকে, কিন্তু যখন জল্পনা-কল্পনা অতিরিক্ত হয়, তখন এটি সরবরাহ, চাহিদা এবং দামের বিকৃতি ঘটায়।

উদাহরণস্বরূপ, ২০০৯-২০১১ সময়কালে, রিয়েল এস্টেট বাজার কেবল উচ্চমানের পণ্য গোষ্ঠী, অসমাপ্ত প্রকল্প, জমি উপবিভাগ এবং বিক্রয়, অথবা এমন প্রকল্পগুলিতে স্থবির হয়ে পড়েছিল যেগুলি সবেমাত্র ভিত্তি তৈরি শেষ করেছে এবং তারপরে সেখানেই রেখে গেছে... মাঝারি এবং কম দামের অংশগুলিতে সমাপ্ত পণ্যগুলি এখনও স্বাভাবিকভাবে লেনদেন করা হয়েছিল, এমনকি অভাব ছিল।

২০২২ সালে, কোভিড-১৯ মহামারী নিয়ন্ত্রণের পর অর্থনৈতিক পুনরুদ্ধারের উৎসাহের পাশাপাশি, রিয়েল এস্টেট বাজারও অনেক পণ্য বিভাগে দ্রুত বৃদ্ধি পায়, বিনিয়োগের একটি ঢেউ এবং সার্ফিং বেশ জনপ্রিয় হয়ে ওঠে। বাণিজ্যিক ব্যাংকগুলির সাথে যুক্ত অনেক রিয়েল এস্টেট ব্যবসা, যারা আবাসন কিনতে প্রয়োজন এমন লোকেদের জন্য পরিস্থিতি তৈরি করার পরিবর্তে জল্পনা-কল্পনাকে উৎসাহিত করার জন্য ঋণ দেওয়ার প্রতিশ্রুতিবদ্ধ।

যদিও রিসোর্ট রিয়েল এস্টেট এবং কনডোটেলগুলি তীব্রভাবে বৃদ্ধি পাচ্ছে, শহরাঞ্চলে খুব বেশি আবাসিক আবাসন নেই। উদাহরণস্বরূপ, হো চি মিন সিটিতে, বেশ কয়েক বছর ধরে মধ্যম এবং নিম্ন আয়ের লোকদের জন্য আবাসন বিভাগে কোনও নতুন প্রকল্প বা নতুন পণ্য নেই।

* যদি আমরা রিয়েল এস্টেট বাজারকে "উদ্ধার" করি, তাহলে অগ্রাধিকারের ক্রম কী হবে?

- সকলেই জানেন যে রিয়েল এস্টেট ব্যবসা হল অন্যদের অর্থ দিয়ে ব্যবসা করা, যার মধ্যে রয়েছে ক্রেডিট ঋণ, বন্ড মূলধন সংগ্রহ, গ্রাহক অগ্রিম এবং এন্টারপ্রাইজের নিজস্ব মূলধনের একটি অংশ।

উদ্ধারের বিষয়টিকে প্রথমে রাখার পরিবর্তে, সরকারের একটি সমকালীন সংস্কার কর্মসূচির সাথে সমান্তরালে রিয়েল এস্টেট বাজারকে স্ব-নিয়ন্ত্রিত এবং আত্ম-শুদ্ধ হতে দেওয়া প্রয়োজন। ছবি: হোয়াং ট্রাইইউ

অস্থির আর্থিক বাজারের প্রেক্ষাপটে, যখন রিয়েল এস্টেট বাজারের জন্য মূলধন সরবরাহের চারটি উৎস, বিশেষ করে কর্পোরেট বন্ড, আর উপলব্ধ থাকে না, তখন মূলধনের চাপ অনিবার্য। উল্লেখ না করে, উন্নয়ন এবং অব্যাহত বাস্তবায়নের শর্ত সহ একাধিক প্রকল্প প্রক্রিয়া এবং আইনি সমস্যায় আটকে থাকে, তাই সরবরাহ বৃদ্ধি পায় না। সেখান থেকে, একটি দুষ্টচক্র তৈরি হয়: উন্নয়নাধীন প্রকল্পগুলিতে বাস্তবায়ন চালিয়ে যাওয়ার জন্য মূলধন থাকে না, নতুন প্রকল্পগুলি আইনি সমস্যায় জড়িয়ে পড়ে।

এই পরিস্থিতির মুখোমুখি হয়ে, আমি মনে করি সরকারের সবচেয়ে বড় লক্ষ্য কেবল রিয়েল এস্টেট বাজারের তাৎক্ষণিক সমাধান করা নয়, বরং মাঝারি ও দীর্ঘমেয়াদে বাজারকে সুস্থ করার জন্য একটি তুলনামূলকভাবে নিয়মতান্ত্রিক পরিকল্পনা প্রয়োজন।

* স্যার, নির্দিষ্ট সমাধান কী?

- আর্থিক বাজার এবং রিয়েল এস্টেট বাজারের মধ্যে খুব ঘনিষ্ঠ সম্পর্ক রয়েছে। অতএব, রিয়েল এস্টেট বাজারকে সুস্থ করার সমাধানটি একটি বৃহৎ কর্মসূচীর মাধ্যমে আর্থিক বাজারের সমস্যাগুলি মোকাবেলার সাথে সমন্বয় করা প্রয়োজন।

প্রাতিষ্ঠানিকভাবে, প্রকল্পের শুরু থেকে পরিচালনা এবং উন্নয়ন পর্যন্ত রিয়েল এস্টেট বাজারের সাথে সম্পর্কিত সমস্ত আইনি নিয়মকানুন পর্যালোচনা করা প্রয়োজন, যার মধ্যে রয়েছে: ঋণ ব্যবস্থার নিয়মকানুন, রিয়েল এস্টেট ব্যবসার আইনের নিয়মকানুন, গৃহায়ন আইন, ভূমি আইন, নির্মাণ আইন... সেখান থেকে, শুধুমাত্র ১-২টি আইনের অসুবিধাগুলি সমাধান না করে পুরো আইনি ব্যবস্থার ত্রুটিগুলি সামঞ্জস্য করুন।

আইনি বাধার ক্ষেত্রে, রিয়েল এস্টেট প্রকল্পগুলির অসুবিধা এবং বাধাগুলি দূর করার জন্য একটি ওয়ার্কিং গ্রুপ প্রস্তাব করা সম্ভব, যাতে কিছু সাধারণ উদাহরণ নির্বাচন করা যায় যা পরিচালনা করা যায়, যা অন্যান্য স্থানের জন্য সমাধান বাস্তবায়ন এবং প্রতিলিপি করার জন্য একটি আইনি ভিত্তি তৈরি করে।

মনে রাখবেন, রিয়েল এস্টেট ফটকা নিয়ন্ত্রণ এবং সীমিত করার জন্য আর্থিক সরঞ্জাম ব্যবহার করুন। বাজারের জন্য যুক্তিসঙ্গত সরবরাহ বাড়ানোর জন্য, বাস্তব বাজার চাহিদা সহ আবাসন প্রকল্পগুলিকে অগ্রাধিকার দিন, যেখানে বাড়ি ক্রেতা এবং বিনিয়োগকারী উভয়ের জন্য মূলধন সহায়তাকে অগ্রাধিকার দেওয়া হয়। প্রকৃতপক্ষে, অনেক পরিত্যক্ত শহরাঞ্চল রয়েছে যেখানে বিশাল মূলধন প্রবাহ চাপা পড়ে আছে।

তাহলে যেসব আবাসিক প্রকল্পের সত্যিই অভাবী মানুষের প্রয়োজন, সেগুলোর জন্য অর্থ কোথায় প্রবাহিত হবে? এই পরিস্থিতি সেকেন্ডারি মার্কেটের মতোই। মূল কথা হলো বাজারকে স্ব-পরিষ্কার এবং স্ব-প্রক্রিয়া করতে দেওয়া, কিন্তু আমরা কীভাবে এটি উদ্ধার করতে পারি এবং কে এটি উদ্ধার করতে পারে?

আর্থিক চাপ কমাতে বৃহৎ রিয়েল এস্টেট কোম্পানিগুলিকে সক্রিয়ভাবে পুনর্গঠন করার পরামর্শ দেওয়া হচ্ছে। বিনিয়োগকারীরা ঋণের কারণে তৈরি প্রকল্প এবং অনেকগুলি খাত জড়িত প্রকল্প বিক্রি করে নিজেদের পুনর্গঠন করতে পারেন।

বিনিয়োগকারীদের একটি ঝুঁকি ব্যবস্থাপনা ব্যবস্থার প্রয়োজন, তারা অতিরিক্ত আর্থিক সরঞ্জাম ব্যবহার করে অবাধে বিনিয়োগ করতে পারবে না। স্টেট ব্যাংক সম্প্রতি দেশজুড়ে একই সময়ে কয়েক ডজন প্রকল্প তৈরির ক্ষেত্রে রিয়েল এস্টেট এন্টারপ্রাইজের উদাহরণ তুলে ধরেছে, কীভাবে সেগুলি সংরক্ষণ করা যায়? ব্যাংকের পক্ষ থেকে, এই গোষ্ঠীর উদ্যোগগুলির জন্য ঋণ গোষ্ঠী স্থানান্তর, পুনর্গঠন, সম্প্রসারণ বা ঋণ স্থগিত না করা সম্ভব।

সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ বিষয় হল এখনই এটি শুরু করা, আপনি যত বেশি অপেক্ষা করবেন ততই কঠিন হবে!

(চলবে)

সূত্র: https://nld.com.vn/kinh-te/go-kho-cho-bat-dong-san-cach-nao-20230214223803655.htm