রিয়েল এস্টেট বাজারের সমস্যাগুলো আমরা কীভাবে সমাধান করতে পারি?

প্রতিবেদক: ড. ট্রান ডু লিচ , রিয়েল এস্টেট বাজারকে সহায়তা করার জন্য অনেক সমাধান প্রস্তাব করা হয়েছে, কিন্তু কেন ব্যবসাগুলো ক্রমাগত সমস্যার কথা জানাচ্ছে এবং মূলধন ও আইনি উভয় ক্ষেত্রেই 'উদ্ধারের' প্রয়োজন বোধ করছে?

ডঃ ট্রান ডু লিচ: আমি 'উদ্ধার' শব্দটির সাথে একমত নই। একটি পূর্ণাঙ্গ সমাধান প্রয়োজন, কিন্তু তা 'উদ্ধার' হওয়া উচিত নয়।

শুধু সাম্প্রতিককালে নয়, বরং গত কয়েক দশক ধরে ভিয়েতনামের রিয়েল এস্টেট বাজার অত্যন্ত দ্রুত ও শক্তিশালীভাবে বিকশিত হয়েছে, কিন্তু তা এক অস্বাস্থ্যকর উপায়ে, যার প্রমাণ হলো অতিরিক্ত ফটকাবাজি। অবশ্যই, একটি বাজার অর্থনীতিতে প্রতিটি খাতেই ফটকাবাজি বিদ্যমান থাকে, কিন্তু যখন ফটকাবাজি মাত্রাতিরিক্ত হয়ে যায়, তখন তা সরবরাহ, চাহিদা এবং মূল্যের ক্ষেত্রে বিকৃতি ঘটায়।

উদাহরণস্বরূপ, ২০০৯-২০১১ সময়কালে রিয়েল এস্টেট বাজার কেবল উচ্চ-মূল্যের পণ্য, অসমাপ্ত প্রকল্প, বিক্রয়ের জন্য জমি বিভাজন, অথবা এমন সব প্রকল্প যেখানে ভিত্তি নির্মাণ সম্পন্ন হওয়ার পর পরিত্যক্ত হয়েছিল—এইসব ক্ষেত্রেই স্থবির হয়ে পড়েছিল। অন্যদিকে, মধ্যম ও নিম্ন-মূল্যের বিভাগের তৈরি পণ্যগুলোর লেনদেন স্বাভাবিকভাবে চলছিল এবং এমনকি সেগুলোর ঘাটতিও দেখা দিয়েছিল।

২০২২ সালে, কোভিড-১৯ মহামারী নিয়ন্ত্রণে আসার পর অর্থনৈতিক পুনরুদ্ধারের জোয়ারের সাথে সাথে, আবাসন বাজারও বিভিন্ন পণ্য বিভাগে ব্যাপক প্রবৃদ্ধি লাভ করে এবং বিনিয়োগ ও ফটকাবাজির একটি ঢেউ বেশ সাধারণ হয়ে ওঠে। অনেক আবাসন সংস্থা বাণিজ্যিক ব্যাংকগুলোর সাথে অংশীদারিত্ব করে, প্রকৃত প্রয়োজন রয়েছে এমন মানুষদের আবাসন ক্রয়ে সহায়তা করার পরিবর্তে ফটকাবাজিকে উৎসাহিত করার জন্য ঋণ প্রদানে প্রতিশ্রুতিবদ্ধ হয়।

রিসোর্ট রিয়েল এস্টেট এবং কন্ডোটেলের রমরমা অবস্থা থাকলেও শহরাঞ্চলে আবাসিক আবাসন তেমন নেই। উদাহরণস্বরূপ, হো চি মিন সিটিতে বেশ কয়েক বছর ধরে মধ্যম ও নিম্ন আয়ের মানুষের জন্য আবাসন খাতে কোনো নতুন প্রকল্প বা উদ্যোগ আসেনি।

আবাসন বাজারকে যদি উদ্ধারের প্রয়োজন হয়, তাহলে অগ্রাধিকারের ক্রম কী হবে?

সকলেই জানেন যে, রিয়েল এস্টেট ব্যবসা হলো অন্যের টাকায় পরিচালিত একটি ব্যবসা, যার মধ্যে অন্তর্ভুক্ত রয়েছে ক্রেডিট ঋণ, বন্ড ইস্যু, গ্রাহকদের কাছ থেকে অগ্রিম এবং কোম্পানির নিজস্ব মূলধনের একটি অংশ।

তাৎক্ষণিক আর্থিক সহায়তার ওপর মনোযোগ না দিয়ে, সরকারের একটি ব্যাপক সংস্কার কর্মসূচির পাশাপাশি আবাসন বাজারকে স্ব-নিয়ন্ত্রণ ও স্ব-শুদ্ধির সুযোগ দেওয়া প্রয়োজন। (ছবি: হোয়াং ত্রিয়েউ)

একটি অস্থিতিশীল আর্থিক বাজারের প্রেক্ষাপটে, যখন রিয়েল এস্টেট বাজারের মূলধনের চারটি উৎসই, বিশেষ করে কর্পোরেট বন্ড, বন্ধ হয়ে যায়, তখন মূলধনের ঘাটতি অনিবার্য হয়ে ওঠে। উপরন্তু, আরও উন্নয়ন ও বাস্তবায়নের জন্য প্রস্তুত থাকা একাধিক প্রকল্প পদ্ধতিগত এবং আইনি বাধার কারণে ব্যাহত হয়, যা অতিরিক্ত সরবরাহকে বাধা দেয়। এটি একটি দুষ্টচক্র তৈরি করে: নির্মাণাধীন প্রকল্পগুলো চালিয়ে যাওয়ার জন্য প্রয়োজনীয় মূলধনের অভাবে ভোগে, অন্যদিকে নতুন প্রকল্পগুলো আইনি বাধার সম্মুখীন হয়।

এই পরিস্থিতিতে, আমি মনে করি সরকারের সবচেয়ে বড় লক্ষ্য শুধু আবাসন বাজারের তাৎক্ষণিক সমস্যাগুলোর সমাধান করা নয়, বরং মধ্যম থেকে দীর্ঘমেয়াদে বাজারকে পুনরুজ্জীবিত করার জন্য একটি তুলনামূলকভাবে সুসংগঠিত পরিকল্পনা তৈরি করা।

সুনির্দিষ্ট সমাধানগুলো কী, স্যার?

আর্থিক বাজার এবং রিয়েল এস্টেট বাজারের মধ্যে একটি অত্যন্ত ঘনিষ্ঠ সম্পর্ক রয়েছে। তাই, একটি সমন্বিত কর্মপরিকল্পনার মাধ্যমে আর্থিক বাজারের সমস্যাগুলো সমাধানের সাথে রিয়েল এস্টেট বাজারের অবস্থার উন্নতির সমাধানগুলোকে সমন্বিত করা প্রয়োজন।

প্রাতিষ্ঠানিকভাবে, প্রকল্পের সূচনা থেকে শুরু করে এর পরিচালনা ও উন্নয়ন পর্যন্ত রিয়েল এস্টেট বাজার সম্পর্কিত সমস্ত আইনি বিধি-বিধান পর্যালোচনা করা প্রয়োজন, যার মধ্যে অন্তর্ভুক্ত রয়েছে: ঋণ ব্যবস্থা সংক্রান্ত বিধিমালা, রিয়েল এস্টেট ব্যবসা আইন, আবাসন আইন, ভূমি আইন, নির্মাণ আইন ইত্যাদির বিধিমালা। সেখান থেকে, শুধু এক বা দুটি আইনের সমস্যা সমাধান না করে, বরং সমগ্র আইনি ব্যবস্থার ত্রুটিগুলো দূর করার জন্য সমন্বয় সাধন করা উচিত।

আইনি জটিলতাগুলোর পরিপ্রেক্ষিতে, এই প্রস্তাব করা যেতে পারে যে, রিয়েল এস্টেট প্রকল্পের অসুবিধা ও প্রতিবন্ধকতা নিরসনকারী টাস্ক ফোর্স সমাধানের জন্য কয়েকটি দৃষ্টান্তমূলক মামলা নির্বাচন করবে, যা অন্যান্য অঞ্চলের জন্য সেই সমাধান অনুসরণ ও অনুকরণ করার একটি আইনি ভিত্তি তৈরি করবে।

উল্লেখ্য যে, আবাসন খাতের ফটকাবাজি নিয়ন্ত্রণ ও সীমিত করার জন্য আর্থিক উপকরণ ব্যবহার করা উচিত। প্রকৃত বাজার চাহিদা সম্পন্ন আবাসন প্রকল্পগুলোকে অগ্রাধিকার দেওয়া উচিত এবং বাজারে একটি যুক্তিসঙ্গত সরবরাহ বাড়ানোর লক্ষ্যে বাড়ি ক্রেতা ও ডেভেলপার উভয়কেই আর্থিক সহায়তা প্রদানের উপর জোর দেওয়া উচিত। বাস্তবে, এমন অনেক পরিত্যক্ত শহরাঞ্চল রয়েছে যেখানে বিপুল পরিমাণ পুঁজি আটকে আছে।

তাহলে অভাবী মানুষের জন্য সত্যিই প্রয়োজনীয় আবাসিক প্রকল্পগুলোর অর্থায়ন কোথা থেকে আসবে? এই পরিস্থিতিটি সেকেন্ডারি মার্কেটের মতোই। মূল বিষয় হলো বাজারকে স্ব-শুদ্ধি ও স্ব-নিয়ন্ত্রণের সুযোগ দেওয়া; আমরা কীভাবে একে উদ্ধার করতে পারি, এবং কে তা করতে পারে?

বড় রিয়েল এস্টেট কোম্পানিগুলোকে আর্থিক চাপ কমাতে সক্রিয়ভাবে পুনর্গঠন করার পরামর্শ দেওয়া হচ্ছে। বিনিয়োগকারীরা এমন প্রকল্পগুলো বিক্রি করে নিজেদের পুনর্গঠন করতে পারেন, যেগুলো তাদের জন্য ঋণের সমস্যা তৈরি করছে অথবা একাধিক খাতের সঙ্গে অতিরিক্তভাবে জড়িত।

বিনিয়োগকারীদের একটি ঝুঁকি ব্যবস্থাপনা ব্যবস্থা প্রয়োজন; তারা নির্বিচারে কাজ করতে বা আর্থিক উপকরণের অতিরিক্ত ব্যবহার করতে পারেন না। স্টেট ব্যাংক সম্প্রতি দেশজুড়ে একযোগে কয়েক ডজন প্রকল্প বাস্তবায়নকারী একটি রিয়েল এস্টেট কোম্পানির উদাহরণ দিয়েছে – তাদের কীভাবে উদ্ধার করা যেতে পারে? ব্যাংকগুলোর দৃষ্টিকোণ থেকে, তারা এই শ্রেণীর কোম্পানিগুলোর ঋণকে পুনঃশ্রেণীবদ্ধ না করে, বরং ঋণ পুনর্গঠন, মেয়াদ বৃদ্ধি বা স্থগিত করার সিদ্ধান্ত নিতে পারে।

সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ বিষয় হলো অবিলম্বে শুরু করা; আপনি যত দেরি করবেন, কাজটি তত কঠিন হয়ে উঠবে!

(চলবে)

উৎস: https://nld.com.vn/kinh-te/go-kho-cho-bat-dong-san-cach-nao-20230214223803655.htm