রিয়েল এস্টেট বাজারে স্বার্থের ভারসাম্য বজায় রাখা, সহজ থেকে কঠিন (পর্ব ২): নিলামে জেতার পর, আবাসিক জমি পরিত্যক্ত করা হয়

(Baothanhhoa.vn) - ভূমি ব্যবহারের অধিকারের সফল নিলামের পর, অনেক আবাসিক এলাকায় বাড়ি তৈরি হয়নি, অথবা অসমাপ্ত বাড়িগুলি সম্পন্ন হয়নি এবং লোকেরা সেখানে স্থানান্তরিত হয়েছে। ইতিমধ্যে, অনেক নিম্ন আয়ের মানুষ, শ্রমিক এবং শ্রমিকদের জন্য "দোকান স্থাপনের" জন্য এক টুকরো জমি থাকার স্বপ্ন এখনও বিলাসিতা।

হা লাই কমিউনের (হা ট্রুং জেলা) কেন্দ্রে অবস্থিত আবাসিক এলাকাটি সুবিধাজনক অবস্থানে রয়েছে, কিন্তু খুব বেশি লোক সেখানে বাড়ি তৈরি করতে আসেনি।

জমিটি পরিত্যক্ত অবস্থায় ফেলে রাখা হচ্ছে।

২০২৪ সালের এপ্রিল মাসে, হা লাই কমিউনের কেন্দ্রীয় আবাসিক এলাকা (হা ট্রুং) ৪১টি গ্রামীণ জমি ব্যবহারের অধিকারের জন্য একটি নিলামের আয়োজন করে যার প্রারম্ভিক মূল্য ২৯.৭৮ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং। নিলামের পর, এই সমস্ত জমি বিনিয়োগকারীরা কিনে নেন, মোট ৩৮.৫৩ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং বিজয়ী দর দিয়ে। নিলামের মাধ্যমে, রাজ্যের বাজেটে প্রারম্ভিক মূল্যের তুলনায় ৮.৭৫ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং পর্যন্ত অতিরিক্ত পার্থক্য ছিল। এদিকে, গড়ে ভাগ করলে, এখানে প্রতি বর্গমিটার আবাসিক জমির দাম ৪.৭৫ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং, যা এলাকার মানুষের জীবনযাত্রার মানের চেয়ে বেশি নয়। তবে, হা ট্রুং জেলার কৃষি ও পরিবেশ বিভাগ কর্তৃক প্রদত্ত নিলামে জয়ী ব্যক্তিদের তালিকা অনুসারে, হা লাই কমিউনে মাত্র ৩ জন বিনিয়োগকারী ছিলেন। বাকিরা বেশিরভাগই ইয়েন দিন, হোয়াং হোয়া জেলা, থান হোয়া শহর,... এমনকি হ্যানয়েতে বিনিয়োগকারী ছিলেন।

যথারীতি, সফল নিলামের পর থেকে ১ বছরেরও বেশি সময় পরেও, হা লাই কমিউনের কেন্দ্রস্থলে, সুবিধাজনক ট্র্যাফিক অবস্থান থাকা সত্ত্বেও, এই আবাসিক এলাকাটি এখনও "নীরব মোডে" রয়েছে। বিশাল এলাকা জুড়ে, মাত্র কয়েকটি বাড়ি নির্মাণাধীন। এই বাড়ির মালিকরা জানিয়েছেন যে প্রাথমিক নিলাম মূল্যের তুলনায় ২০ মিলিয়ন থেকে ৫০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/প্লট মূল্যের পার্থক্যে বিনিয়োগকারীদের হাত থেকে জমি ব্যবহারের অধিকার ফেরত কিনতে তাদের অর্থ ব্যয় করতে হয়েছে। এই এলাকার পাশাপাশি, বৈদ্যুতিক খুঁটিতে ঝুলানো বা সংলগ্ন বাড়ির চারপাশের দেয়ালে আঁকা অনেক ফোন নম্বর রয়েছে যা বিক্রয়ের জন্য জমির বিজ্ঞাপন দিচ্ছে। এখানকার লোকেরা জানিয়েছেন যে, এই এলাকার প্রতিটি বর্গমিটার আবাসিক জমি গড়ে ৬ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটার দরে বিক্রয়ের জন্য বিজ্ঞাপন দেওয়া হচ্ছে, যা প্রাথমিক নিলাম মূল্যের চেয়ে প্রায় ২ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটার বেশি।

হা ট্রুং জেলার কৃষি ও পরিবেশ বিভাগের প্রধান মিঃ নগুয়েন ভ্যান থিনের মতে, ২০২৪ সালে, জেলায় ১৩টি আবাসিক এলাকা ১৬৫টি আবাসিক প্লট ব্যবহারের অধিকার নিলামে তুলেছে, যার মোট নিলামে জয়ের পরিমাণ প্রায় ১৬৮.৪৫ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং পৌঁছেছে, যা শুরুর মূল্যের চেয়ে প্রায় ৩৯ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং বেশি। সাইট ক্লিয়ারেন্স এবং প্রযুক্তিগত অবকাঠামোতে বিনিয়োগের খরচ বাদ দেওয়ার পর, ভূমি ব্যবহারের অধিকার নিলামের মাধ্যমে, রাজ্য বাজেট ১৬৩ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং-এরও বেশি সংগ্রহ করেছে। তবে, কেবল নতুন নিলাম করা জমিতেই নয়, বহু বছর আগে থেকে সফলভাবে নিলাম করা জমিতেও, বাড়ি তৈরি করতে আসা লোকের হার বেশি নয়, কেবল কমিউনগুলিতে প্রায় ১০% এবং জেলার কেন্দ্রীয় এলাকায় প্রায় ২০% ওঠানামা করছে।

একইভাবে, থিউ হোয়া জেলায়, থিউ হোয়া শহরের জাতীয় মহাসড়ক ৪৫ থেকে দিন তান গ্রাম পর্যন্ত রাস্তার পাশে আবাসিক অবকাঠামো প্রকল্পটি ২০২৪ সালের মে মাসে ৪১টি নগর জমির লট দিয়ে আবাসিক ভূমি ব্যবহারের অধিকারের নিলাম সম্পন্ন করে। নিলামে জয়লাভের পর মোট সংগৃহীত পরিমাণ ছিল ৮৩.৬৮ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং, যা শুরুর মূল্যের চেয়ে ২২.৪৮ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং বেশি। তবে, এখনও পর্যন্ত, এই পুরো জমির উপর মাত্র ২টি বাড়ি নির্মিত হয়েছে। এই এলাকার লোকেরা জানিয়েছেন যে বাকি জমির লটগুলি নিলাম মূল্যের চেয়ে ১.৫ মিলিয়ন - ৩ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটার বেশি দামে বিক্রয়ের জন্য দেওয়া হচ্ছে।

শুধু এলাকাতেই নয়, থান হোয়া শহরেও, অনেক পরিকল্পনা সাইট দীর্ঘদিন ধরে ভূমি ব্যবহারের অধিকার নিলাম সম্পন্ন করেছে, কিন্তু দখলের হার বেশ কম। AEON MALL বাণিজ্যিক কেন্দ্রের (কোয়াং থান ওয়ার্ড) কাছাকাছি এলাকা থেকে, অনেক সাইট দীর্ঘদিন ধরে নিলাম সম্পন্ন করেছে, কিন্তু বাড়িগুলি এখনও খুব কম নির্মিত হয়েছে। অধিকন্তু, হোয়াং দাই কমিউনে, পরিকল্পনা সাইট 12100 2024 সাল থেকে 204টি আবাসিক প্লটের জন্য ভূমি ব্যবহারের অধিকার নিলাম সম্পন্ন করেছে, কিন্তু এখনও পর্যন্ত মাত্র 1টি বাড়ি নির্মিত হয়েছে...

সামাজিক সমস্যা

গৃহায়ন ও রিয়েল এস্টেট বাজার ব্যবস্থাপনা বিভাগের (নির্মাণ বিভাগ) প্রধান মিঃ নগুয়েন মান তুয়ানের মতে, ভূমি ব্যবহারের অধিকার নিলামের মাধ্যমে জমি বরাদ্দ এবং ইজারা নেতিবাচক পরিস্থিতি সীমিত করেছে, স্থানীয় বাজেটের জন্য রাজস্বের একটি বৃহৎ উৎসের পরিপূরক এবং অবকাঠামোতে পুনঃবিনিয়োগের ক্ষেত্রে অবদান রেখেছে, যা প্রদেশের আর্থ-সামাজিক উন্নয়ন লক্ষ্য পূরণে ভূমিকা রেখেছে। তবে, পূর্ববর্তী অনেক বছর ধরে সফলভাবে নিলামে তোলা পরিকল্পিত জমির মধ্যে, দখলের হার এখনও সামান্য। থান হোয়া শহরে এই হার মাত্র ২০%, এবং শহর কেন্দ্র থেকে দূরে জেলা এবং অঞ্চলে এটি মাত্র ১০%।

হোয়াং দাই কমিউনের (থান হোয়া সিটি) ১২,১০০ বর্গমিটার জমিটি ২০২৪ সালে নিলামের জন্য নির্ধারিত ছিল, কিন্তু এখনও পর্যন্ত এটিতে মাত্র একটি বাড়ি নির্মিত হয়েছে।

এর অর্থ হল প্রদেশে হাজার হাজার আবাসিক প্লট পরিত্যক্ত হচ্ছে। বিনিয়োগকারীরা এখনও জমি মজুদ করে রাখছেন এবং মুনাফার জন্য বিক্রি করার জন্য দাম বৃদ্ধির অপেক্ষা করছেন, যা রিয়েল এস্টেট বাজারের জন্য ঝুঁকি তৈরি করতে পারে। এদিকে, নিম্ন আয়ের উপার্জনকারী, শ্রমিক এবং শ্রমিকদের এখনও আবাসিক জমি পেতে অসুবিধা হয় যখন জমির দাম সর্বদা তাদের আর্থিক সম্পদের চেয়ে অনেক বেশি থাকে।

উদাহরণস্বরূপ, থানহ হোয়া শহরের ন্যাম সন ২ কোয়ার্টারে বসবাসকারী মিঃ নগুয়েন ফি হুং (৪০ বছর বয়সী) এর কথাই ধরুন। তিনি এবং তার স্ত্রী ফ্রিল্যান্স কর্মী, তাদের আয় খুব বেশি নয় এবং তাদের ৩টি ছোট বাচ্চা লালন-পালন করতে হয়, তাই তাদের এখনও তার ভাইয়ের পরিবার এবং বাবা-মায়ের সাথে থাকতে হয়। মিঃ হুং বলেন: "আমরা যে টাকা সঞ্চয় করেছিলাম এবং আরও ধার করেছিলাম, তা থেকে আমি এবং আমার স্ত্রী ভবিষ্যতে বাড়ি তৈরির জন্য জমি কিনতে অনেক পরিকল্পনা সাইটে গিয়েছিলাম। কিন্তু দাম খুব বেশি, ছোট এলাকা প্রায় ৩ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং, আমার স্ত্রী এবং আমি তা বহন করতে পারছি না। এদিকে, সামাজিক আবাসন কিনতে চাওয়া আমাদের পক্ষে খুব কঠিন।"

এখনও অনেক লোক আছে যাদের আবাসনের জন্য জমির প্রয়োজন, কিন্তু পরিকল্পনা এলাকায় বিজ্ঞাপনের দামে পৌঁছাতে পারছে না। এদিকে, যদিও সেগুলি পরিত্যক্ত, তবুও সেই জমির প্লটগুলি এখনও গোপনে লেনদেন হয়, লাভের জন্য বিক্রি করার জন্য জমি মজুদ করে রাখা লোকেদের মধ্যে ক্রয়-বিক্রয়। এই বাস্তবতা জমির দাম ক্রমাগত বৃদ্ধিতে অবদান রেখেছে। এবং প্রকৃত চাহিদা সম্পন্ন ব্যক্তিদের আবাসনের জন্য জমি কিনতে আরও বেশি অসুবিধা হচ্ছে।

এটা নিশ্চিত করতে হবে যে ভূমি ব্যবহারের অধিকার নিলামের মাধ্যমে জমি বরাদ্দ এবং জমি ইজারা একটি দ্বিমুখী রাস্তা, যা রাজ্যের বাজেটের রাজস্ব বৃদ্ধিতে অবদান রাখে এবং অন্যান্য অনেক অর্থনৈতিক ক্ষেত্রের উন্নয়নে অবদান রাখে, একটি সুস্থ রিয়েল এস্টেট বাজার নিশ্চিত করতে অবদান রাখে। যাইহোক, পরিত্যক্ত জমির গল্প, যেখানে অনেক নিম্ন আয়ের পরিবার, শ্রমিক এবং প্রকৃত চাহিদা সম্পন্ন শ্রমিক আবাসিক জমি কিনতে সক্ষম হয়নি, এটি একটি কঠিন সামাজিক সমস্যা। রাষ্ট্র, বিনিয়োগকারীদের স্বার্থ, এবং সংখ্যাগরিষ্ঠ মানুষের জন্য আবাসন জমি কীভাবে সমাধান করা যায় তা সহজ বিষয় নয়।

প্রবন্ধ এবং ছবি: দং থান

চূড়ান্ত প্রবন্ধ: সামষ্টিক অর্থনৈতিক নীতিমালা প্রয়োজন।

সূত্র: https://baothanhhoa.vn/hai-hoa-loi-ich-o-thi-truong-bat-dong-san-chuyen-de-hoa-kho-bai-2-sau-trung-dau-gia-dat-o-bi-bo-hoang-248348.htm