২০২৪ সালের ভূমি আইন বাস্তবায়নের মাধ্যমে রিয়েল এস্টেটের মূলধন প্রবাহ "আনব্লক" করার প্রত্যাশা

সাধারণ পরিসংখ্যান অফিসের তথ্য অনুযায়ী, ২০২৪ সালের প্রথম ৬ মাসে, দেশব্যাপী ৩,১৮৫টি রিয়েল এস্টেট ব্যবসা সাময়িকভাবে তাদের কার্যক্রম স্থগিত করার ঘোষণা দিয়েছে, যা ২০২৩ সালের একই সময়ের তুলনায় ১২৫%।

বিলুপ্তির প্রক্রিয়া সম্পন্নকারী প্রতিষ্ঠানের সংখ্যা ৬০৫, যা গত বছরের একই সময়ের তুলনায় ৯২.৫%। বেশিরভাগ প্রতিষ্ঠান দেউলিয়া, কার্যক্রম স্থগিতকরণ, বেতন কর্তন, পুনর্গঠন ইত্যাদির মতো সবচেয়ে খারাপ পরিস্থিতির মুখোমুখি হচ্ছে।

অনেক রিয়েল এস্টেট ব্যবসা সংকটের সম্মুখীন হচ্ছে।

বাস্তবে, অনেক রিয়েল এস্টেট ব্যবসা বর্তমানে সুদ পরিশোধের সমস্যায় ভুগছে কারণ এই শিল্পটি উচ্চ আর্থিক সুবিধা দ্বারা চিহ্নিত, তাই সুদ পরিশোধের চাপ ব্যবসার কাঁধে ভারী হয়ে উঠছে।

উল্লেখ না করেই, ব্যবসাগুলিকে ভাড়া, কর্মচারীদের বেতন, ব্যবসা পরিচালনার খরচ, বিক্রয় খরচ ইত্যাদির মতো দৈনন্দিন পরিচালন খরচের একটি সিরিজও দিতে হয়।

সেই প্রেক্ষাপটে, স্থবির প্রকল্প, স্থবির প্রকল্প এবং দীর্ঘ সমাপ্তির সময়ের কারণে ব্যবসা থেকে নগদ প্রবাহ অত্যন্ত সীমিত, যার ফলে ছোট থেকে বড় অনেক ব্যবসাই কঠিন পরিস্থিতিতে পড়ে।

অনেক "না" রিয়েল এস্টেট ব্যবসার জন্য কঠিন করে তোলে

উপরোক্ত বিষয়ে তার মতামত প্রকাশ করে, ভিয়েতনাম রিয়েল এস্টেট অ্যাসোসিয়েশন (VNRea) এর ভাইস প্রেসিডেন্ট, ভিয়েতনাম রিয়েল এস্টেট ব্রোকার্স অ্যাসোসিয়েশন (VARS) এর সভাপতি মিঃ নগুয়েন ভ্যান দিন , নগুই দুয়া টিনকে জানান যে ব্যবসার জন্য মূলধন প্রবাহে যানজটের লক্ষণ দেখা যাচ্ছে।

এর মূল কারণ হলো বাজারের তারল্য দুর্বল হয়ে পড়েছে, যার ফলে ব্যবসায়িক রাজস্বে তীব্র হ্রাস ঘটেছে।

অনেক ব্যবসার মূলধনের অভাব থাকে এবং তারা চলমান প্রকল্পগুলি বন্ধ করতে, এমনকি কর্মীদের ছাঁটাই করতে, খরচ কমাতে, লোকসান মেনে নিতে এবং সম্ভাব্য চলমান প্রকল্পগুলি বিক্রি করতে বাধ্য হয়।

মিঃ নগুয়েন ভ্যান দিন বলেন, রিয়েল এস্টেট ব্যবসার অসুবিধাগুলি আইনি প্রক্রিয়া আটকে থাকার কারণে আসে।

এছাড়াও, রিয়েল এস্টেট ব্যবসার অসুবিধাগুলি আইনি প্রক্রিয়া আটকে থাকার কারণেও আসে, আইনি বাধা যা ব্যবসাগুলিকে বিক্রয়ের জন্য প্রকল্প তৈরি করতে বাধা দেয় তাও ব্যবসাগুলিকে নগদ প্রবাহের অভাবের প্রধান কারণ।

দেশজুড়ে হাজার হাজার প্রকল্পে প্রায় কোনও বিনিয়োগ পদ্ধতি অনুমোদিত হয়নি, বিশেষ করে জমির মূল্য অনুমোদন এবং ভূমি ব্যবহার ফি প্রদানের আর্থিক বাধ্যবাধকতা, যা পশ্চাদপদতা, ওভারল্যাপ এবং বৈপরীত্যের লক্ষণ দেখাচ্ছে এমন পুরানো নীতির কারণে অনেক সমস্যার সম্মুখীন হচ্ছে।

এছাড়াও, অনেক "না" শব্দ যেমন রাজস্ব নেই, তারল্য নেই, বৈধতা নেই, রিয়েল এস্টেট ব্যবসাগুলিকে সংকটে ফেলে দেয়।

মূলধনের উৎসের অসুবিধা কেবল স্থানীয় নয়, বরং রিয়েল এস্টেট বাজারে অংশগ্রহণকারী সকল গোষ্ঠীর মধ্যে সাধারণ, যারা বিনিয়োগকারী, ট্রেডিং ফ্লোর, ব্রোকার থেকে শুরু করে গ্রাহক এবং বিনিয়োগকারী।

অতএব, মিঃ দিন তার মতামত ব্যক্ত করেছেন যে রিয়েল এস্টেট বাজারের সকল অংশগ্রহণকারী ২০২৪ সালের ভূমি আইন কার্যকর হওয়ার এবং অনুপ্রবেশের জন্য অধীর আগ্রহে অপেক্ষা করছেন, যা বাজারকে মূলধনের উৎসগুলি মুক্ত করতে সহায়তা করবে।

ভূমি আইন ২০২৪ রিয়েল এস্টেটের তারল্য বৃদ্ধি করবে বলে আশা করা হচ্ছে

খসড়া আইনের উপর জাতীয় পরিষদের আলোচনার সময়, কিছু জাতীয় পরিষদের ডেপুটি তাদের মতামতও ব্যক্ত করেছিলেন যে যখন রিয়েল এস্টেটের অসুবিধাগুলি দূর করা হবে, তখন এটি অর্থনীতিতে ইতিবাচক প্রভাব ফেলবে এবং ২০২৪ সালের শেষ ৬ মাসে জিডিপি প্রবৃদ্ধিকে উৎসাহিত করবে, বিশেষ করে রিয়েল এস্টেট উদ্যোগের জন্য মূলধনের অসুবিধা দূর করবে, উৎপাদন ও ব্যবসায় বিনিয়োগকে উৎসাহিত করবে।

প্রতিনিধি নগুয়েন তুয়ান আন ( বিন ফুওক প্রতিনিধিদল) বলেছেন যে ভূমি আইন শীঘ্রই কার্যকর হলে রিয়েল এস্টেট বাজার "অস্থির" থাকবে বলে আশা করা হচ্ছে।

তদনুসারে, ভূমি আইনে ভূমি ব্যবহারকারীদের অধিকার ও বাধ্যবাধকতা, পরিকল্পনা, ভূমি ব্যবহারের পরিকল্পনা, ভূমি বরাদ্দ, ভূমি ইজারা, ভূমি ব্যবহারের উদ্দেশ্যে হস্তান্তরের অনুমতি, অর্থায়ন, ভূমি এবং ভূমির দাম সম্পর্কিত অনেক নতুন বিষয়বস্তু রয়েছে, যা উদ্যোগে ভূমি ব্যবহার সম্পর্কিত প্রকল্পগুলির জন্য আইনি বাধা দূর করতে অবদান রাখবে।

"বিশেষ করে, অনেক ব্যবসা আইন কার্যকর হওয়ার জন্য অপেক্ষা করছে যাতে তারা জমি লিজ নিয়ে বার্ষিক ভাড়া পরিশোধ করতে পারে, প্রকল্প বাস্তবায়নের প্রাথমিক পর্যায়ে আর্থিক বোঝা কমাতে পারে," মিঃ তুয়ান আন বলেন।

প্রতিনিধি নগুয়েন তুয়ান আন বিশ্লেষণ করেছেন যে রিয়েল এস্টেট ব্যবসা এবং রিয়েল এস্টেট বাজার সম্প্রতি "অপেক্ষার অবস্থায়" রয়েছে।

বিশেষ করে, রিয়েল এস্টেট ব্যবসার ৭০% সমস্যার জন্য আইনি সমস্যার সমাধানের অপেক্ষা দায়ী। রিয়েল এস্টেট প্রকল্প গঠন ও উন্নয়নের ক্ষেত্রে এটি একটি নির্ধারক বিষয়, এবং রিয়েল এস্টেট বাজার পুনরুদ্ধারে সহায়তা করার জন্য গতি তৈরি করার জন্য এটি একটি মূল সমস্যা যা সমাধান করা প্রয়োজন - বিশেষ করে ভূমি নীতি সম্পর্কিত সমস্যা।

প্রতিনিধি নগুয়েন তুয়ান আন (বিন ফুওক প্রতিনিধিদল) বলেছেন যে ভূমি আইন শীঘ্রই কার্যকর হলে রিয়েল এস্টেট বাজার "অস্থির" থাকবে বলে আশা করা হচ্ছে।

একই মতামত শেয়ার করে, স্যাভিলস ভিয়েতনামের পরামর্শক পরিচালক মিসেস ডো থি থু গিয়াং বলেন যে ২০২৪ সালের ভূমি আইনে জমির মূল্য নির্ধারণের নীতি পরিবর্তন, বাজার নীতি অনুসারে জমির মূল্যায়নের উপর মনোযোগ দেওয়ার মতো নতুন বিধান প্রয়োগ করা রিয়েল এস্টেট বাজারের স্বচ্ছতা এবং তারল্য বৃদ্ধিতে সহায়তা করবে।

বিশ্লেষক বলেন, ভবিষ্যতে, যখন জমির মূল্যের ডাটাবেস সম্পন্ন হবে, তখন ক্রয়-বিক্রয় সংক্রান্ত তথ্য জনসমক্ষে প্রকাশ করা হবে।

এই সময়ে, ক্রেতা এবং বিক্রেতারা লেনদেনের তথ্য খুঁজে পেতে পারেন। সেখান থেকে, স্পষ্ট সচেতনতা অর্জন করুন, যা রিয়েল এস্টেট বাজারের স্বচ্ছতা বৃদ্ধিতে সহায়তা করবে।

এছাড়াও, রিয়েল এস্টেট কেনা-বেচাও সহজ হবে, যা বাজারে তারল্য বৃদ্ধিতে সাহায্য করবে।

ব্যবসায়িক নগদ প্রবাহের সুযোগ

২০২৪ সালের ভূমি আইন প্রয়োগের পর রিয়েল এস্টেট বাজারের জন্য সুযোগ উপস্থাপন করে, এনগুই দুয়া টিনের সাথে একটি সাক্ষাৎকারে, আইনজীবী নগুয়েন থান হা - এসবি ল ফার্ম ২০২৪ সালের ভূমি আইনে বেশ কয়েকটি নতুন বিষয় তুলে ধরেছেন যা আইনের দিক থেকে রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগকারী এবং ভূমি ব্যবহারকারী উভয়ের জন্য সুযোগ এবং সহায়তা তৈরি করতে পারে।

মিঃ হা-এর মতে, এই নতুন বিষয়গুলির মধ্যে রয়েছে বার্ষিক অর্থ প্রদানের মাধ্যমে লিজ নেওয়া জমি হস্তান্তরের লাইসেন্স প্রদান; বন্ধকী ঋণের সুযোগ সম্প্রসারণ; যৌথ উদ্যোগের জমি সংক্রান্ত সমস্যা এবং প্রকল্পটি বন্ধ হয়ে গেলে বা উদ্যোগ দেউলিয়া হয়ে গেলে প্রকল্পগুলিতে মূলধন অবদানকারী ভূমি ব্যবহারকারীদের পরিচালনার জন্য একটি ব্যবস্থা প্রদান; এবং সাইট ক্লিয়ারেন্সের জন্য ব্যবস্থা এবং পদ্ধতি প্রদান।

এছাড়াও, নতুন আইন বাস্তবায়নের ফলে রিয়েল এস্টেট সরবরাহ উন্নত হবে। অনেক প্রকল্প দীর্ঘ সময় ধরে বিলম্বিত হওয়ার একটি কারণ হল অপর্যাপ্ত ক্ষতিপূরণের কারণে সাইট ক্লিয়ারেন্সে অসুবিধা। বাজার বাস্তবতা অনুসারে মূল্য নির্ধারণের প্রক্রিয়া ভূমি তহবিলকে আরও দ্রুত কাজে লাগানোর জন্য সহায়তা করবে।

আইনজীবী নগুয়েন থান হা - এসবি ল ফার্ম।

মিঃ নগুয়েন ভ্যান দিন আরও একমত পোষণ করেন যে ২০২৪ সালের ভূমি আইন বাস্তবায়ন রিয়েল এস্টেট ব্যবসা এবং এই রিয়েল এস্টেট বাজারে অংশগ্রহণকারীদের জন্য মূলধনের উৎস বন্ধ করতে অবদান রাখবে।

"সম্পূর্ণ আইনি প্রক্রিয়া প্রকল্পগুলি বাস্তবায়নে, বিক্রির জন্য পণ্য তৈরিতে, ব্যবসায় রাজস্ব আনতে এবং নগদ প্রবাহ শেষ হয়ে যাওয়া রিয়েল এস্টেট ব্যবসাগুলির পরিচালনা ব্যয়ের সমস্যা সমাধানে সহায়তা করবে," মিঃ দিন বলেন।

সংশোধিত আইনের কঠোর বিধানগুলি রিয়েল এস্টেট প্রকল্পগুলি উন্নয়নে ব্যবসাগুলিকে সহায়তা করতে অবদান রাখবে। আরও স্পষ্টভাবে বলতে গেলে, প্রকৃত বিনিয়োগকারী এবং পূর্ণ ক্ষমতা সম্পন্ন বিনিয়োগকারীদের জন্য স্বচ্ছতা, ন্যায্যতা এবং সুযোগ তৈরি করা।

তবে, মিঃ দিন আরও উল্লেখ করেছেন যে নতুন আইন বাস্তবায়নের সময় বিশেষ মনোযোগ দেওয়া উচিত। যদি কঠোর এবং সতর্কতা অবলম্বন না করে ডিক্রি এবং উপ-আইন নথি জারি করা হয়, তাহলে তারা বাধা তৈরি করতে পারে।

এর পাশাপাশি, বিশেষজ্ঞ আরও সুপারিশ করেছেন যে রিয়েল এস্টেট বাজারের পুনরুদ্ধারকে উদ্দীপিত এবং ত্বরান্বিত করার জন্য আরও বিশেষ ঋণ নীতি থাকা উচিত।

সূত্র: https://www.nguoiduatin.vn/ky-vong-da-thong-mach-von-cho-bds-tu-viec-dua-luat-dat-dai-2024-vao-thuc-tien-204240731101022031.htm