বিনিয়োগকারী এবং গৃহ ক্রেতাদের মধ্যে স্থায়ী 'দ্বন্দ্ব'

[বিজ্ঞাপন_১]

প্রকৃতপক্ষে, হ্যানয়ের অনেক অ্যাপার্টমেন্ট ভবনে সাধারণ এবং ব্যক্তিগত ব্যবহারের জায়গা নিয়ে সমস্যা দেখা দেয়। মূল দ্বন্দ্বটি আসে পক্ষগুলি কোন এলাকাগুলি সাধারণ এবং কোনটি ব্যক্তিগত তা নির্ধারণ এবং একমত হতে না পারার কারণে, যার ফলে পক্ষগুলির মধ্যে দ্বন্দ্ব দেখা দেয়।

এই বিষয়ে, অ্যাপার্টমেন্ট ভবনের ব্যবস্থাপনা ও পরিচালনা সম্পর্কিত রাজ্যের আইনি নথিগুলিতে বেশ বিস্তারিত এবং সম্পূর্ণ নিয়মাবলী প্রদান করা হয়েছে। সম্প্রতি, নির্মাণ মন্ত্রণালয়ের সার্কুলার ০৫, অ্যাপার্টমেন্ট ভবনের ব্যবস্থাপনা ও পরিচালনা সম্পর্কিত নথিগুলিকে একীভূত করে জারি করা হয়েছে।

স্যাভিলস হ্যানয়ের রিয়েল এস্টেট ম্যানেজমেন্ট বিভাগের পরিচালক মিসেস ভু কিউ হানহের মতে, বিনিয়োগকারীদের প্রকল্প তৈরি এবং নির্মাণের সময় সাধারণ এবং ব্যক্তিগত এলাকার ব্যবহার নিয়ন্ত্রণকারী নথিগুলিতে সম্পূর্ণতা এবং স্বচ্ছতার অভাব থেকে অ্যাপার্টমেন্ট প্রকল্পগুলিতে দ্বন্দ্বের উৎপত্তি হয়; যদিও আইনি নথিতে সেগুলি স্পষ্টভাবে সংজ্ঞায়িত করা হয়েছে। এর ফলে পরবর্তীতে মালিকানা এবং ব্যবহারের অধিকার নির্ধারণে অস্পষ্টতা দেখা দেয়।

বিনিয়োগকারী এবং বাড়ি ক্রেতাদের মধ্যে সুবিধাজনক পার্কিং এরিয়া ছবি ১ — হ্যানয়ের অনেক অ্যাপার্টমেন্ট ভবনে ভাগ করা এবং ব্যক্তিগত জায়গা সম্পর্কিত সমস্যা দেখা দেয়, বিশেষ করে পার্কিং এলাকা নিয়ে বিরোধ। (ছবি: বিজি)

"এটা বোঝা গুরুত্বপূর্ণ যে কাঠামোগত ব্যবস্থা, করিডোর, সাধারণ হাঁটার পথ এবং অবিচ্ছেদ্য ব্যবস্থার সাথে সম্পর্কিত সমস্ত ক্ষেত্রই সাধারণ ক্ষেত্র। তবে, অ্যাপার্টমেন্ট ভবনগুলিতে প্রায়শই বিরোধের সম্মুখীন হওয়া ক্ষেত্রগুলির মধ্যে একটি হল পার্কিং এলাকা," মিসেস হান যোগ করেন।

২০১৪ সালের আবাসন আইন অনুসারে, সাইকেল পার্কিং, প্রতিবন্ধীদের জন্য যানবাহন, দুই চাকার মোটরযান, তিন চাকার মোটরযান পার্কিং করার জায়গাগুলি অ্যাপার্টমেন্ট মালিকদের সাধারণ মালিকানা এবং ভাগ করে ব্যবহারের অধীনে। গাড়ি পার্কিংয়ের জায়গাগুলির ক্ষেত্রে, অ্যাপার্টমেন্টের ভাড়াটে/ক্রেতারা সেগুলি কিনতে বা সাব-লিজ দিতে পারেন।

"বাস্তবে, বেশিরভাগ অ্যাপার্টমেন্ট ভবনে, মোটরবাইক পার্কিং এলাকা (ভাগ মালিকানা) থেকে প্রাপ্ত রাজস্ব ভবনের পরিচালনা তহবিলে ফেরত পাঠানো হবে। তবে, এই এলাকাটি কীভাবে পরিকল্পনা করা হয়েছে, ভাগ মালিকানার এলাকা কত এবং সেখান থেকে, প্রতি যানবাহনের নির্দিষ্ট রাজস্ব নির্ধারণ এখনও স্পষ্ট নয়। এটি অন্তহীন বিতর্কের জন্ম দেয়," মিসেস হান বিশ্লেষণ করেন।

মিসেস হান বলেন, দ্বন্দ্ব সমাধান এবং নিম্নলিখিত পর্যায়ে প্রভাব সীমিত করার জন্য, বিনিয়োগকারীদের নকশা পর্যায় থেকে সাধারণ এবং ব্যক্তিগত ক্ষেত্রগুলি অনুমান এবং সঠিকভাবে গণনা করতে হবে, পাশাপাশি বিক্রয় চুক্তি এবং নির্মাণ বিনিয়োগ অর্থনৈতিক ও প্রযুক্তিগত প্রতিবেদনে সেগুলি স্পষ্টভাবে উপস্থাপন করতে হবে। অ্যাপার্টমেন্ট ভবন পরিচালনা এবং ব্যবহার সংক্রান্ত নিয়মাবলী সম্পর্কিত একীভূত নথি 05/VBHN-BXD সার্কুলারের বিধান অনুসারে ব্যবস্থাপনা বোর্ডের প্রকল্পের সমস্ত সমাপ্তির রেকর্ডে অ্যাক্সেস থাকা প্রয়োজন।

এছাড়াও, বিনিয়োগকারীকে সাধারণ এলাকা এবং সুযোগ-সুবিধার জন্য নিয়ম প্রতিষ্ঠার জন্য সংশ্লিষ্ট পক্ষের সাথে একমত হতে হবে। সেখান থেকে, বিরোধ এড়াতে সম্পদের অধিকার, ব্যবহার এবং সুরক্ষা সম্পর্কিত বিষয়বস্তু সম্পর্কে একটি সাধারণ চুক্তি এবং ঐক্যমত্য তৈরি করতে হবে।

প্রকল্পের সাধারণ এবং ব্যক্তিগত ক্ষেত্রগুলি আংশিকভাবে প্রতিটি মালিকের অবদানের জন্য প্রকল্প পরিষেবা ফি নির্ধারণের সাথে সম্পর্কিত। মিসেস হ্যানের মতে, শহরে লিফট সহ অ্যাপার্টমেন্ট প্রকল্পগুলিতে সর্বোচ্চ পরিষেবা ফি 16,500 ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটার/মাসের বেশি হওয়া উচিত নয়।

বিক্রয় চুক্তিতে পরিষেবা ফিও অন্তর্ভুক্ত করার কথা বলা হয়েছে, তাই ক্রেতাকে মালিকদের যে ফি স্তরে অবদান রাখতে হবে তা উল্লেখ করতে হবে। কারণ, যখন এটি চালু করা হয়, তখন বাসিন্দাদের সাধারণ মানসিকতা সর্বদা ফি স্তরের স্বচ্ছতা এবং তাদের প্রদত্ত পরিষেবা ফি থেকে অর্থ কীভাবে ব্যবহার করা যায় তার প্রতি থাকে। এর জন্য বিনিয়োগকারী এবং ব্যবস্থাপনা ইউনিটকেও এই বিষয়টির প্রতি গভীর মনোযোগ দিতে হবে।

বিনিয়োগকারী এবং বাড়ি ক্রেতাদের মধ্যে দীর্ঘ দূরত্বের পার্কিং এলাকা, ছবি ২ — চিত্রের ছবি। (সূত্র: সিপি)

স্যাভিলস বিশেষজ্ঞরা বিশ্বাস করেন যে, উপযুক্ত পরিষেবা মূল্য নির্ধারণের জন্য, বিনিয়োগকারী এবং ব্যবস্থাপনা ইউনিটগুলিকে অ্যাপার্টমেন্ট বিল্ডিং পরিষেবা মূল্যের খরচকে সরাসরি প্রভাবিত করে এমন বিষয়গুলি বিবেচনা করা উচিত। এই খরচ প্রকল্পের স্কেল, স্থাপত্য বৈশিষ্ট্য, নকশা এবং সরঞ্জামের উপর নির্ভর করবে। সমস্ত প্রয়োজনীয় তথ্য পাওয়ার পরে, ব্যবস্থাপনা ইউনিট পরিষেবা ফি গঠনকারী পরিচালন ব্যয় গণনা করতে পারে।

যদিও অপারেশন ম্যানেজমেন্ট ইউনিটের কাজের শৃঙ্খলে এগুলো খুবই ছোট বিষয়, তবুও এগুলো সরাসরি অপারেশন ফি-এর ইউনিট মূল্যকে প্রভাবিত করে। অতএব, ব্যবস্থাপনা কঠোর হতে হবে এবং একটি পেশাদার অপারেশন ম্যানেজমেন্ট ইউনিট দ্বারা পরিচালিত হতে হবে যাতে বিনিয়োগকারী এবং বাসিন্দা উভয়কেই ব্যবস্থাপনা খরচ অপ্টিমাইজ করতে এবং প্রকল্পের কার্যক্রম এবং ব্যবস্থাপনা পরিষেবাগুলিতে স্বচ্ছতা আনতে সহায়তা করা যায়।

এটা দেখা যায় যে, ভিয়েতনামের আবাসন বাজারের শক্তিশালী বিকাশের প্রবণতায়, বিনিয়োগকারীদের ব্যবস্থাপনা এবং পরিচালনার কাজের দিকে মনোযোগ দিতে হবে এবং এটিকে প্রকল্পের জন্য একটি অতিরিক্ত মূল্য হিসেবে বিবেচনা করতে হবে এবং সংশ্লিষ্ট ইউনিটগুলির মধ্যে বিরোধের ঝুঁকি এড়াতে একটি সমাধান হিসেবে বিবেচনা করতে হবে। প্রকল্পটি তৈরি এবং কার্যকর করার আগে থেকেই বিনিয়োগকারীরা একটি রিয়েল এস্টেট পণ্যের বিক্রয় মূল্য পরিকল্পনা করে।

"তবে, দাম বজায় রাখার বিষয়টি প্রকল্প ব্যবস্থাপনা এবং পরিচালনার মানের উপর নির্ভর করে। তাই বিশাল জনসংখ্যা এবং বৃহৎ সরবরাহ সহ ক্রমবর্ধমান শহুরে এলাকার প্রেক্ষাপটে ব্যবস্থাপনা এবং পরিচালনা ইউনিটের ভূমিকা গুরুত্বপূর্ণ হয়ে ওঠে," মিসেস হান জোর দিয়ে বলেন।

[বিজ্ঞাপন_২]
উৎস