'ভবিষ্যতের বাড়ি কেনার জন্য টাকা ধার না দেওয়ার' বিষয়ে স্টেট ব্যাংক কী বলে?

[বিজ্ঞাপন_১]

সম্প্রতি, অনেক রিয়েল এস্টেট ব্যবসা গৃহ ঋণ সম্পর্কিত নিয়মকানুন নিয়ে উদ্বেগ প্রকাশ করেছে।

বিশেষ করে, হো চি মিন সিটি রিয়েল এস্টেট অ্যাসোসিয়েশনের চেয়ারম্যান মিঃ লে হোয়াং চাউ বলেছেন যে তিনি এবং রিয়েল এস্টেট ব্যবসাগুলি সার্কুলার 41/2016/TT-NHNN (সার্কুলার 22/2023/TT-NHNN দ্বারা সংশোধিত এবং পরিপূরক) এর ধারা 2, ধারা 11, দফা 11 এর বিধানগুলি সম্পর্কে অত্যন্ত উদ্বিগ্ন।

Ngân hàng Nhà nước nói gì về việc 'không cho vay tiền mua nhà hình thành trong tương lai'?- Ảnh 1. — রিয়েল এস্টেট ব্যবসাগুলি সবেমাত্র ওঠানামা এবং অসুবিধার মধ্য দিয়ে একটি বছর পার করেছে।

এই প্রবিধান অনুসারে, বাণিজ্যিক বাড়ি সহ বাড়ি কেনার জন্য ব্যক্তিদের রিয়েল এস্টেট সুরক্ষিত ঋণের জন্য, ব্যাংকগুলি কেবলমাত্র হস্তান্তরের জন্য সম্পন্ন বাড়ি, অর্থাৎ উপলব্ধ বাড়ি কেনার জন্য ব্যক্তিদের ঋণ দিতে পারে।

অতএব, সার্কুলার 22/2023/TT-NHNN ব্যাংকগুলিকে ব্যক্তিদের হস্তান্তরের জন্য অসমাপ্ত বাণিজ্যিক আবাসন (অর্থাৎ ভবিষ্যতে নির্মিত বাণিজ্যিক আবাসন) কিনতে ঋণ দেওয়ার অনুমতি দেয় না, যা সেই বাড়ির দ্বারা সুরক্ষিত (বন্ধক)। অতএব, যারা ভবিষ্যতে গঠিত বাণিজ্যিক আবাসন কিনতে ঋণ নিতে চান তাদের অন্যান্য সুরক্ষা ব্যবস্থা বাস্তবায়ন করতে হবে অথবা অন্যান্য সম্পদ দিয়ে সুরক্ষিত করতে হবে।

এই বিষয়বস্তু সম্পর্কে, ৩১ জানুয়ারী, স্টেট ব্যাংক প্রতিক্রিয়া জানিয়েছে।

স্টেট ব্যাংকের মতে, বাণিজ্যিক ব্যাংক (সিবি) এবং বিদেশী ব্যাংক শাখার মূলধন নিরাপত্তা অনুপাত নিয়ন্ত্রণকারী সার্কুলার ৪১/২০১৬/টিটি-এনএইচএনএন (পরিবর্তিত এবং পরিপূরক সার্কুলার ২২/২০২৩/টিটি-এনএইচএনএন) ঋণ প্রতিষ্ঠানের ঋণ প্রদান কার্যক্রম পরিচালনাকারী কোনও নথি নয়।

সার্কুলার ৪১/২০১৬/টিটি-এনএইচএনএন-এর ধারা ২-এর ১০ নং ধারায় বলা হয়েছে: "রিয়েল এস্টেট দ্বারা সুরক্ষিত ঋণ হল একজন ব্যক্তি বা আইনি সত্তাকে রিয়েল এস্টেট ক্রয়, রিয়েল এস্টেট প্রকল্প পরিচালনার জন্য ঋণ এবং সুরক্ষিত লেনদেন সম্পর্কিত আইনের বিধান অনুসারে ঋণ থেকে গঠিত রিয়েল এস্টেট বা রিয়েল এস্টেট প্রকল্প দ্বারা সুরক্ষিত"।

স্টেট ব্যাংক নিশ্চিত করছে যে সার্কুলার 22/2023/TT-NHNN এই বিষয়বস্তু সংশোধন বা পরিপূরক করে না। যেসব প্রতিষ্ঠান এবং ব্যক্তিদের একটি বাড়ি কিনতে হবে এবং এই ভবিষ্যতের বাড়িটি সুরক্ষিত (বন্ধক) করতে হবে, তারা ঋণের ভারসাম্য এবং জামানতের মূল্যের অনুপাত দ্বারা গণনা করা গ্যারান্টি অনুপাত (LTV) এর উপর নির্ভর করে 30 - 120% ঝুঁকি সহগ প্রয়োগ করবে; যদি LTV অনুপাত সম্পর্কে কোনও তথ্য না থাকে, তাহলে ঝুঁকি সহগ হল 150%।

সামাজিক আবাসন কেনার জন্য ঋণের ক্ষেত্রে বাড়িটি হস্তান্তরের জন্য সম্পূর্ণ হয়েছে এমন শর্ত পূরণ করতে হবে না।

স্টেট ব্যাংকের মতে, সার্কুলার ৪১/২০১৬/টিটি-এনএইচএনএন-এর ধারা ১১, ধারা ২-এ বলা হয়েছে: "একটি গৃহ বন্ধকী ঋণ হল একটি ঋণ যা রিয়েল এস্টেট দ্বারা ব্যক্তিদের জন্য একটি বাড়ি কেনার জন্য সুরক্ষিত থাকে।" নিম্নলিখিত শর্তগুলি সম্পূর্ণরূপে পূরণ করুন: ঋণ পরিশোধের জন্য তহবিলের উৎস ঋণ থেকে তৈরি বাড়ি ভাড়া দেওয়ার জন্য তহবিলের উৎস নয়; বাড়িটি বাড়ি ক্রয় চুক্তি অনুসারে সম্পন্ন হয়েছে।

Ngân hàng Nhà nước nói gì về việc 'không cho vay tiền mua nhà hình thành trong tương lai'?- Ảnh 2. — ডিস্ট্রিক্ট ১২ (HCMC) এর একটি সামাজিক আবাসন এলাকা

সুরক্ষিত লেনদেন সংক্রান্ত আইনের বিধান অনুসারে, গ্রাহকরা যখন ঋণ পরিশোধ করতে পারেন না, তখন বন্ধকী বাড়ি পরিচালনা করার জন্য ব্যাংক এবং বিদেশী ব্যাংক শাখাগুলির সম্পূর্ণ আইনি অধিকার রয়েছে।

এই বন্ধকী ঋণ থেকে তৈরি বাড়িটি ব্যাংক বা বিদেশী ব্যাংক শাখার নিয়ম অনুসারে বিচক্ষণতার নীতিতে (ঋণ অনুমোদনের সময় বাজার মূল্যের চেয়ে দাম বেশি নয়) স্বাধীনভাবে মূল্যায়ন করতে হবে (তৃতীয় পক্ষ দ্বারা বা ব্যাংক বা বিদেশী ব্যাংক শাখার ঋণ অনুমোদন বিভাগ থেকে স্বাধীন কোনও বিভাগ দ্বারা মূল্যায়ন করা হবে)।

এদিকে, সার্কুলার 22/2023/TT-NHNN এর ধারা 1, ধারা 1 এ বলা হয়েছে: "1. ধারা 11, ধারা 2 নিম্নরূপ সংশোধন এবং পরিপূরক করুন: "11. একটি গৃহ বন্ধকী ঋণ হল ব্যক্তিদের জন্য বাড়ি কেনার জন্য রিয়েল এস্টেট দ্বারা সুরক্ষিত একটি ঋণ, যার মধ্যে রয়েছে ব্যক্তিদের জন্য বাড়ি কেনার জন্য রিয়েল এস্টেট দ্বারা সুরক্ষিত একটি ঋণ যা নিম্নলিখিত শর্তগুলি পূরণ করে: ঋণ পরিশোধের জন্য অর্থের উৎস ঋণ থেকে তৈরি বাড়ি ভাড়া দেওয়ার জন্য অর্থের উৎস নয়; বাড়ি বিক্রয় এবং ক্রয় চুক্তি অনুসারে বাড়িটি হস্তান্তরের জন্য সম্পন্ন করা হয়েছে।

সুরক্ষিত লেনদেন সংক্রান্ত আইন এবং আবাসন সংক্রান্ত আইনের বিধান অনুসারে, গ্রাহকরা যখন ঋণ পরিশোধ করতে পারেন না, তখন বন্ধকী বাড়ি পরিচালনা করার জন্য ব্যাংক এবং বিদেশী ব্যাংক শাখাগুলির সম্পূর্ণ আইনি অধিকার রয়েছে।

এই বন্ধকী ঋণ থেকে তৈরি বাড়িটি ব্যাংক বা বিদেশী ব্যাংক শাখার নিয়ম অনুসারে বিচক্ষণতার নীতিতে (ঋণ অনুমোদনের সময় বাজার মূল্যের চেয়ে মূল্য বেশি নয়) স্বাধীনভাবে মূল্যায়ন করতে হবে (তৃতীয় পক্ষ দ্বারা বা ব্যাংক বা বিদেশী ব্যাংক শাখার ঋণ অনুমোদন বিভাগ থেকে স্বাধীন কোনও বিভাগ দ্বারা মূল্যায়ন করা হবে)..."

সরকারের সহায়তা কর্মসূচি এবং প্রকল্পের অধীনে সামাজিক আবাসন কেনার জন্য ঋণের জন্য, হস্তান্তরের জন্য বাড়িটি সম্পূর্ণরূপে সম্পন্ন হয়েছে এবং অন্যান্য গৃহ বন্ধকী ঋণের তুলনায় মাত্র ২০-৫০% হারে ঝুঁকি সহগ কম থাকার শর্ত পূরণ করার প্রয়োজন নেই, যাতে সামাজিক আবাসনকে উৎসাহিত করার সরকারের নীতি বাস্তবায়ন করা যায়।

বাড়ি কেনার চুক্তির অধীনে সম্পূর্ণ বাড়ির শর্ত শুধুমাত্র বাড়ির বন্ধকী ঋণের ক্ষেত্রে প্রযোজ্য (যা অন্যান্য রিয়েল এস্টেট-সুরক্ষিত ঋণের তুলনায় কম ঝুঁকির ওজনের সাপেক্ষে)।

স্টেট ব্যাংক

গৃহ বন্ধকী ঋণের ক্ষেত্রে, এর মধ্যে অন্তর্ভুক্ত থাকবে: নির্ধারিত শর্ত পূরণকারী বাড়ি কেনার জন্য গৃহ বন্ধকী ঋণ, যার মধ্যে হস্তান্তরের জন্য সমাপ্তির শর্ত অন্তর্ভুক্ত, এবং সামাজিক আবাসন কিনতে, সরকারের সহায়তা কর্মসূচি এবং প্রকল্পের অধীনে বাড়ি কেনার জন্য ঋণ।

গৃহ বন্ধকী ঋণের ক্ষেত্রে প্রযোজ্য ঝুঁকি সহগ প্রতিটি ধরণের উপর নির্ভর করবে LTV অনুপাত এবং আয় অনুপাত (DSC) এর উপর নির্ভর করে 20 - 100%। সামাজিক আবাসন কিনতে, সরকারের সহায়তা কর্মসূচি এবং প্রকল্পের অধীনে বাড়ি কিনতে ঋণের জন্য, হস্তান্তরের জন্য সম্পন্ন হওয়া বাড়ির শর্ত পূরণ করার প্রয়োজন হয় না এবং সামাজিক আবাসনকে উৎসাহিত করার সরকারের নীতি বাস্তবায়নের জন্য অন্যান্য গৃহ বন্ধকী ঋণের তুলনায় মাত্র 20 - 50% ঝুঁকি সহগ কম থাকে।

স্টেট ব্যাংকের মতে, বাড়ি কেনার চুক্তির অধীনে একটি সম্পূর্ণ বাড়ির শর্ত শুধুমাত্র বাড়ির বন্ধকী ঋণের ক্ষেত্রে প্রযোজ্য (যা রিয়েল এস্টেট দ্বারা সুরক্ষিত অন্যান্য প্রাপ্যের তুলনায় কম ঝুঁকি সহগের সাপেক্ষে)।

যদি কোনও প্রতিষ্ঠান বা ব্যক্তির ভবিষ্যতের আবাসন নির্মাণ বা কেনার প্রয়োজন হয় এবং ভবিষ্যতের আবাসন বন্ধক রাখে, তাহলে এটি সার্কুলার 41/2016/TT-NHNN এর ধারা 10, ধারা 2-এ বর্ণিত রিয়েল এস্টেট দ্বারা সুরক্ষিত ঋণের ক্ষেত্রে হবে এবং সংশ্লিষ্ট ঝুঁকি সহগ সার্কুলার 41/2016/TT-NHNN এর ধারা 9, ধারা 10-এ বর্ণিত হিসাবে প্রয়োগ করা হবে।

"সুতরাং, এই প্রবিধান ভবিষ্যতের আবাসন কেনার জন্য সংস্থা এবং ব্যক্তিদের অধিকারকে সীমাবদ্ধ করে না এবং বর্তমান প্রবিধানের (সিভিল আইন, আবাসন আইন, রিয়েল এস্টেট ব্যবসা আইন, বিনিয়োগ আইন ২০২০, ঋণ প্রতিষ্ঠান আইন ২০২৪) পরিপন্থী নয়," স্টেট ব্যাংক জানিয়েছে।

[বিজ্ঞাপন_২]
উৎস লিঙ্ক