নির্মাণাধীন বাড়ি কেনার জন্য ঋণ প্রদানের উপর নিষেধাজ্ঞা সম্পর্কে ভিয়েতনামের স্টেট ব্যাংক কী বলে?

[বিজ্ঞাপন_১]

সম্প্রতি, অনেক রিয়েল এস্টেট ব্যবসা গৃহ ঋণের শর্তাবলী সম্পর্কিত নিয়মকানুন নিয়ে উদ্বেগ প্রকাশ করেছে।

বিশেষ করে, হো চি মিন সিটি রিয়েল এস্টেট অ্যাসোসিয়েশনের চেয়ারম্যান মিঃ লে হোয়াং চাউ বলেছেন যে তিনি এবং অন্যান্য রিয়েল এস্টেট ব্যবসাগুলি সার্কুলার 41/2016/TT-NHNN (সার্কুলার 22/2023/TT-NHNN দ্বারা সংশোধিত এবং পরিপূরক) এর অনুচ্ছেদ 11, অনুচ্ছেদ 2 এর অনুচ্ছেদ a এর নিয়ন্ত্রণ সম্পর্কে অত্যন্ত উদ্বিগ্ন।

Ngân hàng Nhà nước nói gì về việc 'không cho vay tiền mua nhà hình thành trong tương lai'?- Ảnh 1. — রিয়েল এস্টেট ব্যবসাগুলি সবেমাত্র একটি অস্থির এবং চ্যালেঞ্জিং বছর পার করেছে।

এই প্রবিধান অনুসারে, বাণিজ্যিক আবাসন সহ বাড়ি কেনার জন্য ব্যক্তিদের রিয়েল এস্টেট-সুরক্ষিত ঋণের জন্য, ব্যাংকগুলি কেবলমাত্র সম্পূর্ণ এবং প্রস্তুত-স্থানান্তর-যোগ্য বাড়ি, অর্থাৎ, প্রস্তুত-স্থানান্তর-যোগ্য আবাসন কেনার জন্য ব্যক্তিদের ঋণ দিতে পারে।

অতএব, সার্কুলার 22/2023/TT-NHNN ব্যাংকগুলিকে ব্যক্তিদের অসম্পূর্ণ বাণিজ্যিক আবাসন (অর্থাৎ, নির্মাণাধীন বাণিজ্যিক আবাসন) কেনার জন্য ঋণ দেওয়ার অনুমতি দেয় না যা বাড়ির দ্বারা সুরক্ষিত (বন্ধক)। অতএব, নির্মাণাধীন বাণিজ্যিক আবাসন কেনার জন্য ঋণ পেতে ইচ্ছুক ব্যক্তিদের অন্যান্য সুরক্ষা ব্যবস্থা বাস্তবায়ন করতে হবে অথবা অন্যান্য সম্পদের আকারে জামানত প্রদান করতে হবে।

এই বিষয়ে, স্টেট ব্যাংক অফ ভিয়েতনাম ৩১শে জানুয়ারী একটি প্রতিক্রিয়া জারি করেছে।

স্টেট ব্যাংক অফ ভিয়েতনামের মতে, বাণিজ্যিক ব্যাংক এবং বিদেশী ব্যাংকের শাখাগুলির মূলধন পর্যাপ্ততা অনুপাত নিয়ন্ত্রণকারী সার্কুলার 41/2016/TT-NHNN (সার্কুলার 22/2023/TT-NHNN দ্বারা সংশোধিত এবং পরিপূরক) ক্রেডিট প্রতিষ্ঠানগুলির ক্রেডিট প্রদান কার্যক্রম পরিচালনাকারী কোনও নথি নয়।

সার্কুলার ৪১/২০১৬/TT-NHNN এর ধারা ২ এর ১০ নং ধারায় বলা হয়েছে: "রিয়েল এস্টেট দ্বারা সুরক্ষিত ঋণ হল ব্যক্তি এবং আইনি সত্তাকে রিয়েল এস্টেট ক্রয় বা রিয়েল এস্টেট প্রকল্প বাস্তবায়নের জন্য ঋণ, এবং ঋণ থেকে গঠিত রিয়েল এস্টেট বা রিয়েল এস্টেট প্রকল্প দ্বারা সুরক্ষিত, সুরক্ষিত লেনদেন সম্পর্কিত আইনের বিধান অনুসারে।"

স্টেট ব্যাংক অফ ভিয়েতনাম নিশ্চিত করে যে সার্কুলার 22/2023/TT-NHNN এই বিষয়বস্তু সংশোধন বা পরিপূরক করে না। যেসব প্রতিষ্ঠান এবং ব্যক্তি ভবিষ্যতে নির্মিত এই বাড়িটি একটি বাড়ি কিনতে এবং সুরক্ষিত (বন্ধক) করতে ইচ্ছুক, তারা ঋণ-থেকে-মূল্য অনুপাত (LTV) এর উপর নির্ভর করে 30-120% ঝুঁকি ওজন প্রয়োগ করবে, যা ঋণের ভারসাম্য এবং জামানতের মূল্যের অনুপাত হিসাবে গণনা করা হয়; যেখানে LTV অনুপাত অনুপলব্ধ, ঝুঁকি ওজন হবে 150%।

সামাজিক আবাসন কেনার জন্য ঋণ নেওয়ার জন্য এই শর্ত পূরণ করার প্রয়োজন হয় না যে বাড়িটি সম্পূর্ণ হয়ে গেছে এবং হস্তান্তর করা হয়েছে।

স্টেট ব্যাংক অফ ভিয়েতনামের মতে, সার্কুলার ৪১/২০১৬/টিটি-এনএইচএনএন-এর ধারা ১১, ধারা ২-এ বলা হয়েছে: "একটি বন্ধকী ঋণ হল একটি ঋণ যা রিয়েল এস্টেট দ্বারা একজন ব্যক্তিকে বাড়ি কেনার উদ্দেশ্যে সুরক্ষিত করা হয়।" নিম্নলিখিত শর্তগুলি পূরণ করতে হবে: ঋণ পরিশোধের তহবিলের উৎস ঋণ থেকে প্রাপ্ত ভাড়া আয় হওয়া উচিত নয়; এবং বাড়িটি বাড়ি ক্রয় চুক্তি অনুসারে সম্পন্ন করতে হবে।

Ngân hàng Nhà nước nói gì về việc 'không cho vay tiền mua nhà hình thành trong tương lai'?- Ảnh 2. — ডিস্ট্রিক্ট ১২ (হো চি মিন সিটি) -এ একটি সামাজিক আবাসন কমপ্লেক্স

সুরক্ষিত লেনদেন সংক্রান্ত আইন অনুসারে, গ্রাহকরা যখন ঋণ পরিশোধ করতে ব্যর্থ হন, তখন বন্ধকী সম্পত্তি জব্দ করার জন্য ব্যাংক এবং বিদেশী ব্যাংকের শাখাগুলির পূর্ণ আইনি অধিকার রয়েছে।

এই বন্ধকী ঋণের মাধ্যমে অর্জিত সম্পত্তি স্বাধীনভাবে মূল্যায়ন করতে হবে (হয় কোনও তৃতীয় পক্ষ দ্বারা অথবা ব্যাংক বা বিদেশী ব্যাংক শাখার ঋণ অনুমোদন বিভাগ থেকে স্বাধীন কোনও বিভাগ দ্বারা) এবং ব্যাংক বা বিদেশী ব্যাংক শাখা কর্তৃক নির্ধারিত বিচক্ষণ মূল্যায়ন (ঋণ অনুমোদনের সময় মূল্য বাজার মূল্যের চেয়ে বেশি হওয়া উচিত নয়)।

এদিকে, সার্কুলার 22/2023/TT-NHNN এর ধারা 1, ধারা 1-এ বলা হয়েছে: "1. ধারা 11, ধারা 2 নিম্নরূপ সংশোধন এবং পরিপূরক করুন: "11. বন্ধকী ঋণ হল বাড়ি কেনার জন্য ব্যক্তিদের কাছে রিয়েল এস্টেট দ্বারা সুরক্ষিত ঋণ, যার মধ্যে রয়েছে বাড়ি কেনার জন্য ব্যক্তিদের কাছে রিয়েল এস্টেট দ্বারা সুরক্ষিত ঋণ যা নিম্নলিখিত শর্তগুলি পূরণ করে: পরিশোধের উৎস ঋণ থেকে উৎপন্ন ভাড়া আয় থেকে নয়; বাড়িটি সম্পন্ন হয়েছে এবং বাড়ি ক্রয় চুক্তি অনুসারে হস্তান্তরের জন্য প্রস্তুত।

সুরক্ষিত লেনদেন এবং আবাসন আইন অনুসারে, গ্রাহকরা যখন ঋণ পরিশোধ করতে ব্যর্থ হন, তখন বন্ধকী সম্পত্তি জব্দ করার জন্য ব্যাংক এবং বিদেশী ব্যাংকের শাখাগুলির পূর্ণ আইনি ক্ষমতা রয়েছে।

এই বন্ধকী ঋণের মাধ্যমে অর্জিত সম্পত্তি স্বাধীনভাবে মূল্যায়ন করতে হবে (তৃতীয় পক্ষ দ্বারা অথবা ব্যাংক বা বিদেশী ব্যাংক শাখার ঋণ অনুমোদন বিভাগ থেকে স্বাধীন কোনও বিভাগ দ্বারা) একটি বিচক্ষণ নীতির সাথে (ঋণ অনুমোদনের সময় মূল্য বাজার মূল্যের বেশি হওয়া উচিত নয়) যেমনটি ব্যাংক বা বিদেশী ব্যাংক শাখা দ্বারা নির্ধারিত...

সরকারি সহায়তা কর্মসূচি এবং প্রকল্পের অধীনে সামাজিক আবাসন বা আবাসন কেনার জন্য ঋণের জন্য, বাড়িটি সম্পূর্ণ এবং হস্তান্তরের জন্য প্রস্তুত হওয়ার শর্ত পূরণ করার কোনও প্রয়োজন নেই এবং সামাজিক আবাসনকে উৎসাহিত করার সরকারের নীতি বাস্তবায়নের জন্য ঝুঁকি সহগ অন্যান্য আবাসন বন্ধকী ঋণের তুলনায় কম, মাত্র 20-50%।

বাড়ি বিক্রয় চুক্তি অনুসারে বাড়িটি সম্পন্ন হওয়ার শর্তটি কেবল বাড়ির বন্ধকী ঋণের ক্ষেত্রে প্রযোজ্য (যা অন্যান্য রিয়েল এস্টেট-সুরক্ষিত প্রাপ্যের তুলনায় কম ঝুঁকির ওজনের সাপেক্ষে)।

স্টেট ব্যাংক অফ ভিয়েতনাম

গৃহ বন্ধকী ঋণের মধ্যে থাকবে: যোগ্য আবাসন কেনার জন্য গৃহ বন্ধকী ঋণ, যার মধ্যে সমাপ্তি এবং হস্তান্তরের শর্ত অন্তর্ভুক্ত থাকবে; এবং সামাজিক আবাসন বা সরকারি সহায়তা কর্মসূচি এবং প্রকল্পের অধীনে আবাসন কেনার জন্য ঋণ।

গৃহ বন্ধকী ঋণের ক্ষেত্রে প্রযোজ্য ঝুঁকির ওজন ধরণ অনুসারে পরিবর্তিত হয়, যা ঋণ-থেকে-মূল্য অনুপাত (LTV) এবং বিতরণমূলক ঝুঁকির ওজন (DSC) এর উপর নির্ভর করে 20% থেকে 100% পর্যন্ত। সামাজিক আবাসন বা সরকারি সহায়তা কর্মসূচি এবং প্রকল্পের অধীনে আবাসন কেনার জন্য ঋণের জন্য, যেখানে বাড়িটি সম্পূর্ণ এবং হস্তান্তরের জন্য প্রস্তুত করার প্রয়োজন হয় না, ঝুঁকির ওজন অন্যান্য গৃহ বন্ধকী ঋণের তুলনায় কম, 20% থেকে 50% পর্যন্ত, সরকারের সামাজিক আবাসনকে উৎসাহিত করার নীতির সাথে সামঞ্জস্যপূর্ণ।

স্টেট ব্যাংক অফ ভিয়েতনামের মতে, বাড়ি ক্রয় চুক্তি অনুসারে বাড়িটি সম্পন্ন করতে হবে এই শর্তটি শুধুমাত্র রিয়েল এস্টেট দ্বারা সুরক্ষিত বন্ধকী ঋণের ক্ষেত্রে প্রযোজ্য (যা রিয়েল এস্টেট দ্বারা সুরক্ষিত অন্যান্য প্রাপ্যের তুলনায় কম ঝুঁকির ওজনের বিষয়)।

যেসব ক্ষেত্রে প্রতিষ্ঠান বা ব্যক্তিদের নির্মাণাধীন আবাসন নির্মাণ বা ক্রয় করতে হবে এবং নির্মাণাধীন আবাসন বন্ধক রাখতে হবে, সেক্ষেত্রে এটি সার্কুলার ৪১/২০১৬/TT-NHNN এর ধারা ১০, ধারা ২-এ বর্ণিত রিয়েল এস্টেট দ্বারা সুরক্ষিত ঋণের শ্রেণীর মধ্যে পড়বে এবং সার্কুলার ৪১/২০১৬/TT-NHNN এর ধারা ৯, ধারা ১০-এ বর্ণিত ঝুঁকি সহগ প্রয়োগ করা হবে।

"অতএব, এই প্রবিধান নির্মাণাধীন আবাসন কেনার জন্য সংস্থা এবং ব্যক্তিদের অধিকারকে সীমাবদ্ধ করে না এবং বর্তমান প্রবিধানের (সিভিল আইন, আবাসন আইন, রিয়েল এস্টেট ব্যবসা আইন, বিনিয়োগ আইন ২০২০, ক্রেডিট প্রতিষ্ঠান আইন ২০২৪) বিরোধিতা করে না," স্টেট ব্যাংক অফ ভিয়েতনাম জানিয়েছে।

[বিজ্ঞাপন_২]
উৎস লিঙ্ক