নতুন প্রকল্প স্থাপন এবং বিক্রি করতে হবে, মিনি অ্যাপার্টমেন্টগুলি পতনের ঝুঁকিতে রয়েছে।

[বিজ্ঞাপন_১]

সম্প্রতি জাতীয় পরিষদ কর্তৃক পাস হওয়া গৃহায়ন আইন (সংশোধিত) এর অনেক নতুন বিষয় রয়েছে, বিশেষ করে বিক্রয় বা ভাড়ার জন্য অনেক অ্যাপার্টমেন্ট (সাধারণত মিনি অ্যাপার্টমেন্ট নামে পরিচিত) সহ বাড়িতে বিনিয়োগের জন্য একটি প্রকল্প প্রয়োজন।

এই বিষয়ে মন্তব্য করতে গিয়ে, ইজেড রিয়েল এস্টেট ইনভেস্টমেন্ট অ্যান্ড ডেভেলপমেন্ট জয়েন্ট স্টক কোম্পানি (ইজেড প্রপার্টি) এর জেনারেল ডিরেক্টর মিঃ ফাম ডুক টোয়ান বলেন যে মিনি অ্যাপার্টমেন্টের নির্মাণ ও ব্যবস্থাপনা কঠোর করা জরুরি কারণ এই ধরণের অ্যাপার্টমেন্ট দীর্ঘদিন ধরে ব্যাপকভাবে বিকশিত হচ্ছে এবং অনেক লঙ্ঘন রয়েছে।

আগামী সময়ে মিনি অ্যাপার্টমেন্ট বাজার আরও শক্ত হবে। (ছবি: কং হিউ)।

অদূর ভবিষ্যতে বিনিয়োগ প্রকল্প ছাড়া মিনি অ্যাপার্টমেন্টগুলি মানুষের কাছে বিক্রি করা প্রায় অসম্ভব হয়ে পড়বে। তাই কঠোর পদ্ধতিগত নিয়মের কারণে মিনি অ্যাপার্টমেন্টগুলির উন্নয়ন উল্লেখযোগ্যভাবে সীমিত হবে।

ইতিমধ্যে, আবাসন নির্মাণ বিনিয়োগ প্রকল্পের বিনিয়োগকারী হওয়ার জন্য বিনিয়োগ প্রকল্প স্থাপন এবং শর্ত পূরণ করা একটি বিশাল চ্যালেঞ্জ হবে। কারণ মিনি অ্যাপার্টমেন্ট হল উঁচু ভবন, যা মূলত ২০০ - ৩০০ বর্গমিটার এলাকা জুড়ে নির্মিত, গভীর গলিতে অবস্থিত। অতএব, সাধারণ বাণিজ্যিক অ্যাপার্টমেন্টের মতো প্রকল্প স্থাপন করা প্রায় অসম্ভব।

" ২ মিটারের কম প্রস্থের গলি থাকলে, ১/৫০০ পরিকল্পনা স্থাপন করা অসম্ভব কারণ অনেক বিষয় নিশ্চিত করা হয় না যেমন: অগ্নি প্রতিরোধ, অবকাঠামো, জনসংখ্যা সূচক এবং পরিবেশগত প্রভাব মূল্যায়ন। বর্তমান মিনি অ্যাপার্টমেন্টগুলির সাথে এই প্রয়োজনীয়তাগুলি পূরণ করা প্রায় অসম্ভব ," মিঃ টোয়ান বিশ্লেষণ করেছেন।

মিঃ টোয়ানের মতে, বাণিজ্যিক অ্যাপার্টমেন্টের ক্ষেত্রে, প্রকল্প লাইসেন্স এবং পরিকল্পনা করতে বেশ কয়েক বছর সময় লাগতে পারে, যেখানে মিনি অ্যাপার্টমেন্টের ক্ষেত্রে এই সময়কাল আরও দীর্ঘ হবে।

অনেক মিনি অ্যাপার্টমেন্ট গভীর গলিতে অবস্থিত যেখানে অগ্নি প্রতিরোধ এবং নিয়ন্ত্রণের মান পূরণ হয় না। (ছবি: কং হিউ)।

তাছাড়া, মিনি অ্যাপার্টমেন্টগুলি মূলত কেন্দ্রীয় অঞ্চলে নির্মিত হয়, তাই ভবনের উচ্চতার নিয়মকানুন খুবই কঠোর, সাধারণত ২০০ বর্গমিটার জমির একটি প্লট মাত্র ৫-৬ তলা পর্যন্ত তৈরি করা যায়। এই ঘনত্ব এবং উচ্চতার সাথে, বিনিয়োগকারীরা লাভ করতে পারে না, তাই কেউ তা করবে না।

প্রকৃতপক্ষে, বর্তমানে, বিদ্যমান মিনি অ্যাপার্টমেন্টগুলির ৯৫% পর্যন্ত অনুমতি ছাড়াই নির্মিত হয়, কারণ যদি সেগুলি নিয়ম অনুসারে নির্মিত হয়, তাহলে বিনিয়োগকারীরা শুরু হওয়ার আগেই ক্ষতির সম্মুখীন হবেন।

" আপনি যদি ১০০ বিলিয়ন ডলার দিয়ে ২০০ বর্গমিটার জমি কিনেন, কিন্তু মাত্র ৫ তলা তৈরি করতে পারেন এবং ৭০% জমি অর্থাৎ ৭০০ বর্গমিটার জমি তৈরি করতে পারেন, তাহলে জমি এবং নির্মাণ উভয়েরই খরচ প্রায় ২২ মিলিয়ন ভিয়েনডি/মিটার। যদি আপনি এটি ২৫ মিলিয়ন ভিয়েনডি/মিটারে বিক্রি করেন, তাহলে স্পষ্টতই বিনিয়োগকারী ৫ তলা তৈরি করে লাভ করতে পারবেন না ," মিঃ টোয়ান ব্যাখ্যা করেন।

অতএব, মিঃ টোয়ানের মতে, আগামী সময়ে, মিনি অ্যাপার্টমেন্ট ধরণের অ্যাপার্টমেন্টগুলি হ্রাসের ঝুঁকিতে রয়েছে কারণ একটি নতুন বিনিয়োগ প্রকল্প স্থাপন করতে হলে অনেক লোকের পক্ষে এটি অসম্ভব হয়ে পড়বে।

নির্মাণের শর্ত পূরণকারী মিনি অ্যাপার্টমেন্টগুলির জন্য খরচও অনেক বেশি হবে, বাণিজ্যিক অ্যাপার্টমেন্টগুলির সাথে প্রতিযোগিতামূলক হবে না কারণ বিনিয়োগ খরচ খুব ব্যয়বহুল।

একই মতামত শেয়ার করে, ডাট জানহ মিয়েন বাক রিয়েল এস্টেট অ্যান্ড সার্ভিসেস জয়েন্ট স্টক কোম্পানির জেনারেল ডিরেক্টর মিঃ ভু কুওং কুয়েটও হাউজিং আইনের এই দৃষ্টিভঙ্গিকে সমর্থন করেন যে মালিকদের অধিকার, বাধ্যবাধকতা এবং নিরাপত্তা রক্ষার জন্য মিনি অ্যাপার্টমেন্টের ব্যবস্থাপনা কঠোর করা প্রয়োজন।

মিঃ কুয়েট বলেন যে স্বাভাবিক প্রকল্প প্রস্তুতিতে প্রায় দুই বা তিন বছর সময় লাগে এবং প্রকল্পের স্কেল এবং অবস্থানের উপর নির্ভর করে এই পর্যায়ের খরচ প্রায় ৫-১০%।

যদিও প্রকল্পটি খুবই জটিল, তবুও সমস্ত বাসিন্দা নিজেরাই এটি করতে পারে না। মিনি অ্যাপার্টমেন্টগুলি মূলত গভীর গলিতে অবস্থিত, তাই আগুন প্রতিরোধ এবং লড়াই নিশ্চিত করা কঠিন।

" ভবিষ্যতে, মিনি অ্যাপার্টমেন্ট তৈরি করার সময়, মালিকদের ব্যবসা প্রতিষ্ঠা করতে বাধ্য করা হবে। সেই সময়ে, এখনকার মতো কর ফাঁকি দেওয়া অসম্ভব হবে, বাড়ির মালিকদের জমি থাকবে এবং তারপর তারা নিজেরাই নির্মাণ পারমিটের জন্য আবেদন করবে ," মিঃ কুয়েট বলেন।

আরও স্বচ্ছ এবং স্পষ্ট নিয়মকানুন মিনি অ্যাপার্টমেন্টগুলিকে সঠিক দিকে বিকশিত করতে সাহায্য করবে, কিন্তু অনেক লোকের পক্ষে এই ধরণের অ্যাপার্টমেন্ট থেকে লাভ করা অসম্ভব করে তুলবে।

মিঃ কুয়েটের মতে, আগামী সময়ে, মিনি অ্যাপার্টমেন্টের বিক্রয়মূল্য আরও বেশি হবে, তবে মানুষ আইন দ্বারা সুরক্ষিত থাকবে এবং তাদের জীবনযাত্রার পরিবেশ নিরাপদ হবে।

" অদূর ভবিষ্যতে মিনি অ্যাপার্টমেন্ট নির্মাণ, বিক্রয় এবং ভাড়া দেওয়ার বাজার খুবই জটিল হবে, তাই খেলাটি কেবল পেশাদার ডেভেলপারদের জন্যই হবে, যারা এই মডেলটি তৈরিতে বিশেষজ্ঞ পেশাদার কোম্পানি গঠন করতে পারবেন। ব্যক্তিগত পরিবার বা অপেশাদার বিনিয়োগকারীদের এই ধরণের প্রকল্পে অংশগ্রহণ করা কঠিন হবে ," মিঃ কুয়েট জোর দিয়ে বলেন।

এই বিষয়টি সম্পর্কে কথা বলতে গিয়ে, নির্মাণ মন্ত্রণালয়ের আবাসন ও রিয়েল এস্টেট বাজার ব্যবস্থাপনা বিভাগের উপ-পরিচালক মিঃ নগুয়েন মান খোই জোর দিয়ে বলেন যে, একটি বিনিয়োগ প্রকল্প প্রতিষ্ঠার জন্য ২০টি বা তার বেশি অ্যাপার্টমেন্ট নির্মাণ নিয়ন্ত্রণ করা প্রয়োজন, যেমনটি একটি সাধারণ প্রকল্পের মতো দায়িত্বশীলতা প্রদর্শনের জন্য, অ্যাপার্টমেন্টের স্কেল বা সংখ্যা নির্বিশেষে। বিক্রি করার সময়, এটি অবশ্যই রিয়েল এস্টেট ব্যবসার আইন মেনে চলতে হবে।

এছাড়াও, নথিপত্রে, নির্মাণ অনুমতিপত্রে স্পষ্টভাবে উল্লেখ করতে হবে যে কতগুলি অ্যাপার্টমেন্ট তৈরি করা যেতে পারে, কত তলা, প্রতি তলায় কতটি অ্যাপার্টমেন্ট এবং প্রতিটি অ্যাপার্টমেন্ট কত বর্গমিটার।

এছাড়াও, এটিকে অগ্নি প্রতিরোধ এবং নিয়ন্ত্রণের মানদণ্ডও পূরণ করতে হবে; নির্মাণের ক্ষেত্রে সাধারণ এবং ব্যক্তিগত মালিকানা থাকতে হবে; সকল পরিস্থিতিতে নির্মাণ অনুমতি প্রয়োজন; প্রতিটি অ্যাপার্টমেন্টের জন্য অনুমতি জারি করা হয়, ইত্যাদি।

নতুন নিয়ম অনুসারে, যারা মিনি অ্যাপার্টমেন্ট (২ বা ততোধিক তলা বিশিষ্ট বাড়ি, প্রতিটি তলায় অ্যাপার্টমেন্ট আছে, অথবা ২০টি অ্যাপার্টমেন্ট বিশিষ্ট ২ বা ততোধিক তলা) বিক্রয় বা ভাড়ার জন্য তৈরি করতে চান, তাদের আবাসন নির্মাণ প্রকল্পে বিনিয়োগকারী হওয়ার শর্ত পূরণ করতে হবে।
ভূমি আইন (গোলাপী বই) এর অধীনে সার্টিফিকেটের জন্য যোগ্য অ্যাপার্টমেন্টগুলি হাউজিং আইন এবং রিয়েল এস্টেট ব্যবসা আইনের বিধান অনুসারে বিক্রি, লিজ বা লিজ-ক্রয় করা হবে।
এছাড়াও, ভাড়ার জন্য মিনি অ্যাপার্টমেন্টে বিনিয়োগের ক্ষেত্রে নির্মাণ মন্ত্রী কর্তৃক জারি করা নির্মাণ সংক্রান্ত প্রয়োজনীয়তা পূরণ করতে হবে। ভবনটিকে আইন দ্বারা নির্ধারিত অগ্নি প্রতিরোধ এবং লড়াইয়ের প্রয়োজনীয়তা পূরণ করতে হবে।

চাউ আন

[বিজ্ঞাপন_২]
উৎস