রিয়েল এস্টেট একীভূতকরণ এবং অধিগ্রহণের বাজার: কৌশলগত অংশীদারিত্ব সর্বোচ্চ।

পূর্বে ভূমি সম্পদ এবং আর্থিক শক্তির কারণে দেশীয় ব্যবসাগুলি এম অ্যান্ড এ কার্যক্রম পরিচালনা করত, তবে এখন বিদেশী বিনিয়োগকারীরা আবির্ভূত হচ্ছেন, স্কেল এবং কৌশল উভয় ক্ষেত্রেই ত্বরান্বিত হচ্ছেন।

হো চি মিন সিটির কেন্দ্রীয় এলাকায় রিয়েল এস্টেট। (ছবি: হং ড্যাট/টিটিএক্সভিএন)

২০২৫ সালে ভিয়েতনামের রিয়েল এস্টেট সেক্টরে একীভূতকরণ এবং অধিগ্রহণ (এমএন্ডএ) বাজারে বিনিয়োগকারীদের কাঠামোতে স্পষ্ট পরিবর্তন দেখা যাচ্ছে।

পূর্বে ভূমি সম্পদ এবং আর্থিক শক্তির কারণে দেশীয় ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলি এম অ্যান্ড এ কার্যক্রম পরিচালনা করত, তবে বিদেশী বিনিয়োগকারীরা এখন একটি সক্রিয় শক্তি হিসেবে আবির্ভূত হচ্ছেন, স্কেল এবং কৌশল উভয় ক্ষেত্রেই ত্বরান্বিত হচ্ছেন।

এই প্রেক্ষাপটে, মেরুকরণ ঘটছে: এটি আর "বড় মাছ ছোট মাছ খায়" খেলা নয়, বরং দক্ষতা এবং ভাগাভাগি করে নেওয়ার লক্ষ্যে সতর্কতার সাথে নির্বাচন এবং ফিল্টারিংয়ের একটি সময়কাল।

বিদেশী বিনিয়োগকারীরা তাদের বিনিয়োগ ত্বরান্বিত করছেন, অন্যদিকে দেশীয় বিনিয়োগকারীরা সতর্ক রয়েছেন।

সিবিআরই ভিয়েতনামের সর্বশেষ জরিপ অনুসারে, গত দুই প্রান্তিকে, রিয়েল এস্টেট খাতে বিদেশী মূলধনের প্রবাহ ভিয়েতনামে মোট বিদেশী প্রত্যক্ষ বিনিয়োগের (এফডিআই) ২৪% ছিল - যা বিদেশী বিনিয়োগকারীদের তীব্র আগ্রহের প্রতিফলন ঘটায়।

উল্লেখযোগ্যভাবে, ক্যাপিটাল্যান্ড (সিঙ্গাপুর) ভিনহোমস ওশান পার্ক ৩ ( হাং ইয়েন ) এর হাই ডাং সাবডিভিশনে বহু মিলিয়ন ডলার বিনিয়োগ করেছে।

পূর্বে, গ্রুপটি লুমি হ্যানয় এবং দ্য সেনিক হ্যানয়ের মতো বড় প্রকল্পের মাধ্যমে ভিয়েতনামে তাদের উপস্থিতি প্রতিষ্ঠা করেছে। ক্যাপিটাল্যান্ড আগামী কয়েক বছরে ৫-৭ বিলিয়ন ডলার বিনিয়োগ সম্প্রসারণের পরিকল্পনাও প্রকাশ করেছে, যা ভিয়েতনামের রিয়েল এস্টেট বাজারে তাদের দীর্ঘমেয়াদী আস্থা প্রদর্শন করে।

হা দং হ্যানয়ের এমন একটি এলাকা যেখানে অনেক বিনিয়োগকারী প্রকল্প তৈরি করতে পছন্দ করেন। (ছবি: টুয়ান আন/ভিএনএ)

বিদেশী পুঁজির আগমন কেবল আবাসন খাতে সীমাবদ্ধ নয়; এটি শিল্প রিয়েল এস্টেটেও ছড়িয়ে পড়েছে। একজন সুইডিশ বিনিয়োগকারী গিয়া লাই প্রদেশে ১ বিলিয়ন ডলারের একটি উৎপাদন কারখানা নির্মাণের পরিকল্পনা ঘোষণা করেছেন - এটি একটি পদক্ষেপ যা শিল্প, উৎপাদন এবং সরবরাহ রিয়েল এস্টেট উন্নয়নের সমন্বয়ের একটি দৃষ্টিভঙ্গি প্রদর্শন করে।

উত্তরাঞ্চলে, কিন বাক নগর উন্নয়ন কর্পোরেশন হুং ইয়েন প্রদেশে একটি উচ্চমানের গল্ফ কোর্স প্রকল্পে ট্রাম্প অর্গানাইজেশন (ইউএসএ) এর সাথে অংশীদারিত্ব করেছে। এই চুক্তিটি এর ব্র্যান্ড মূল্য এবং বাস্তবায়ন ক্ষমতার জন্য অত্যন্ত সম্মানিত, এবং এটি মূলধন, প্রযুক্তি এবং আন্তর্জাতিক মানের মধ্যে একটি বহু-স্তরীয় সংযোগ মডেল উন্মুক্ত করে।

তবে, বিদেশী বিনিয়োগকারীদের গতিশীলতার বিপরীতে, দেশীয় ব্যবসাগুলি সতর্ক রয়েছে। CBRE অনুসারে, 60% পর্যন্ত দেশীয় ব্যবসা কোনও M&A চুক্তিতে অংশগ্রহণ করেনি, 39% বিনিয়োগ পরিকল্পনা স্থগিত করার কথা বিবেচনা করছে এবং 21% আর্থিক নিরাপত্তা নিশ্চিত করার জন্য আনুষ্ঠানিকভাবে নগদ প্রবাহ বিলম্বিত করেছে।

প্রদত্ত কারণগুলি হল নতুন সরবরাহের অভাব, দুর্বল ক্রয় ক্ষমতা এবং বিগত বছরগুলির আর্থিক চাপ।

উদাহরণস্বরূপ, ২০২৫ সালের দ্বিতীয় প্রান্তিকে, পুরো হো চি মিন সিটি বাজারে মাত্র ১,০০০টি অ্যাপার্টমেন্ট এবং ৭৪টি নিম্ন-উত্থিত বাড়ি বিক্রির জন্য উন্মুক্ত করা হয়েছে - যা গত ১০ বছরের মধ্যে রেকর্ড সর্বনিম্ন। অনেক ডেভেলপার ১৬% পর্যন্ত ছাড়, দীর্ঘমেয়াদী সুদের হার সহায়তা এবং বিনামূল্যে উচ্চ-স্তরের অভ্যন্তরীণ নকশা প্যাকেজের মতো উদ্দীপনা নীতি বাস্তবায়ন করা সত্ত্বেও, বাজার এখনও পুনরুদ্ধার করতে পারেনি।

একটি প্রধান ব্যবসার একজন নেতা শেয়ার করেছেন যে এই সময়কালে, ব্যবসাগুলিকে তাদের নগদ প্রবাহকে "জীবনরক্ত" হিসাবে রক্ষা করতে হবে। আর্থিক অসুবিধা, ধীর পুনর্গঠন অগ্রগতি এবং ঋণের চাপের সাথে মিলিত হয়ে, দেশীয় ব্যবসাগুলিকে আত্মরক্ষার জন্য "পিছু হটতে" বাধ্য করছে।

"বড় মাছ" সহজে "ছোট মাছ" গিলে ফেলে না।

মূলধন প্রবাহের দিক থেকে শীর্ষস্থান দখল করা সত্ত্বেও, বিদেশী বিনিয়োগকারীরা রিয়েল এস্টেট বাজার সহজে "দখল" করতে পারে না, যেমনটি আগে কিছু উদ্বেগের কথা বলা হয়েছিল।

বিশেষজ্ঞদের মতে, "বড় খেলোয়াড়রা" বাজারে আধিপত্য বিস্তারের জন্য আর্থিক শক্তি ব্যবহার করতো সেই যুগ শেষ হয়ে গেছে। রিয়েল এস্টেট এমএন্ডএ একটি নতুন চক্রে প্রবেশ করছে যেখানে সহযোগিতামূলক ক্ষমতা, আইনি দক্ষতা, ঝুঁকি নিয়ন্ত্রণ এবং দীর্ঘমেয়াদী কৌশলগুলি মূল বিষয় হয়ে ওঠে।

(ছবি: তুয়ান আন/ভিএনএ)

প্রকৃতপক্ষে, এই বছরের প্রথম ছয় মাসে দেশীয় ব্যবসার নেতৃত্বে একাধিক M&A চুক্তি রেকর্ড করা হয়েছে। এর একটি প্রধান উদাহরণ হল Bcons গ্রুপের হো চি মিন সিটিতে থুডুক হাউস থেকে প্রায় ১৯,০০০ বর্গমিটারের একটি প্রকল্প অধিগ্রহণ।

সান গ্রুপ সান ফেলিয়া কমপ্লেক্স তৈরির জন্য কাউ গিয়া নিউ আরবান এরিয়া (হ্যানয়) তে একটি মূল্যবান জমিতে বিনিয়োগ করেছে। সানশাইন গ্রুপ বৃহৎ আকারের আলুভিয়া সিটি প্রকল্প তৈরির জন্য ভ্যান গিয়াং-এর জুয়ান কাউ হোল্ডিংস থেকে ৫৫ হেক্টর জমি অধিগ্রহণ করেছে।

উল্লেখযোগ্যভাবে, যে লেনদেনে ফাট ডাট থুয়ান আন ১-২ প্রকল্পের ৮০% শেয়ার ভিয়েতনামে দীর্ঘ অভিজ্ঞতাসম্পন্ন একজন বিদেশী বিনিয়োগকারীর কাছে হস্তান্তর করেছেন, তা পারস্পরিকভাবে উপকারী সহযোগিতার মডেলের উদাহরণ। দেশীয় উদ্যোগ জমি এবং আইনি অধিকার ধরে রাখে, অন্যদিকে বিদেশী অংশীদার মূলধন, প্রযুক্তি এবং আন্তর্জাতিক উন্নয়ন মান নিয়ে আসে।

কুশম্যান অ্যান্ড ওয়েকফিল্ড ভিয়েতনামের জেনারেল ডিরেক্টর মিসেস ট্রাং বুই মন্তব্য করেছেন যে বিদেশী ব্যবসার পক্ষে ভিয়েতনামের বাজার "দখল" করা সহজ নয়। তাদের জন্য সবচেয়ে বড় বাধা অর্থ নয়, বরং পরিষ্কার জমি এবং আইনি প্রক্রিয়া।

হো চি মিন সিটির প্রাণকেন্দ্রে কয়েক হাজার বর্গমিটার খালি জমি খুঁজে পাওয়া বর্তমানে খুবই কঠিন - যেখানে টানা তিন বছর ধরে সরবরাহ প্রায় বন্ধ রয়েছে। তবে, এটি দেশীয় ব্যবসার জন্য একটি উল্লেখযোগ্য সুবিধা, কারণ তারা কেবল অনেক খালি জমির মালিক নয় এবং স্থানীয় নিয়মকানুন বোঝে না, বরং প্রক্রিয়াগুলি আরও দ্রুত প্রক্রিয়া করতে পারে। এই অবস্থান থেকে, দেশীয় ব্যবসাগুলি নিষ্ক্রিয়ভাবে নিজেদের বিক্রি করার পরিবর্তে সক্রিয়ভাবে মূলধন সংগ্রহ করতে পারে।

একই মতামত ভাগ করে বিশেষজ্ঞ ট্রান থি খান ভ্যান বিশ্বাস করেন যে বর্তমান প্রবণতা আর "বড় মাছ ছোট মাছকে গিলে ফেলা" নয় বরং "শক্তিশালী মাছের সাথে বুদ্ধিমান মাছের যোগদান"। যদি দেশীয় ব্যবসাগুলি তাদের অভ্যন্তরীণ শক্তি আপগ্রেড করার কৌশল হিসাবে M&A ব্যবহার করতে জানে, তাহলে তারা সম্পূর্ণরূপে জোয়ার ঘুরিয়ে দিতে পারে এবং আরও টেকসইভাবে বিকাশ করতে পারে।

বিশ্লেষকরাও একমত যে বাজার "একত্রীকরণের স্পষ্ট পর্যায়ে" প্রবেশ করছে। এম অ্যান্ড এ চুক্তিগুলি আর ব্যাপক নয় বরং অত্যন্ত নির্বাচনী, অর্থ, ব্র্যান্ড, প্রযুক্তি এবং বাস্তবায়ন ক্ষমতার ক্ষেত্রে উভয় পক্ষের মধ্যে সমন্বয়মূলক মূল্যের উপর দৃষ্টি নিবদ্ধ করে।

সিবিআরই ভিয়েতনামের আবাসিক বিপণনের পরিচালক মিঃ ভো হুইন টুয়ান কিয়েট মন্তব্য করেছেন, "'খেলা' এখন দীর্ঘমেয়াদী দৃষ্টিভঙ্গি, স্পষ্ট কৌশল এবং ব্যবহারিক পরিচালনার ক্ষমতা সম্পন্ন বিনিয়োগকারীদের। এটি সুবিধাবাদী এমএন্ডএ থেকে কৌশলগত এমএন্ডএতে স্থানান্তর।"

জেএলএল ভিয়েতনামের প্রতিনিধিরা আরও জোর দিয়ে বলেন যে রিয়েল এস্টেট বাজার "জমি জমা করে সম্পদ ধারণ করার" অবস্থা থেকে যৌথ উদ্যোগ, অংশীদারিত্ব এবং বহু-স্তরীয় সহযোগিতার মাধ্যমে প্রতি বর্গমিটার জমি দক্ষতার সাথে শোষণের পর্যায়ে স্থানান্তরিত হচ্ছে।

২০২৪ থেকে ২০২৬ সাল পর্যন্ত সময়কাল রিয়েল এস্টেট এম অ্যান্ড এ কার্যকলাপের শীর্ষে থাকবে বলে পূর্বাভাস দেওয়া হয়েছে, লেনদেনের সংখ্যা এবং বিনিয়োগ মূল্য উভয়ই বৃদ্ধি পাবে। তবে বিশেষজ্ঞদের মতে, সাফল্য কেবল আর্থিক সক্ষমতার উপর নয়, অংশগ্রহণকারী পক্ষগুলির সহযোগিতা এবং দীর্ঘমেয়াদী কৌশল বিকাশের ক্ষমতার উপরও নির্ভর করে।

এই ক্রমবর্ধমান পরিস্থিতিতে, দেশীয় ব্যবসাগুলি চুপ করে বসে নেই। যদি তারা তাদের অন্তর্নিহিত সুবিধা যেমন পরিষ্কার জমি, বাজার বোঝাপড়া এবং স্থানীয় সমন্বয় ক্ষমতা, বিদেশী অংশীদারদের মূলধন এবং প্রযুক্তির সাথে মিলিতভাবে কাজে লাগাতে পারে, তাহলে M&A আর "পরিত্রাণের উপায়" নয় বরং সক্ষমতা আপগ্রেড এবং বাজারের অংশীদারিত্ব সম্প্রসারণের জন্য একটি "পদক্ষেপ" হয়ে উঠতে পারে।

অতএব, ২০২৫ সালে রিয়েল এস্টেট বাজার আর "গিলে ফেলা বা গিলে ফেলার" বিষয় নয়, বরং একসাথে এগিয়ে যাওয়ার জন্য সহযোগিতা, সংযোগ এবং সম্পদ অপ্টিমাইজেশনের একটি কৌশলগত চ্যালেঞ্জ।

সূত্র: https://baolangson.vn/thi-truong-mua-ban-sap-nhap-bat-dong-san-lien-ket-chien-luoc-len-ngoi-5055554.html