২% রিয়েল এস্টেট আয়করের সমস্যা কী?

ব্যক্তিগত আয়কর আইনের ধারা ১৪ এর ধারা ১ অনুসারে (২০২৪ সালের ভূমি আইনের ধারা ২৪৩ দ্বারা সংশোধিত এবং পরিপূরক), ভূমি ব্যবহারের অধিকার হস্তান্তরের ক্ষেত্রে, জমির মূল্য সারণীতে জমির মূল্য অনুসারে করযোগ্য আয় গণনা করা হয়।

কর বিশেষজ্ঞরা কর প্রদান পদ্ধতি সম্পর্কে জনগণকে নির্দেশনা দিচ্ছেন - ছবি: টিটিডি

অর্থ মন্ত্রণালয় যে দুটি পদ্ধতি অধ্যয়ন করছে তার মধ্যে রয়েছে করযোগ্য আয়ের হিসাব (হস্তান্তরিত রিয়েল এস্টেটের সাথে সম্পর্কিত মোট খরচ বিয়োগ করে বিক্রয় মূল্যের সমান) অথবা মোট স্থানান্তর মূল্যের উপর একটি সাধারণ কর হার প্রয়োগ করা।

যদি এমন কোনও ডাটাবেস থাকে যা ক্রয়মূল্য এবং রিয়েল এস্টেট হস্তান্তরের সাথে সম্পর্কিত খরচ সঠিকভাবে নির্ধারণ করে, তাহলে রিয়েল এস্টেট হস্তান্তর থেকে ব্যক্তিগত আয়কর সংগ্রহের পদ্ধতি প্রয়োগ করা হয়, যা কর হার সূত্র (প্রস্তাবিত ২০%) দ্বারা করযোগ্য আয়ের গুণিত করে গণনা করা হয়।

যেসব ক্ষেত্রে রিয়েল এস্টেট হস্তান্তরের সাথে সম্পর্কিত ক্রয়মূল্য এবং খরচ নির্ধারণ করা যায় না, সেখানে ব্যক্তিগত আয়কর মোট রিয়েল এস্টেট হস্তান্তর মূল্যের উপর 2% করের হার দ্বারা গুণিত করে নির্ধারণ করা হয়।

রিয়েল এস্টেট ব্যবহারের উদ্দেশ্য অনুসারে কর নীতিতে পার্থক্য থাকা দরকার, উৎপাদন এবং ব্যবসায়িক উদ্দেশ্যে জমির উপর কম করের হার প্রয়োগ করা উচিত যাতে দক্ষ ভূমি ব্যবহারকে উৎসাহিত করা যায় এবং সমাজের জন্য মূল্য তৈরি করা যায়।

করের এখনও অনেক ত্রুটি রয়েছে

১ আগস্ট, ২০২৪ (২০২৪ সালের ভূমি আইনের কার্যকর তারিখ) থেকে, রিয়েল এস্টেট স্থানান্তর থেকে ব্যক্তিগত আয়কর সংগ্রহ নিম্নলিখিত দুটি ক্ষেত্রে বিভক্ত:

পরিবার এবং ব্যক্তিদের জন্য ভূমি ব্যবহারের অধিকার হস্তান্তর থেকে আয়, ব্যক্তিগত আয়কর গণনা করা হয় জমির মূল্য সারণীতে জমির মূল্যের উপর ভিত্তি করে, 2% করের হার দিয়ে গুণিত।

অর্থাৎ, যদি কেবল ভূমি ব্যবহারের অধিকার হস্তান্তর করা হয় (জমিতে ঘর বা নির্মাণ ছাড়া), তাহলে রাষ্ট্র আগের মতো চুক্তিতে ঘোষিত মূল্যের উপর ভিত্তি করে কাজ করবে না, বরং কর গণনার জন্য প্রাদেশিক গণ কমিটি কর্তৃক বার্ষিক জারি করা জমির মূল্য তালিকার উপর ভিত্তি করে কাজ করবে। এটি ২০২৪ সালের ভূমি আইনের একটি নতুন নিয়ম যেখানে মানুষ ইচ্ছাকৃতভাবে করের বাধ্যবাধকতা কমাতে জমির দাম কমিয়ে দেয়।

জমিতে বাড়ি এবং নির্মাণ কাজের সাথে সম্পর্কিত ভূমি ব্যবহারের অধিকার হস্তান্তর থেকে আয়ের জন্য, রিয়েল এস্টেট হস্তান্তর থেকে করযোগ্য আয় প্রতিবার হস্তান্তর মূল্যকে 2% করের হার দিয়ে গুণ করে নির্ধারণ করা হয়।

সার্কুলার 92/2015/TT-BTC এর ধারা 17 অনুসারে, প্রতিটি সময়ের জন্য স্থানান্তর মূল্য হল স্থানান্তরের সময় স্থানান্তর চুক্তিতে উল্লিখিত মূল্য।

যদি জমি হস্তান্তর চুক্তিতে জমির দাম উল্লেখ না থাকে অথবা হস্তান্তর চুক্তিতে জমির দাম প্রাদেশিক গণ কমিটি কর্তৃক নির্ধারিত মূল্যের চেয়ে কম হয়, তাহলে জমি হস্তান্তরের মূল্য হবে জমি সংক্রান্ত আইনের বিধান অনুসারে হস্তান্তরের সময় প্রাদেশিক গণ কমিটি কর্তৃক নির্ধারিত মূল্য।

উপরের উভয় ক্ষেত্রেই, হস্তান্তরকারীকে রিয়েল এস্টেটের মোট মূল্যের 2% হারে কর দিতে হবে (রাষ্ট্রীয় মূল্যে অথবা পক্ষগুলির দ্বারা সম্মত মূল্যে) বিক্রেতা লাভ বা ক্ষতি করুক না কেন।

সহজ সংগ্রহ পদ্ধতি কিন্তু অতিরিক্ত চার্জ করা সহজ

প্রথমত, ব্যক্তিগত আয়কর মূলত শুধুমাত্র ব্যয় বাদ দেওয়ার পর উৎপন্ন আয়ের (লাভের) উপর ধার্য করা হয়, কিন্তু বাস্তবে এটি মোট লেনদেন মূল্যের উপর ধার্য করা হয়, যা সহজেই অতিরিক্ত আদায়ের দিকে পরিচালিত করতে পারে। লোকসানে বিক্রি করলেও মানুষকে কর দিতে হয়, যা হতাশাজনক এবং অযৌক্তিক।

দ্বিতীয়ত, শুধুমাত্র ভূমি ব্যবহারের অধিকার হস্তান্তরের ক্ষেত্রে প্রাদেশিক গণ কমিটির জমির মূল্য তালিকার প্রয়োগ বাজার মূল্যকে সঠিকভাবে প্রতিফলিত করে না, যার ফলে নাগরিক লেনদেনের আলোচনা হ্রাস পায়।

তৃতীয়ত, রিয়েল এস্টেটের মোট মূল্যের উপর ২% করের হার বেশ বেশি, যা আর্থিক বোঝা তৈরি করে, যার ফলে অনেক স্থানান্তরকারীকে চুক্তির মূল্য প্রকৃত (দুই-মূল্যের লেনদেন) থেকে কম ঘোষণা করার উপায় খুঁজে বের করতে হয়, যার ফলে বাজেট ক্ষতি হয় এবং বাজারের স্বচ্ছতা হ্রাস পায়।

করের হার ১% এর নিচে কমিয়ে আনুন, ঠিক আছে?

এই পরিস্থিতির পরিপ্রেক্ষিতে, সম্পূর্ণ তথ্য নির্ধারণ করা হলে লাভের উপর (আয় বাদ দিয়ে মোট খরচের সমান) ২০% কর হার প্রয়োগ করার অর্থ মন্ত্রণালয়ের প্রস্তাব, অথবা খরচ নির্ধারণ করা না গেলে মোট স্থানান্তর মূল্যের উপর ২% কর হার বজায় রাখার প্রস্তাব যুক্তিসঙ্গত। এই পদ্ধতিটি ভিয়েতনামের বর্তমান কর ব্যবস্থাপনার অবস্থার জন্য উপযুক্ত হয়ে ধীরে ধীরে ব্যক্তিগত আয়করের প্রকৃতির কাছে যেতে সাহায্য করে।

তবে, কর গণনা পদ্ধতি উদ্ভাবনের পাশাপাশি, কর হার সামঞ্জস্য করার কথা বিবেচনা করা প্রয়োজন। মোট স্থানান্তর মূল্যের উপর সাধারণ কর হার প্রয়োগ করলে, করের হার 2% থেকে কমিয়ে 1% এর কম করা উচিত, অথবা মানুষের উপর আর্থিক বোঝা কমাতে রিয়েল এস্টেটের মূল্য অনুসারে একটি প্রগতিশীল কর হার নির্ধারণ করা উচিত।

রিয়েল এস্টেট স্থানান্তর থেকে ব্যক্তিগত আয়কর গণনার জন্য একটি পদ্ধতি তৈরি করার সময়, রাষ্ট্রের কর ব্যবস্থাপনার প্রয়োজনীয়তা এবং জনগণের প্রকৃত ক্ষমতার মধ্যে ন্যায্যতা, যুক্তিসঙ্গততা এবং ভারসাম্যের নীতিগুলি নিশ্চিত করা প্রয়োজন।

আরও পড়ুন বিষয়গুলিতে ফিরে যান

বিষয়ে ফিরে যান

এমএসসি. এনজিও গিয়া হোয়াং (বাণিজ্যিক আইন অনুষদ, হো চি মিন সিটি আইন বিশ্ববিদ্যালয়)

সূত্র: https://tuoitre.vn/thue-thu-nhap-mua-ban-nha-dat-2-co-gi-chua-on-20250510233416706.htm