হো চি মিন সিটি জমির উপবিভাগ এবং বিক্রয় নিষিদ্ধ করেছে: জমির দাম বৃদ্ধির সম্ভাবনা রয়েছে তবে "জ্বর" হওয়ার সম্ভাবনা কম।

হো চি মিন সিটি কেন জমির মহকুমা এবং বিক্রয় নিষিদ্ধ করে?

হো চি মিন সিটির পিপলস কমিটি সবেমাত্র সিদ্ধান্ত নং ৮৩/২০২৪ জারি করেছে, যা ২১শে অক্টোবর থেকে কার্যকর হবে, যেখানে বলা হয়েছে যে সমগ্র এলাকার রিয়েল এস্টেট প্রকল্প এবং আবাসন নির্মাণ বিনিয়োগ প্রকল্পের বিনিয়োগকারীরা প্রকল্পের প্রযুক্তিগত অবকাঠামো সহ ভূমি ব্যবহারের অধিকার সংস্থা এবং ব্যক্তিদের কাছে হস্তান্তর করতে পারবেন না যাতে তারা নিজেরাই বাড়ি তৈরি করতে পারেন। এই প্রবিধানটি সেইসব ক্ষেত্রে বাদ দেয় যেখানে বিনিয়োগকারীদের হো চি মিন সিটির কমিউন, শহর এবং জেলায় জমির মাধ্যমে পুনর্বাসনের লক্ষ্য রয়েছে।

সুতরাং, হো চি মিন সিটি সংস্থা এবং ব্যক্তিদের নিজস্ব বাড়ি তৈরির জন্য প্রকল্পগুলিতে জমির প্লট বিভাজন এবং বিক্রয় নিষিদ্ধ করে, যার মধ্যে বিন চান, না বে, হোক মন, কু চি এবং ক্যান জিওর ৫টি জেলা অন্তর্ভুক্ত রয়েছে।

পূর্বে, হো চি মিন সিটির নির্মাণ বিভাগ জমির উপবিভাগ এবং বিক্রয় নিষিদ্ধ করার কারণ ব্যাখ্যা করেছিল যে শহরটি ২০২১-২০৩০ সময়কালে হো চি মিন সিটির অধীনে জেলাগুলিকে জেলায় বা শহরগুলিতে বিনিয়োগ এবং নির্মাণের জন্য একটি প্রকল্প তৈরি করছে। ২০৩০ সালের মধ্যে, জেলাগুলি হো চি মিন সিটির অধীনে শহর হওয়ার লক্ষ্যে অবকাঠামো নির্মাণে বিনিয়োগের উপর মনোনিবেশ করবে।

বাণিজ্যিক আবাসন নির্মাণ বিনিয়োগ প্রকল্পগুলির মধ্যে বৈষম্য এড়াতে এবং নিয়মাবলীর প্রয়োগকে একীভূত করার জন্য, হো চি মিন সিটির রিয়েল এস্টেট প্রকল্প বিনিয়োগকারীদের অবশ্যই নিয়মাবলী অনুসারে সম্পূর্ণ আবাসন নির্মাণে বিনিয়োগ করতে হবে, তারপরে ভূমি ব্যবহারের অধিকার, বাড়ির মালিকানার অধিকার এবং জমির সাথে সংযুক্ত অন্যান্য সম্পদ সংস্থা এবং ব্যক্তিদের কাছে হস্তান্তরের প্রক্রিয়া সম্পাদন করতে হবে। এই নিয়মাবলী কমিউন, শহর এবং জেলাগুলিতে জমি দ্বারা পুনর্বাসনের লক্ষ্যে রিয়েল এস্টেট প্রকল্পগুলির জন্য একটি ব্যতিক্রম যা নিয়মাবলী অনুসারে শর্ত পূরণ করে।

সুতরাং, শহরজুড়ে জমির প্লটের উপবিভাগ এবং বিক্রয় নিষিদ্ধ করার নিয়মটি হল আবাসনের রাজ্য ব্যবস্থাপনাকে একীভূত করা এবং প্রকল্প বিনিয়োগকারীদের দায়িত্ব বৃদ্ধি করা, প্রযুক্তিগত অবকাঠামো এবং সামাজিক অবকাঠামো নির্মাণে সমকালীন বিনিয়োগ নিশ্চিত করা; এমন পরিস্থিতি এড়ানো যেখানে লোকেরা অনুমতি ছাড়াই, অনুমতি ছাড়াই বা স্থাপত্য ব্যবস্থাপনার নিয়ম নিশ্চিত না করেই নির্মাণ করে। নির্মাণ বিভাগ বিশ্বাস করে যে সমগ্র এলাকা জুড়ে জমির প্লটের উপবিভাগ এবং বিক্রয় নিষিদ্ধ করা প্রয়োজনীয়।

হো চি মিন সিটি রিয়েল এস্টেট অ্যাসোসিয়েশন (HoREA)-এর চেয়ারম্যান মিঃ লে হোয়াং চাউ বলেছেন যে উপরোক্ত ব্যাখ্যাটি রিয়েল এস্টেট ব্যবসা আইন ২০২৩-এর বিধান এবং বাস্তব পরিস্থিতির সাথে সামঞ্জস্যপূর্ণ নয়। কারণ প্রকল্পটি এখনও একটি প্রকল্প। বর্তমানে, বিন চান, না বে, হোক মন, কু চি এবং ক্যান জিও এই ৫টি জেলা এখনও জেলা, হো চি মিন সিটির জেলা বা শহর নয়।

রিয়েল এস্টেট ব্যবসা আইন ২০২৩ এবং গৃহায়ন আইন ২০২৩ এর বিধান অনুসারে, এই ৫টি জেলা এখনও "অবশিষ্ট এলাকায়, প্রাদেশিক গণ কমিটি স্থানীয় অবস্থার উপর ভিত্তি করে, সেই ক্ষেত্রগুলি নির্ধারণ করবে যেখানে প্রকল্প বিনিয়োগকারীরা তাদের নিজস্ব বাড়ি তৈরির জন্য ব্যক্তিদের কাছে প্রযুক্তিগত অবকাঠামো সহ ভূমি ব্যবহারের অধিকার হস্তান্তর করতে পারবেন"। এছাড়াও, উপরোক্ত ৫টি জেলার প্রকল্পগুলিতে নিজস্ব বাড়ি তৈরির জন্য প্রযুক্তিগত অবকাঠামো সহ ভূমি ব্যবহারের অধিকার হস্তান্তর করতে ইচ্ছুক ব্যক্তিদের চাহিদা এখনও অনেক বেশি।

অতএব, তিনি পরামর্শ দিলেন যে হো চি মিন সিটির পিপলস কমিটি বিন চান, না বে, হোক মন, কু চি, ক্যান জিও এই ৫টি জেলার শহরগুলিকে বাদ দিয়ে কমিউনগুলিতে বিক্রয়ের জন্য জমির প্লট ভাগ করার জন্য নিয়মাবলী পর্যালোচনা এবং সংশোধন করুক এবং আবাসন নির্মাণ প্রকল্পে বিনিয়োগের জন্য ভূমি ব্যবহারের অধিকার নিলামের ক্ষেত্রে নয়।

এই মতামত শেয়ার করে, রিয়েল এস্টেট বিশেষজ্ঞ দিন মিন তুয়ান - Batdongsan.com.vn এর দক্ষিণাঞ্চলীয় অঞ্চলের পরিচালক - বলেছেন যে নগরায়নের জন্য, বাসিন্দাদের আকর্ষণ করা, ভাল অবকাঠামোতে বিনিয়োগ করা এবং আকর্ষণীয় রিয়েল এস্টেটের দাম থাকা প্রয়োজন। হো চি মিন সিটির অধীনে জেলা বা শহর হওয়ার জন্য, লোকেদের অবশ্যই সেই এলাকায় বসবাস করা বেছে নিতে হবে এবং সস্তা রিয়েল এস্টেটের দাম পেতে আরও দূরে যেতে রাজি হতে হবে।

তবে, যখন এই ৫টি জেলায় জমির উপবিভাগ এবং বিক্রয় নিষিদ্ধ করা হবে, তখন বাইরের জেলাগুলির সাথে আবাসনের দামের ব্যবধান খুব বেশি হবে না, যার ফলে মানুষের জন্য স্থানান্তরের সিদ্ধান্ত নেওয়া কঠিন হয়ে পড়বে। অতএব, মিঃ তুয়ান বিশ্বাস করেন যে ২০৩০ সালের মধ্যে প্রকল্পের লক্ষ্য অর্জন করা কঠিন হবে।

উপরোক্ত বিশেষজ্ঞ পরামর্শ দিয়েছেন যে এই সময়ে, হো চি মিন সিটির উচিত প্রস্তুতি পরিকল্পনা বিবেচনা করা, রিয়েল এস্টেটের দামকে প্রভাবিত করে এমন সিদ্ধান্ত গ্রহণ সীমিত করা, অথবা যদি থাকে, তাহলে ধীরে ধীরে প্রভাব কমানোর জন্য একটি রোডম্যাপ থাকা উচিত। একই সময়ে, যদি হো চি মিন সিটি জমির বিভাজন এবং বিক্রয় নিষিদ্ধ করে, তবে এটি জেলাগুলির কিছু উচ্চ নগরায়িত এলাকায়, যেমন শহর কেন্দ্রগুলিতে এটি নিষিদ্ধ করতে পারে। বিচ্ছিন্ন জনসংখ্যা সহ প্রত্যন্ত অঞ্চলগুলিতে তাড়াহুড়ো করা উচিত নয়।

হো চি মিন সিটি ৫টি শহরতলির জেলা সহ সমগ্র এলাকা জুড়ে জমির উপবিভাগ এবং বিক্রয় নিষিদ্ধ করেছে (চিত্র: নাম আন)।

জমি এবং আবাসিক জমির দাম তীব্রভাবে বৃদ্ধির পূর্বাভাস দেওয়া হয়েছে তবে "জ্বর বৃদ্ধি" হওয়ার সম্ভাবনা কম।

বিশেষজ্ঞরা উদ্বিগ্ন যে হো চি মিন সিটিতে জমির উপবিভাগ এবং বিক্রয় নিষিদ্ধ করার নিয়ম বাজারে উল্লেখযোগ্য প্রভাব ফেলতে পারে, কারণ একই সময়ে একটি নতুন জমির মূল্য তালিকাও জারি করা হচ্ছে। আবাসিক জমি এবং উপবিভাগিত জমির দাম তীব্রভাবে বৃদ্ধি পাবে। এর পাশাপাশি, অবকাঠামো প্রকল্পের জন্য ক্ষতিপূরণ এবং সাইট ক্লিয়ারেন্সের দামও বাড়তে পারে।

মিঃ দিন মিন তুয়ান বলেন যে জমির উপবিভাগ এবং বিক্রয় নিষিদ্ধ করার ফলে হো চি মিন সিটিতে ইতিমধ্যেই দুর্লভ জমির সরবরাহ আরও দুর্লভ হয়ে উঠবে এবং মানুষের শহরতলিতে যাওয়ার সুযোগ সংকুচিত হবে।

তিনি বলেন, নতুন জমির মূল্য তালিকার প্রভাবের কারণে যারা জমিকে আবাসিক জমিতে রূপান্তর করতে চান তাদের আরও বেশি অর্থ ব্যয় করতে হবে, তাই এটি করা আরও কঠিন হবে। জমির উপবিভাগ এবং বিক্রয় সীমিত করার ফলে আগামী সময়ে জমি এবং আবাসিক জমির দাম বৃদ্ধি পাবে। বাজার মূল্য বৃদ্ধির ফলে বার্ষিক জমির মূল্য তালিকা বিপরীতভাবে সামঞ্জস্য হবে, যা জনসাধারণের বিনিয়োগ অবকাঠামো প্রকল্পের জন্য সাইট ক্লিয়ারেন্সের খরচকে প্রভাবিত করবে, যার ফলে আনুমানিক খরচ বৃদ্ধি পাবে।

এছাড়াও, এই নিয়ন্ত্রণের ফলে ছোট প্রকল্প উন্নয়ন ইউনিটগুলিকে বাস্তবায়নের জন্য পর্যাপ্ত ক্ষমতা থাকতে হবে: বাড়ি তৈরি করা, নির্মাণ সম্পূর্ণ করা, পণ্য বিক্রি করার জন্য ইউটিলিটি থাকা। বর্ধিত ইনপুট খরচ তাদের জন্য কম দামের পণ্য বিক্রি করা কঠিন করে তোলে। বর্ধিত দাম, ক্রেতাদের সীমিত করে, "ভূতুড়ে" নগর এলাকা তৈরির দিকে পরিচালিত করতে পারে।

সাধারণভাবে, তিনি বিশ্বাস করেন যে জমির উপবিভাগ এবং বিক্রয় নিষিদ্ধ করার নিয়মটি বাড়ি ক্রেতাদের জন্য আইনি ঝুঁকি কমাতে সাহায্য করবে। তবে, এই সময়ে, বাজার যখন একটি কঠিন সময়ের মধ্য দিয়ে গেছে তখন বাস্তবতার জন্য এই নিয়মটি উপযুক্ত নাও হতে পারে। জমির প্রতি মানুষের আগ্রহ কম, তাই বাজার স্থবির হয়ে পড়েছে। যদি এটি প্রয়োগ করা হয়, তাহলে রিয়েল এস্টেটের দাম বৃদ্ধির ফলে কেন্দ্রীয় এলাকায় জনসংখ্যা হ্রাস এবং হো চি মিন সিটির উপকণ্ঠে নগরায়নের লক্ষ্য অর্জন করা কঠিন হয়ে পড়বে।

তবে, হো চি মিন সিটির সঠিক সিদ্ধান্তকে সমর্থন করে, ডিকেআরএ গ্রুপের ডেপুটি জেনারেল ডিরেক্টর মিঃ ভো হং থাং বলেছেন যে ভূমি বিভাজন নিষিদ্ধ করা শহরকে অনেক সমস্যার সমাধান করতে সাহায্য করে। যদি বিনিয়োগকারীদের নির্বিচারে জমি ভাগাভাগি এবং বিক্রি করার অনুমতি দেওয়া হয়, তাহলে এটি পরিকল্পনাকে ধ্বংস করতে পারে। বিশেষ করে যখন শহরে বৃহৎ পরিকল্পনা প্রকল্প রয়েছে, প্রকল্পের জন্য কয়েকশ হেক্টর প্রয়োজন হয় কিন্তু ভূমি বিভাজনে আটকে আছে।

মিঃ থাং-এর মতে, জমির পণ্য মূলত বিনিয়োগকারীদের জন্য ক্রয় এবং লাভের জন্য পুনরায় বিক্রি করার জন্য, প্রকৃত ক্রেতা খুব কম। অতএব, উপবিভক্ত জমি ঘন ঘন ব্যবহার করা হয় না, নগরায়নের মাত্রা কম, যার ফলে সম্পদের অপচয় হয়।

তিনি আরও স্বীকার করেছেন যে জমির প্লটের উপবিভাগ এবং বিক্রয় নিষিদ্ধ করলে সরবরাহের অভাবের প্রেক্ষাপটে জমির প্লট এবং আবাসিক জমির প্লটের দাম সম্ভাব্যভাবে বৃদ্ধি পেতে পারে। যাইহোক, বর্তমান দক্ষিণাঞ্চলীয় ভূমি বাজারে তারল্য কম, এবং রাজ্যের উপযুক্ত ব্যবস্থাপনা নীতি রয়েছে, তাই জমির "জ্বর" হওয়ার সম্ভাবনা কম।

বিনিয়োগকারীরা হো চি মিন সিটির অন্যান্য শহরতলির বাজার যেমন বিন ডুওং, লং আন , বা রিয়া - ভুং তাউ-তে উপযুক্ত পণ্যগুলি সম্পূর্ণরূপে সন্ধান করতে পারেন... প্রকৃত ক্রেতাদের জন্য, তাদের কাছে উপলব্ধ মাধ্যমিক পণ্য; জমি, উপলব্ধ আবাসিক এলাকায় বিদ্যমান টাউনহাউস; অ্যাপার্টমেন্ট পণ্যের মতো অনেক ভাল বিকল্প থাকতে পারে, তিনি যোগ করেন।

সূত্র: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/tphcm-cam-phan-lo-ban-nen-gia-dat-du-bao-tang-nhung-kho-sot-20241031130322467.htm