বন্ধ ঋণ বৃত্ত কি রিয়েল এস্টেট বাজারের 'অচলাবস্থা' সমাধান করবে?

[বিজ্ঞাপন_১]

বছরের শুরু থেকে চারবার সুদের হার কমানোর পর, স্টেট ব্যাংক অফ ভিয়েতনাম (SBV) সতর্কতামূলক থেকে নিয়ন্ত্রিত শিথিলকরণের নীতি পরিবর্তনের ইঙ্গিত দিয়েছে। তবে, রিয়েল এস্টেট ব্যবসার জন্য, সুদের হারের বিষয়টি ততটা গুরুত্বপূর্ণ নয় যতটা তারা মূলধন পেতে পারে কিনা।

রিয়েল এস্টেট বাজারের জন্য আস্থার বৃত্ত, ঘনিষ্ঠ এবং নিরাপদ, ছবি ১ — অর্থনীতিবিদ , ড. নগুয়েন ট্রাই হিউ

সম্প্রতি, "ক্লোজড সার্কেল" আকারে রিয়েল এস্টেট ঋণ প্রচারের প্রস্তাব এসেছে। সেই অনুযায়ী, ব্যাংকিং শিল্প নির্দিষ্ট মূল্য বিভাগের (মধ্যম এবং তার নীচে) জন্য রিয়েল এস্টেট ঋণ প্যাকেজগুলি অধ্যয়ন এবং প্রয়োগ করতে পারে। ঋণ একটি ক্লোজড সার্কেলের মধ্যে বিতরণ করা হবে যেখানে ব্যাংক নগদ প্রবাহের 100% নিয়ন্ত্রণ করবে (ব্যাংক - বাড়ির ক্রেতা - বিনিয়োগকারী - ব্যাংক)।

এই সমাধানের মাধ্যমে, বিক্রয়মূল্য কমানোর সময় বিনিয়োগকারীদের সামান্য ক্ষতির সম্মুখীন হতে হবে, তবে তাদের তালিকা প্রকাশ করতে হবে। বলা হচ্ছে যে এই সমাধানটি প্রচুর সম্ভাবনা এবং মূলধনের জায়গা আছে এমন লোকেদের আবাসন সমস্যা সমাধানে সহায়তা করবে, ব্যাংকগুলিকে বেছে বেছে ঋণ বিতরণ করতে সাহায্য করবে, ঝুঁকি নিয়ন্ত্রণের সাথে...

তবে অর্থনীতিবিদ ডঃ নগুয়েন ট্রাই হিউ বিশ্বাস করেন যে, ব্যাংক, বিনিয়োগকারী এবং বাড়ি ক্রেতা এই তিনটি পক্ষের মধ্যে সম্পর্কের পরিপ্রেক্ষিতে রিয়েল এস্টেট বাজারের বাস্তবতা পুনর্বিবেচনা করা প্রয়োজন। তিনি উল্লেখ করেন যে, মার্কিন যুক্তরাষ্ট্রে, প্রকল্পটি সম্পন্ন হওয়ার পরেই ব্যাংকগুলি বাড়ি ক্রেতাদের ঋণ দেয় এবং ব্যাংক মূল্য নির্ধারণ করতে পারে যাতে গ্রাহকদের বিনিয়োগকারীদের অর্থ প্রদানের জন্য অর্থ থাকে।

"ভিয়েতনামে, এটি আরও সৃজনশীল কিন্তু কিছুটা বিপজ্জনক, অর্থাৎ, বিনিয়োগকারীরা বাড়ি ক্রেতাদের জমা দেওয়ার এবং অগ্রগতি অনুসারে অর্থ প্রদানের আহ্বান জানান। এর অর্থ হল বিনিয়োগকারীরা ভবিষ্যতের প্রকল্পগুলি বিকাশের জন্য ব্যাংক থেকে ঋণ নিয়েছেন, কিন্তু একই সাথে বাড়ি ক্রেতাদের কাছ থেকে অর্থ সংগ্রহ করেছেন। যখন তাদের প্রচুর অর্থ থাকে, তখন বিনিয়োগকারীরা অন্যান্য প্রকল্পের অর্থায়নের জন্য এটি ব্যবহার করেন। বিনিয়োগকারীদের 'দুই হাতে মাছ ধরা' প্রকল্পটি সম্পন্ন না হওয়ার ঝুঁকি তৈরি করবে, যখন বাড়ির ক্রেতারা ইতিমধ্যেই অর্থ প্রদান করেছেন," বিশেষজ্ঞ বিশ্লেষণ করেছেন।

তদনুসারে, ডঃ নগুয়েন ট্রাই হিউ নগদ প্রবাহ নিয়ন্ত্রণের বিষয়টি উত্থাপন করেছিলেন যাতে শেষ পর্যন্ত, বাড়ির ক্রেতার একটি বাড়ি থাকে, ব্যাংক অর্থ গ্রহণ করে এবং বিনিয়োগকারী প্রকল্পটি সম্পন্ন করে লাভ করে। তিনি বলেন যে বাস্তবে, ভিয়েতনামে, এখনও একটি বন্ধ ঋণ চক্রের জন্য কোনও ব্যবস্থা নেই, কারণ একটি প্রকল্প করার সময় অনেক সমস্যা দেখা দেয়।

“সহজ সমাধান হল, ভবিষ্যতে গঠিত প্রতিটি প্রকল্পের জন্য, যখন বাড়ির ক্রেতারা অর্থ প্রদান করবেন, তখন তাদের প্রকল্প বিনিয়োগকারীর বকেয়া ঋণ থেকে সরাসরি ব্যাংকে অর্থ প্রদান করতে হবে। যদিও প্রকল্প মালিকের কাছে ভবিষ্যতে গঠিত প্রকল্পের মতো জামানত থাকবে, তবে যখন সম্পত্তিটি বাড়ি ক্রেতাদের কাছে বিক্রি করা হবে এবং ব্যাংকের কাছে থাকা মূল সম্পত্তি থেকে কেটে নেওয়া হবে তখন ধীরে ধীরে এর মূল্য হ্রাস পাবে। অতএব, ব্যাংক কেবল তখনই জামানতের মূল্য হ্রাস গ্রহণ করে যখন বকেয়া ঋণ সেই অনুযায়ী হ্রাস পায়,” বিশেষজ্ঞ বলেন।

ডঃ নগুয়েন ট্রাই হিউ মন্তব্য করেছেন যে রিয়েল এস্টেট ঋণ "অবরোধ" এর বর্তমান সমস্যা হল ব্যাংকগুলি নগদ প্রবাহ নিয়ন্ত্রণ করতে পারে না, তাই তারা হিমায়িত রিয়েল এস্টেট বাজারের প্রেক্ষাপটে ঋণ দেওয়ার সাহস করে না। সেই অনুযায়ী, তিনি রিয়েল এস্টেট ঋণ অবরোধ মুক্ত করার জন্য 3টি সমাধান প্রস্তাব করেছেন।

প্রথমত, রিয়েল এস্টেট ঋণের বর্তমান মান কমানো উচিত নয়। ব্যবসাগুলিকে এখনও নগদ প্রবাহ, মুনাফার অনুপাত এবং আর্থিক লিভারেজ অনুপাত গণনা এবং নিশ্চিত করতে হবে।

দ্বিতীয়ত, ঋণগ্রহীতা ব্যবসাগুলিকে তাদের ঋণ পরিশোধ করতে সক্ষম হওয়ার জন্য তাদের আর্থিক ব্যবস্থা এবং নগদ প্রবাহ পুনর্গঠন করতে হবে।

তৃতীয়ত, ৩০,০০০ বিলিয়ন ভিয়েতনাম ডং প্যাকেজের মতো সামাজিক আবাসনকে সমর্থন করার জন্য একটি বিশেষ ঋণ কর্মসূচি থাকা উচিত, যা সমাজের সংখ্যাগরিষ্ঠের চাহিদার সাথে সামঞ্জস্যপূর্ণ পণ্য সরবরাহ করতে ব্যবসাগুলিকে সহায়তা করবে।

[বিজ্ঞাপন_২]
উৎস