Hanojské nemovitosti: Centrum drží ceny, předměstí čekají na úpravu

Ilustrační fotografie.

Od nynějška až do konce roku 2025 se nabídka bytů nabízených k prodeji na hanojském trhu bude i nadále soustředit především v segmentech A a B; diverzifikace produktů je stále omezená.

Paní Do Thu Hang - vrchní ředitelka pro výzkum a poradenské služby společnosti Savills Hanoi, analyzovala, že od roku 2026, kdy pilotní projekty dokončí právní procedury, se nová nabídka v Hanoji prudce zvýší. Očekává se, že v období 2026-2027 se na hanojském trhu objeví přibližně 46 600 bytů ze 43 projektů, ale většina z nich se nachází mimo centrální oblast. To může vytvářet tlak na úpravu cen, ale podle paní Hang k úpravě dojde pouze v oblastech s dostatečným pozemkovým fondem a nesynchronizovanou infrastrukturou.

„Pokud jde o projekty se strategickými lokalitami v pásu 2 a pásu 3, které rozvíjejí renomovaní investoři, ceny pravděpodobně zůstanou stabilní nebo mírně vzrostou díky nedostatku a reálné poptávce. Obecně platí, že místo vlny snižování cen na celém trhu budeme svědky jasné diferenciace podle oblasti a kvality projektů,“ uvedla paní Hang.

Odborníci společnosti Savills se domnívají, že Hanoj obecně synchronně zavádí mnoho řešení, jako jsou institucionální reformy, rozvoj infrastruktury a pilotní projekty bydlení, aby se zlepšila nabídka bydlení a zároveň se ceny bydlení dostaly na úroveň vhodnou pro dostupnost obyvatel... Je pozoruhodné, že mnoho projektů je zvažováno k realizaci v oblastech mimo pásmo 3 - 3,5. Po dokončení postupů a uvedení produktů na trh to bude mít pozitivní dopad na cenovou hladinu.

Odborníci však také doporučují důležitý faktor: náklady na využívání půdy. Tento faktor v současnosti tvoří velkou část celkových nákladů. Pokud se tyto náklady vypočítají rozumně a zajistí se soulad zájmů mezi státem a podniky, lze ceny bydlení snížit na úroveň, která lépe odpovídá finančním schopnostem lidí.

Zároveň jsou pro podporu rozvoje této produktové řady nezbytné preferenční mechanismy v oblasti daní, úvěrů nebo pozemků pro segment dostupného bydlení.

Dr. Nguyen Van Dinh - předseda Vietnamské asociace realitních makléřů - rovněž poukázal na to, že nedostatek bytů, zejména cenově dostupného bydlení, je nevyhnutelným důsledkem nevyváženého rozvojového procesu v průběhu mnoha let. Politika pobídek k pozemkům a investiční postupy se musí zaměřit na investory, kteří budují bydlení pro lidi se skutečnými potřebami, a ne pouze na luxusní projekty.

Vzhledem k trendu Hanoje, který podporuje rozvoj veřejné dopravy a omezuje osobní vozidla v centru města, odborníci předpovídají, že to může mít dopad i na trh s nemovitostmi, zejména v centrální oblasti, ale ne zcela negativní dopad.

Jedná se o komplexní proces transformace měst. Zavedení politiky regulace osobních vozidel jistě ovlivní dostupnost centrálních oblastí. To však neznamená, že bude mít přímý negativní dopad na trh s nemovitostmi.

Povaha nemovitostí je úzce spjata s potřebou užívání, kdy je bydlení vždy nezbytnou potřebou. Přestože se dopravní prostředky mění, lidé si stále najdou způsoby, jak se dostat do potřebných oblastí prostřednictvím mnoha různých možností.

V současné době se trh stále nachází ve fázi pozorování a analýzy dopadu změn v infrastruktuře a dopravě. Podle hodnocení společnosti Savills lze v některých oblastech, jako je stará čtvrť, pokud jsou tyto oblasti efektivně zaměřeny a využívány pro účely, jako je cestovní ruch a obchod, hodnotu nemovitostí zcela zachovat, nebo dokonce zvýšit.

Poptávka po bydlení je ve velkých městech, jako je Hanoj, stále velmi vysoká. Proto i v kontextu měnících se dopravních prostředků má trh s nemovitostmi stále mechanismus samoregulace a adaptace, který tuto potřebu uspokojuje. Vzhledem k tomu, že se však jedná o složitý proces s mnoha souvisejícími faktory, je nutné jej i v budoucnu nadále monitorovat a vyhodnocovat, namísto vyvozování předčasných závěrů o přímém dopadu na hodnoty nemovitostí v současnosti, analyzovali experti společnosti Savills.

Dalším trendem, který je dnes patrný, je, že ačkoli zahraniční investoři projevují zájem o rezidenční nemovitosti, přímé zahraniční investice v tomto segmentu se dosud nerozšířily. Paní Do Thu Hang k vysvětlení uvedla, že základní faktory Vietnamu jsou v očích zahraničních investorů velmi atraktivní, včetně mladé populace, rychlé urbanizace, rostoucích příjmů a pozitivních ekonomických vyhlídek. Pozorování společnosti Savills rovněž ukazují, že přímé zahraniční investice do rezidenčních nemovitostí mají jasnou přítomnost v Hanoji, Ho Či Minově Městě, Hai Phongu...

Aby se však segment bydlení mohl silněji rozvíjet a přilákat přímé zahraniční investice, je nutné zkrátit a zprůhlednit proces udělování licencí a schvalování projektů. Rychlost investičních postupů je největší konkurenční výhodou pro udržení a přilákání mezinárodních kapitálových toků.

Od začátku roku zaznamenal hanojský trh s nemovitostmi známky oživení se zlepšenou nabídkou, ale cenová hladina je stále na vysoké úrovni. Byly vydány důležité zákony týkající se pozemků, bydlení a obchodování s nemovitostmi, které vstoupí v platnost od srpna 2024. Aby však byly v praxi synchronně a efektivně aplikovány, stále je zapotřebí čas na úplné vydání řídících dokumentů a jejich konkrétní implementaci.

V současné době mnoho projektů vstupuje do fází právního dokončení, schvalování návrhu, finančních závazků atd. Tyto kroky vyžadují čas k zajištění transparentnosti a řádných postupů. Přestože se pokrok urychlil, stále existuje zpoždění pro samotné dodávky na trh.

Podle docenta Dr. Tran Kim Chunga - bývalého zástupce ředitele CIEM (Centrální institut pro ekonomické řízení) - ceny nemovitostí již nejsou řízeny skutečnou poptávkou, ale do značné míry vstupními náklady, zejména náklady na pozemky a dobou potřebnou k dokončení postupů. Pokud stát nebude mít důrazná opatření ke zkrácení zpoždění ve schvalování projektů, ceny bydlení budou mít malou šanci na pokles, a to i v případě, že se zlepší nabídka.

Zdroj: https://vtv.vn/bat-dong-san-ha-noi-trung-tam-giu-gia-vung-ven-cho-dieu-chinh-100250926162302526.htm