Byty od starých po nové neustále rostou ceny, vznikají nové pozemky, Ho Či Minovo Město reguluje minimální plochu pro rozdělení pozemků

Ceny bytů prudce vzrostly, lokálně až o 40 % za čtvrtletí, Hanoj ​​upravila územní plány pro některé projekty v Quoc Oai, postupy pro přeměnu orné půdy na obytné pozemky... to jsou nejnovější zprávy z realitního trhu.

Nedostatečnost struktury realitních produktů je stále hlavním omezením současného trhu a je také jedním z důvodů nárůstu cen nemovitostí v poslední době. (Ilustrace - Foto: Linh An)

Byty od starých po nové nadále rostou ceny

Pokud jde o bytové domy v Hanoji, ministerstvo stavebnictví uvedlo, že ceny v nových i starých projektech nadále rostou. Trh doposud stanovil novou cenovou hladinu projektů, která se čtvrtletně zvyšuje o 4–6 % a ročně o 22–25 %. Zejména v některých oblastech došlo k lokálnímu nárůstu o 35–40 % v závislosti na lokalitě ve srovnání s předchozím čtvrtletím.

Průzkumy u některých projektů, jako je Lumi Prestige (okres Nam Tu Liem), uvádějí ceny od 69 milionů VND/m2, byty v projektu Khai Son City (okres Long Bien) mají ceny od 50 do 68 milionů VND/m2, projekty na ulici Nguyen Tuan (okres Thanh Xuan) mají ceny kolem 75 do 97,2 milionů VND/m2...

Nejen v Hanoji, syntézou je patrné, že ve třetím čtvrtletí měly ceny nemovitostí v některých lokalitách stále tendenci k růstu, zejména v Hanoji, Ho Či Minově Městě a velkých městech.

„Fenomén růstu cen je lokální, vyskytuje se v některých oblastech, některých typech, některých segmentech nemovitostí, což má dopad na zvyšování obecných cen,“ uvedlo ministerstvo stavebnictví.

Nedostatečnost struktury realitních produktů je stále hlavním omezením současného trhu a je také jedním z důvodů nárůstu cen nemovitostí v poslední době.

Ministerstvo stavebnictví poukázalo na to, že nabídka cenově dostupného bydlení nestačí k uspokojení poptávky na trhu. V segmentu cenově dostupných bytů (s prodejní cenou pod 25 milionů VND/m2) se neprovádějí téměř žádné transakce ani produkty na prodej.

Byty střední cenové kategorie (od 25 milionů VND/m2 do méně než 50 milionů VND/m2) stále tvoří vysoký podíl transakcí a nabídky na trhu. Zbytek tvoří luxusní a superluxusní byty (cena nad 50 milionů VND/m2).

Ministerstvo stavebnictví uvedlo, že důvody nedostatku bytů, které by uspokojily potřeby většiny lidí s nízkými a středními příjmy v městských oblastech, zejména v Hanoji a Ho Či Minově Městě, jsou mnoho.

Zejména realitní kanceláře čelí obtížím a překážkám v právních postupech, zejména při určování cen pozemků, výpočtu poplatků za užívání pozemků, vyklízení stavenišť a přidělování pozemků.

Kromě toho mnoho projektů, které byly a jsou v poslední době realizovány, muselo být dočasně pozastaveno, jejich postup se zpozdil a došlo ke zpoždění postupu výstavby.

Správní orgán vyhodnotil, že zákon o pozemkech z roku 2024, zákon o bydlení z roku 2023 a zákon o podnikání v oblasti nemovitostí z roku 2023 byly vyhlášeny a vstoupily v platnost, že problémy s institucemi a právními předpisy (pozemky, bydlení, obchodování s nemovitostmi, úvěry...) pro podniky byly v podstatě vyřešeny a nabídka nemovitostí se zlepšila. Stále však existují určitá omezení, protože účinné zavedení a „oživení“ nově vyhlášených mechanismů, politik a zákonů nějakou dobu trvá.

Mnoho realitních expertů poukazuje na to, že problém rostoucí nabídky spočívá v dostupném a rozumném cenovém segmentu. V poslední době sice nabídka bytů vzrostla, ale prodejní ceny v Hanoji nadále rostou jak na primárním, tak na sekundárním trhu.

Podle společnosti Savills Vietnam v velkých městech, jako je Ho Či Minovo Město a Hanoj, v současné době na trhu s bytem chybí dostupná nabídka, jelikož podíl tohoto segmentu na trhu se snížil z 60 % v roce 2016 na pouhých 35 % v roce 2024 a primární byty do 2 miliard VND zcela zmizely.

Vedoucí představitel realitní společnosti v Hanoji uvedl, že projekty realizované na trhu jsou převážně střední a vyšší třídy. Když je poptávka vyšší než nabídka, ceny nemovitostí rostou. Není neobvyklé, že prodejní cena je tlačena výše než skutečná hodnota.

Podle této osoby, pokud neexistuje vhodná a cenově dostupná nabídka bydlení, nelze problémy na trhu s nemovitostmi vyřešit.

Úprava územních plánů pro některé projekty v Quoc Oai v Hanoji

Městský lidový výbor Hanoje právě vydal rozhodnutí č. 5682/QD-UBND o úpravě a doplnění územního plánu okresu Quoc Oai z roku 2024.

V souladu s tím schválil Městský lidový výbor úpravu a doplnění seznamu územních plánů pro rok 2024 okresu Quoc Oai rozhodnutím č. 418/QD-UBND ze dne 22. ledna 2024, rozhodnutím č. 2015/QD-UBND ze dne 16. dubna 2024 a rozhodnutím č. 3848/QD-UBND ze dne 25. července 2024.

Konkrétně se jedná o úpravu a doplnění (název lokality, oblast) projektů identifikovaných v rozhodnutí 418/QD-UBND ze dne 22. ledna 2024, rozhodnutí č. 2015/QD-UBND ze dne 19. dubna 2024 a rozhodnutí č. 3848/QD-UBND ze dne 25. července 2024, což je 1 projekt.

Doplnění územního plánu okresu Quoc Oai z roku 2024 o 9 projektů, včetně: Projektu výstavby dopravních tras v oblasti přibližující se k Centrální porodnici, objekt 2; Centrální dětské nemocnice, objekt 2; Projektu výstavby kulturního centra obce Ngoc Liep; Mateřské školy Ngoc My A; výstavby kulturního domu ve vesnici Phu Hang, obec Tan Phu; výstavby elektrického vedení 220 kV pro napájení transformátorové stanice Hoa Lac 220/110 kV a odchozích vedení 110 kV; Centra přenosu signálu; Výstavby skladu obecných zásob, severního skladu ropných rezerv a konvoje I pod vedením Odboru pro vybavení a logistiku; Rozšíření transformátorové stanice Západní Hanoj ​​500 kV pro instalaci polí 06 220 kV, obec Dong Quang; Základní školy Phuong Cach o celkové rozloze 74,18 hektarů.

Úprava počtu projektů a plochy v rozhodnutí č. 3848/QD-UBND ze dne 25. července 2024 na 148 projektů o celkové ploše 1 151,27 hektarů.

Ho Či Minovo Město vydává nová nařízení o minimální ploše pro rozdělení pozemků

Dne 31. října vydal Lidový výbor Ho Či Minova Města rozhodnutí č. 100/2024, kterým se stanoví podmínky pro rozdělení pozemků, scelování pozemků a minimální plocha povolená pro rozdělení pozemků pro každý typ pozemku v oblasti.

Toto rozhodnutí nahrazuje dříve platné rozhodnutí č. 60/2017 o minimální výměře pro rozdělení pozemků.

Pokud jde o minimální plochu pro rozdělení na parcely, podle nových předpisů jsou pozemky určené k bydlení v dané oblasti rozděleny do 3 oblastí s odpovídajícími minimálními plochami 36 m2, 50 m2 a 80 m2.

Konkrétně oblast 1 zahrnuje okresy 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Go Vap, Binh Thanh, Phu Nhuan, Tan Binh a Tan Phu. Minimální plocha pozemku pro rozdělení v těchto okresech je 36 metrů čtverečních, šířka a hloubka pozemku nesmí být menší než 3 metry.

Oblast 2 zahrnuje 7. a 12. obvod, Binh Tan, město Thu Duc a města v rámci obvodů. Minimální plocha obytných pozemků, které lze v těchto oblastech rozdělit na parcely, je 50 m2. Zejména je nutné zvážit šířku a hloubku parcely, která nesmí být menší než 4 m.

Zóna 3 zahrnuje oblasti mimo okresy Binh Chanh, Cu Chi, Hoc Mon, Nha Be a Can Gio. Minimální plocha obytných pozemků, které lze v těchto oblastech rozdělit, je 80 m2. Šířka a hloubka pozemku nesmí být menší než 5 m.

Pokud jde o zemědělskou půdu, Ho Či Minovo Město stanoví, že minimální plocha, kterou lze rozdělit na parcely pro jednoleté plodiny a ostatní zemědělskou půdu, je 500 metrů čtverečních.

Minimální plocha pozemků pro trvalé plodiny, akvakulturní půdu, půdu pro výrobu soli a půdu pro koncentrovaný chov hospodářských zvířat, kterou lze rozdělit na parcely, je 1 000 metrů čtverečních.

Ve srovnání se starým rozhodnutím se minimální plocha obytných pozemků a zemědělské půdy, kterou lze v Ho Či Minově Městě rozdělit na parcely, nezměnila.

Novinkou v nařízení o rozdělení pozemků je, že již neexistují předpisy o územních podmínkách a stavebních podmínkách jako dříve.

Konkrétně musí pozemek, který má být rozdělen nebo sloučen, splňovat následující požadavky: Musí být zajištěn přístup, napojení na stávající dopravní trasy, zajištění zásobování vodou a odvodnění a dalších nezbytných potřeb přiměřeným způsobem.

Pokud si uživatel pozemku vyhradí část pozemku pro bydlení nebo pozemek pro bydlení a další pozemky na stejném pozemku pro chodník, není při dělení nebo slučování pozemků třeba měnit účel využití pozemku využívaného pro chodník.

V případě, že si uživatel pozemku rezervuje část pozemku jako chodník, bude tento chodník dohodnut stranami a místní úřad na základě skutečné situace vydá souhlas před oddělením nebo sloučením pozemku.

Pokud jde o plochu pozemku určenou jako chodník, využívanou pro mnoho pozemků, bude na osvědčení převedena do formy společného užívání.

Postupy pro přeměnu orné půdy na obytnou půdu

Pokud lidé přeměňují ornou půdu na obytnou půdu, musí připravit dokumenty, které předloží příslušnému státnímu orgánu v souladu s ustanoveními článku 227 pozemkového zákona z roku 2024.

Kdy lze ornou půdu přeměnit na pozemky určené k bydlení?

Podle článku 116 a bodu b, odstavce 1, článku 121 zákona o půdě z roku 2024 mohou uživatelé půdy přeměnit ornou půdu na pozemky určené k bydlení pouze se souhlasem příslušného státního orgánu. Jinými slovy, musí existovat rozhodnutí povolující změnu účelu využití půdy v souladu s předpisy.

Aby příslušný státní orgán mohl rozhodnout o změně účelu využití pozemku, je nutné se opírat o územní plán na úrovni okresu, územní plán nebo územní plán podle ustanovení zákona o územním plánování schváleného příslušným orgánem.

Postupy pro přeměnu úrodné půdy na obytnou půdu

Podle ustanovení článku 227 pozemkového zákona z roku 2024 jsou pořadí a postupy pro změnu účelu využití pozemků následující:

Krok 1. Podejte žádost o změnu účelu využití pozemku v souladu s předpisy.

Krok 2. Příslušný orgán ověří podmínky pro změnu účelu využití pozemku. V případě, že dokumentace ještě není zajištěna, uživatel pozemku ji doplní a znovu předloží úřadu pro správu pozemků.

Krok 3. Po podání úplné žádosti příslušný úřad pro správu půdy připraví dokumentaci a předloží ji okresnímu lidovému výboru k vydání rozhodnutí o povolení změny účelu využití půdy.

Krok 4. Zaplaťte poplatky za užívání pozemků podle předpisů, s výjimkou případů osvobození.

Krok 5. Předejte spis na úřad/pobočku katastrálního úřadu k provedení registrace, vydání katastrální knihy, aktualizaci a opravě pozemkové databáze, katastrálních záznamů a vrácení katastrální knihy uživateli pozemku.

V případě převodu práv k užívání pozemků i změny účelu užívání pozemků se postup pro registraci převodu práv k užívání pozemků a postup pro změnu účelu užívání pozemků provádí současně s postupem pro změnu účelu užívání pozemků podle předpisů.

Zdroj: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-chung-cu-tu-cu-den-moi-lien-tuc-tang-gia-thiet-lap-mat-bang-moi-tphcm-quy-dinh-ve-dien-tich-toi-thieu-duoc-tach-thua-292238.html