Přeměna zemědělské půdy na obytnou půdu: Jak zmírnit zátěž poplatků za užívání půdy?

Aby se poplatky za užívání pozemků nestaly pro občany a podniky „zátěží“, musí obce vypočítávat a vydávat roční ceníky pozemků na úrovni, která je přiměřená příjmům většiny obyvatelstva.

Příliš vysoké poplatky za užívání půdy ztíží lidem, kteří potřebují přeměnit zemědělskou půdu na pozemky určené k bydlení. (Na fotografii: Pozemek podél hlavní silnice spojující Hung Yen a Ninh Binh - Foto: HONG QUANG)

Tento názor vyjádřil Dr. Nguyen Ngoc Tu, daňový expert, v rozhovoru pro noviny Tuoi Tre ohledně navrhované politiky výběru poplatků za užívání pozemků, když jednotlivci a podniky potřebují přeměnit zemědělskou půdu na pozemky určené k bydlení.

V některých případech je nutné nakupovat za cenu vyšší než je tržní cena.

* Pane, jaký je základ pro stanovení poplatku za užívání pozemků pro organizace a jednotlivce, kteří chtějí přeměnit zemědělskou půdu na pozemky určené k bydlení?

- Podle pozemkového zákona z roku 2013 musí uživatelé půdy, kteří chtějí přeměnit zemědělskou půdu na pozemky určené k bydlení, zaplatit 40 % rozdílu. Ceny pozemků, které dříve stanovovaly obce (tabulky cen pozemků - PV) na základě vládou vydaného rámce cen pozemků, však byly ve srovnání se skutečnými tržními cenami velmi nízké.

Ceny pozemků v místních cenících obvykle dosahují pouze 10 % tržních cen a domácnost, která si přeje přeměnit 200–300 ^{metrů čtverečních zemědělské půdy na} pozemek určený k bydlení, musí zaplatit na poplatcích za užívání pozemků pouze několik set milionů dongů, což je méně než 1 miliarda dongů. Tato výše poplatku je v finančních možnostech většiny lidí, takže převod práv k užívání pozemků je velmi pohodlný.

Od přijetí pozemkového zákona z roku 2024 se však objevily dva problémy: ceny pozemků vzrostly na velmi vysoké úrovně, blízké tržním cenám (stát každoročně upravuje ceník pozemků podle trhu – PV), a ve srovnání s dřívější dobou se zvýšily 7–10krát, v některých výjimečných případech i několikrát.

Dále jsme zrušili předpisy o výjimkách a slevách z poplatků za užívání pozemků, takže domácnosti, které potřebují převést práva k užívání pozemků, musí státu zaplatit 100 % poplatku za užívání pozemků. To vedlo k situacím, kdy si některé domácnosti musí „vykoupit“ svou vlastní půdu.

V některých případech musí lidé kupovat pozemky za ceny vyšší, než je tržní hodnota, protože místní ocenění pozemků je velmi vysoké a nereálné. Proto je nezbytné změnit a doplnit předpisy tak, aby byly přiměřenější.

Vypracovat ceník pozemků, který bude odpovídat příjmům většiny populace.

* Je tedy rozumné vybírat poplatky za užívání pozemků ve výši 30 % rozdílu mezi cenou pozemků určených k bydlení a zemědělských pozemků?

- Návrh na výběr 30 % rozdílu mezi současnými cenami pozemků určených k bydlení a zemědělských pozemků je nižší než předchozí 40% míra výběru.

Snížení sazby poplatku za užívání pozemků v kombinaci s výpočtem poplatků za užívání pozemků na základě místní kvóty pro obytné pozemky je v této době vhodné. Toto nařízení omezí zneužívání politiky umožňující přeměnu zemědělské půdy na obytné pozemky za účelem spekulativního zisku a zároveň zabrání iracionálnímu využívání půdy.

V průběhu let vydaly všechny provincie a města v souvislosti s velkou populací a omezenými pozemkovými zdroji limity pro využívání půdy pro rezidenční pozemky, aby maximalizovaly efektivitu využívání půdy. Jednotlivci a organizace, které potřebují přeměnit zemědělskou půdu na rezidenční pozemky překračující povolený limit, musí platit vyšší poplatky za užívání půdy, nebo dokonce 100 % rozdílu, což znamená, že musí pozemek odkoupit zpět od státu, což je rozumné.

Tento racionální přístup však musí být doprovázen dalšími opatřeními v oblasti hospodaření s půdou, včetně stanovení cenových tabulek pozemků, které budou přiměřené příjmům většiny obyvatelstva.

Pokud však budeme i nadále uplatňovat zákon o pozemkech z roku 2024 v jeho současné podobě, i kdybychom snížili sazbu poplatku za užívání pozemků na 30 %, protože ceník pozemků je příliš upraven směrem nahoru, aby se co nejvíce přizpůsobil tržním cenám, skutečný poplatek za užívání pozemků, který budou muset lidé platit, bude velmi vysoký a překročí finanční možnosti mnoha lidí. Proto je třeba ceník pozemků přepočítat.

Vhodné ceny pozemků a vstupní náklady přispějí ke snížení cen bydlení - Foto: B. NGOC

* Nedávné zkušenosti ukazují, že i když stát ukládá 30% poplatek z rozdílu v přeměně pozemků, mnoho lidí si ho stále nemůže dovolit. Jaká řešení jsou podle vás potřeba k tomu, aby se tento problém pro lidi zmírnil?

- V případech, kdy více domácností sdílí pozemek zděděný po svých předcích a pokud si přejí rozdělit pozemek do různých domácností nebo jej rozdělit, měly by být při žádosti o převod pozemku rozděleny do dvou skupin.

Domácnosti s dostatečnými finančními prostředky jsou vyzývány k okamžitému zaplacení 30 % rozdílu. Domácnostem, které se potýkají s finančními potížemi, může stát povolit zaplatit část poplatku za užívání pozemků a zbytek odložit. Těm, kteří si platbu nemohou dovolit, může stát povolit odložení platby 100 % poplatku za užívání pozemků.

Dluh se vždy projeví v osvědčení o právu k užívání pozemku a lidé budou mít i nadále právo stavět domy a zřizovat si bydlení na svých pozemcích a právo převést vlastnictví na své děti. Dluh státu budou muset splatit pouze tehdy, když pozemek prodají a budou mít peníze.

Tento přístup harmonizuje politiku poplatků za užívání pozemků, což umožní státu efektivně a pro správné účely hospodařit s pozemky a zároveň zajistí, aby lidé měli pozemky pro stavbu domů, a zaručí právo lidí na bydlení, jak je stanoveno v ústavě.

Odborníci doporučují harmonizaci zájmů při výběru poplatků za užívání pozemků - Foto: HONG QUANG

Stanovení cenových tabulek pozemků: mnoho lokalit je velmi zmatených.

Podle Dr. Nguyen Ngoc Tua zákon o pozemkech z roku 2024 stanoví vytvoření cenových tabulek pozemků, které přesně odrážejí tržní ceny, ale neexistují žádné vodítka k tomu, co představuje „ceny blízké tržním“, což v mnoha lokalitách způsobuje zmatek.

Ve skutečnosti jsou současné ceny pozemků na trhu nadsazené, někdy dokonce uměle vysoké. Proto je třeba ceník pozemků, který bude platit od 1. ledna 2026, zásadně vypočítat a rozpracovat. Vládní ministerstva a agentury se musí společně sejít a poradit obcím, jak stanovit ceny pozemků podle tržní hodnoty.

V poslední době mnoho odborníků navrhuje, aby tržní ceny pozemků byly průměrnou prodejní cenou za posledních pět let. Například tržní cena v ceníku pozemků z roku 2026 by byla průměrnou prodejní cenou pozemků ve stejné oblasti v období 2021–2025. Tato metoda je rozumnější a neměla by pro sestavení ceníku pozemků používat cenu několika konkrétních pozemků.

Nejdůležitější v tuto chvíli je, aby roční ceník pozemků na místní úrovni byl vypočítán na rozumné úrovni, aby nedošlo k šoku pro podniky a veřejnost.

Pan Pham Duc Toan (ředitel akciové společnosti EZ Real Estate Investment and Development):

Návrh na výběr 30 % cenového rozdílu je vhodný.

Potřeba přeměnit zahradní půdu, rýžová pole a rozptýlenou půdu na obytné pozemky je častou potřebou lidí i podniků a 30% poplatek za cenový rozdíl je přiměřený.

Vzhledem k navrhovanému limitu pro přeměnu pozemků by předpisy o poplatcích za užívání pozemků měly rozlišovat mezi přeměnou pozemků pro rezidenční a komerční účely. Zároveň je vhodná progresivní daň založená na přeměněné ploše, která zajišťuje spravedlnost při provádění pozemkové politiky.

Je zřejmé, že když lidé přeměňují zemědělskou půdu na obytnou půdu, což překračuje povolený limit, jedná se o přeměnu přesahující jejich bydlení. Mohou ji přeměňovat za účelem nákupu a prodeje obytných pozemků za účelem většího zisku, takže je přirozené, že musí platit vyšší poplatky za užívání pozemků.

Například někdo zdědí pozemek o rozloze 1 akr (3 600 ^m² ) ve svém rodném městě, ale ve skutečnosti je to pouze 500 ^m² pozemků určených k bydlení. Stačí postavit dům pouze na 200 ^m² a zbývajících 3 100 ^m² zůstane jako zahrada nebo pozemek pro trvalé plodiny. Pozemek stále patří dotyčné osobě, ale jeho zamýšlené využití se liší.

Pokud si lidé přejí přeměnit 3 100 ^{metrů čtverečních} zemědělské půdy na pozemky určené k bydlení, a tím změnit účel využití půdy a zvýšit její komerční hodnotu, budou muset státu platit vyšší poplatky za užívání půdy.

Pokud si obyvatelé nepřejí převést práva k užívání pozemků, zůstanou jim ponechány právo užívat 3 600 ^m² pozemku, ale zbývajících 3 100 ^m² bude určeno pouze k zemědělskému využití. V tomto případě pozemek zůstává majetkem obyvatel; stát jej neprovede zpět.

Pokud stát umožní lidem volně přeměňovat pozemky bez placení progresivních poplatků za užívání pozemků, mohlo by to vést k situaci, kdy lidé hromadně přeměňují pozemky, což má za následek nadbytek pozemků pro bydlení, ale nedostatek pozemků pro výrobu a podnikání.

Poplatky za užívání pozemků prudce vzrostly.

V roce 2025 se i přes nedávné oživení trhu s nemovitostmi očekává prudký nárůst příjmů z prodeje pozemků.

Podle Úřadu pro statistiku ( Ministerstvo financí ) dosáhly příjmy z poplatků za užívání pozemků v Hanoji za prvních 10 měsíců roku 2025 výše 89 000 miliard VND, což představuje nárůst o 167 % ve srovnání se stejným obdobím loňského roku. V Ho Či Minově Městě daňové úřady rovněž zaznamenaly prudký nárůst příjmů z poplatků za užívání pozemků, které dosáhly 49 712 miliard VND, což představuje nárůst o 269 % ve srovnání se stejným obdobím loňského roku.

Pan Le Hoang Chau (předseda Asociace realitních kanceláří Ho Či Minova Města):

Měly by existovat spravedlivé, rozumné a kontrolované politiky.

Domnívám se, že v případech změny účelu využití pozemku ze zahradní půdy, půdy s rybníkem nebo zemědělské půdy v rámci stejného pozemku obsahujícího obytné pozemky v obytné zóně, které nejsou uznávány jako obytné pozemky, na obytné pozemky; nebo změny z pozemku původně zahradní půdy nebo půdy s rybníkem připojené k obytným pozemkům, ale oddělené uživatelem pozemku za účelem převodu práv k užívání pozemků, nebo z důvodu oddělení pozemku na samostatné parcely zeměměřickým úřadem při zaměření katastrálních map před 1. červencem 2004, na obytné pozemky, by měl být poplatek za užívání pozemků vypočítán ve výši 20 % z rozdílu mezi cenou obytných pozemků a cenou zemědělských pozemků.

U pozemků, jejichž účel se mění v rámci místního limitu pro přidělení pozemků pro rezidenční účely, by se měl vybírat poplatek ve výši 30 % z rozdílu, pokud plocha překročí limit nejvýše o jednonásobek místního limitu pro přidělení pozemků pro rezidenční účely, a u pozemků překračujících limit o více než jednonásobek místního limitu pro přidělení pozemků pro rezidenční účely by se mělo vybírat 100 % rozdílu.

Důvodem pro tento návrh je, že v celostátním měřítku, zejména v jižních provinciích, je společným původem využívání půdy půda vytvořená a zděděná domácnostmi a jednotlivci po mnoho generací, nikoli půda přidělená státem. Navíc mnoho domácností s více generacemi žije společně, obdělává půdu a potřebuje změnit účel využití půdy, aby ji rozdělila mezi členy rodiny a vytvořila tak samostatné parcely.

To zahrnuje potřebu převést nebo prodat část obytné půdy za účelem financování bytové výstavby a pokrytí výdajů, takže je zapotřebí rozumná a spravedlivá politika, ale stále musí být přísně kontrolována, aby se zabránilo případům, kdy „bezohlední spekulanti s půdou a podniky maskované jako domácnosti nebo jednotlivci“ požádají o změnu účelu zemědělské půdy, aby „zneužili politiku“ k nezákonnému zisku.

Tři úrovně poplatků za přeměnu zemědělské půdy na obytnou půdu.

Příliš vysoké poplatky za užívání půdy budou zátěží pro mnoho lidí, kteří potřebují přeměnit zemědělskou půdu na obytnou půdu, aby si tam založili bydlení - Foto: D. TUAN

Více domácností sdílejících jeden pozemek budou jejich parcely rozděleny a pro každou domácnost bude stanoven limit přidělení pozemku.

Podle návrhu vládního nařízení si v případech, kdy domácnost nebo jednotlivec vlastní více pozemků (včetně více pozemků v rámci hranic více provincií a ústředně spravovaných měst) a je jí povoleno změnit účel využití pozemku, jak je stanoveno v tomto usnesení, může tato domácnost nebo jednotlivec vybrat jeden pozemek, na který se bude vztahovat výpočet poplatku za užívání pozemků v souladu s předpisy.

Za druhý a další pozemky bude vybráno 100 % poplatku za užívání pozemků.

V případech, kdy více domácností nebo jednotlivců sdílí právo užívat jeden pozemek, pokud příslušný státní orgán povolí rozdělení pozemku pro každou domácnost nebo jednotlivce, bude plocha v rámci přiděleného limitu pro výpočet poplatků za užívání pozemků stanovena pro každý pozemek, pro který bylo vydáno osvědčení o právu užívat pozemky a vlastnictví majetku připojeného k pozemku. Princip spočívá v tom, že každé domácnosti nebo jednotlivci, kterému bylo uděleno právo na rozdělení pozemku, bude plocha pozemku v rámci přiděleného limitu pro bydlení stanovena pro výpočet poplatků za užívání pozemků pouze jednou.

Zpět k tématu

BAO NGOC

Zdroj: https://tuoitre.vn/chuyen-doi-tu-dat-nong-nghiep-sang-dat-o-hoa-giai-ganh-nang-tien-su-dung-dat-cach-nao-20251211083301028.htm