Ceny bytů v Hanoji se nadále „ohřívají“, okres Thanh Oai platí kauci za pozemkovou aukci, kupující zůstávají ostražití, aby se vyhnuli rizikům

Ceny bytů v Hanoji nadále rostou, pozemková horečka je především ziskovým trikem spekulantů, 7 případů změny účelu využití pozemků bez povolení... to jsou nejnovější zprávy ze světa nemovitostí.

Zatímco zájem o většinu ostatních segmentů a typů nemovitostí v květnu 2024 klesl, byty v Hanoji byly jediným segmentem, který vzrostl s úrokovou sazbou 9 %. (Foto: Linh An)

Ceny bytů v Hanoji nadále rostou

Velká data serveru Batdongsan.com.vn ukazují, že po třech po sobě jdoucích měsících prudkého růstu v první polovině roku 2024 se v dubnu 2024 začaly byty v Hanoji zpomalovat. Konkrétně v dubnu 2024 se zájem o byty v Hanoji snížil o 30 % a počet nabídek o byty v Hanoji o 2 %. Pokles však trval pouze v dubnu, od května se byty v Hanoji postupně vracely do své „formy“.

Zatímco zájem o většinu ostatních segmentů a typů nemovitostí v květnu 2024 klesl, byty v Hanoji byly jediným segmentem, který vzrostl s úrokovou sazbou 9 %. Ve srovnání s květnem zůstala úroková sazba v červnu 2024 stejná.

Ve skutečnosti, po něco málo přes měsíc stagnace, od konce května 2024 až do současnosti, ceny bytů nadále dosahují nové úrovně. To znamená, že ceny bytů v Hanoji nadále rostou.

Například podle průzkumu serveru Batdongsan.com.vn v rámci projektu Vinhomes Smart City se byty s dispozicí 1 ložnice + 1 na konci dubna a začátku května 2024 prodávaly v závislosti na budově, lokalitě a orientaci balkonu za prodejní cenu 2,4–2,6 miliardy VND/byt, ale v současné době je požadovaná cena tohoto typu bytu 2,7–2,8 miliardy VND/byt. Podobně se garsonky prodávají za 1,8–1,9 miliardy VND, což představuje průměrný nárůst o 150–200 milionů VND za byt ve srovnání s červnem 2024. Byty se 2 ložnicemi a 2 koupelnami nebo 3 ložnicemi a 2 koupelnami v tomto projektu se také prodávaly za 200–250 milionů VND ve srovnání s přibližně 2 měsíci dříve.

Cena projektu Gemek se také zvýšila z 2,7–2,8 miliardy VND za byty se 2 ložnicemi a 2 koupelnami na 2,750–2,9 miliardy VND/byt. V tomto projektu se jedná konkrétně o byty se 2 ložnicemi a 2 koupelnami, za které majitel nabízí cenu přes 3 miliardy VND/byt.

Cena bytů v Nam Trung Yen, převážně starých bytů se 2 ložnicemi, se také zvýšila z 2,8–3 miliard VND/byt na 3,1–3,4 miliardy VND/byt. Cena bytů se 2 ložnicemi a 2 koupelnami v projektu Handiresco se také zvýšila z 4–4,2 miliardy VND/byt v květnu na 4,3–4,5 miliardy VND/byt.

Průměrný nárůst o 250–300 milionů VND/byt se děje také u projektů na ulici Le Van Luong, jako jsou Hanoi CenterPoint, Times Tower, Golden Palace nebo u bytů nacházejících se na ulici Trung Hoa - Nhan Chinh.

Proč okres Thanh Oai v Hanoji náhle zastavil pozemkové dražby?

Okres Thanh Oai (Hanoj) zastavil dražbu pozemkových práv k 57 pozemkům v oblasti Dam, vesnice Muc Xa, obec Cao Duong a vrátil peníze za zakoupení dokumentů a záloh od zákazníků s odvoláním na potřebu znovu stanovit vyvolávací cenu.

Akciová aukční společnost Truong Son, organizátor první pozemkové aukce v okrese Thanh Oai na 57 pozemků v obci Cao Duong, která se konala 17. srpna, náhle oznámila, že organizaci aukce ukončuje a zákazníkům vrací peníze za zakoupení dokumentů a záloh.

Výše uvedená společnost uvedla, že jednotka obdržela oznámení od Centra pro rozvoj pozemkového fondu okresu Thanh Oai s obsahem „Zastavte organizaci první dražby práv k užívání pozemků pro 57 pozemků v oblasti přehrady, vesnice Muc Xa, obec Cao Duong, okres Thanh Oai, Hanoj“.

Důvodem je, že okresní lidový výbor Thanh Oai na základě rozhodnutí Hanojského lidového výboru znovu stanovil vyvolávací cenu pro dražbu práv k užívání pozemků pro 114 pozemků v obci Cao Duong.

Dříve se uvádělo, že 57 pozemků v oblasti osady Muc Xa v obci Cao Duong má rozlohu od 74,63 do 134,69 metrů čtverečních s vyvolávací cenou 8,097 milionu VND/metr čtvereční.

Při výše uvedené vyvolávací ceně (bez daní, poplatků a úhrad) se kauce za pozemky pohybuje v rozmezí téměř 121 až 218 milionů VND.

Je známo, že v srpnu okres Thanh Oai nebude pořádat žádné další pozemkové dražby.

Dříve, 10. srpna, okres Thanh Oai uspořádal aukci 68 pozemků v oblasti Ngo Ba, vesnici Thanh Than, obci Thanh Cao. Tato aukce vyvolala rozruch mezi investory do nemovitostí i veřejností, když vítězná cena byla 7-8krát vyšší než vyvolávací cena. Z vyvolávací ceny 8,6-12,5 milionu VND/m2 překročila nejvyšší vítězná cena 100 milionů VND/m2.

Mnoho lidí se domnívá, že důvodem, proč tato aukce přilákala tolik investorů, byla nízká vyvolávací cena. S takovou vyvolávací cenou museli investoři složit pouze 20 %, což odpovídá přibližně 200 milionům VND.

Riziko kupujícího

Trh s nemovitostmi v poslední době zaznamenal prudký nárůst cen, zejména v segmentu bytů, následovaný projektovými nemovitostmi a pozemky v lokalitách. Nicméně vzhledem k 6-8násobnému nárůstu výsledků aukcí v okrese Thanh Oai v poslední době je trh považován za příliš horký, ba dokonce abnormální, a to jak z hlediska vítězné ceny, tak i počtu účastníků.

Skutečné záznamy a webové stránky Batdongsan.com.vn ukazují, že cena pozemků k prodeji v některých vesnicích v obci Thanh Cao, okres Thanh Oai, se ve druhém čtvrtletí roku 2024 pohybuje pouze kolem 27–30 milionů VND/m2. Tato cena se zvýšila přibližně o 80 %, z přibližně 15 milionů VND/m2 v roce 2020 na téměř 30 milionů VND/m2 v roce 2024. Vítězná nabídka z 10. srpna je tedy 2,3–3,7krát vyšší než současná běžná prodejní cena.

Nebo podle nedávného průzkumu cen pozemků v některých příměstských čtvrtích Hanoje sice ceny pozemků vzrostly, zejména v lokalitách, které se připravují na to, aby se staly okresy, nebo v lokalitách s výhodami v rozvoji infrastruktury, ale nedošlo k nerealistickému nárůstu, jako je tomu u pozemkových dražeb v Thanh Oai.

Například v případě pozemkové aukce na konci června v okrese Me Linh se výsledky vítězných nabídek dramaticky nezměnily, přičemž vítězná cena se pohybovala v rozmezí 20–40 milionů VND/m2, zatímco okres Me Linh má stále prostor pro rozvoj infrastrukturního systému od mostů až po okruh 4, okruh 3, 5... Podobně v okrese Thach That se ceny pozemků v některých krásných lokalitách obce Binh Yen v poslední době zvýšily pouze o několik milionů VND/m2, a to i přesto, že existuje mnoho užitečných informací ovlivňujících trh s nemovitostmi...

Z výše uvedené reality se mnoho odborníků domnívá, že nedávná pozemková horečka je především ziskovým trikem spekulantů a makléřů. Mnoho skupin lidí, kteří dříve shromažďovali pozemky, využívá aukcí v oblasti k navýšení cen a vytvoření vyššího postavení. Pokud se vydražené pozemky nedají prodat, propadnou o své kauce a podle předpisů musí účastníci aukce zaplatit kauci ve výši 20 % z celkové hodnoty pozemku nebo pozemkové plochy vypočítané z vyvolávací ceny.

Podle online dat z Batdongsan.com.vn zaznamenal trh s nemovitostmi v Hanoji v prvních 6 měsících roku 2024 silné výkyvy v úrovni zájmu. Segment pozemků a rezidenčních pozemků je typicky na cestě k oživení poté, co v roce 2023 dosáhl dna, přičemž počet vyhledávání se zvýšil o 118 % oproti stejnému období loňského roku; soukromé domy, řadové domy a vily se zvýšily o 33 %, 27 % a 9 %. V příměstských okresech zaznamenal největší nárůst zájmu Dong Anh o 104 %, Quoc Oai o 101 %, Gia Lam o 95 %, Hoai Duc o 79 %, Thach That o 48 %...

Odborníci to vysvětlili obavou, že ceny nemovitostí po oficiálním vstupu v platnost zákona o pozemkech z roku 2024, zákona o podnikání s nemovitostmi z roku 2023 a zákona o bydlení z roku 2023 porostou. Na druhou stranu informace o tom, že Hanoj ​​usiluje o 5 nových okresů do roku 2030 (Dong Anh, Hoai Duc, Gia Lam, Thanh Tri a Dan Phuong), také přitahují pozornost mnoha investorů k pozemkům v těchto lokalitách.

Pan Nguyen Quoc Anh, zástupce generálního ředitele společnosti Batdongsan.com.vn, předpovídá, že od druhého čtvrtletí roku 2025 se pozemky začnou vracet do hlavního trendu oživení, zatímco současné „vlny“ jsou v některých oblastech pouze lokální. Investoři by proto měli pečlivě prozkoumat trh a zjistit o cenových výkyvech prostřednictvím objektivních zdrojů informací.

Také vzhledem k situaci, kdy ceny nemovitostí rostou příliš vysoko ve srovnání se skutečnou hodnotou, se někteří odborníci domnívají, že manipulace s trhem s nemovitostmi za účelem vytváření virtuálních cen je velmi nebezpečná a přímo ovlivňuje kupující, neliší se od manipulace s akciovým trhem. To vede k netransparentnosti a nestabilitě trhu s nemovitostmi, přičemž stát nemá žádné silné sankce.

Lidé očekávají, že ceny nemovitostí klesnou na vhodnou úroveň, jakmile brzy vstoupí v platnost nové zásady správy a právní předpisy. Toto je řešení pro lidi, kteří skutečně potřebují mít možnost brzy vlastnit dům, což je cílem vlády .

V případě změny účelu využití pozemku není povolení potřeba.

Zákon o pozemkech z roku 2024 stanoví od 1. srpna 2024 mnohem více případů přeměny účelu využití pozemků bez povolení.

7 případů změny účelu využití pozemku nevyžaduje povolení

Podle ustanovení článku 121 odstavce 3 zákona o pozemkech z roku 2024, pokud pozemek nespadá pod následujících 7 případů podle článku 121 odstavce 1 zákona o pozemkech z roku 2024, nebude nutné žádat příslušný orgán o povolení ke změně účelu využití.

Konkrétně se jedná o tyto případy: přeměnu půdy pro pěstování rýže, lesní půdy se zvláštním využitím, ochranné lesní půdy a produkční lesní půdy na jiné typy půdy ve skupině zemědělské půdy; přeměnu zemědělské půdy na nezemědělskou půdu; přeměnu jiných typů půdy na půdu pro koncentrovaný chov hospodářských zvířat při realizaci rozsáhlých projektů koncentrovaného chovu hospodářských zvířat.

Přeměna nezemědělské půdy přidělené státem bez poplatků za užívání půdy na jiné typy nezemědělské půdy přidělené státem s poplatky za užívání půdy nebo s pronájmem půdy; Přeměna nezemědělské půdy, která není obytnou půdou, na obytnou půdu.

Přeměna pozemků pro výstavbu veřejných staveb, pozemků využívaných pro veřejné účely s obchodními účely na nezemědělskou výrobní a podnikatelské pozemky; Přeměna nezemědělských výrobních a podnikatelských pozemků, které nejsou komerčními nebo servisními pozemky, na komerční nebo servisní pozemky.

Přeměna využití půdy musí být v souladu s plánováním.

Změna účelu využití pozemku musí být i nadále v souladu s plánováním a musí být schválena příslušnými orgány, což je jasně stanoveno v článku 116 pozemkového zákona z roku 2024.

V souladu s tím je příslušným orgánem pro schválení změny účelu využití pozemku lidový výbor okresu, kde se pozemek nachází.

Oblast přeměny využití půdy v roce 2024

Zákon o půdě z roku 2024 v současné době neobsahuje žádný dokument, který by stanovil limit a maximální plochu pro přeměnu účelu využití půdy.

Limit využití pozemku závisí na potřebách osoby, která chce změnit účel využití pozemku. Ministerstvo přírodních zdrojů a životního prostředí však prozkoumá dokumenty, potřebu změny účelu využití pozemku, ověří terén a plánování, aby zjistilo, zda lze limit zcela změnit.

Roční územní plán na úrovni okresu předepisují příslušné orgány.

Zdroj: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-gia-chung-cu-ha-noi-tiep-tuc-nong-ly-do-huyen-thanh-oai-tra-tien-coc-dau-gia-dat-nguoi-mua-tinh-tao-tranh-rui-ro-282864.html