Ceny nemovitostí dosáhly vrcholu navzdory tlaku na splatnost dluhopisů

Vrchol splatnosti dluhopisů

Podle zprávy společnosti FiinGroup, která se zabývá finančními daty a analýzami, jsou v druhé polovině letošního roku splatné korporátní dluhopisy z oblasti nemovitostí v hodnotě přesahující 100 miliard VND. Toto číslo ukazuje stávající tlak na cash flow v oblasti plateb. Letošního srpna dosáhl objem dluhopisů vydaných realitními společnostmi, které byly splatné, vrcholu přibližně 17 500 miliard VND.

Statistiky společnosti VNDirect Securities Company ukazují, že ve třetím čtvrtletí letošního roku se celková hodnota splatných korporátních dluhopisů odhadovala na 67 000 miliard VND, což je nejvyšší hodnota v tomto roce. Zejména realitní skupina se na ní podílela více než 57 %, což odpovídá téměř 38 200 miliardám VND, a to především dluhopisy, které byly splaceny od roku 2023.

Navzdory tlaku na splacení dluhopisů mnoho realitních kanceláří stále zachovává strategii „držení cen“ a neakceptuje snížení cen za účelem obnovení cash flow.

Podle podniků je hlavním důvodem, proč nemohou snížit ceny, tlak kapitálových nákladů a finančních závazků vůči držitelům dluhopisů. Dluhopisy z nemovitostí mají v současnosti běžné úrokové sazby 10–12 % ročně, což je mnohem více než úrokové sazby bankovních úvěrů. Pokud se aktiva prodají rychle za nízké ceny, výtěžek nebude stačit na splacení jistiny a úroků z dluhopisů a může to vést k porušení podmínek závazků vůči držitelům dluhopisů. Ceny nemovitostí ve všech segmentech proto od začátku roku nadále prudce rostou.

Podle zprávy Ministerstva výstavby o trhu s nemovitostmi ve druhém čtvrtletí je segment bytů ve velkých městech výjimkou, nadále „kraluje“ a dosahuje nejvyšší cenové hladiny za téměř deset let.

V Hanoji dosáhla průměrná prodejní cena ve druhém čtvrtletí 80 milionů VND/m2, což představuje nárůst o 5,6 % ve srovnání s předchozím čtvrtletím a až o 33 % ve srovnání se stejným obdobím loňského roku. Podle průzkumu zaznamenalo mnoho bytových projektů v Hanoji nárůst cen o přibližně 5–6 %. Zejména některé luxusní projekty zaznamenaly „šokující“ prodejní ceny, jako například projekt Noble Crystal za 160–270 milionů VND/m2 a The Matrix One za 120–150 milionů VND/m2.

Letošního srpna dosáhl objem dluhopisů vydaných realitními společnostmi se splatností vrcholu, a to přibližně 17 500 miliard VND. Ilustrační foto: VOV.

V Ho Či Minově Městě dosáhla průměrná cena bytu 89 milionů VND/m2, což ve srovnání s předchozím čtvrtletím nepředstavuje velké kolísání, ale ve srovnání se stejným obdobím loňského roku se zvýšila přibližně o 36 %. Přestože byla cena obecně stabilní, některé luxusní segmenty zaznamenaly lokální růst a vytvořily nové cenové hladiny, a to zejména díky vynikajícím infrastrukturním výhodám, jako jsou linky metra, okružní silnice, tunely Cat Lai a rozšíření mnoha klíčových tras v Thu Thiem, Thao Dien, An Phu a Thanh My Loi.

Segment vil a řadových domů v projektu zaznamenal také mírný nárůst ve srovnání s předchozím čtvrtletím, zejména v Ho Či Minově Městě a Khanh Hoa .

Neúspěch dluhopisů je nepravděpodobný

Odborníci ze společnosti SSI Securities Corporation odhadli, že strategie udržování cen nemovitostí za účelem přežití bude mít jen krátkodobé trvání. Pokud bude důvěra na trhu nadále klesat, stav „zadržování dechu“ již nebude řešením, ale stane se rozšířeným rizikem likvidity. Proto jsou zapotřebí silná a synchronní řešení a politiky ke snížení tlaku na splatnost a obnovení likvidity trhu.

Odborníci uvedli, že v nejbližší budoucnosti je třeba mechanismus pro vydávání individuálních dluhopisů dále zlepšovat směrem k povinnému zveřejňování informací, pravidelnému auditu a posílení nezávislých úvěrových ratingů; je nezbytné rozšířit právní rámec pro restrukturalizaci dluhu, jako je například přeměna dluhopisů na akcie nebo podmíněné prodloužení pro projekty s plným právním statusem a jasným pokrokem.

Strategie udržování nízkých cen nemovitostí pro přežití trvá jen krátkou dobu. Ilustrační foto.

V dlouhodobém horizontu je třeba selektivně regulovat úvěry pro realitní sektor, upřednostňovat sociální bydlení a nájemní bydlení a omezovat kapitálové toky do spekulativních projektů. Trh s nemovitostmi se postupně zlepšuje, dokud budou podniky moci prodávat své produkty, splatnost dluhopisů již nebude problémem.

Dr. Can Van Luc - hlavní ekonom BIDV - poznamenal, že tlak na dluhopisy není letos znepokojivý. K selhání závazků dochází méně často, protože trh s nemovitostmi se postupně stával pozitivnějším. Mnoho podniků potřebuje k prodeji svých produktů pouze slevu na produkty ve výši přibližně 10 %, namísto 40–50 % jako v předchozím období.

Podle analytiků realitní průmysl i letos silně roste. Celá země dokončila reorganizaci administrativních jednotek a stabilizovala politické prostředí. Realitní průmysl těží z prostředí nízkých úrokových sazeb a institucionálních reforem. Tři zákony o nemovitostech, usnesení o pilotním zavádění projektů komerčního bydlení prostřednictvím dohod o získání práv k užívání pozemků, úsilí o podporu veřejných investic a zkrácení administrativních postupů...

Nedávné úsilí vlády o odstranění právních překážek pro realitní projekty vytvoří podmínky pro podniky k obnovení realizace projektů a zlepšení cash flow, což podnikům usnadní brzké zahájení prodeje a vytvoření finančních plánů na splacení dluhu držitelům dluhopisů.