Ceny nemovitostí dosáhly vrcholu i přes tlak ze splatnosti dluhopisů

Vrchol splatnosti dluhopisů

Podle zprávy společnosti FiinGroup, která se zabývá finančními daty a analýzami, jsou v druhé polovině letošního roku splatné korporátní dluhopisy v hodnotě přesahující 100 000 miliard VND. Toto číslo ukazuje stávající tlak na cash flow v oblasti plateb. Letošního srpna dosáhl objem splatných dluhopisů vydaných realitními společnostmi vrcholu, a to přibližně 17 500 miliard VND.

Statistiky společnosti VNDirect Securities Company ukazují, že ve třetím čtvrtletí letošního roku se celková hodnota splatných korporátních dluhopisů odhadovala na přibližně 67 000 miliard VND, což je nejvyšší hodnota v tomto roce. Zejména realitní skupina se na ní podílela více než 57 %, což odpovídá téměř 38 200 miliardám VND, z čehož většinu tvořily dluhopisy splatné od roku 2023.

Navzdory velkému tlaku na splacení dluhopisů mnoho realitních kanceláří stále udržuje strategii „zachování cen“ a odmítá snižovat ceny za účelem obnovení cash flow.

Podle podniků je hlavním důvodem, proč nemohou snížit ceny, tlak kapitálových nákladů a finančních závazků vůči držitelům dluhopisů. Dluhopisy z nemovitostí mají v současnosti běžné úrokové sazby 10–12 % ročně, což je mnohem více než úrokové sazby bankovních úvěrů. Pokud se aktiva prodají rychle za nízké ceny, výtěžek nebude stačit na splacení jistiny a úroků z dluhopisů a může to vést k porušení podmínek závazku vůči držitelům dluhopisů. Ceny nemovitostí ve všech segmentech proto od začátku roku prudce vzrostly.

Podle zprávy Ministerstva výstavby o trhu s nemovitostmi ve druhém čtvrtletí je segment bytů ve velkých městech výjimkou, nadále „kraluje“ a dosahuje nejvyšší cenové hladiny za téměř deset let.

V Hanoji dosáhla průměrná prodejní cena ve druhém čtvrtletí 80 milionů VND/m2, což představuje nárůst o 5,6 % ve srovnání s předchozím čtvrtletím a až o 33 % ve srovnání se stejným obdobím loňského roku. Podle průzkumu zaznamenalo mnoho bytových projektů v Hanoji nárůst cen o přibližně 5–6 %. Zejména některé luxusní projekty zaznamenaly „šokující“ prodejní ceny, jako například projekt Noble Crystal za 160–270 milionů VND/m2 a The Matrix One za 120–150 milionů VND/m2.

Letošního srpna dosáhl objem dluhopisů vydaných realitními společnostmi se splatností vrcholu, a to přibližně 17 500 miliard VND. Ilustrační foto: VOV.

V Ho Či Minově Městě dosáhla průměrná cena bytu 89 milionů VND/m2, což ve srovnání s předchozím čtvrtletím nepředstavuje velké kolísání, ale ve srovnání se stejným obdobím loňského roku se zvýšila přibližně o 36 %. Přestože byla cena obecně stabilní, některé luxusní segmenty zaznamenaly lokální růst a vytvořily nové cenové hladiny, a to zejména díky vynikajícím infrastrukturním výhodám, jako jsou linky metra, okružní silnice, tunely Cat Lai a rozšíření mnoha klíčových tras v Thu Thiem, Thao Dien, An Phu a Thanh My Loi.

Segment vil a řadových domů v projektu zaznamenal také mírný nárůst ve srovnání s předchozím čtvrtletím, zejména v Ho Či Minově Městě a Khanh Hoa .

Neschopnost splácet dluhopisy je nepravděpodobná

Odborníci ze společnosti SSI Securities Corporation odhadují, že strategie udržování cen nemovitostí pro přežití bude mít jen krátkodobé trvání. Pokud bude důvěra na trhu nadále klesat, stav „zadržování dechu“ již nebude řešením, ale stane se rozšířeným rizikem likvidity. Proto jsou zapotřebí silná a synchronní řešení a politiky ke snížení tlaku na splatnost a obnovení likvidity trhu.

Odborníci se domnívají, že v nejbližší budoucnosti je třeba mechanismus pro vydávání individuálních dluhopisů dále zlepšovat směrem k povinnému zveřejňování informací, pravidelnému auditu a posílení nezávislých úvěrových ratingů; je nutné rozšířit právní rámec pro restrukturalizaci dluhu, jako je například přeměna dluhopisů na akcie nebo podmíněné prodloužení u projektů s plným právním statusem a jasným pokrokem.

Strategie udržování nízkých cen nemovitostí pro přežití trvá jen krátkou dobu. Ilustrační foto.

V dlouhodobém horizontu je třeba selektivně regulovat úvěry pro realitní sektor, upřednostňovat sociální bydlení a nájemní bydlení a omezovat kapitálové toky do spekulativních projektů. Trh s nemovitostmi se postupně zlepšuje, dokud budou podniky moci prodávat své produkty, splatnost dluhopisů již nebude problémem.

Dr. Can Van Luc - hlavní ekonom BIDV - poznamenal, že tlak na dluhopisy není letos znepokojivý. K selhání závazků dochází méně často, protože trh s nemovitostmi se postupně stával pozitivnějším. Mnoho podniků potřebuje k prodeji svých produktů pouze slevu na produkty ve výši přibližně 10 %, namísto 40–50 % jako v předchozím období.

Podle analytiků letos realitní průmysl nadále silně roste. Celá země dokončila reorganizaci administrativních jednotek a stabilizovala politické prostředí. Realitní průmysl těží z prostředí nízkých úrokových sazeb a institucionálních reforem. Tři zákony o nemovitostech, usnesení o pilotním zavádění projektů komerčního bydlení prostřednictvím dohod o získání práv k užívání pozemků, úsilí o podporu veřejných investic a zkrácení administrativních postupů...

Nedávné úsilí vlády o odstranění právních překážek pro realitní projekty vytvoří podmínky pro podniky k obnovení realizace projektů a zlepšení cash flow, což podnikům usnadní brzké zahájení prodeje a vytvoření finančních plánů na splacení dluhu držitelům dluhopisů.