Cena bydlení na příjem ve Vietnamu je více než 1,6krát vyšší než světový průměr.

Podle Dr. Cana Van Luca bude v roce 2024 poměr ceny domu k průměrnému příjmu domácností ve Vietnamu 23,7 – což je více než 1,6násobek světového průměru.

Tyto informace sdělil Dr. Can Van Luc, hlavní ekonom BIDV a člen Národní poradní rady pro finanční a měnovou politiku, na každoročním jarním realitním fóru konaném 19. února.

Dr. Can Van Luc na akci 19. února. Foto: Reatimes

Vysoké ceny bydlení a důvody této situace byly tématy, kterým pan Luc ve svém projevu na akci věnoval mnoho času vysvětlování. Podle tohoto experta se trh s nemovitostmi v loňském roce vyvíjel pozitivněji, nabídka nových projektů se zvýšila o 18 % a počet bytů o více než 50 %.

Pan Can Van Luc citoval výzkum společnosti Numbeo (srbské platformy pro analýzu životních nákladů), který ukazuje, že poměr ceny nemovitosti k průměrnému příjmu domácnosti (HPR) v roce 2024 byl 23,7krát vyšší, což představuje nárůst o 0,2 oproti předchozímu roku. Světový průměr tohoto indexu se mezitím v loňském roce snížil o 0,5krát na 14,6krát. Poměr ceny nemovitosti k příjmu ve Vietnamu je tedy přibližně 1,62krát vyšší než světový průměr.

HPR se vypočítá vydělením mediánové ceny domu mediánem ročního příjmu domácnosti. Podle Ministerstva stavebnictví je HPR nejoblíbenější a nejrozšířenější metodou na světě pro posuzování „přiměřené“ úrovně cen bydlení. Tento index je také doporučován k používání Světovou bankou a Organizací spojených národů.

Podle tohoto experta vysoké ceny nemovitostí také vedou k tomu, že se lidé zdráhají půjčovat si na koupi domů. Důkazem toho je, že růst úvěrů na investice do nemovitostí a podnikání v roce 2024 dosáhne přibližně 18 %, což je více než dvojnásobek oproti osobním úvěrům na spotřebu nemovitostí (přibližně 6,5 %).

Pan Luc se domnívá, že existuje šest hlavních důvodů pro rostoucí ceny bydlení ve Vietnamu. Zaprvé, právní problémy a strach z odpovědnosti způsobují nedostatek nabídky. Zadruhé, zvyšují se vstupní náklady, jako je nájemné za pozemky, využívání pozemků, kompenzace za vyklízení pozemků, finanční náklady a stavební materiály, což přispívá k růstu cen bydlení. Tento expert také zdůraznil potřebu řešení pro další snížení „neoficiálních“ nákladů pro podniky.

Pokud jde o otázku poplatků za užívání pozemků, předseda představenstva společnosti GP.Invest pan Nguyen Quoc Hiep rovněž zhodnotil, že se stále jedná o závažnou překážku u projektů, u kterých výpočet cen pozemků trvá 1–2 roky. Podle pana Hiepa vydalo do začátku letošního roku 25 provincií a měst upravené ceníky pozemků. Vzhledem k neúplným vstupním faktorům se však obce při zvyšování ceníků vzájemně dívají. Ve fázi oceňování pozemků některým obcím stále chybí iniciativa při rozhodování o jejich zvýšení nebo snížení, protože se bojí odpovědnosti a jsou závislé na konzultačních jednotkách.

Uvedl také, že další vstupní náklady, jako jsou investice do infrastruktury a nerealistické úrokové sazby, vedou k mnoha problémům a nepřesným cenám pozemků. Pan Hiep proto doufá, že úzké hrdlo v oceňování pozemků bude brzy vyřešeno, aby podniky mohly rychleji realizovat realitní projekty.

Pan Nguyen Quoc Hiep na akci 19. února. Foto: Reatimes

Z hlediska managementu pan Le Van Binh, zástupce ředitele pozemkového odboru Ministerstva zemědělství a životního prostředí, uvedl, že Ministerstvo přírodních zdrojů a životního prostředí (dříve známé jako sloučené Ministerstvo zemědělství a rozvoje venkova) již od doby, kdy doporučilo Národnímu shromáždění vyhlásit revidovaný zákon o půdě, označilo ceny pozemků za nejvyšší prioritu. Revidovaný zákon rozšířil uplatňování tabulek cen pozemků a metod oceňování transparentnějším způsobem.

Pan Binh však také uznal, že v implementaci stále existuje mnoho nedostatků, zejména na místní úrovni. Podle něj stále existují rozdíly v názorech mezi konzultanty pro oceňování pozemků, radami pro oceňování pozemků a příslušnými orgány rozhodujícími o cenách pozemků. V některých jiných zemích mezitím odpovědnost za oceňování pozemků nese konzultační jednotka a ta musí nést právní odpovědnost za jakékoli chyby. Tuto otázku je třeba zvážit, aby se zlepšila odpovědnost a efektivita oceňování pozemků ve Vietnamu.

Zástupci Ministerstva zemědělství a životního prostředí potvrdili, že budou i nadále podporovat obce a podniky, naslouchat zpětné vazbě, aby našli řešení k odstranění problémů v praxi.

V kontextu nerovnováhy mezi nabídkou a poptávkou, kdy je počet nově licencovaných projektů nízký, investují firmy podle pana Cana Van Luca především do rozvoje luxusních projektů, aby dosáhly atraktivních ziskových marží. „Investoři se nemohou věnovat rozvoji sociálního bydlení, protože je projektů příliš málo,“ řekl.

Spolu s tím je stále běžná „cenová inflace“, „následování proudu“ nebo spekulace, které způsobují, že ceny nemovitostí prakticky rostou ve srovnání s jejich skutečnou hodnotou. Pan Luc také nastolil otázku, zda je to proto, že Vietnam dosud nezdanil nemovitosti, zatímco daně, poplatky za převod, nájemné a dědictví jsou ve srovnání s jinými zeměmi stále velmi nízké, což k této situaci přispívá.

Zdroj