Řešení problému s koupí bytu pod tlakem rostoucích cen

Ceny bytů neustále rostou

Rychlý ekonomický rozvoj a urbanizace vedly k prudkému nárůstu poptávky po bydlení, zatímco pozemkové fondy se postupně vyčerpávají, nabídka bydlení neustále klesá kvůli pomalé realizaci projektů v důsledku politik týkajících se zdrojů kapitálu a rozhodnutí agentur a útvarů při kontrole trhu s nemovitostmi. V kombinaci se zvýšenou hodnotou městských pozemků v důsledku modernizace infrastruktury a veřejných služeb ceny bytů v posledních letech neustále dosahují nových úrovní.

1. V Hanoji ceny bytů zaznamenaly neustálý růst jak na primárním, tak na sekundárním trhu.

Výzkumná data Vietnamské asociace realitních kanceláří (VARS) ukazují, že index cen bytů v Hanoji se v roce 2023 ve srovnání s rokem 2019 zvýšil přibližně o 38 procentních bodů. V Ho Či Minově Městě to bylo 16 procentních bodů.

Index cen bytů je jedním z indexů v projektu Index cen nemovitostí, který VARS zkoumá, aby odrážel kolísání cen nemovitostí pod vlivem pohybů na trhu v čase.

Konkrétně ceny bytů v Hanoji neustále rostou jak na primárním, tak na sekundárním trhu. Mezitím se ceny bytů v Ho Či Minově Městě opět začaly vracet do cyklu růstu cen, spolu s postupným poklesem luxusních projektů na sekundárním trhu.

Silný nárůst poptávky po bydlení není způsoben pouze bytovými potřebami městských domácností, neustálým nárůstem pracovní síly a studenty, kteří se hrnou do měst za prací a studiem, zejména do Hanoje. Přispívá k němu také velká rostoucí investiční poptávka, jelikož ceny nájmů starých i nových bytů v obytných oblastech od období sociálního distancování neustále rostou, zejména v kontextu oživení trhu.

Statistiky z Batdongsan.com.vn ukazují, že zájem o prodej bytů v lednu 2024 se v porovnání se stejným obdobím roku 2023 zvýšil o 66 %, počet nabídek nemovitostí se také zvýšil o 46 %. Konkrétně se počet vyhledávání bytů v lednu 2024 v Hanoji zvýšil o 71 % ve srovnání se stejným obdobím. Podobně se v Ho Či Minově Městě poptávka po bytech zvýšila o 59 %. Tento trend je podobný i ve většině ostatních provincií a měst.

Navzdory silnému nárůstu poptávky ze strany kupujících domů nabídka bytů stále neúměrně roste. Nabídka bytů v roce 2023 zaznamenala pokles jak na trhu v Hanoji, tak v Ho Či Minově Městě.

V Hanoji se odhaduje, že nabídka nových bytů v roce 2023 dosáhne 10 500 jednotek, což je o 31 % méně než v předchozím roce. V Ho Či Minově Městě se odhaduje, že nabídka nových bytů dosáhne téměř 7 500 jednotek, což je o více než 50 % méně než ve stejném období roku 2022.

Nabídka bytů v poslední době klesla kvůli stále menšímu počtu nově schválených realitních projektů, zatímco probíhající projekty se „potýkají“ s právními a kapitálovými problémy. Přestože úsilí vlády, ministerstev a resortů o překonání obtíží dosáhlo pozoruhodných výsledků, počet projektů realizovaných a znovu zahájených v roce 2023 prudce vzrostl, tlak na cash flow pro realitní podniky však dosud nepolevuje.

Očekává se, že se zvýší počet sociálních bytů a sníží se ceny bytů

Situace mobilizace kapitálu prostřednictvím emise podnikových dluhopisů se proto od poloviny roku 2023 postupně zlepšuje díky úsilí státních orgánů správy.

Tlak na splatnost dluhopisů však i v roce 2024 zůstává výzvou pro podniky, zejména pro realitní podniky. Podle nejnovějších údajů Vietnamské asociace dluhopisového trhu (VBMA) splatné podnikové dluhopisy v hodnotě téměř 115,7 bilionu VND představují 41,4 % celkové hodnoty podnikových dluhopisů splatných v tomto roce.

1. V cenově dostupném a středním segmentu budou ceny bytů nadále růst, zejména ve velkých městech.

Emisní aktivity v prvních měsících roku 2024 se také začaly potýkat s překážkami v důsledku obtížnějších podmínek pro emisi a obchodování s dluhopisy, jako jsou předpisy o profesionálních investorech do cenných papírů a předpisy o povinných úvěrových ratingech, a to v době, kdy bude vyhláška 65/2022/ND-CP znovu zavedena od začátku roku 2024 po období prodloužení a odkladu dle vyhlášky 08/2023/ND-CP. Jedná se však pouze o krátkodobý problém, z dlouhodobého hlediska implementace vyhlášky 65 pomůže trhu s podnikovými dluhopisy rozvíjet se zdravěji.

Pokud jde o úvěrový kapitál, objem poskytnutých úvěrů na aktivity v oblasti nemovitostí neustále roste díky řešením bankovního sektoru, vlády a příslušných agentur při odstraňování obtíží s projekty.

Spotřebitelské úvěry a nákupy nemovitostí v prvních měsících roku 2024 však budou i nadále klesat od roku 2023, a to i přesto, že úrokové sazby z úvěrů zůstaly nízké. Vzhledem k tomu, že inflace a kolísání úrokových sazeb jsou stále nepředvídatelné, půjčování peněz na koupi domu a splácení měsíčního dluhu přesahujícího 10 milionů VND se pro mnoho rodin stává zátěží, protože si rodiny nejsou skutečně jisté svou budoucí pracovní a příjmovou situací.

Po zavedení Tetu se však úvěry na nákup bydlení u některých komerčních bank s rozmanitými ekosystémy nemovitostí mírně zvýšily, protože lidé začali opět investovat.

Po dlouhém období poklesu se očekává opětovný nárůst nabídky bytů v obou zvláštních městských oblastech díky oživení trhu a úsilí státních orgánů o odstranění právních překážek pro projekty. Zejména se jedná o nabídku sociálního bydlení a bydlení pro pracovníky. Tato nabídka však před oficiálním uvedením na trh potřebuje čas na dokončení právních postupů a pochází převážně z oblastí vzdálených od centra.

VARS proto předpovídá, že v krátkodobém horizontu budou ceny bytů v centrech velkých měst nadále růst, zejména v cenově dostupném a středním segmentu. Mezitím by mohly ceny nákupu a dalšího prodeje u luxusních a luxusních projektů mírně klesnout.

VARS očekává, že spolu s řadou pozitivních faktorů současného trhu do poloviny roku 2025, kdy budou schváleny nové zákony týkající se realitního sektoru s novými předpisy zaměřenými na odstranění obtíží pro investory a kupující sociálního bydlení a bydlení pro pracující, vstoupí v platnost oficiálně, nabídka sociálního bydlení se zvýší a cenová hladina bytů klesne na úroveň vhodnější pro osoby se skutečnými bytovými potřebami.

Ngan Giang

Zdroj: https://www.nguoiduatin.vn/giai-bai-toan-mua-can-ho-truoc-ap-luc-tang-gia-a652976.html