Odstranění hlavních překážek pro lokality při ucházení se o investiční projekty v oblasti měst

Stanovit minimální sazbu odvodů do státního rozpočtu namísto částky

Vláda právě vydala nařízení č. 115/2024, které podrobně stanoví řadu článků a opatření k provedení zákona o nabídkových řízeních pro výběr investorů k realizaci projektů s využitím pozemků. Největší změnou tohoto nařízení je jasné vymezení minimální sazby, kterou musí podniky platit do státního rozpočtu.

Podle právníka Phama Thanha Tuana se dříve, v souladu s ustanoveními vyhlášky č. 25/2020, která stanovovala výši platby do státního rozpočtu kromě poplatků za užívání pozemků a pozemkového nájemného (dříve známého jako m3), obce setkávaly s obtížemi ve 3 otázkách.

Zaprvé, neexistuje referenční pozemkový fond, protože neexistují žádné výsledky aukcí nebo jich je příliš mnoho, což ztěžuje jejich syntézu. Zadruhé je obtížné určit očekávaný poplatek za užívání pozemků a pozemkové nájemné. Zatřetí, je obtížné koordinovat práci na oceňování mezi místními úřady. To je jeden z důvodů, proč je mnoho obcí zmatených při organizaci nabídkových řízení na projekty využívající pozemky.

Aby se překonaly výše uvedené nedostatky, stanoví článek 48 vyhlášky 115/2024 minimální sazbu platby do státního rozpočtu (obecně označovanou jako hodnota m) při výběru investorů k realizaci projektů v městských oblastech; venkovské obytné oblasti se počítají v procentech namísto dříve uvedené částky.

Procento se vypočítává na základě referenční průměrné míry nárůstu po aukci práv k užívání pozemků (rozdíl mezi vyvolávací cenou a vítěznou aukční cenou) u pozemků, na kterých se realizují projekty v dané lokalitě.

Pozemek dražený za účelem realizace uvedeného projektu (bez využití výsledků individuálních pozemkových dražeb pro stavbu domů) musí mít úspěšný výsledek dražby do 3 po sobě jdoucích let před datem rozhodnutí o schválení investiční politiky projektu (v některých zvláštních případech až 7 let) a musí být co do lokality (stejná okresní úroveň nebo jiný okres v provincii) podobný draženému pozemku.

Vyhláška tak změnila způsob stanovení kritérií pro hodnocení efektivity využívání půdy směrem k uplatnění „minimální sazby platby do státního rozpočtu“ namísto stanovení této hodnoty v konkrétních penězích, jak tomu bylo dosud. Skutečná hodnota platby do státního rozpočtu (hodnota M) bude rovna sazbě platby do rozpočtu navržené investorem vynásobené skutečným poplatkem za užívání pozemků a pozemkovým nájemným projektu.

Realitní projekt v Ho Či Minově Městě (Foto: Trinh Nguyen).

Očekává se, že to přinese obci značné příjmy

Experti na právo v oblasti nemovitostí ilustrují určení hodnoty m následovně.

Lidový výbor provincie A uspořádal aukci práv k užívání pozemků pro 4 projekty v městské oblasti. Lokalita A použije výsledky aukce těchto 4 projektů k výpočtu průměrné míry navýšení po vítězství v aukci (poměr mezi minimální cenou a vítěznou aukční cenou), výsledek je 10 %. Sazba 10 % uvedená v nabídkových dokumentech je minimální sazba platby do státního rozpočtu, kterou musí investor zaplatit (hodnota m).

Investoři musí navrhnout sazbu platby do státního rozpočtu ve výši 10 % nebo vyšší. Skutečná hodnota platby do státního rozpočtu se bude rovnat sazbě navržené vítězným investorem (například 20 %) vynásobené skutečnou výší poplatku za užívání pozemků a splatného nájemného za pozemky (například 200 miliard VND). Poplatek za užívání pozemků a nájemné za pozemky se vypočítávají podle ustanovení zákona o půdě. Investor tak zaplatí do státního rozpočtu dalších 40 miliard VND kromě povinnosti platit poplatek za užívání pozemků (hodnota M).

Pokud lokalita nikdy neuspořádala aukci projektu, nebude do vzorce zahrnut žádný referenční pozemkový fond. Článek 48, odstavec 6, stanoví také, že v případě, že neexistuje referenční pozemkový fond pro aukci, lze použít průměrnou míru nárůstu hodnoty rozpočtových plateb u projektů, které byly organizovány k nabídkovému řízení v 5 po sobě jdoucích letech před datem rozhodnutí o investiční politice nebo dokumentu schvalujícího informace o projektu, který byl organizován k nabídkovému řízení.

V případě, že lokalita neorganizovala výběr investorů k realizaci projektu dražbou nebo nabídkovým řízením, takže neexistuje referenční pozemkový fond, není v nabídkové dokumentaci uvedena sazba platby do státního rozpočtu (m). Tuto sazbu navrhuje investor v nabídkové dokumentaci. Výše ​​platby do státního rozpočtu navržená investorem (M) bude uhrazena současně s úhradou poplatků za užívání pozemků a pozemkového nájemného dle formy a harmonogramu uvedeného ve Smlouvě o projektu.

Stanovení sazby příspěvku ze státního rozpočtu (m) se tak stalo jasným a úplným, což odstranilo potíže pro mnoho obcí. Očekává se, že nové nařízení o stanovení výše příspěvku ze státního rozpočtu (m) přinese obcím značné příjmy a zlepší investiční prostředí transparentním a atraktivním směrem.

Podle právníka Phama Thanha Tuana však výše uvedený výpočet může také výrazně zvýšit náklady podniku na realizaci projektu oproti částce, kterou musí M zaplatit.

Zdroj: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/go-nut-that-lon-cho-cac-dia-phuong-ve-dau-thau-du-an-dau-tu-khu-do-thi-20240920140938506.htm