Hanoj neustále pozastavuje pozemkové dražby, investoři váhají s pozemkovými parcelami a podmínkami pro uznání vlastnictví domu

Hanoj náhle pozastavuje dražby mnoha pozemků, důvěra kupujících znepříjemňuje situaci v pozemkovém segmentu a uplatnění „koeficientu K“ na ceny pozemků může „minout“ mnoho velkých projektů... to jsou nejnovější zprávy ze světa nemovitostí.

Zprávy nedávno zveřejněné mnoha výzkumnými odděleními v oblasti nemovitostí ukazují, že od druhého čtvrtletí roku 2022 do druhého čtvrtletí roku 2023 byl zájem o pozemky stále velmi nízký. (Zdroj: Tien Phong)

Postupné pozastavení pozemkových dražeb

Okres Dong Anh (město Hanoj) v poslední době opakovaně zveřejňoval oznámení o dočasném pozastavení pořádání aukcí práv k užívání pozemků v rámci projektu výstavby technické infrastruktury pro oblast aukcí práv k užívání pozemků v obci Van Ha v okrese Dong Anh.

Konkrétně dne 21. července společnosti Lac Viet Auction Joint Stock Company a Vietnam Auction Joint Stock Company současně zveřejnily oznámení o dočasném pozastavení dražeb práv k užívání pozemků pro 28 pozemků v bloku LK1 a 20 pozemků v bloku LK3 v rámci projektu výstavby technické infrastruktury pro oblast dražby práv k užívání pozemků v obci Van Ha, okres Dong Anh.

Důvod pozastavení vychází z oficiálního oznámení č. 1778/UBND - TNMT ze dne 21. července a oficiálního oznámení č. 755/QLDA - KHTH Lidového výboru okresu Dong Anh a Rady pro řízení stavebních investičních projektů okresu Dong Anh o pozastavení dražby práv k užívání pozemků na pozemcích LK1 a LK3.

Dříve bylo 22. července oznámeno 28 pozemků v bloku LK1 o rozloze 130,8 - 276,65 m2, které byly nabídnuty k aukci s vyvolávací cenou 29,7 - 34,4 milionu VND/m2. Dražba byla tak náhle přerušena přesně 1 den před oficiálním datem, jak bylo dříve oznámeno.

Zbývajících 20 pozemků v bloku LK3 bylo vyhlášeno k aukci na 29. července o rozloze 126 - 270 m2/parcela a vyvolávací cenou od 29,7 do 34,4 milionu VND/m2.

Podle oznámení budou zákazníkům, kteří si zakoupili aukční dokumenty a zaplatili předem (pokud nějaké provedli), vráceny peníze za dokumenty do dvou pracovních dnů od data oznámení (21. července).

Koncem dubna letošního roku okres Dong Anh také oznámil dočasné pozastavení pozemkových dražeb na 44 parcel v oblasti X6, vesnice Ha Lo, obec Lien Ha.

V souladu s tím bude 44 pozemků rozděleno do 2 fází, přičemž v každé fázi okres vydraží 22 parcel. Jak bylo původně plánováno, první fáze se bude konat 23. dubna a druhá fáze 6. května. Pozemky budou mít rozlohu 90–154 m²/parcela a vyvolávací cena se bude pohybovat v rozmezí 30,3–33,3 milionů VND/m².

Dříve bylo oznámeno, že dražba 44 pozemků, jejichž dražby byly pozastaveny, bude zahájena 18. března. Pozemky však byly znovu oznámeny k dražbě koncem dubna a začátkem května a poté byly opět oznámeny k pozastavení.

Ceny pozemků zůstávají pomalé kvůli důvěře kupujících

Zprávy nedávno zveřejněné mnoha výzkumnými odděleními v oblasti nemovitostí ukazují, že od druhého čtvrtletí roku 2022 až do současnosti je o pozemky stále velmi nízký zájem.

Když je trh „horký“, pozemky jsou segmentem, kterému se věnuje velká pozornost a je velmi rychle absorbován, ale když se trh zpomaluje, pozemky zažívají největší pokles. Protože pozemky jsou segmentem, který je spíše spekulativní než potřeba využít cash flow.

Někteří realitní experti odhadují, že trh s pozemky je stále klidný kvůli důvěře kupujících. Problémy s úvěrovými limity a úrokovými sazbami nebyly zcela vyřešeny, což způsobuje, že kupující „váhají“.

Podle pana Nguyen Quoc Anha - zástupce generálního ředitele společnosti Batdongsan.com.vn je obtížné uskutečnit realitní transakce, protože očekávání prodávajících a kupujících jsou stále velmi odlišná.

Konkrétně podle průzkumu je mezi důvody, proč investoři potřebují prodat nemovitosti, 49 % restrukturalizace svého investičního portfolia; 23 % proto, že je nepotřebují používat, a proto je dále prodávají; pouze 22 % je způsobeno finančními potížemi, kdy je nutné provést převod kvůli řešení ekonomických problémů.

„Protože skupina prodávajících, kteří se kvůli finančním potížím potřebují „zbavit svých nemovitostí“, není vysoká, většina z nich stále doufá, že své nemovitosti prodají se ziskem, přičemž zisky kolísají kolem 10 %,“ sdělil pan Quoc Anh.

Pokud jde o likviditu, mnoho odborníků se domnívá, že pokud úrokové sazby klesnou pod 10 % ročně a trh se oteplí, vlna investic do nemovitostí by se mohla znovu rozhořet a peněžní tok pro podniky by mohl být hojnější.

Naopak, pokud úrokové sazby z úvěrů zůstanou vysoké a trh s nemovitostmi bude nadále stagnovat, peněžní tok pravděpodobně zůstane v bance.

Může použití „koeficientu K“ na ceny pozemků „minout“ mnoho velkých projektů?

V reakci na žádost Ministerstva přírodních zdrojů a životního prostředí o připomínky a doplnění návrhu vyhlášky, kterou se mění a doplňuje vyhláška č. 44/2014/ND-CP regulující ceny pozemků, uvedla Asociace realitních kanceláří Ho Či Minova Města (HoREA), že nařízení o uplatňování metody úpravy ceny pozemků (koeficient K) u pozemků a ploch, jejichž hodnota je nižší než 200 miliard VND ve srovnání s ceníkem pozemků, se neblíží realitě.

Předseda asociace HoREA Le Hoang Chau uvedl, že asociace právě zaslala dokument premiérovi, ministerstvu přírodních zdrojů a životního prostředí a hospodářskému výboru Národního shromáždění, v němž navrhuje použití „metody úpravy ceny pozemků“ pro výpočet poplatků za užívání pozemků a pozemkových nájemného pro všechny realitní a městské projekty, aniž by se omezovaly „pozemky s hodnotou vypočítanou podle ceny pozemku v ceníku pozemků pod 200 miliard VND“.

Podle pana Chaua článek 4 návrhu vyhlášky, kterou se mění a doplňuje vyhláška č. 44/2014/ND-CP (návrh vyhlášky č. 44), stanoví 3 metody oceňování pozemků, a to: metodu srovnání, metodu příjmu a metodu koeficientu úpravy ceny pozemků, a návrh vyhlášky již nestanoví „metodu přebytku“.

V němž článek 5 odstavec 3 návrhu stanoví, že „metoda koeficientu úpravy ceny pozemků se používá k určení cen pozemků“ v následujících případech: Určení cen pozemků a pozemkových ploch, pokud pozemky a pozemkové plochy mají hodnotu vypočítanou podle ceny pozemku v ceníku pozemků nižší než 200 miliard VND.

HoREA však zjistila, že nařízení o uplatňování „metody úpravy ceny pozemků“ na pozemky a pozemkové plochy, jejichž cena musí být „nižší než 200 miliard VND“ ve srovnání s ceníkem pozemků, se neblíží realitě, protože „vynechává“ mnoho realitních projektů, bydlení a městských oblastí většího rozsahu.

„Protože neexistuje vhodná metoda pro oceňování pozemků ve výše uvedených případech, jelikož návrh vyhlášky č. 44 stanoví pouze 3 metody oceňování pozemků, u nichž nelze k oceňování pozemků za účelem výpočtu poplatků za užívání pozemků a pozemkového nájemného u pozemků a ploch s hodnotou přesahující 200 miliard VND použít srovnávací metodu ani metodu příjmu,“ uvedl pan Chau.

Podle názoru pana Chaua proto nařízení o uplatňování metody úpravy ceny pozemku na všechny projekty bez ohledu na „pozemky a pozemkové plochy s hodnotou vypočítanou podle ceny pozemku v ceníku pozemků do 200 miliard VND“ nebo „nad 200 miliard VND“ přispěje k zajištění transparentnosti, spravedlnosti a nezpůsobí ztrátu příjmů státního rozpočtu.

Na základě analýzy předseda HoREA zdůraznil, že pro splnění praktických požadavků a uplatnění metody úpravy ceny pozemků na všechny realitní projekty, komerční bydlení a městské oblasti je třeba v návrhu odstranit ustanovení „pod 200 miliard VND“ a uplatnit metodu úpravy ceny pozemků na všechny projekty bez ohledu na to, zda se jedná o „pozemky a pozemkové plochy s hodnotou vypočítanou podle ceny pozemku v ceníku pozemků pod 200 miliard VND“ nebo „nad 200 miliard VND“.

„V případě, že se metoda úpravy ceny pozemku s koeficientem stále používá u pozemků a ploch s hodnotou nižší než 200 miliard VND, je nutné zachovat metodu přebytku pro stanovení specifických cen pozemků a výpočet poplatků za užívání pozemků a pozemkových nájemného u pozemků a ploch s rozvojovým potenciálem a velkého rozsahu s hodnotami vypočítanými podle cen pozemků v ceníku pozemků nad 200 miliard VND,“ navrhl pan Chau.

Článek 7 zákona o bydlení z roku 2014 jasně stanoví, že ve Vietnamu mohou vlastnit domy tři subjekty, a to: domácí organizace, domácnosti a jednotlivci; vietnamští občané s bydlištěm v zahraničí; zahraniční organizace a jednotlivci uvedení v článku 159 odstavci 1 tohoto zákona. (Zdroj: BXD)

Podmínky pro uznání vlastnictví nemovitosti

Článek 8 zákona o bydlení z roku 2014 jasně stanoví podmínky pro uznání vlastnických práv k nemovitosti.

Osoby oprávněné k vlastnictví bydlení ve Vietnamu

Článek 7 zákona o bydlení z roku 2014 jasně stanoví, že ve Vietnamu existují 3 subjekty, které mohou vlastnit domy, a to: domácí organizace, domácnosti a jednotlivci; vietnamští občané s bydlištěm v zahraničí; zahraniční organizace a jednotlivci uvedení v článku 159 odstavci 1 tohoto zákona.

Podmínky pro uznání vlastnictví nemovitosti

Aby bylo možné uznat vlastnictví domu, je první podmínkou, že organizace, domácnost nebo jednotlivec musí být domácí. Vietnamci žijící v zahraničí musí mít povolen vstup do Vietnamu; zahraniční organizace a jednotlivci musí splňovat podmínky uvedené v článku 160 zákona o bydlení z roku 2014.

Kromě toho je nutné mít legální bydlení v následujících formách: Pro domácí organizace, domácnosti a jednotlivce je to formou investice do výstavby, koupě, splátkového koupě, darování, dědictví, kapitálových vkladů, výměny bytu a dalšími formami v souladu s ustanoveními zákona.

Pro Vietnamce žijící v zahraničí formou nákupu nebo pronájmu komerčních nemovitostí od realitních podniků a družstev (dále jen „realitní podniky“); nákupem, darováním, výměnou, děděním bytů od domácností a jednotlivců; převodem práv k užívání pozemků v investičních projektech komerční bytové výstavby, které jsou oprávněny prodávat pozemky za účelem vlastní bytové výstavby v souladu se zákonnými ustanoveními.

Pro zahraniční organizace a jednotlivce je to prostřednictvím formulářů předepsaných v článku 159 odstavci 2 zákona o bydlení z roku 2014.

Společnost Vingroup založila v Nghe An dceřinou společnost se základním kapitálem přesahujícím 1 200 miliard VND.

Akciová společnost Vingroup (kód akcie: VIC) právě oznámila usnesení o oddělení dceřiné společnosti a založení nové.

Konkrétně představenstvo společnosti Vingroup schválilo oddělení akciové společnosti Vinpearl, dceřiné společnosti skupiny, a založení nové dceřiné společnosti na základě oddělení výše uvedeného podniku za účelem restrukturalizace interního vlastnictví.

Nově založená společnost je Vinpearl Cua Hoi Joint Stock Company se sídlem na adrese Binh Minh Street, Nghi Hai Ward, Cua Lo Town, provincie Nghe An.

Očekávaný základní kapitál společnosti Vinpearl Cua Hoi je 1 263,8 miliardy VND. Z toho podíl kapitálového vkladu společnosti Vingroup činí 99,99 % základního kapitálu. Hlavní obchodní činností tohoto podniku jsou hotelové a turistické služby.

Před oddělením a založením nové společnosti byla v roce 2017 založena pobočka Nghe An akciové společnosti Vinpearl. Zástupkyní pobočky je paní Vo Thi Phuong Thao.

V oblasti Nghe An společnost Vingroup rozvíjí realitní projekty, jako například Vinpearl Cua Hoi, Vincom Shophouse Vinh a projekt renovace bytového komplexu Quang Trung v oblasti B ve městě Vinh.

V roce 2022 společnost Vinpearl Joint Stock Company ve spolupráci se společností Melía Hotels International Group oznámila plán strategické spolupráce. Melía Vinpearl Cua Hoi je jedním z 12 projektů, na kterých Vinpearl spolupracovala na převodu správcovských práv na Melíu na minimální dobu 10 let.

Tento resort je komplex vil a hotelů o rozloze 38,7 hektarů, včetně 184 hotelových pokojů rozmístěných na ploše 5 000 metrů čtverečních. Celkový investiční kapitál projektu činí téměř 900 miliard VND. Projekt byl zahájen v červnu 2016 a slavnostně otevřen v dubnu 2017.

Zdroj