Hanoj opakovaně pozastavuje pozemkové dražby, investoři váhají s koupí pozemků, podmínky pro uznání vlastnických práv k bydlení.

Hanoj nečekaně pozastavuje dražby mnoha pozemků, důvěra kupujících tlumí segment pozemků, uplatnění „koeficientu K“ na ceny pozemků může „minout“ mnoho velkých projektů… Toto jsou nejnovější zprávy ze světa nemovitostí.

Nedávné zprávy několika realitních výzkumných firem naznačují, že od 2. čtvrtletí 2022 do 2. čtvrtletí 2023 segment pozemků nadále zaznamenával velmi slabý zájem. (Zdroj: Tien Phong Newspaper)

Dražba pozemků opakovaně pozastavena.

Okres Dong Anh (město Hanoj) v poslední době opakovaně zveřejnil oznámení o dočasném pozastavení pořádání aukcí práv k užívání pozemků v rámci projektu výstavby technické infrastruktury pro oblast aukcí práv k užívání pozemků v obci Van Ha v okrese Dong Anh.

Konkrétně dne 21. července společnosti Lac Viet Auction Company a Vietnam Auction Company současně zveřejnily oznámení o pozastavení dražby práv k užívání pozemků pro 28 parcel v bloku LK1 a 20 parcel v bloku LK3 v rámci projektu výstavby technické infrastruktury pro oblast dražby práv k užívání pozemků v obci Van Ha, okres Dong Anh.

Důvodem pozastavení je oficiální dopis č. 1778/UBND-TNMT ze dne 21. července a oficiální dopis č. 755/QLDA-KHTH od Lidového výboru okresu Dong Anh a Rady pro řízení investičních a stavebních projektů okresu Dong Anh týkající se dočasného pozastavení dražby práv k užívání pozemků na pozemcích LK1 a LK3.

Dříve bylo 22. července vyhlášeno 28 pozemků v bloku LK1 o velikosti od 130,8 do 276,65 m2 s vyvolávacími nabídkami od 29,7 do 34,4 milionu VND/m2. Dražba byla proto nečekaně přerušena jen den před plánovaným datem.

Dvacet dalších pozemků v bloku LK3 bylo vyhlášeno do aukce na 29. července s rozlohou od 126 do 270 m² a vyvolávacími cenami od 29,7 do 34,4 milionu VND/m².

Podle oznámení budou zákazníkům, kteří si zakoupili dokumenty k účasti v aukci a zaplatili případnou zálohu, vráceny poplatky za dokumenty do dvou pracovních dnů od data zveřejnění oznámení (21. července).

Koncem dubna letošního roku okres Dong Anh také oznámil dočasné pozastavení pozemkových dražeb na 44 parcel v oblasti X6 obce Ha Lo v obci Lien Ha.

V souladu s tím bude 44 pozemků vydraženo ve dvou fázích, přičemž okres v každé fázi vydraží 22 parcel. Jak bylo původně plánováno, první fáze pozemkové aukce se bude konat 23. dubna a druhá fáze 6. května. Velikost pozemků se pohybuje od 90 do 154 m2 na parcelu s vyvolávacími cenami od 30,3 do 33,3 milionu VND/m2.

Dříve byla 18. března vyhlášena dražba 44 pozemků, které byly dočasně pozastaveny. Tyto pozemky však byly poté znovu vyhlášeny k dražbě koncem dubna a začátkem května, než byly opět pozastaveny.

Trh s nemovitostmi zůstává stagnující kvůli nedůvěře kupujících.

Nedávné zprávy několika realitních výzkumných firem naznačují, že od druhého čtvrtletí roku 2022 do současnosti segment pozemků nadále zaznamenává velmi slabý zájem.

Když trh zažívá boom, pozemky se těší velké pozornosti a jsou velmi rychle pohlcovány, ale když se trh zpomaluje, pozemky zažívají největší pokles. Je to proto, že pozemky jsou segmentem s větším spekulativním potenciálem než potřebou generovat cash flow.

Někteří realitní experti odhadují, že transakce na trhu s pozemky zůstávají kvůli nízké důvěře kupujících pomalé. Problémy s úvěrovými limity a úrokovými sazbami z úvěrů nebyly plně vyřešeny, což vede k váhání kupujících.

Podle pana Nguyen Quoc Anha, zástupce generálního ředitele společnosti Batdongsan.com.vn, je obtížné uskutečnit realitní transakce, protože stále existuje značný rozdíl v očekáváních mezi prodávajícími a kupujícími.

Konkrétně podle průzkumu mezi důvody, proč investoři potřebují prodat nemovitost, je 49 % restrukturalizace investičního portfolia; 23 % proto, že nemovitost již nepotřebují, a proto ji prodávají; a pouze 22 % je způsobeno finančními potížemi, které vyžadují převod vlastnictví k vyřešení ekonomických problémů.

„Protože počet prodávajících, kteří se kvůli finančním potížím potřebují ‚zbavit‘ svých nemovitostí, není vysoký, většina z nich stále doufá, že své nemovitosti prodají se ziskem, s návratností pohybující se kolem 10 %,“ sdělil pan Quoc Anh.

Pokud jde o likviditu, mnoho odborníků se domnívá, že pokud úrokové sazby klesnou pod 10 % ročně a trh se oteplí, může se znovu objevit vlna investic do nemovitostí a podniky by mohly mít k dispozici více cash flow.

Naopak, pokud úrokové sazby z úvěrů zůstanou vysoké a trh s nemovitostmi bude i nadále stagnující, pak je pravděpodobné, že peníze v bankách zůstanou.

Mohlo by použití „koeficientu K“ na ceny pozemků „minout“ mnoho velkých projektů?

V reakci na žádost Ministerstva přírodních zdrojů a životního prostředí o připomínky a vylepšení návrhu vyhlášky, kterou se mění a doplňuje vyhláška č. 44/2014/ND-CP o cenách pozemků, uvedla Asociace realitních kanceláří Ho Či Minova Města (HoREA), že nařízení vyžadující použití metody úpravy ceny pozemků (koeficient K) na pozemky a oblasti s oceňovací cenou nižší než 200 miliard VND ve srovnání s ceníkem pozemků není realistické.

Předseda asociace HoREA Le Hoang Chau uvedl, že asociace právě zaslala dokument premiérovi, ministerstvu přírodních zdrojů a životního prostředí a hospodářskému výboru Národního shromáždění, v němž navrhuje použití „metody úpravy ceny pozemků“ pro výpočet poplatků za užívání pozemků a poplatků za pronájem pozemků pro všechny realitní a městské projekty, aniž by se omezovala na „pozemky s hodnotou vypočítanou podle tabulky cen pozemků nižší než 200 miliard VND“.

Podle pana Chaua článek 4 návrhu vyhlášky, kterou se mění a doplňuje vyhláška č. 44/2014/ND-CP (návrh vyhlášky č. 44), stanoví tři metody oceňování pozemků, a to: porovnávací metodu, metodu příjmu a metodu koeficientu úpravy ceny pozemků. Návrh vyhlášky dále již neobsahuje „metodu přebytku“.

Konkrétně článek 5 bod 3 návrhu stanoví, že „metoda koeficientu úpravy ceny pozemku se použije na oceňování pozemků“ v případě: Stanovení ceny pozemku nebo oblasti, kde je hodnota vypočítaná podle tabulky cen pozemků nižší než 200 miliard VND.

HoREA však zjistila, že nařízení uplatňující „metodu úpravy ceny pozemků“ na pozemky a oblasti vyžadující ocenění „méně než 200 miliard VND“ ve srovnání s ceníkem pozemků je nerealistické, protože „vynechává“ mnoho rozsáhlejších projektů v oblasti nemovitostí, bydlení a rozvoje měst.

„Protože neexistuje vhodná metoda pro oceňování pozemků ve výše uvedených případech, jelikož návrh vyhlášky č. 44 stanoví pouze 3 metody oceňování pozemků a není možné použít porovnávací metodu ani metodu příjmu k oceňování pozemků pro výpočet poplatků za užívání pozemků a poplatků za pronájem pozemků u pozemkových parcel a oblastí s hodnotou přesahující 200 miliard VND,“ uvedl pan Chau.

Podle pana Chaua proto regulace uplatňování metody úpravy ceny pozemku na všechny projekty, bez ohledu na to, zda je pozemek nebo oblast oceněna na „méně než 200 miliard VND dle tabulky cen pozemků“ nebo „více než 200 miliard VND“, přispěje k zajištění transparentnosti, spravedlnosti a prevenci ztrát příjmů státního rozpočtu.

Na základě analýzy předseda HoREA zdůraznil, že pro splnění praktických požadavků a uplatnění metody úpravy ceny pozemků na všechny realitní projekty, komerční bydlení a městské oblasti je třeba z návrhu odstranit ustanovení „pod 200 miliard VND“ a uplatnit metodu úpravy ceny pozemků na všechny projekty bez ohledu na to, zda se jedná o „pozemek nebo oblast s hodnotou vypočítanou podle tabulky cen pozemků pod 200 miliard VND“ nebo „nad 200 miliard VND“.

„Pokud předpisy stále stanoví, že metoda koeficientu úpravy ceny pozemku musí být použita na pozemkové parcely a oblasti s hodnotou nižší než 200 miliard VND, pak by měla být zachována metoda přebytku pro určení konkrétní ceny pozemku a výpočet poplatků za užívání pozemku a poplatků za pronájem pozemku pro pozemkové parcely a oblasti s rozvojovým potenciálem; pro rozsáhlé pozemkové parcely a oblasti s hodnotou přesahující 200 miliard VND na základě ceny pozemku v tabulce cen pozemků,“ navrhl pan Chau.

Článek 7 zákona o bydlení z roku 2014 jasně stanoví, že ve Vietnamu existují tři kategorie subjektů oprávněných vlastnit bydlení: domácí organizace, domácnosti a jednotlivci; vietnamští občané žijící v zahraničí; a zahraniční organizace a jednotlivci, jak je uvedeno v článku 159 odstavci 1 tohoto zákona. (Zdroj: Ministerstvo stavebnictví)

Podmínky pro uznání vlastnictví bytu

Článek 8 zákona o bydlení z roku 2014 jasně stanoví podmínky pro uznání vlastnických práv k bydlení.

Kdo má nárok na vlastnictví domu ve Vietnamu?

Podmínky pro uznání vlastnického práva k domu.

Aby byl žadatel uznán jako vlastník nemovitosti, první podmínkou je, že žadatelem musí být domácí organizace, domácnost nebo jednotlivec. Vietnamští občané s bydlištěm v zahraničí musí mít povolení ke vstupu do Vietnamu; zahraniční organizace a jednotlivci musí splňovat podmínky stanovené v článku 160 zákona o bydlení z roku 2014.

Kromě toho musí být legální bydlení získáno následujícími formami: Pro domácí organizace, domácnosti a jednotlivce to může být investice do výstavby, koupě, leasing s koupí, darování, dědictví, kapitálový vklad, výměna bytu a další formy stanovené zákonem.

Pro Vietnamce žijící v zahraničí je to možné prostřednictvím koupě nebo pronájmu komerčních nemovitostí od realitních kanceláří nebo družstev (dále jen „realitní společnosti“), koupě, darování, výměny nebo dědění nemovitostí od domácností nebo jednotlivců, nebo převodu práv k užívání pozemků v investičních projektech komerční bytové výstavby, které mají v souladu se zákonem povolen prodej pozemků pro svépomocnou výstavbu bytů.

Pro zahraniční organizace a jednotlivce platí postupy stanovené v článku 159 odstavci 2 zákona o bydlení z roku 2014.

Vingroup zakládá dceřinou společnost se základním kapitálem přesahujícím 1,2 bilionu VND v Nghe An.

Společnost Vingroup Corporation (akciový kód: VIC) právě oznámila usnesení týkající se oddělení dceřiné společnosti a založení nové.

Konkrétně představenstvo společnosti Vingroup schválilo oddělení akciové společnosti Vinpearl, dceřiné společnosti skupiny, a založení nové dceřiné společnosti na základě oddělení výše uvedeného podniku s cílem restrukturalizace interního vlastnictví.

Nově založená společnost je Vinpearl Cua Hoi Joint Stock Company se sídlem na adrese Binh Minh Street, Nghi Hai Ward, Cua Lo Town, provincie Nghe An.

Předpokládaný základní kapitál společnosti Vinpearl Cửa Hội je 1 263,8 miliardy VND. Z toho tvoří 99,99 % kapitálový vklad společnosti Vingroup. Hlavní činností společnosti jsou hotelové a turistické služby.

Před oddělením a založením nové společnosti byla v roce 2017 založena pobočka Nghe An akciové společnosti Vinpearl. Zástupkyní pobočky byla paní Vo Thi Phuong Thao.

V oblasti Nghe An společnost Vingroup rozvíjí realitní projekty, jako jsou Vinpearl Cua Hoi, Vincom Shophouse Vinh a projekt rekonstrukce bytového komplexu Quang Trung v zóně B ve městě Vinh.

V roce 2022 společnost Vinpearl Joint Stock Company ve spolupráci se společností Melía Hotels International oznámila plán strategické spolupráce. Melía Vinpearl Cửa Hội je jedním z 12 projektů, v nichž společnost Vinpearl převedla správcovská práva na společnost Melía na minimální dobu 10 let.

Tento resort je komplex vil a hotelů o rozloze 38,7 hektarů, který zahrnuje 184 hotelových pokojů rozmístěných na ploše 5 000 metrů čtverečních. Celková investice do projektu činí téměř 900 miliard VND. Stavba začala v červnu 2016 a projekt byl slavnostně otevřen v dubnu 2017.

Zdroj