Vysvětlení cen bytů v Hanoji a Ho Či Minově Městě

Zatímco prodejní cena a počet transakcí s byty v Hanoji prudce vzrostly, Ho Či Minovo Město upadlo do stavu stagnace.

Trh s byty ve dvou největších vietnamských městech, Hanoji a Ho Či Minově Městě, je jasně diferencovaný a vytváří kontrastní barvy. Přestože se obě města potýkají s nedostatkem nabídky, cenové a transakční trendy na těchto dvou trzích jsou zcela odlišné.

Hanoj ​​se rozpaluje, Ho Či Minovo Město pochmurné

Podle zprávy společnosti Savills Vietnam za 3. čtvrtletí roku 2024 dosáhla nabídka nových bytů v Hanoji 5 265 jednotek, což představuje nárůst o 95 % ve srovnání s předchozím čtvrtletím a o 178 % ve srovnání se stejným obdobím loňského roku. Projekty jako Lumi Hanoi a QMS Top Tower tvořily 66 % nabídky nových bytů, zbytek pocházel z dalších fází 4 dalších projektů.

Zejména západní Hanoj ​​nadále vede v nabídce s 92 % bytů třídy B. Savills Vietnam předpovídá, že tato oblast poskytne dalších 21 000 bytů z 28 projektů, což bude představovat 17 % celkové budoucí nabídky.

Ceny starých i nových bytů v Hanoji v poslední době prudce vzrostly. Foto: THUY LINH

Míra absorpce na hanojském trhu zůstala vysoká s 6 840 prodanými byty, což představuje nárůst o 35 % mezičtvrtletně a o 226 % meziročně. Byty třídy B vedly s mírou absorpce až 85 % a tvořily 98 % celkového počtu prodaných bytů. Nová nabídka v tomto segmentu představovala 65 % celkového počtu prodaných bytů.

Je pozoruhodné, že byty s cenou nad 4 miliardy VND tvořily 70 % z celkového počtu prodaných bytů, což představuje prudký nárůst oproti pouhým 2 % v roce 2020 a ukazuje na posun do luxusního segmentu na hanojském trhu. Segment bytů s cenou pod 2 miliardami VND mezitím z trhu téměř zmizel a tvořil pouze 1 % celkové nabídky.

Naproti tomu trh s byty v Ho Či Minově Městě je poněkud ponurý. Nabídka primárních bytů se ve třetím čtvrtletí roku 2024 snížila o 13 % ve srovnání s předchozím čtvrtletím a o 36 % ve srovnání se stejným obdobím loňského roku a dosáhla pouhých 4 871 jednotek. Trh je soustředěn především na východě (město Thu Duc) s 58% podílem na trhu a na západě (6. okres, Binh Tan) s 20% podílem na trhu.

Objem transakcí v daném čtvrtletí se také snížil o 16 % ve srovnání s předchozím čtvrtletím a o 4 % ve srovnání se stejným obdobím loňského roku na 1 915 jednotek. Z toho byty třídy B tvořily 66 % z celkového počtu úspěšných transakcí, přičemž nová nabídka dosáhla míry absorpce 62 %, zatímco zásoby dosáhly míry absorpce pouze 35 %.

Kromě toho ceny bytů v primárním sektoru v Ho Či Minově Městě klesly o 12 % ve srovnání s předchozím čtvrtletím na přibližně 68 milionů VND/m². Hlavním důvodem je pokles podílu bytů třídy A a B v primární nabídce.

Společnost Savills Vietnam předpovídá, že do konce roku 2024 se v Ho Či Minově Městě očekává otevření přibližně 6 700 nových bytů k prodeji, přičemž mezi významné projekty patří Vinhomes Grand Park - The Opus One a The Forest Gem. V dlouhodobém horizontu, od nynějška do roku 2027, bude k prodeji otevřeno více než 50 000 bytů ze 76 projektů, které budou soustředěny především ve městě Thu Duc (49 % budoucí nabídky), 7. čtvrti (12 %) a čtvrti Binh Tan (9 %).

Důvodem tohoto rozdílu je podle pana Troye Griffithse, zástupce generálního ředitele společnosti Savills Vietnam, že se v Ho Či Minově Městě snížila nabídka nemovitostí a kvůli právním problémům a zpožděním při schvalování plánů se neuvádí na trh mnoho nových projektů.

Navzdory omezené nabídce primárních bytů pan Griffiths očekává, že se situace v nadcházejících čtvrtletích zlepší s novelizací předpisů, aktualizací plánování a realizací klíčových infrastrukturních projektů.

Proč?

Mnoho odborníků tvrdí, že rozdíl mezi trhy v Hanoji a Ho Či Minově Městě nepramení pouze z faktorů nabídky a poptávky, ale je také do značné míry ovlivněn právním kontextem, strategií rozvoje měst a potřebami kupujících v každé lokalitě.

Pan Tran Minh Tien, ředitel Centra OneHousing pro průzkum trhu a zákaznický vhled, poznamenal, že ačkoliv Hanoj ​​čelí potížím s dodávkami stejně jako Ho Či Minovo Město, nálada kupujících je pozitivnější.

Konkrétně v srpnu 2024 Hanoj ​​zaznamenala přibližně 3 100 transakcí převodu nemovitostí. Ačkoli se toto číslo mírně snížilo o 3 % ve srovnání s předchozím měsícem, prudce se zvýšilo o 25 % ve srovnání s obdobím května a června. Pan Tien předpověděl, že počet transakcí převodu bytů v Hanoji se může v září a říjnu mírně snížit nebo zůstat nezměněn, než se na konci roku – v době, kdy jsou transakce s nemovitostmi v roce nejaktivnější – opět zvýší.

Pan Tran Khanh Quang, generální ředitel realitní společnosti Viet An Hoa, zhodnotil, že nabídka je nejdůležitějším faktorem, který je třeba zvážit, poptávku a průměrnou prodejní cenu na trhu. V Ho Či Minově Městě pokles nabídky v posledních letech v důsledku právních problémů způsobil, že počet projektů na prodej nedrží krok s Hanojem. Navíc, když nabídka roste pomalu a většina projektů na prodej je v luxusním segmentu, zvyšuje se tím ceny bytů v Hanoji.

Paní Giang Huynh, ředitelka výzkumu a S22M ve společnosti Savills Vietnam, zdůraznila, že dostupné bydlení je potenciální segment, který dosud nebyl plně uspokojen jak v Hanoji, tak v Ho Či Minově Městě.

Statistiky společnosti Savills Vietnam ukazují, že v letech 2019 až 2023 se ceny nemovitostí v Hanoji zvyšovaly v průměru o 6 % ročně, zatímco v Ho Či Minově Městě pouze o 3 % ročně. Růst osobních příjmů v těchto dvou městech však dosáhl pouze 4 %, respektive 3 % ročně, což vedlo k tomu, že ceny bydlení stále více překračovaly finanční možnosti lidí.

Podle paní Giang Huynh je pro řešení této situace nutná úzká koordinace mezi veřejným a soukromým sektorem. Udržitelný trh s nemovitostmi navíc potřebuje diverzifikovaný segment, zejména produkty třídy B a C. V Hanoji i Ho Či Minově Městě stále není plně uspokojena poptávka po přibližně 50 000 bytech ročně – zejména od lidí se středními příjmy a mladých domácností.

„Aby se snížily náklady na pozemky, Ho Či Minovo Město i Hanoj ​​se snaží rozšířit městské oblasti do sousedních provincií, jako je Bac Ninh pro Hanoj ​​a Binh Duong a Dong Nai pro Ho Či Minovo Město. Silné investice do dopravní infrastruktury a satelitního rozvoje měst budou hnací silou pro posílení trhu s nemovitostmi v těchto oblastech,“ očekává expert.

Pan Le Hoang Chau, předseda Asociace realitních kanceláří Ho Či Minova Města, uvedl, že pro vyřešení problému nabídky bytů a nepřímé snížení cen bydlení je klíčovou otázkou stále odstranění právních překážek pro projekty.

Zároveň vytvoření podmínek pro investory k rozvoji sociálního bydlení a nízkonákladového komerčního bydlení pomůže snížit ceny bytů a vytvoří příležitosti pro osoby s nízkými příjmy, aby si mohly s vlastním příjmem zajistit bydlení. Kromě toho Státní banka věnuje větší pozornost a podporu úvěrové politice související s rozvojem projektů pro investory.

Zvýší se

Dr. Ho Quoc Tuan, docent na Bristolské univerzitě (Spojené království), uvedl, že rychlejší růst cen domů než příjmů představuje pro vietnamskou bytovou politiku velkou výzvu. Pokud ceny domů budou i nadále rychle růst, bude pro lidi obtížné si domy koupit, což povede k riziku snížené poptávky. Pokud však ceny domů prudce klesnou, může to být také varovným signálem pro stabilitu trhu.

Dr. Ho Quoc Tuan poznamenal, že v posledních několika letech se nabídka cenově dostupných bytů snížila kvůli přísným předpisům týkajícím se využívání půdy, což ztěžuje výstavbu městských bytů. Předpověděl, že ceny bydlení budou v důsledku demografických faktorů nadále růst, přičemž imigrace bude rostout tempem 4 % ročně.

Zdroj: https://nld.com.vn/ly-giai-gia-can-ho-o-ha-noi-va-tp-hcm-196241007210958175.htm