Banky masivně půjčují nemovitosti; pilotní program úvěrových místností bude zrušen od roku 2026.

Banky se hemží hypotékami, pilotní projekt zrušení úvěrového prostoru od roku 2026, bankovní asociace volá po snížení úrokových sazeb, vyhlídky ceny zlata v nadcházejícím období, snižování krytí špatných pohledávek... to jsou bankovní vrcholy uplynulého týdne.

Banky se hemží hypotékami na nemovitosti.

Poměr úvěrů na nemovitosti v mnoha bankách v první polovině letošního roku prudce vzrostl. Zejména tempo růstu úvěrů v mnoha bankách dosahuje až 20–30 %, což je třikrát více než celkové tempo růstu úvěrů v celém systému.

Finanční zpráva za druhé čtvrtletí roku 2025 ukazuje, že v první polovině letošního roku byly nemovitosti hlavním přispěvatelem k růstu úvěrů mnoha bank.

Například v Techcombank tvořily v prvních 6 měsících letošního roku úvěry na nemovitosti (včetně úvěrů a dluhopisů) 59 % celkových nesplacených úvěrů. Včetně individuálních klientů dosáhl podíl úvěrů na nemovitosti v Techcombank více než 64 % celkového zůstatku nesplacených úvěrů celé banky. Konsolidovaný růst úvěrů na nemovitosti v Techcombank (pouze úvěry) dosáhl 21,5 % ve srovnání s koncem roku 2024 (téměř dvojnásobek růstu úvěrů banky ve výši 11,6 %).

V mnoha dalších komerčních bankách zaznamenaly úvěry na nemovitosti v první polovině roku také velmi silný nárůst. Konkrétně v HDBank dosáhly nesplacené úvěry na nemovitosti 83 125 miliard VND, což představuje nárůst o 22 % oproti začátku roku a podíl 16,4 %. VSHB dosáhly nesplacené úvěry na nemovitosti 163 754 miliard VND, což představuje nárůst o téměř 28,4 % oproti začátku roku a podíl 27,5 % oproti 24,5 % na konci roku 2024. V MB dosáhly úvěry na nemovitosti 85 834 miliard VND, což představuje nárůst o téměř 34 % oproti začátku roku a podíl 9,72 % (oproti 8,26 % na konci loňského roku).

Nesplacené úvěry na nemovitosti pro podnikatele ke konci června 2025 u TPBank vzrostly o 32 %, u PGBank o 30 %, u VietBank o 19 %, u MSB o 15 %...

K 30. červnu 2025 se nesplacené úvěry na nemovitosti odhadují na 3,18 milionu miliard VND, což je 2,4krát více než na konci roku 2024 a představuje 18,5 % celkového nesplaceného dluhu celého systému.

Není těžké vysvětlit, proč banky spěchají s poskytováním úvěrů na nemovitosti. Analytici společnosti SSI Research se domnívají, že v kontextu stále nejisté situace na globálním trhu ohledně daňové politiky pochází hnací silou růstu úvěrů především nemovitosti a infrastruktura. To jsou také dvě oblasti, kterým je věnována rostoucí politická pozornost v souladu se snahou vlády stimulovat domácí poptávku a udržet dynamiku hospodářského růstu.

Pan Tran Ngoc Bau, generální ředitel společnosti WiGroup (specializující se na poskytování finančně-ekonomických dat), však varoval, že prudký nárůst úvěrů na nemovitosti v kontextu slabé produkce a spotřeby představuje riziko „nesynchronizovaného“ úvěrového toku.

Pan Nguyen Anh Tuan, ředitel divize retailového bankovnictví Techcombank, vysvětlil zaměření na hypotéky na nemovitosti a uvedl, že poptávka lidí po vlastnictví bydlení je velmi vysoká. Jedná se o dlouhodobou a stále aktuální potřebu. Vedoucí představitelé Techcombank rovněž potvrdili, že míra špatných úvěrů (NPL) v segmentu hypoték Techcombank je přísně kontrolována a udržována na úrovni kolem 2 %. Tato míra je přísně kontrolována díky strategii výběru zajištění od samého začátku a také schopnosti efektivně s ním nakládat. Úvěry jsou zajištěny, takže skutečná míra ztrát je velmi nízká.

Ačkoli banky tvrdí, že riziko je nízké, odborníci před ním stále varují. V současné době je balíček úvěrů na sociální bydlení (145 000 miliard VND) vyplácen velmi pomalu kvůli nedostatku nabídky. Úvěry na nemovitosti prudce vzrostly, zejména proto, že banky agresivně poskytovaly úvěry na luxusní realitní projekty. Pokud tato situace bude pokračovat, dojde k nestabilitě jak na trhu s nemovitostmi, tak v bankách.

Vláda si letos stanovila cíl růstu HDP ve výši 8,3–8,5 %. Ekonomičtí experti se domnívají, že k dosažení tohoto cíle by se úvěry za celý rok mohly zvýšit až o 18 % namísto 16 %, které na začátku roku stanovila Vietnamská státní banka (SBV).

Vietnamská státní banka nedávno (31. července) oznámila zvýšení cíle růstu úvěrů pro úvěrové instituce. Současně požádala úvěrové instituce, aby směřovaly kapitálové toky do výroby, podnikání, prioritních odvětví a faktorů růstu; aby přísně kontrolovaly úvěry pro potenciálně riziková odvětví a zajistily tak bezpečnost a efektivitu.

Podle ekonomických expertů je letošní růst úvěrů o 18–20 % v souladu s tempem růstu HDP a úrovní inflace, a zatím není „horký“. Toto tempo růstu úvěrů je však bezpečné pouze za podmínky, že kapitál proudí do prioritních sektorů. Naopak, pokud úvěry proudí do spekulativních sektorů, jako jsou akcie, nemovitosti atd., mohou se vytvořit bubliny aktiv, které vyvíjejí tlak na úrokové sazby, inflaci, což způsobuje rizika špatných dluhů a makroekonomickou nestabilitu.

„Pokud kapitál proudí do prioritních odvětví, letošní úvěry se musí zvýšit pouze o 17–18 %, aby uspokojily poptávku po růstu HDP ve výši 8,3–8,5 %. Pokud však proudí do spekulativních odvětví, jako jsou cenné papíry, nemovitosti atd., musí se úvěry zvýšit o více než 20 %, aby bylo dosaženo cíle růstu HDP ve výši 8,3–8,5 %,“ uvedl docent Dr. Nguyen Huu Huan (Ekonomická univerzita v Ho Či Minově Městě).

V kontextu silného růstu úvěrů začaly některé komerční banky v posledních měsících mírně zvyšovat úrokové sazby z vkladů na mnoho období, které se vztahují na velké vklady.

Vzhledem k této situaci uspořádala Státní banka 4. srpna schůzku s komerčními bankami, na které je požádala o stabilizaci úrokových sazeb z vkladů, pokračování ve snižování provozních nákladů, podporu digitální transformace a ochotu sdílet část zisku na snížení úrokových sazeb z úvěrů. Pan Pham Chi Quang, ředitel odboru měnové politiky (SBV), uvedl, že průměrná nově generovaná úroková sazba z vkladů činila pouze 4,18 % ročně, což je v podstatě stabilní ve srovnání s rokem 2024. Průměrná úroková sazba z úvěrů klesla na 6,53 % ročně, což představuje pokles o 0,4 procentního bodu ve srovnání s koncem roku 2024.

Vietnamská státní banka vyžaduje, aby úvěrové instituce kromě udržování stabilních úrokových sazeb usilovaly o jejich snižování a zároveň směřovaly úvěry do výroby, podnikání, prioritních odvětví a faktorů růstu; aby přísně kontrolovaly úvěry pro potenciálně riziková odvětví a zajistily tak bezpečnost a efektivitu.

Zrušení pilotního kreditního programu od roku 2026

Premiér požádal Státní banku, aby urychleně vypracovala plán a pilotně otestovala zrušení opatření týkajícího se stanovení cílů růstu úvěrů (úvěrového prostoru), které by mělo být zavedeno od roku 2026.

Premiér Pham Minh Chinh právě 6. srpna podepsal oficiální depeši 128/CD-TTg, v níž požaduje od ministerstev, poboček a obcí, aby provedly řadu úkolů a řešení na podporu růstu, kontrolu inflace a stabilizaci makroekonomiky a zajistily tak zásadní rovnováhu ekonomiky.

Premiér proto požádal Vietnamskou státní banku ( SBV), aby urychleně vypracovala plán a pilotně zprovoznila odstranění kvót na růst úvěrů, které by měly být zavedeny od roku 2026; v rámci něj je nutné vyvinout standardy a kritéria pro úvěrové instituce, aby mohly fungovat efektivně a zdravě, měly dobrou správu a řízení, dodržovaly bezpečnostní ukazatele v bankovních operacích a vysoké indexy bezpečnosti úvěrové kvality... a aby byla zajištěna publicita a transparentnost.

Státní banka je odpovědná za inspekci, zkoumání, dohled a následný audit, prevenci systémových rizik, zajištění bezpečnosti a ochrany systému úvěrových institucí a kontrolu inflace v souladu se stanoveným cílem.

Usilovat o dosažení nejvyšších cílů, úkolů a řešení stanovených v Projektu „Restrukturalizace systému úvěrových institucí spojených s řešením nedobytných pohledávek v období 2021–2025“, který schválil předseda vlády rozhodnutím č. 689/QD-TTg ze dne 8. června 2022, se zaměřením na podporu řešení nedobytných pohledávek, implementaci opatření k přísné kontrole úvěrů v oblastech s potenciálními riziky, zlepšení kvality úvěrů, minimalizaci nových nedobytných pohledávek, zajištění bezpečného a zdravého růstu úvěrů spolu s přísnou kontrolou nedobytných pohledávek.

Zároveň posílit monitorování, inspekce, zkoumání a důkladný, komplexní dohled nad provozem úvěrových institucí; přijmout opatření k prevenci, inspekci, dohledu a přísnému řešení v souladu se zákonem fungujících aktů manipulace, křížového vlastnictví a poskytování úvěrů podnikům „na dvorku“ a podnikům v nezdravých ekosystémech...

Premiér rovněž požádal Státní banku, aby i nadále směřovala úvěrové instituce ke snižování nákladů, zjednodušování administrativních postupů a podpoře digitální transformace... s cílem vytvořit více prostoru pro snižování úrokových sazeb z úvěrů, podpořit výrobu a podnikání podniků a osob v duchu „harmonických výhod, sdílených rizik“; směřovat úvěrový kapitál do prioritních oblastí, tradičních faktorů růstu ekonomiky (investice, export, spotřeba) a nových faktorů růstu (věda a technologie, inovace, digitální ekonomika, zelená ekonomika, oběhové hospodářství...) v souladu s vládní politikou a zajistit tak bezpečnou a efektivní expanzi úvěrového růstu.

Zároveň přezkoumat, vyvinout a okamžitě doplnit prioritní mechanismy a politiky s cílem efektivněji a razantněji implementovat úvěrový program pro mladé lidi mladší 35 let na nákup, pronájem nebo splátkový prodej sociálního bydlení, a úvěrový program v hodnotě 500 000 miliard dongů pro podniky investující do infrastruktury, vědy, technologií, inovací, digitální transformace atd. Implementace politik musí být včasná a efektivní, nikoli formální a v žádném případě nesmí umožňovat vyplácení peněz.

Státní banka musí urychleně vypracovat plán řízení měnové politiky na poslední měsíce let 2025 a 2026 a podat zprávu stálému výboru vlády do 30. srpna 2025.

Bankovní asociace vyzývá členy, aby se dohodli na stabilizaci úrokových sazeb a kontrole úvěrů v rizikových oblastech.  

Asociace rovněž vyzvala členy, aby zvážili snížení úrokových sazeb z úvěrů a zavedli vhodné úvěrové programy podle svých finančních možností, aby se lidem a podnikům usnadnilo přístup k úvěrovému kapitálu za rozumné úrokové sazby.

Dne 7. srpna 2025 vydala Vietnamská bankovní asociace oficiální zprávu č. 423/HHNH-PLNV, v níž vyzvala členské úvěrové instituce (CI), aby se spojily při realizaci pokynů Vietnamské státní banky (SBV) týkajících se uplatňování úrokových sazeb a úvěrů se zaměřením na stabilizaci úrokových sazeb a snižování úrokových sazeb z úvěrů na podporu lidí a podniků.

Asociace konkrétně doporučuje, aby úvěrové instituce úzce koordinovaly své činnosti v duchu spolupráce s cílem stabilizovat úrokové sazby z vkladů za všech podmínek a zároveň nadále podporovaly digitální transformaci, snižovaly přiměřené náklady a vytvářely prostor pro snižování úrokových sazeb z úvěrů. Na tomto základě by měly v závislosti na svých finančních možnostech zvážit snížení úrokových sazeb z úvěrů a zavést vhodné úvěrové programy, které usnadní lidem a podnikům přístup k úvěrovému kapitálu za přiměřené úrokové sazby.

Veřejně a v plném rozsahu zveřejňujte průměrnou úrokovou sazbu z úvěrů a také preferenční úvěrové programy na webových stránkách úvěrové instituce, abyste zajistili transparentnost a pomohli zákazníkům snadno získat úvěr.

Upřednostňovat alokaci úvěrového kapitálu do výrobních a obchodních sektorů, prioritních sektorů a faktorů ovlivňujících hospodářský růst a zároveň přísně kontrolovat úvěry potenciálně rizikovým sektorům, aby se zajistilo, že cíle růstu úvěrů půjdou ruku v ruce s provozní bezpečností.

Úzce spolupracovat s Bankovní asociací na podpoře komunikační práce, aby lidé a podniky mohli porozumět politikám a produktům a službám úvěrových institucí, aby mohli uspokojit kapitálové potřeby pro výrobu a podnikání a efektivně využívat produkty a služby úvěrových institucí.

Na pravidelném online zasedání vlády s provinciemi a centrálně řízenými městy, které se konalo 7. srpna a kterému předsedal premiér Pham Minh Chinh, uvedla paní Nguyen Thi Hong, guvernérka Vietnamské státní banky, že úrokové sazby z úvěrů dosud ve srovnání s koncem roku 2024 nadále klesaly o přibližně 0,4 % ročně, což svědčí o flexibilním řízení a podpoře snižování finančních nákladů pro ekonomiku.

Směnný kurz je však pod značným tlakem v důsledku dvojího dopadu ekonomických faktorů a psychologie trhu. Směnný kurz VND/USD se doposud ve srovnání s koncem roku 2024 zvýšil o 2,9 %. V této souvislosti guvernér uvedl, že pokud bude tlak nadále prudce růst, Státní banka zváží další nesnižování úrokových sazeb, aby se vyhnula ovlivnění stability směnného kurzu, a tím i makroekonomické nestability.

„Budeme pečlivě sledovat vývoj a stanovovat vhodné priority pro každou fázi s cílem dosáhnout společného cíle makroekonomické stability a podpory udržitelného hospodářského růstu,“ potvrdil guvernér Nguyen Thi Hong.

Pokud jde o úvěry, Státní banka uvedla, že úvěry v celém systému se v prvních 7 měsících roku zvýšily přibližně o 10 % ve srovnání s koncem roku 2024 – což je poměrně vysoký nárůst ve srovnání s 6 % ve stejném období loňského roku.

Guvernér Nguyen Thi Hong, znepokojený silným přílivem úvěrů do nemovitostí a cenných papírů, analyzoval: „Míra růstu úvěrů v těchto dvou sektorech je sice vyšší než průměr, ale to je v souladu se směřováním k odstraňování obtíží na trhu s nemovitostmi. Jakmile bude projekt zbaven právních překážek, bude nevyhnutelná potřeba kapitálu pro jeho realizaci.“

Pokud jde o sektor cenných papírů, ačkoli je tempo růstu vysoké, tento podíl představuje pouze 1,5 % celkového nesplaceného dluhu, což nepředstavuje systémové riziko. Státní banka potvrzuje, že neustále pečlivě sleduje bezpečnostní ukazatele. Poměr krátkodobého kapitálu použitého na střednědobé a dlouhodobé úvěry je stále pod hranicí 30 %. Zároveň průběžně nařizuje úvěrovým institucím, aby vyvažovaly kapitál podle splatnosti, a tím zajistily bezpečnost systému.

Velké investice v očekávání hlavní sezóny  

Úvěrový růst se v první polovině roku zrychlil a očekává se, že v pozitivním trendu bude pokračovat i ve druhé polovině roku. Banky postupně zvyšují úvěrovou činnost, úrokové sazby zůstávají stabilní.

Pan Pham Toan Vuong, generální ředitel Agribank, uvedl, že do konce června 2025 dosáhl zůstatek úvěrů Agribank více než 1,85 milionu miliard VND, což představuje nárůst o 7,6 % oproti začátku roku. Agribank neprodleně zavedla 13 úvěrových programů/produktů v objemu 400 000 miliard VND, aby od začátku roku podpořila růst úvěrů; zvýšila rozsah a rozšířila záběr úvěrových programů pro sektor zemědělství, lesnictví a rybolovu na 20 000 miliard VND. Agribank zejména proaktivně odstraňovala potíže, snižovala náklady a snižovala úrokové sazby z úvěrů, aby podpořila zákazníky.

Pokud jde o ACB, která provádí usnesení politbyra č. 68-NQ/TW o rozvoji soukromého hospodářství, vybudovala strategická řešení, jako je například poskytnutí úvěrového balíčku ve výši 20 000 miliard dongů výhradně pro malé a střední podniky s úrokovými sazbami alespoň o 2 % nižšími než obvykle, přechod na úvěry bez požadavku na zajištění...

Na konci prvních 6 měsíců roku dosáhl zůstatek nesplacených úvěrů ACB výše 634 000 miliard VND, což představuje nárůst o 9,1 % oproti začátku roku, s vyváženou strukturou mezi jednotlivci a podniky; zisk před zdaněním dosáhl 10 700 miliard VND, což představuje nárůst o 2 % oproti stejnému období roku 2024.

Doposud všechny banky oznámily své obchodní výsledky za prvních 6 měsíců roku. Do „klubu“ se ziskem přes 10 000 miliard VND patří MB, BIDV, Techcombank, VPBank, ACB... Dobrý růst úvěrů pozitivně ovlivnil zisky těchto bank.

Například v prvních 6 měsících roku dosáhl konsolidovaný zisk MB před zdaněním téměř 15 900 miliard VND, což je o 18,3 % více než ve stejném období. Celková konsolidovaná aktiva MB dosáhla téměř 1,3 milionu miliard VND, což je o 14,2 % více než na konci roku 2024. Úvěry poskytnuté klientům dosáhly téměř 880 000 miliard VND, což je o 13,3 % více než na začátku letošního roku. Čistý úrokový příjem MB tak dosáhl více než 24 064 miliard VND, což je o 23 % více než ve stejném období loňského roku...

Podle pana Tu Tien Phata, generálního ředitele ACB, se kapitálové potřeby zákazníků často zvyšují během hlavní obchodní sezóny na konci roku.

Vietnamská státní banka (SBV) uvedla, že pro dosažení průlomu v růstu úvěrů zavedla celé odvětví řadu úvěrových programů, jako je například úvěrový program na výstavbu sociálního bydlení a bydlení pro pracovníky, renovace a přestavba starých bytů (145 000 miliard VND), úvěrový program na investice do infrastruktury a digitálních technologií pro realizaci klíčových a důležitých národních projektů v oblasti dopravy, elektřiny a digitálních technologií (500 000 miliard VND) a úvěrový program pro zemědělství, lesnictví a rybolov (zvýšení rozsahu na 100 000 miliard VND).

Podle nejnovějších statistik Státní banky se do konce července 2025 úvěry celého systému zvýšily o 9,64 % ve srovnání s koncem loňského roku. V souvislosti s urychlením úvěrování Státní banka nedávno zvýšila úvěrové cíle pro mnoho bank a zároveň směřovala kapitálový tok do výroby, podnikání, prioritních odvětví a faktorů hospodářského růstu...

Pan Dinh Duc Quang, ředitel divize obchodování s měnami (UOB Vietnam Bank), uvedl, že růst úvěrů za celý rok 2025 pravděpodobně dosáhne 18–20 %. To je silný podpůrný faktor pro hospodářský růst. V nejoptimističtějším scénáři, pokud americký Federální rezervní systém (Fed) v posledních měsících roku sníží úrokové sazby v USD, bude dopad cel malý a akciový trh se zlepší, což silně přiláká toky zahraničního kapitálu, pak lze doufat, že úrokové sazby v VND klesnou silněji, což pozitivně ovlivní plán hospodářského růstu v roce 2026.

Zástupce guvernéra Vietnamské státní banky Pham Thanh Ha uvedl, že při řízení úrokových sazeb v první polovině roku 2025 bude řídicí orgán i nadále udržovat provozní úrokové sazby, čímž vytvoří podmínky pro přístup úvěrových institucí ke kapitálovým zdrojům od Státní banky za nízké náklady, a tím i podmínky pro podporu ekonomiky. Úrokové sazby z úvěrů nadále klesají. Průměrná úroková sazba z úvěrů pro nové transakce komerčních bank je v současné době na úrovni 6,29 % ročně, což je o 0,64 procentního bodu méně než na konci loňského roku. V posledních měsících roku bude Vietnamská státní banka v souladu s vládní politikou i nadále požadovat od bank snižování nákladů, aby dále snížila úrokové sazby z úvěrů a stimulovala poptávku po úvěrech.

Banky uvízly v aktivech získaných z výkonu rozsudků.  

Zajištěný majetek obdržený od vymahačského orgánu nemůže úvěrová instituce prodat a nemůže požádat vymahačský orgán o pokračování v jeho dražbě, protože tento majetek prošel mnoha neúspěšnými dražbami.

Vietnamská bankovní asociace (VNBA) právě vydala dokument č. 421/HHNH-PLNV ze dne 5. srpna 2025, v němž žádá Ministerstvo zemědělství a životního prostředí, Ministerstvo spravedlnosti a Vietnamskou státní banku o řešení obtíží a problémů, kterým členské úvěrové instituce (CI) čelí při přijímání nemovitostí jako zástavy za účelem řešení nedobytných pohledávek.

Podle zpětné vazby od členských úvěrových institucí je jedním z důležitých opatření k řešení nedobytných dluhů přijetí nemovitosti jako zástavy, která nahradí povinnost klienta splatit dluh. To se děje hlavně dvěma způsoby: banka a klient se dohodnou na započtení dluhu, nebo úvěrová instituce po mnoha neúspěšných dražbách obdrží zástavu zpět od úřadu pro vymáhání pohledávek.

Podle zákona o úvěrových institucích banky nesmí obchodovat s nemovitostmi, ale mohou si tyto nemovitosti držet po dobu maximálně 5 let za účelem vymáhání dluhů.

Realita je však taková, že úřady pro katastrální registraci nemovitostí a ministerstvo zemědělství a životního prostředí v mnoha lokalitách odmítly zaregistrovat změny a převést vlastnictví nemovitostí na úvěrové instituce.

Tyto agentury vyžadují, aby úvěrové instituce měly písemný souhlas s politikou převodu od Provinčního lidového výboru a aby provedly postupy pro přeměnu účelů využití půdy.

Tento požadavek podle úvěrových institucí není v souladu s povahou držby aktiv za účelem řešení nedobytných pohledávek, což není obchodní činnost, ani nákup aktiv za účelem přímého použití.

Neschopnost úvěrových institucí zaregistrovat vlastnictví vedla k mnoha důsledkům.

Zaprvé, nemovitost nelze dražit: Protože jejich jména nejsou uvedena na osvědčení o právech k užívání pozemku, nemohou úvěrové instituce nemovitost samy prodat ani převést na kupujícího. Z tohoto důvodu také notářské organizace odmítají notářsky ověřovat kupní smlouvy.

Za druhé, patová situace s aktivy z exekuce: Aktiva přijatá od vymáhacích orgánů nemohou úvěrové instituce prodat. Vrácení aktiv vymáhacím orgánům k dalším dražbám není proveditelné, protože povaha těchto aktiv prošla mnoha neúspěšnými dražbami.

Za třetí, účetní problémy: Podle předpisů Státní banky v rozhodnutí 479/2004/QD-NHNN musí úvěrové instituce pro zaznamenání hodnoty aktiv na rozvahovém účtu (účet 387) mít úplné dokumenty prokazující právní vlastnictví. Vzhledem k tomu, že aktivum nelze registrovat, nemohou o něm úvěrové instituce účtovat, což znemožňuje splnění účelu jeho přijetí.

Za čtvrté, riziko sporů: I když zákazník nemovitost právně předal, jeho dluhové závazky jsou stále v účetnictví a nadále vznikají. To představuje riziko sporů a soudních sporů v budoucnu, zejména pokud ceny nemovitostí vzrostou, může starý majitel nemovitost získat zpět.

Vzhledem k výše uvedeným obtížím Vietnamská bankovní asociace doporučuje, aby Ministerstvo zemědělství a životního prostředí vydalo dokument, kterým by se Ministerstva zemědělství a životního prostředí řídila v celé zemi a který by úvěrovým institucím umožnil registrovat převod práv/registrovat změny v nemovitostech v obou případech: přijetí zástavy na základě dohody a její přijetí od donucovacího orgánu, aby úvěrové instituce měly plnou pravomoc k dražbě aktiv a převodu jména na kupujícího.

Po registraci převodu práv/změny je úvěrová instituce zodpovědná za proaktivní sledování, prodej, převod nebo zpětný odkup nemovitosti do 5 let od data rozhodnutí o nakládání s nemovitostí. Pokud úvěrová instituce poruší pravidla, bude s ní naloženo v souladu s ustanoveními zákona.

Vietnamská bankovní asociace navrhuje pro Vietnamskou státní banku prostudovat a vydat pokyny k uznávání aktiv přiřazených k dluhu a aktiv přijatých místo plnění závazků, které by úvěrovým institucím pomohly při účtování o nemovitostech, když úvěrové instituce přijímají místo závazků splácení dluhu od klientů a drží kolaterál po dobu 5 let a musí prodat, převést nebo zpětně odkoupit nemovitosti za účelem vymáhání dluhu v souladu s ustanovením 3 článku 139 zákona o úvěrových institucích.

Pokyny k tvorbě rezerv na krytí rizik v případě, že úvěrové instituce obdrží kolaterál místo závazků a budou je držet po dobu 5 let.

Koordinovat s Ministerstvem zemědělství a životního prostředí a Ministerstvem spravedlnosti řešení petice Bankovní asociace týkající se problémů s registrací změny vlastnictví, aby úvěrové instituce měly právo nakládat s nemovitostí a převést jméno na kupujícího.  

Pan Shaokai Fan: Zlato nelze srovnávat s akciemi a nemovitostmi.  

  Zlato se v závodě o růst cen ukazuje jako méně atraktivní než jiné investiční kanály, jako jsou akcie a nemovitosti. Zástupce Světové rady pro zlato však v rozhovoru pro Investment Electronic Newspaper uvedl, že pozice zlata je nezastupitelná.

Pan Shaokai Fan, regionální ředitel pro Asii a Tichomoří (bez Číny) a ředitel globálních centrálních bank ve Světové radě pro zlato.

Podle zprávy Světové rady pro zlato se poptávka po zlatě ve Vietnamu ve druhém čtvrtletí roku 2025 snížila o 20 % ve srovnání se stejným obdobím loňského roku, což je v rozporu s obecným světovým trendem (nárůst o 3 %). Důvodem poklesu poptávky po zlatě ve Vietnamu je devalvace domácí měny spolu s vysokou cenou amerického dolaru, což způsobilo rekordní nárůst ceny zlata na domácí úrovni a ztížilo platební schopnost lidí.

Kromě vysoké ceny zlata se mnoho lidí domnívá, že jedním z důvodů nedávného ochlazení cen zlata je pomalý růst ceny zlata, zatímco ceny akcií a nemovitostí prudce vzrostly. Díky tomu se zlato ve druhém čtvrtletí stalo méně atraktivním investičním kanálem.

V reakci na otázku investičních elektronických novin Baodautu.vn ze 7. srpna pan Shaokai Fan, ředitel pro asijsko-pacifický region (bez Číny) a ředitel pro globální centrální banky ve Světové radě pro zlato, uvedl, že je pravda, že existuje mnoho investičních kanálů, mnoho různých typů aktiv a každý investiční kanál a každý typ aktiva má jiné vlastnosti. Zlato je velmi specifické aktivum, kterému musí každý investor věnovat pozornost při správě svého investičního portfolia.

Podle pana Shaokai Fana nelze zlato srovnávat s jinými investičními kanály, protože povaha zlata se velmi liší od investičních kanálů do akcií, nemovitostí atd. Zlato má konkrétně obranné a rizikové vlastnosti, čímž zvyšuje odolnost portfolia. Tuto vlastnost ostatní investiční kanály a aktiva nemají a tato vlastnost vytváří nenahraditelnou charakteristiku zlata.

Ve skutečnosti se v kontextu stále nepředvídatelnějšího světa s mnoha nestabilními faktory zlato stává bezpečným obranným aktivem, které si vybírá mnoho investorů a velkých trhů po celém světě, včetně centrálních bank.

Průzkum Světové rady pro zlato ukazuje, že většina centrálních bank po celém světě stále plánuje zvýšit nákupy, a to jak za účelem diverzifikace svých portfolií devizových rezerv, tak i za účelem zajištění proti rostoucím politickým rizikům.

„Vidíme, že v posledních 5 letech se globálně objevila řada významných rizik: Covid-19, konflikt mezi Ruskem a Ukrajinou, konflikt v pásmu Gazy, obchodní válka... V dobách velkého rizika je zlato aktivem, které investorům pomáhá překonat krizi. To je také důvod, proč centrální banky a velcí investoři po celém světě neustále přidávají zlato do svých investičních portfolií. Vietnam je exportně orientovaná ekonomika, v kontextu současné komplikované obchodní války musí investoři věnovat pozornost i zlatu, aby zvýšili odolnost svých portfolií,“ uvedl pan Shaokai Fan.

Ve Vietnamu se poptávka po zlatě ve druhém čtvrtletí roku 2025 snížila o 20 %, ale jeho hodnota se i tak zvýšila o 12 %, což ukazuje, že zájem lidí o nákup je stále velmi velký. Vláda v současné době novelizuje nařízení 24/2012/ND-CP o trhu se zlatem směrem k odstranění monopolu a zvýšení limitu dovozu zlata. Tento expert se domnívá, že uvolnění dovozu zlata přinese trhu mnoho výhod.

V komentáři k pohybu ceny zlata v nadcházejícím období pan Shaokai Fan uvedl, že ceny zlata stále těží z obrovské poptávky po zlatě ze strany centrálních bank a burzovně obchodovaných fondů (ETF). Obchodní napětí navíc ještě neskončilo, zejména proto, že svět čeká na konečné výsledky daňových jednání mezi USA a Čínou. Cenu zlata podporuje i skutečnost, že americký Federální rezervní systém (Fed) je pod velkým tlakem na snížení úrokových sazeb.

Zpráva Světové rady pro zlato ukazuje, že globální poptávka po zlatě bude ve druhém čtvrtletí roku 2025 nadále růst. Investice do fondů obchodovaných na burze zlata (ETF) zůstávají hlavním tahounem celkové poptávky s přílivem 170 tun v daném čtvrtletí, na rozdíl od mírného odlivu ve druhém čtvrtletí roku 2024. Fondy kótované na asijských burzách významně přispěly 70 tunami, což je srovnatelné s americkými fondy.

V kombinaci s rekordním přílivem v prvním čtvrtletí dosáhla celková poptávka po zlatě ze strany globálních ETF fondů zaměřených na zlato 397 tun – což je nejvyšší úroveň v první polovině roku od roku 2020.

Centrální banky pokračovaly v nákupu zlata, i když pomalejším tempem, a ve druhém čtvrtletí přidaly 166 tun. Navzdory tomuto zpomalení zůstávají nákupy centrálních bank stále výrazně vysoké kvůli přetrvávající ekonomické a geopolitické nejistotě.

Z každoročního průzkumu centrálních bank, který provádí Světová rada pro zlato, vyplývá, že 95 % správců rezerv se domnívá, že se globální zlaté rezervy centrálních bank v příštích 12 měsících zvýší.

Pan Shaokai Fan poznamenal: „Investice do zlata zůstávají vysoké díky poptávce po bezpečných aktivech a rostoucí dynamice kapitálových toků na trh.“

Emise dluhopisů v červenci prudce vzrostly, realitní dluhopisy dosáhly vrcholu splatného v srpnu 2025   

Nebankovní dluhopisy splatné ve druhé polovině letošního roku dosahují přibližně 102 000 miliard VND, což je dvojnásobek oproti první polovině roku (44 400 miliard VND), a to především v oblasti nemovitostí. Jen v srpnu 2025 dosáhly splatné realitní dluhopisy v hodnotě 17 500 miliard VND.

Podle údajů Vietnamské asociace dluhopisového trhu k datu oznámení 25. července 2025 činil objem korporátních dluhopisů vydaných v červenci 2025 20 134 miliard VND.

Celková hodnota emise podnikových dluhopisů od začátku roku do data zveřejnění informací 25. července dosáhla přibližně 287 000 miliard VND (z toho 90,3 % tvořily soukromě vydané dluhopisy). Až 75 % vydaných dluhopisů pocházelo od bankovní skupiny.

Emise korporátních dluhopisů se tak silně zotavuje (kumulovaná emise korporátních dluhopisů za prvních 7 měsíců roku 2024 dosáhla 183 000 miliard VND).

Podle Asociace celková hodnota dluhopisů splatných od nynějška do konce roku přesahuje 118 000 miliard VND, přičemž 52,2 % hodnoty dluhopisů s blížící se splatností patří realitní skupině.

Agregovaná data FiinGroup ukazují, že do konce června 2025 dosáhla celková velikost trhu 1,35 bilionu VND. Z hlediska způsobu emise dosáhly nesplacené individuální korporátní dluhopisy na konci června 2025 téměř 1,2 bilionu VND, což představuje nárůst o 4,3 % ve srovnání s předchozím měsícem a představuje přibližně 88,6 % celkové hodnoty korporátních dluhopisů v oběhu. Naproti tomu hodnota veřejných korporátních dluhopisů v oběhu mírně klesla o 0,8 % ve srovnání s předchozím měsícem na 154,8 bilionu VND poté, co byl před splatností odkoupen veřejný dluhopis banky LPB (vydaný v červnu 2023).

V prvních 6 měsících roku dosáhla emise nových dluhopisů téměř 200 000 miliard VND, což představuje nárůst o téměř 109 % oproti stejnému období loňského roku.

Podle společnosti FiinGroup je v druhé polovině letošního roku splatných přibližně 102 000 miliard VND v korporátních dluhopisech (bez bankovních). Toto číslo je dvojnásobné oproti první polovině roku (44 400 miliard VND), což svědčí o stávajícím tlaku na cash flow plateb.

Realitní podniky potřebují v druhé polovině roku k splatnosti dluhopisů 65 300 miliard VND. Tlak na splatnost dosáhl tento měsíc vrcholu na přibližně 17 500 miliardách VND, což je 3,8krát více než průměrná splatnost v prvních 7 měsících roku 2025 (4,6 bilionu VND). Tlak na splatnost se však bude postupně snižovat na 6 000–12 000 miliard VND měsíčně.

Podle FiinGroup patří mezi podniky s velkým objemem splatných dluhopisů Quang Thuan Investment Joint Stock Company (6 000 miliard VND), Trung Nam Land (2 500 miliard VND) a Setra (2 000 miliard VND).

Odhaduje se, že nebankovní podniky musí v srpnu zaplatit úroky z dluhopisů ve výši 6 600 miliard VND. Nemovitosti i nadále tvoří drtivou část s přibližně 4 200 miliardami VND, což odpovídá 63 % závazků z úrokových plateb.

Giá trị trái phiếu doanh nghiệp được mua lại trong tháng 6/2025 đạt mức cao kỷ lục hơn 62,9 nghìn tỷ đồng, tăng mạnh 190% so với tháng trước và tăng 139% so với cùng kỳ, chủ yếu đến từ khối Ngân hàng. Lũy kế 6 tháng năm 2025, tổng giá trị mua lại đạt gần 123,3 nghìn tỷ đồng tăng 31% so với cùng kỳ.

Về dòng tiền thanh toán, các tổ chức phát hành đã thanh toán 91,4 nghìn tỷ đồng gốc và lãi trái phiếu doanh nghiệp từ đầu năm đến nay, tương đương 32% nghĩa vụ thanh toán dự kiến cho cả năm 2025. Dòng tiền phải trả dự kiến là 201,2 nghìn tỷ đồng trong nửa cuối năm bao gồm 48,1 nghìn tỷ đồng trong tháng 8.

Ngân hàng không còn ưu tiên “của để dành”?  

Không chỉ là “tấm đệm” bảo vệ an toàn, dự phòng rủi ro còn là “của để dành” cho các ngân hàng. Gần đây, nhiều ngân hàng đã xử lý được các khoản nợ giãn, hoãn ở giai đoạn trước, nên giảm trích lập dự phòng rủi ro, hoặc chấp nhận giảm dự phòng để ưu tiên tăng trưởng.

Báo cáo tài chính quý II/2025 cho thấy, có 85% ngân hàng niêm yết trên sàn chứng khoán ghi nhận lợi nhuận tăng trưởng dương, hơn một nửa ngân hàng tăng trưởng lợi nhuận 2 con số. Đặc biệt, nhiều ngân hàng ghi nhận lợi nhuận tăng 30-80%, như SHB, PGBank, Sacombank, VietinBank, SeABank…

Tuy nhiên, báo cáo tài chính cũng cho thấy, để giữ mức tăng trưởng lợi nhuận cao trong nửa đầu năm nay, nhiều ngân hàng đã phải chấp nhận giảm bộ đệm dự phòng rủi ro.

Dẫn đầu về tỷ lệ bao phủ nợ xấu là nhóm ngân hàng thương mại nhà nước (“Big 4”), song trong số này, chỉ có Agribank tăng tỷ lệ bao phủ nợ xấu trong nửa đầu năm nay. Báo cáo tài chính riêng lẻ giữa niên độ cho thấy, tính tới cuối tháng 6/2025, bao phủ nợ xấu của Agribank là 148,6%, tăng 16,8% so với đầu năm.

Trong khi đó, bao phủ nợ xấu của BIDV (theo báo cáo tài chính hợp nhất) chỉ còn 88%, giảm khá mạnh so với mức 133,7% cuối năm 2024 và 96,8% cuối quý I/2025. Tổng nợ xấu của BIDV tăng 49% trong 6 tháng đầu năm 2025, lên tới 43.140 tỷ đồng, trong khi trích lập dự phòng chỉ tăng 9,5%, khiến bao phủ nợ xấu giảm mạnh.

Vietcombank tuy vẫn là quán quân về bao phủ nợ xấu toàn hệ thống (213,8%), song cũng chứng kiến sự suy giảm so với cuối năm ngoái (223,3%). Tại VietinBank, bao phủ nợ xấu chỉ còn 134,8%, thay vì mức 170,7% cuối năm ngoái.

Các ngân hàng thương mại cổ phần tư nhân hầu hết cũng trong tình trạng đệm dự phòng rủi ro giảm dần, hiện chỉ có vài ngân hàng có tỷ lệ bao phủ nợ xấu trên 100%.

Cụ thể, tại MB, tỷ lệ bao phủ nợ xấu tại thời điểm cuối tháng 6/2025 chỉ còn 88,9%, thay vì mức 92,3% cuối năm 2024. Tại HDBank, bao phủ nợ xấu chỉ còn 47,1%, thấp hơn nhiều so với mức gần 68% cuối năm ngoái. Tại SHB, bao phủ nợ xấu hiện là 58%, trong khi cuối năm ngoái là gần 64%. Tương tự, LPBank cũng giảm tỷ lệ bao phủ nợ xấu từ 83,3% cuối năm ngoái, xuống còn 75% cuối quý II/2025. Một số ngân hàng có tỷ lệ bao phủ nợ xấu thấp là VIB (37,16%), NamABank (39%), EximBank (41%), MSB (55,5%)…

Từ năm 2022 đến nay, bao phủ nợ xấu của toàn hệ thống ngân hàng giảm mạnh. Nếu như quý III/2022, bao phủ nợ xấu là 143,2%, thì đến quý III/2023 đã giảm xuống dưới 100% và tại thời điểm cuối quý I/2025 chỉ còn khoảng 80%.

Việc ngân hàng thương mại chấp nhận giảm dự phòng để ưu tiên tăng trưởng là dễ hiểu, khi áp lực tăng trưởng lợi nhuận được cổ đông đặt ra là rất lớn. Ngoài ra, bối cảnh kinh tế hiện nay cũng có nhiều điểm khác biệt so với giai đoạn trước, khiến việc giảm tỷ lệ trích lập dự phòng trở thành xu hướng trong vài năm qua.

Theo các chuyên gia, giai đoạn 2020-2022, nợ xấu phình to do ảnh hưởng của Covid-19, nhiều ngân hàng phải cơ cấu nợ, giãn, hoãn nợ cho khách hàng. Cũng trong giai đoạn này, các ngân hàng đẩy mạnh trích lập dự phòng rủi ro. Tuy nhiên, hiện các khoản nợ giãn, hoãn trong giai đoạn trên đã được xử lý hết, nên các ngân hàng, đặc biệt là nhóm “Big 4”, không cần phải duy trì tỷ lệ bao phủ nợ xấu quá cao.

Vài năm gần đây, khi Nghị quyết số 42/2017/QH14 về thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng hết hiệu lực, một số ngân hàng lo ngại khó khăn trong thu hồi, xử lý tài sản đảm bảo khi “con nợ” chây ỳ, không hợp tác, nên vẫn tích cực tăng trích lập dự phòng. Tuy nhiên, mới đây, Luật Các tổ chức tín dụng (sửa đổi) được thông qua, quyền thu giữ tài sản đảm bảo của tổ chức tín dụng được luật hóa, nỗi lo này của các ngân hàng cũng được giải tỏa. Vì vậy, dù bao phủ nợ xấu giảm, song cũng không quá rủi ro cho các nhà băng.

Thực tế, không chỉ là “tấm đệm” bảo vệ an toàn, dự phòng rủi ro còn là “của để dành” cho các ngân hàng và trong nhiều thời điểm, chính khoản này đóng góp lớn cho tăng trưởng lợi nhuận ngân hàng.

Nửa đầu năm nay, nhiều ngân hàng ghi nhận lãi lớn nhờ thu hồi nợ xử lý rủi ro tăng vọt (từ nguồn dự phòng). Cụ thể, trong 6 tháng đầu năm, lãi thuần từ hoạt động khác của Agribank lên tới gần 6.000 tỷ đồng (chỉ đứng sau mảng tín dụng) và tăng tới hơn 91%. Tại Techcombank, trong khi hầu hết hoạt động kinh doanh sụt giảm so với cùng kỳ năm 2024, thì riêng lãi thuần từ hoạt động khác tăng tới 3,1 lần so với cùng kỳ (hơn 66% lợi nhuận từ mảng này đến từ các khoản nợ đã xử lý rủi ro). Tương tự, tại ACB, LPBank…, lãi thuần từ hoạt động khác cũng tăng 2-3 lần (chủ yếu là thu nợ khó đòi đã xử lý bằng dự phòng rủi ro).

Vì vậy, các chuyên gia phân tích khuyến nghị ngân hàng cần nâng cao năng lực dự phòng, bảo vệ tài sản, củng cố niềm tin thị trường. Trong bối cảnh hệ thống ngân hàng Việt Nam còn mỏng vốn (Hệ số An toàn vốn đang ở mức thấp trong khu vực), tín dụng tăng nhanh và Ngân hàng Nhà nước vừa nới thêm “room” cho một số ngân hàng, việc củng cố bộ đệm dự phòng lại càng cần thiết.

Nguồn: https://baodautu.vn/ngan-hang-o-at-cho-vay-bat-dong-san-thi-diem-bo-room-tin-dung-tu-nam-2026-d354104.html