Banky masivně půjčují nemovitosti; pilotní program úvěrových místností bude zrušen od roku 2026.

Banky se hemží hypotékami, pilotní projekt zrušení úvěrového prostoru od roku 2026, bankovní asociace volá po snížení úrokových sazeb, vyhlídky ceny zlata v nadcházejícím období, snižování krytí špatných pohledávek... to jsou bankovní vrcholy uplynulého týdne.

Banky se hemží hypotékami na nemovitosti.

Poměr úvěrů na nemovitosti v mnoha bankách v první polovině letošního roku prudce vzrostl. Zejména tempo růstu úvěrů v mnoha bankách dosahuje až 20–30 %, což je třikrát více než celkové tempo růstu úvěrů v celém systému.

Finanční zpráva za druhé čtvrtletí roku 2025 ukazuje, že v první polovině letošního roku byly nemovitosti hlavním přispěvatelem k růstu úvěrů mnoha bank.

Například v Techcombank tvořily v prvních 6 měsících letošního roku úvěry na nemovitosti (včetně úvěrů a dluhopisů) 59 % celkových nesplacených úvěrů. Včetně individuálních klientů dosáhl podíl úvěrů na nemovitosti v Techcombank více než 64 % celkového zůstatku nesplacených úvěrů celé banky. Konsolidovaný růst úvěrů na nemovitosti v Techcombank (pouze úvěry) dosáhl 21,5 % ve srovnání s koncem roku 2024 (téměř dvojnásobek růstu úvěrů banky ve výši 11,6 %).

V mnoha dalších komerčních bankách zaznamenaly úvěry na nemovitosti v první polovině roku také velmi silný nárůst. Konkrétně v HDBank dosáhly nesplacené úvěry na nemovitosti 83 125 miliard VND, což představuje nárůst o 22 % oproti začátku roku a podíl 16,4 %. VSHB dosáhly nesplacené úvěry na nemovitosti 163 754 miliard VND, což představuje nárůst o téměř 28,4 % oproti začátku roku a podíl 27,5 % oproti 24,5 % na konci roku 2024. V MB dosáhly úvěry na nemovitosti 85 834 miliard VND, což představuje nárůst o téměř 34 % oproti začátku roku a podíl 9,72 % (oproti 8,26 % na konci loňského roku).

Nesplacené úvěry na nemovitosti pro podnikatele ke konci června 2025 u TPBank vzrostly o 32 %, u PGBank o 30 %, u VietBank o 19 %, u MSB o 15 %...

K 30. červnu 2025 se nesplacené úvěry na nemovitosti odhadují na 3,18 milionu miliard VND, což je 2,4krát více než na konci roku 2024 a představuje 18,5 % celkového nesplaceného dluhu celého systému.

Není těžké vysvětlit, proč banky spěchají s poskytováním úvěrů na nemovitosti. Analytici společnosti SSI Research se domnívají, že v kontextu stále nejisté situace na globálním trhu ohledně daňové politiky pochází hnací silou růstu úvěrů především nemovitosti a infrastruktura. To jsou také dvě oblasti, kterým je věnována rostoucí politická pozornost v souladu se snahou vlády stimulovat domácí poptávku a udržet dynamiku hospodářského růstu.

Pan Tran Ngoc Bau, generální ředitel společnosti WiGroup (specializující se na poskytování finančně-ekonomických dat), však varoval, že prudký nárůst úvěrů na nemovitosti v kontextu slabé produkce a spotřeby představuje riziko „nesynchronizovaného“ úvěrového toku.

Pan Nguyen Anh Tuan, ředitel divize retailového bankovnictví Techcombank, vysvětlil zaměření na hypotéky na nemovitosti a uvedl, že poptávka lidí po vlastnictví bydlení je velmi vysoká. Jedná se o dlouhodobou a stále aktuální potřebu. Vedoucí představitelé Techcombank rovněž potvrdili, že míra špatných úvěrů (NPL) v segmentu hypoték Techcombank je přísně kontrolována a udržována na úrovni kolem 2 %. Tato míra je přísně kontrolována díky strategii výběru zajištění od samého začátku a také schopnosti efektivně s ním nakládat. Úvěry jsou zajištěny, takže skutečná míra ztrát je velmi nízká.

Ačkoli banky tvrdí, že riziko je nízké, odborníci před ním stále varují. V současné době je balíček úvěrů na sociální bydlení (145 000 miliard VND) vyplácen velmi pomalu kvůli nedostatku nabídky. Úvěry na nemovitosti prudce vzrostly, zejména proto, že banky agresivně poskytovaly úvěry na luxusní realitní projekty. Pokud tato situace bude pokračovat, dojde k nestabilitě jak na trhu s nemovitostmi, tak v bankách.

Vláda si letos stanovila cíl růstu HDP ve výši 8,3–8,5 %. Ekonomičtí experti se domnívají, že k dosažení tohoto cíle by se úvěry za celý rok mohly zvýšit až o 18 % namísto 16 %, které na začátku roku stanovila Vietnamská státní banka (SBV).

Vietnamská státní banka nedávno (31. července) oznámila zvýšení cíle růstu úvěrů pro úvěrové instituce. Současně požádala úvěrové instituce, aby směřovaly kapitálové toky do výroby, podnikání, prioritních odvětví a faktorů růstu; aby přísně kontrolovaly úvěry pro potenciálně riziková odvětví a zajistily tak bezpečnost a efektivitu.

Podle ekonomických expertů je letošní růst úvěrů o 18–20 % v souladu s tempem růstu HDP a úrovní inflace, a zatím není „horký“. Toto tempo růstu úvěrů je však bezpečné pouze za podmínky, že kapitál proudí do prioritních sektorů. Naopak, pokud úvěry proudí do spekulativních sektorů, jako jsou akcie, nemovitosti atd., mohou se vytvořit bubliny aktiv, které vyvíjejí tlak na úrokové sazby, inflaci, což způsobuje rizika špatných dluhů a makroekonomickou nestabilitu.

„Pokud kapitál proudí do prioritních odvětví, letošní úvěry se musí zvýšit pouze o 17–18 %, aby uspokojily poptávku po růstu HDP ve výši 8,3–8,5 %. Pokud však proudí do spekulativních odvětví, jako jsou cenné papíry, nemovitosti atd., musí se úvěry zvýšit o více než 20 %, aby bylo dosaženo cíle růstu HDP ve výši 8,3–8,5 %,“ uvedl docent Dr. Nguyen Huu Huan (Ekonomická univerzita v Ho Či Minově Městě).

V kontextu silného růstu úvěrů začaly některé komerční banky v posledních měsících mírně zvyšovat úrokové sazby z vkladů na mnoho období, které se vztahují na velké vklady.

Vzhledem k této situaci uspořádala Státní banka 4. srpna schůzku s komerčními bankami, na které je požádala o stabilizaci úrokových sazeb z vkladů, pokračování ve snižování provozních nákladů, podporu digitální transformace a ochotu sdílet část zisku na snížení úrokových sazeb z úvěrů. Pan Pham Chi Quang, ředitel odboru měnové politiky (SBV), uvedl, že průměrná nově generovaná úroková sazba z vkladů činila pouze 4,18 % ročně, což je v podstatě stabilní ve srovnání s rokem 2024. Průměrná úroková sazba z úvěrů klesla na 6,53 % ročně, což představuje pokles o 0,4 procentního bodu ve srovnání s koncem roku 2024.

Vietnamská státní banka vyžaduje, aby úvěrové instituce kromě udržování stabilních úrokových sazeb usilovaly o jejich snižování a zároveň směřovaly úvěry do výroby, podnikání, prioritních odvětví a faktorů růstu; aby přísně kontrolovaly úvěry pro potenciálně riziková odvětví a zajistily tak bezpečnost a efektivitu.

Zrušení pilotního kreditního programu od roku 2026

Premiér požádal Státní banku, aby urychleně vypracovala plán a pilotně otestovala zrušení opatření týkajícího se stanovení cílů růstu úvěrů (úvěrového prostoru), které by mělo být zavedeno od roku 2026.

Premiér Pham Minh Chinh právě 6. srpna podepsal oficiální depeši 128/CD-TTg, v níž požaduje od ministerstev, poboček a obcí, aby provedly řadu úkolů a řešení na podporu růstu, kontrolu inflace a stabilizaci makroekonomiky a zajistily tak zásadní rovnováhu ekonomiky.

Premiér proto požádal Vietnamskou státní banku ( SBV), aby urychleně vypracovala plán a pilotně zprovoznila odstranění kvót na růst úvěrů, které by měly být zavedeny od roku 2026; v rámci něj je nutné vyvinout standardy a kritéria pro úvěrové instituce, aby mohly fungovat efektivně a zdravě, měly dobrou správu a řízení, dodržovaly bezpečnostní ukazatele v bankovních operacích a vysoké indexy bezpečnosti úvěrové kvality... a aby byla zajištěna publicita a transparentnost.

Státní banka je odpovědná za inspekci, zkoumání, dohled a následný audit, prevenci systémových rizik, zajištění bezpečnosti a ochrany systému úvěrových institucí a kontrolu inflace v souladu se stanoveným cílem.

Usilovat o dosažení nejvyšších cílů, úkolů a řešení stanovených v Projektu „Restrukturalizace systému úvěrových institucí spojených s řešením nedobytných pohledávek v období 2021–2025“, který schválil předseda vlády rozhodnutím č. 689/QD-TTg ze dne 8. června 2022, se zaměřením na podporu řešení nedobytných pohledávek, implementaci opatření k přísné kontrole úvěrů v oblastech s potenciálními riziky, zlepšení kvality úvěrů, minimalizaci nových nedobytných pohledávek, zajištění bezpečného a zdravého růstu úvěrů spolu s přísnou kontrolou nedobytných pohledávek.

Zároveň posílit monitorování, inspekce, zkoumání a důkladný, komplexní dohled nad provozem úvěrových institucí; přijmout opatření k prevenci, inspekci, dohledu a přísnému řešení v souladu se zákonem fungujících aktů manipulace, křížového vlastnictví a poskytování úvěrů podnikům „na dvorku“ a podnikům v nezdravých ekosystémech...

Premiér rovněž požádal Státní banku, aby i nadále směřovala úvěrové instituce ke snižování nákladů, zjednodušování administrativních postupů a podpoře digitální transformace... s cílem vytvořit více prostoru pro snižování úrokových sazeb z úvěrů, podpořit výrobu a podnikání podniků a osob v duchu „harmonických výhod, sdílených rizik“; směřovat úvěrový kapitál do prioritních oblastí, tradičních faktorů růstu ekonomiky (investice, export, spotřeba) a nových faktorů růstu (věda a technologie, inovace, digitální ekonomika, zelená ekonomika, oběhové hospodářství...) v souladu s vládní politikou a zajistit tak bezpečnou a efektivní expanzi úvěrového růstu.

Zároveň přezkoumat, vyvinout a okamžitě doplnit prioritní mechanismy a politiky s cílem efektivněji a razantněji implementovat úvěrový program pro mladé lidi mladší 35 let na nákup, pronájem nebo splátkový prodej sociálního bydlení, a úvěrový program v hodnotě 500 000 miliard dongů pro podniky investující do infrastruktury, vědy, technologií, inovací, digitální transformace atd. Implementace politik musí být včasná a efektivní, nikoli formální a v žádném případě nesmí umožňovat vyplácení peněz.

Státní banka musí urychleně vypracovat plán řízení měnové politiky na poslední měsíce let 2025 a 2026 a podat zprávu stálému výboru vlády do 30. srpna 2025.

Bankovní asociace vyzývá členy, aby se dohodli na stabilizaci úrokových sazeb a kontrole úvěrů v rizikových oblastech.  

Asociace rovněž vyzvala členy, aby zvážili snížení úrokových sazeb z úvěrů a zavedli vhodné úvěrové programy podle svých finančních možností, aby se lidem a podnikům usnadnilo přístup k úvěrovému kapitálu za rozumné úrokové sazby.

Dne 7. srpna 2025 vydala Vietnamská bankovní asociace oficiální zprávu č. 423/HHNH-PLNV, v níž vyzvala členské úvěrové instituce (CI), aby se spojily při realizaci pokynů Vietnamské státní banky (SBV) týkajících se uplatňování úrokových sazeb a úvěrů se zaměřením na stabilizaci úrokových sazeb a snižování úrokových sazeb z úvěrů na podporu lidí a podniků.

Asociace konkrétně doporučuje, aby úvěrové instituce úzce koordinovaly své činnosti v duchu spolupráce s cílem stabilizovat úrokové sazby z vkladů za všech podmínek a zároveň nadále podporovaly digitální transformaci, snižovaly přiměřené náklady a vytvářely prostor pro snižování úrokových sazeb z úvěrů. Na tomto základě by měly v závislosti na svých finančních možnostech zvážit snížení úrokových sazeb z úvěrů a zavést vhodné úvěrové programy, které usnadní lidem a podnikům přístup k úvěrovému kapitálu za přiměřené úrokové sazby.

Veřejně a v plném rozsahu zveřejňujte průměrnou úrokovou sazbu z úvěrů a také preferenční úvěrové programy na webových stránkách úvěrové instituce, abyste zajistili transparentnost a pomohli zákazníkům snadno získat úvěr.

Upřednostňovat alokaci úvěrového kapitálu do výrobních a obchodních sektorů, prioritních sektorů a faktorů ovlivňujících hospodářský růst a zároveň přísně kontrolovat úvěry potenciálně rizikovým sektorům, aby se zajistilo, že cíle růstu úvěrů půjdou ruku v ruce s provozní bezpečností.

Úzce spolupracovat s Bankovní asociací na podpoře komunikační práce, aby lidé a podniky mohli porozumět politikám a produktům a službám úvěrových institucí, aby mohli uspokojit kapitálové potřeby pro výrobu a podnikání a efektivně využívat produkty a služby úvěrových institucí.

Na pravidelném online zasedání vlády s provinciemi a centrálně řízenými městy, které se konalo 7. srpna a kterému předsedal premiér Pham Minh Chinh, uvedla paní Nguyen Thi Hong, guvernérka Vietnamské státní banky, že úrokové sazby z úvěrů dosud ve srovnání s koncem roku 2024 nadále klesaly o přibližně 0,4 % ročně, což svědčí o flexibilním řízení a podpoře snižování finančních nákladů pro ekonomiku.

Směnný kurz je však pod značným tlakem v důsledku dvojího dopadu ekonomických faktorů a psychologie trhu. Směnný kurz VND/USD se doposud ve srovnání s koncem roku 2024 zvýšil o 2,9 %. V této souvislosti guvernér uvedl, že pokud bude tlak nadále prudce růst, Státní banka zváží další nesnižování úrokových sazeb, aby se vyhnula ovlivnění stability směnného kurzu, a tím i makroekonomické nestability.

„Budeme pečlivě sledovat vývoj a stanovovat vhodné priority pro každou fázi s cílem dosáhnout společného cíle makroekonomické stability a podpory udržitelného hospodářského růstu,“ potvrdil guvernér Nguyen Thi Hong.

Pokud jde o úvěry, Státní banka uvedla, že úvěry v celém systému se v prvních 7 měsících roku zvýšily přibližně o 10 % ve srovnání s koncem roku 2024 – což je poměrně vysoký nárůst ve srovnání s 6 % ve stejném období loňského roku.

Guvernér Nguyen Thi Hong, znepokojený silným přílivem úvěrů do nemovitostí a cenných papírů, analyzoval: „Míra růstu úvěrů v těchto dvou sektorech je sice vyšší než průměr, ale to je v souladu se směřováním k odstraňování obtíží na trhu s nemovitostmi. Jakmile bude projekt zbaven právních překážek, bude nevyhnutelná potřeba kapitálu pro jeho realizaci.“

Pokud jde o sektor cenných papírů, ačkoli je tempo růstu vysoké, tento podíl představuje pouze 1,5 % celkového nesplaceného dluhu, což nepředstavuje systémové riziko. Státní banka potvrzuje, že neustále pečlivě sleduje bezpečnostní ukazatele. Poměr krátkodobého kapitálu použitého na střednědobé a dlouhodobé úvěry je stále pod hranicí 30 %. Zároveň průběžně nařizuje úvěrovým institucím, aby vyvažovaly kapitál podle splatnosti, a tím zajistily bezpečnost systému.

Velké investice v očekávání hlavní sezóny  

Úvěrový růst se v první polovině roku zrychlil a očekává se, že v pozitivním trendu bude pokračovat i ve druhé polovině roku. Banky postupně zvyšují úvěrovou činnost, úrokové sazby zůstávají stabilní.

Pan Pham Toan Vuong, generální ředitel Agribank, uvedl, že do konce června 2025 dosáhl zůstatek úvěrů Agribank více než 1,85 milionu miliard VND, což představuje nárůst o 7,6 % oproti začátku roku. Agribank neprodleně zavedla 13 úvěrových programů/produktů v objemu 400 000 miliard VND, aby od začátku roku podpořila růst úvěrů; zvýšila rozsah a rozšířila záběr úvěrových programů pro sektor zemědělství, lesnictví a rybolovu na 20 000 miliard VND. Agribank zejména proaktivně odstraňovala potíže, snižovala náklady a snižovala úrokové sazby z úvěrů, aby podpořila zákazníky.

Pokud jde o ACB, která provádí usnesení politbyra č. 68-NQ/TW o rozvoji soukromého hospodářství, vybudovala strategická řešení, jako je například poskytnutí úvěrového balíčku ve výši 20 000 miliard dongů výhradně pro malé a střední podniky s úrokovými sazbami alespoň o 2 % nižšími než obvykle, přechod na úvěry bez požadavku na zajištění...

Na konci prvních 6 měsíců roku dosáhl zůstatek nesplacených úvěrů ACB výše 634 000 miliard VND, což představuje nárůst o 9,1 % oproti začátku roku, s vyváženou strukturou mezi jednotlivci a podniky; zisk před zdaněním dosáhl 10 700 miliard VND, což představuje nárůst o 2 % oproti stejnému období roku 2024.

Doposud všechny banky oznámily své obchodní výsledky za prvních 6 měsíců roku. Do „klubu“ se ziskem přes 10 000 miliard VND patří MB, BIDV, Techcombank, VPBank, ACB... Dobrý růst úvěrů pozitivně ovlivnil zisky těchto bank.

Například v prvních 6 měsících roku dosáhl konsolidovaný zisk MB před zdaněním téměř 15 900 miliard VND, což je o 18,3 % více než ve stejném období. Celková konsolidovaná aktiva MB dosáhla téměř 1,3 milionu miliard VND, což je o 14,2 % více než na konci roku 2024. Úvěry poskytnuté klientům dosáhly téměř 880 000 miliard VND, což je o 13,3 % více než na začátku letošního roku. Čistý úrokový příjem MB tak dosáhl více než 24 064 miliard VND, což je o 23 % více než ve stejném období loňského roku...

Podle pana Tu Tien Phata, generálního ředitele ACB, se kapitálové potřeby zákazníků často zvyšují během hlavní obchodní sezóny na konci roku.

Vietnamská státní banka (SBV) uvedla, že pro dosažení průlomu v růstu úvěrů zavedla celé odvětví řadu úvěrových programů, jako je například úvěrový program na výstavbu sociálního bydlení a bydlení pro pracovníky, renovace a přestavba starých bytů (145 000 miliard VND), úvěrový program na investice do infrastruktury a digitálních technologií pro realizaci klíčových a důležitých národních projektů v oblasti dopravy, elektřiny a digitálních technologií (500 000 miliard VND) a úvěrový program pro zemědělství, lesnictví a rybolov (zvýšení rozsahu na 100 000 miliard VND).

Podle nejnovějších statistik Státní banky se do konce července 2025 úvěry celého systému zvýšily o 9,64 % ve srovnání s koncem loňského roku. V souvislosti s urychlením úvěrování Státní banka nedávno zvýšila úvěrové cíle pro mnoho bank a zároveň směřovala kapitálový tok do výroby, podnikání, prioritních odvětví a faktorů hospodářského růstu...

Pan Dinh Duc Quang, ředitel divize obchodování s měnami (UOB Vietnam Bank), uvedl, že růst úvěrů za celý rok 2025 pravděpodobně dosáhne 18–20 %. To je silný podpůrný faktor pro hospodářský růst. V nejoptimističtějším scénáři, pokud americký Federální rezervní systém (Fed) v posledních měsících roku sníží úrokové sazby v USD, bude dopad cel malý a akciový trh se zlepší, což silně přiláká toky zahraničního kapitálu, pak lze doufat, že úrokové sazby v VND klesnou silněji, což pozitivně ovlivní plán hospodářského růstu v roce 2026.

Zástupce guvernéra Vietnamské státní banky Pham Thanh Ha uvedl, že při řízení úrokových sazeb v první polovině roku 2025 bude řídicí orgán i nadále udržovat provozní úrokové sazby, čímž vytvoří podmínky pro přístup úvěrových institucí ke kapitálovým zdrojům od Státní banky za nízké náklady, a tím i podmínky pro podporu ekonomiky. Úrokové sazby z úvěrů nadále klesají. Průměrná úroková sazba z úvěrů pro nové transakce komerčních bank je v současné době na úrovni 6,29 % ročně, což je o 0,64 procentního bodu méně než na konci loňského roku. V posledních měsících roku bude Vietnamská státní banka v souladu s vládní politikou i nadále požadovat od bank snižování nákladů, aby dále snížila úrokové sazby z úvěrů a stimulovala poptávku po úvěrech.

Banky uvízly v aktivech získaných z výkonu rozsudků.  

Zajištěný majetek obdržený od vymahačského orgánu nemůže úvěrová instituce prodat a nemůže požádat vymahačský orgán o pokračování v jeho dražbě, protože tento majetek prošel mnoha neúspěšnými dražbami.

Vietnamská bankovní asociace (VNBA) právě vydala dokument č. 421/HHNH-PLNV ze dne 5. srpna 2025, v němž žádá Ministerstvo zemědělství a životního prostředí, Ministerstvo spravedlnosti a Vietnamskou státní banku o řešení obtíží a problémů, kterým členské úvěrové instituce (CI) čelí při přijímání nemovitostí jako zástavy za účelem řešení nedobytných pohledávek.

Podle zpětné vazby od členských úvěrových institucí je jedním z důležitých opatření k řešení nedobytných dluhů přijetí nemovitosti jako zástavy, která nahradí povinnost klienta splatit dluh. To se děje hlavně dvěma způsoby: banka a klient se dohodnou na započtení dluhu, nebo úvěrová instituce po mnoha neúspěšných dražbách obdrží zástavu zpět od úřadu pro vymáhání pohledávek.

Podle zákona o úvěrových institucích banky nesmí obchodovat s nemovitostmi, ale mohou si tyto nemovitosti držet po dobu maximálně 5 let za účelem vymáhání dluhů.

Realita je však taková, že úřady pro katastrální registraci nemovitostí a ministerstvo zemědělství a životního prostředí v mnoha lokalitách odmítly zaregistrovat změny a převést vlastnictví nemovitostí na úvěrové instituce.

Tyto agentury vyžadují, aby úvěrové instituce měly písemný souhlas s politikou převodu od Provinčního lidového výboru a aby provedly postupy pro přeměnu účelů využití půdy.

Tento požadavek podle úvěrových institucí není v souladu s povahou držby aktiv za účelem řešení nedobytných pohledávek, což není obchodní činnost, ani nákup aktiv za účelem přímého použití.

Neschopnost úvěrových institucí zaregistrovat vlastnictví vedla k mnoha důsledkům.

Zaprvé, nemovitost nelze dražit: Protože jejich jména nejsou uvedena na osvědčení o právech k užívání pozemku, nemohou úvěrové instituce nemovitost samy prodat ani převést na kupujícího. Z tohoto důvodu také notářské organizace odmítají notářsky ověřovat kupní smlouvy.

Za druhé, patová situace s aktivy z exekuce: Aktiva přijatá od vymáhacích orgánů nemohou úvěrové instituce prodat. Vrácení aktiv vymáhacím orgánům k dalším dražbám není proveditelné, protože povaha těchto aktiv prošla mnoha neúspěšnými dražbami.

Za třetí, účetní problémy: Podle předpisů Státní banky v rozhodnutí 479/2004/QD-NHNN musí úvěrové instituce pro zaznamenání hodnoty aktiv na rozvahovém účtu (účet 387) mít úplné dokumenty prokazující právní vlastnictví. Vzhledem k tomu, že aktivum nelze registrovat, nemohou o něm úvěrové instituce účtovat, což znemožňuje splnění účelu jeho přijetí.

Za čtvrté, riziko sporů: I když zákazník nemovitost právně předal, jeho dluhové závazky jsou stále v účetnictví a nadále vznikají. To představuje riziko sporů a soudních sporů v budoucnu, zejména pokud ceny nemovitostí vzrostou, může starý majitel nemovitost získat zpět.

Vzhledem k výše uvedeným obtížím Vietnamská bankovní asociace doporučuje, aby Ministerstvo zemědělství a životního prostředí vydalo dokument, kterým by se Ministerstva zemědělství a životního prostředí řídila v celé zemi a který by úvěrovým institucím umožnil registrovat převod práv/registrovat změny v nemovitostech v obou případech: přijetí zástavy na základě dohody a její přijetí od donucovacího orgánu, aby úvěrové instituce měly plnou pravomoc k dražbě aktiv a převodu jména na kupujícího.

Po registraci převodu práv/změny je úvěrová instituce zodpovědná za proaktivní sledování, prodej, převod nebo zpětný odkup nemovitosti do 5 let od data rozhodnutí o nakládání s nemovitostí. Pokud úvěrová instituce poruší pravidla, bude s ní naloženo v souladu s ustanoveními zákona.

Vietnamská bankovní asociace navrhuje pro Vietnamskou státní banku prostudovat a vydat pokyny k uznávání aktiv přiřazených k dluhu a aktiv přijatých místo plnění závazků, které by úvěrovým institucím pomohly při účtování o nemovitostech, když úvěrové instituce přijímají místo závazků splácení dluhu od klientů a drží kolaterál po dobu 5 let a musí prodat, převést nebo zpětně odkoupit nemovitosti za účelem vymáhání dluhu v souladu s ustanovením 3 článku 139 zákona o úvěrových institucích.

Pokyny k tvorbě rezerv na krytí rizik v případě, že úvěrové instituce obdrží kolaterál nahrazující závazky a budou je držet po dobu 5 let.

Koordinovat s Ministerstvem zemědělství a životního prostředí a Ministerstvem spravedlnosti řešení petice Bankovní asociace týkající se problémů s registrací změny vlastnictví, aby úvěrové instituce měly právo nakládat s nemovitostí a převést jméno na kupujícího.  

Pan Shaokai Fan: Zlato nelze srovnávat s akciemi a nemovitostmi.  

  Zlato se v závodě o růst cen ukazuje jako méně atraktivní než jiné investiční kanály, jako jsou akcie a nemovitosti. Zástupce Světové rady pro zlato však v rozhovoru pro Investment Electronic Newspaper uvedl, že pozice zlata je nezastupitelná.

Pan Shaokai Fan, regionální ředitel pro Asii a Tichomoří (bez Číny) a ředitel globálních centrálních bank ve Světové radě pro zlato.

Podle zprávy Světové rady pro zlato se poptávka po zlatě ve Vietnamu ve druhém čtvrtletí roku 2025 snížila o 20 % ve srovnání se stejným obdobím loňského roku, což je v rozporu s obecným světovým trendem (nárůst o 3 %). Důvodem poklesu poptávky po zlatě ve Vietnamu je devalvace domácí měny spolu s vysokou cenou amerického dolaru, což způsobilo rekordní nárůst ceny zlata na domácí úrovni a ztížilo platební schopnost lidí.

Kromě vysoké ceny zlata se mnoho lidí domnívá, že jedním z důvodů nedávného ochlazení cen zlata je pomalý růst ceny zlata, zatímco ceny akcií a nemovitostí prudce vzrostly. Díky tomu se zlato ve druhém čtvrtletí stalo méně atraktivním investičním kanálem.

V reakci na otázku investičních elektronických novin Baodautu.vn ze 7. srpna pan Shaokai Fan, ředitel pro asijsko-pacifický region (bez Číny) a ředitel pro globální centrální banky ve Světové radě pro zlato, uvedl, že je pravda, že existuje mnoho investičních kanálů, mnoho různých typů aktiv a každý investiční kanál a každý typ aktiva má jiné vlastnosti. Zlato je velmi specifické aktivum, kterému musí každý investor věnovat pozornost při správě svého investičního portfolia.

Podle pana Shaokai Fana nelze zlato srovnávat s jinými investičními kanály, protože povaha zlata se velmi liší od investičních kanálů do akcií, nemovitostí atd. Zlato má konkrétně obranné a rizikové vlastnosti, čímž zvyšuje odolnost portfolia. Tuto vlastnost ostatní investiční kanály a aktiva nemají a tato vlastnost vytváří nenahraditelnou charakteristiku zlata.

Ve skutečnosti se v kontextu stále nepředvídatelnějšího světa s mnoha nestabilními faktory zlato stává bezpečným obranným aktivem, které si vybírá mnoho investorů a velkých trhů po celém světě, včetně centrálních bank.

Průzkum Světové rady pro zlato ukazuje, že většina centrálních bank po celém světě stále plánuje zvýšit nákupy, a to jak za účelem diverzifikace svých portfolií devizových rezerv, tak i za účelem zajištění proti rostoucím politickým rizikům.

„Vidíme, že v posledních 5 letech se globálně objevila řada významných rizik: Covid-19, konflikt mezi Ruskem a Ukrajinou, konflikt v pásmu Gazy, obchodní válka... V dobách velkého rizika je zlato aktivem, které investorům pomáhá překonat krizi. To je také důvod, proč centrální banky a velcí investoři po celém světě neustále přidávají zlato do svých investičních portfolií. Vietnam je exportně orientovaná ekonomika, v kontextu současné komplikované obchodní války musí investoři věnovat pozornost i zlatu, aby zvýšili odolnost svých portfolií,“ uvedl pan Shaokai Fan.

Ve Vietnamu se poptávka po zlatě ve druhém čtvrtletí roku 2025 snížila o 20 %, ale jeho hodnota se i tak zvýšila o 12 %, což ukazuje, že zájem lidí o nákup je stále velmi velký. Vláda v současné době novelizuje nařízení 24/2012/ND-CP o trhu se zlatem směrem k odstranění monopolu a zvýšení limitu dovozu zlata. Tento expert se domnívá, že uvolnění dovozu zlata přinese trhu mnoho výhod.

V komentáři k pohybu ceny zlata v nadcházejícím období pan Shaokai Fan uvedl, že ceny zlata stále těží z obrovské poptávky po zlatě ze strany centrálních bank a burzovně obchodovaných fondů (ETF). Obchodní napětí navíc ještě neskončilo, zejména proto, že svět čeká na konečné výsledky daňových jednání mezi USA a Čínou. Cenu zlata podporuje i skutečnost, že americký Federální rezervní systém (Fed) je pod velkým tlakem na snížení úrokových sazeb.

Zpráva Světové rady pro zlato ukazuje, že globální poptávka po zlatě bude ve druhém čtvrtletí roku 2025 nadále růst. Investice do fondů obchodovaných na burze zlata (ETF) zůstávají hlavním tahounem celkové poptávky s přílivem 170 tun v daném čtvrtletí, na rozdíl od mírného odlivu ve druhém čtvrtletí roku 2024. Fondy kótované na asijských burzách významně přispěly 70 tunami, což je srovnatelné s americkými fondy.

V kombinaci s rekordním přílivem v prvním čtvrtletí dosáhla celková poptávka po zlatě ze strany globálních ETF fondů zaměřených na zlato 397 tun – což je nejvyšší úroveň v první polovině roku od roku 2020.

Centrální banky pokračovaly v nákupu zlata, i když pomalejším tempem, a ve druhém čtvrtletí přidaly 166 tun. Navzdory tomuto zpomalení zůstávají nákupy centrálních bank stále výrazně vysoké kvůli přetrvávající ekonomické a geopolitické nejistotě.

Z každoročního průzkumu centrálních bank, který provádí Světová rada pro zlato, vyplývá, že 95 % správců rezerv se domnívá, že se globální zlaté rezervy centrálních bank v příštích 12 měsících zvýší.

Pan Shaokai Fan poznamenal: „Investice do zlata zůstávají vysoké díky poptávce po bezpečných aktivech a rostoucí dynamice kapitálových toků na trh.“

Emise dluhopisů v červenci prudce vzrostly, realitní dluhopisy dosáhly vrcholu splatného v srpnu 2025   

Nebankovní dluhopisy splatné ve druhé polovině letošního roku dosahují přibližně 102 000 miliard VND, což je dvojnásobek oproti první polovině roku (44 400 miliard VND), a to především v oblasti nemovitostí. Jen v srpnu 2025 dosáhly splatné realitní dluhopisy v hodnotě 17 500 miliard VND.

Podle údajů Vietnamské asociace dluhopisového trhu k datu oznámení 25. července 2025 činil objem korporátních dluhopisů vydaných v červenci 2025 20 134 miliard VND.

Celková hodnota emise podnikových dluhopisů od začátku roku do data zveřejnění informací 25. července dosáhla přibližně 287 000 miliard VND (z toho 90,3 % tvořily soukromě vydané dluhopisy). Až 75 % vydaných dluhopisů pocházelo od bankovní skupiny.

Emise korporátních dluhopisů se tak silně zotavuje (kumulovaná emise korporátních dluhopisů za prvních 7 měsíců roku 2024 dosáhla 183 000 miliard VND).

Podle Asociace celková hodnota dluhopisů splatných od nynějška do konce roku přesahuje 118 000 miliard VND, přičemž 52,2 % hodnoty dluhopisů s blížící se splatností patří realitní skupině.

Agregovaná data FiinGroup ukazují, že do konce června 2025 dosáhla celková velikost trhu 1,35 bilionu VND. Z hlediska způsobu emise dosáhly nesplacené individuální korporátní dluhopisy na konci června 2025 téměř 1,2 bilionu VND, což představuje nárůst o 4,3 % ve srovnání s předchozím měsícem a představuje přibližně 88,6 % celkové hodnoty korporátních dluhopisů v oběhu. Naproti tomu hodnota veřejných korporátních dluhopisů v oběhu mírně klesla o 0,8 % ve srovnání s předchozím měsícem na 154,8 bilionu VND poté, co byl před splatností odkoupen veřejný dluhopis banky LPB (vydaný v červnu 2023).

V prvních 6 měsících roku dosáhla emise nových dluhopisů téměř 200 000 miliard VND, což představuje nárůst o téměř 109 % oproti stejnému období loňského roku.

Podle společnosti FiinGroup je v druhé polovině letošního roku splatných přibližně 102 000 miliard VND v korporátních dluhopisech (bez bankovních). Toto číslo je dvojnásobné oproti první polovině roku (44 400 miliard VND), což svědčí o stávajícím tlaku na cash flow plateb.

Realitní podniky potřebují v druhé polovině roku k splatnosti dluhopisů 65 300 miliard VND. Tlak na splatnost dosáhl tento měsíc vrcholu na přibližně 17 500 miliardách VND, což je 3,8krát více než průměrná splatnost v prvních 7 měsících roku 2025 (4,6 bilionu VND). Tlak na splatnost se však bude postupně snižovat na 6 000–12 000 miliard VND měsíčně.

Podle FiinGroup patří mezi podniky s velkým objemem splatných dluhopisů Quang Thuan Investment Joint Stock Company (6 000 miliard VND), Trung Nam Land (2 500 miliard VND) a Setra (2 000 miliard VND).

Odhaduje se, že nebankovní podniky musí v srpnu zaplatit úroky z dluhopisů ve výši 6 600 miliard VND. Nemovitosti i nadále tvoří drtivou část s přibližně 4 200 miliardami VND, což odpovídá 63 % závazků z úrokových plateb.

Hodnota podnikových dluhopisů odkoupených zpět v červnu 2025 dosáhla rekordního maxima přes 62,9 bilionu VND, což představuje prudký nárůst o 190 % ve srovnání s předchozím měsícem a 139 % ve stejném období, a to zejména z bankovního sektoru. V prvních 6 měsících roku 2025 dosáhla celková hodnota zpětného odkupu téměř 123,3 bilionu VND, což představuje nárůst o 31 % ve stejném období.

Pokud jde o platební peněžní tok, emitenti od začátku roku zaplatili jistinu a úroky z korporátních dluhopisů ve výši 91,4 bilionu VND, což odpovídá 32 % očekávané platební povinnosti za celý rok 2025. Očekávaný peněžní tok, který má být zaplacen ve druhé polovině roku, činí 201,2 bilionu VND, včetně 48,1 bilionu VND v srpnu.

Banky už neupřednostňují „úspory“?  

Není to jen „bezpečnostní polštář“, rizikové rezervy jsou pro banky také „úsporami“. V poslední době se mnoho bank zabývalo dluhy, které byly v předchozí fázi zpožděny nebo odloženy, a proto snížily tvorbu rezerv na krytí rizik, nebo se s jejich snížením schválily za účelem upřednostnění růstu.

Finanční zpráva za druhé čtvrtletí roku 2025 ukazuje, že 85 % kótovaných bank zaznamenalo kladný růst zisku, více než polovina bank zaznamenala dvouciferný růst zisku. Zejména mnoho bank zaznamenalo nárůst zisku o 30–80 %, například SHB, PGBank, Sacombank, VietinBank, SeABank...

Finanční zprávy však také ukazují, že pro udržení vysokého růstu zisku v první polovině letošního roku musely mnohé banky akceptovat snížení svých rizikových polštářů.

V poměru krytí špatných pohledávek je na prvním místě skupina státních komerčních bank („Velká čtyřka“), ale z nich pouze Agribank v první polovině letošního roku zvýšila svůj poměr krytí špatných pohledávek. Samostatná pololetní finanční zpráva ukazuje, že ke konci června 2025 činilo krytí špatných pohledávek Agribank 148,6 %, což představuje nárůst o 16,8 % oproti začátku roku.

Krytí nedobytných pohledávek společnosti BIDV (podle konsolidované finanční zprávy) je mezitím pouze 88 %, což představuje prudký pokles ve srovnání se 133,7 % na konci roku 2024 a 96,8 % na konci prvního čtvrtletí roku 2025. Celkové nedobytné pohledávky společnosti BIDV se za prvních 6 měsíců roku 2025 zvýšily o 49 % na 43 140 miliard VND, zatímco vytvořené rezervy se zvýšily pouze o 9,5 %, což způsobilo prudký pokles krytí nedobytných pohledávek.

Ačkoli je Vietcombank stále šampionem v krytí špatných pohledávek v celém systému (213,8 ​​%), zaznamenala také pokles oproti konci loňského roku (223,3 %). U VietinBank je krytí špatných pohledávek pouze 134,8 %, namísto 170,7 % na konci loňského roku.

Většina soukromých akciových komerčních bank se také nachází ve stavu postupného snižování rizikových polštářů, v současné době má jen několik bank poměr krytí špatných pohledávek přes 100 %.

Konkrétně u MB činil poměr krytí špatných pohledávek na konci června 2025 pouze 88,9 %, namísto 92,3 % na konci roku 2024. U HDBank činil poměr krytí špatných pohledávek pouze 47,1 %, což je mnohem méně než téměř 68 % na konci loňského roku. U SHB je poměr krytí špatných pohledávek v současné době 58 %, zatímco na konci loňského roku to bylo téměř 64 %. Podobně i LPBank snížila poměr krytí špatných pohledávek z 83,3 % na konci loňského roku na 75 % na konci druhého čtvrtletí roku 2025. Mezi banky s nízkým poměrem krytí špatných pohledávek patří VIB (37,16 %), NamABank (39 %), EximBank (41 %), MSB (55,5 %)...

Od roku 2022 do současnosti se krytí špatných pohledávek v celém bankovním systému prudce snížilo. Pokud ve třetím čtvrtletí roku 2022 činilo krytí špatných pohledávek 143,2 %, pak do třetího čtvrtletí roku 2023 kleslo pod 100 % a na konci prvního čtvrtletí roku 2025 to bylo pouze kolem 80 %.

Je pochopitelné, že komerční banky akceptují snížení rezerv a rezerv, aby upřednostnily růst, když je tlak akcionářů na růst zisku velmi vysoký. Současný ekonomický kontext se navíc ve srovnání s předchozím obdobím také mnohdy liší, takže snižování poměru tvorby rezerv je v posledních několika letech trendem.

Podle expertů v období 2020–2022 v důsledku dopadu pandemie Covid-19 prudce vzrostly nedobytné pohledávky, mnoho bank muselo restrukturalizovat dluhy, prodlužovat a odkládat splátky dluhů vůči klientům. V tomto období banky také zvýšily tvorbu opravných položek k rizikům. V současné době jsou však dluhy prodloužené a odložené ve výše uvedeném období již vypořádány, takže banky, zejména skupina „velké čtyřky“, nemusí udržovat příliš vysoký poměr krytí nedobytných pohledávek.

V posledních letech, kdy vypršela platnost usnesení č. 42/2017/QH14 o pilotním řešení nedobytných pohledávek úvěrových institucí, se některé banky obávaly obtíží s vymáháním a nakládáním se zajištěním, když „dlužníci“ byli pomalí a nespolupracovali, a proto i nadále aktivně zvyšovaly rezervy. Nedávno však byl přijat zákon o úvěrových institucích (ve znění pozdějších předpisů), který legalizoval právo zabavovat zajištění úvěrových institucí, a tato obava bank se také zmírnila. Proto sice krytí nedobytných pohledávek kleslo, ale pro banky není příliš riskantní.

Ve skutečnosti se nejedná jen o „bezpečnostní polštář“, rizikové rezervy jsou pro banky také „úsporami“ a tato částka v mnoha případech významně přispívá k růstu zisku bank.

V první polovině letošního roku zaznamenalo mnoho bank vysoké zisky díky prudkému nárůstu inkasa pohledávek a řízení rizik (z rezerv). Konkrétně v prvních 6 měsících roku dosáhl čistý zisk Agribank z ostatních činností téměř 6 miliard VND (druhý nejvyšší po úvěrovém segmentu) a zvýšil se o více než 91 %. V Techcombank, zatímco většina obchodních činností ve srovnání se stejným obdobím roku 2024 klesla, čistý zisk pouze z ostatních činností se ve srovnání se stejným obdobím zvýšil 3,1krát (více než 66 % zisku z tohoto segmentu pocházelo z dluhů, které byly řešeny s riziky). Podobně v ACB, LPBank... se čistý zisk z ostatních činností rovněž zvýšil 2–3krát (zejména z inkasa nedobytných pohledávek řešených s tvorbou opravných položek k rizikům).

Analytici proto doporučují, aby banky zlepšily svou rezervní kapacitu, chránily aktiva a posílily důvěru trhu. V kontextu stále nedostatečné kapitalizace vietnamského bankovního systému (poměr kapitálové přiměřenosti je v regionu na nízké úrovni), rychlého růstu úvěrů a státní banka právě uvolnila „prostor“ pro některé banky, je posílení rezervního polštáře ještě nutnější.

Zdroj: https://baodautu.vn/ngan-hang-o-at-cho-vay-bat-dong-san-thi-diem-bo-room-tin-dung-tu-nam-2026-d354104.html