Oběti čínské realitní krize

V srpnu, krátce poté, co se objevily zprávy o problémech s likviditou společnosti Country Garden, se osmatřicetiletá Huailan okamžitě vydala na staveniště v provincii Šan-tung, kde dům, který si koupila, stále nebyl dokončen. Výjev, který tam proběhl, ji zarmoutil.

Jeřáby stály nečinně a betonové desky ležely rozházené v trávě sahající až po kolena. Byla to pustá scenérie.

Státní úředník Tom Chene se strach z trvalého bezdomovectví objevil poté, co kdysi největší čínská realitní společnost zastavila výstavbu bytového domu v provincii Zhejiang, za který jeho rodina dostávala odškodnění.

Mezitím se Fu, stavební dělník v provincii Kuang-tung, uchýlil k nejextrémnější možnosti a zahájil stávku poté, co dva měsíce nedostal plat. „Je mi jedno, v čem je firma. Chci dostat zpět své těžce vydělané peníze,“ řekl agentuře Bloomberg.

Projekt společnosti Country Garden ve městě Jang-čou v provincii Ťiang-su (Foto: Bloomberg).

Kupující domů, dělníci, developeři nemovitostí a čínská vláda, ti všichni v průběhu let přispěli k ekonomickému skoku.

Již více než dvě desetiletí jsou nemovitosti hlavním motorem růstu. Hodnota tohoto sektoru dosáhla v roce 2019 52 bilionů dolarů, což představuje 25 % hrubého domácího produktu země. Globální investoři se k akci rychle připojili a do nákupu dluhopisů investovali více než 180 miliard dolarů.

Ale v posledních 3 letech čínská vláda energicky zavedla strategii snižování závislosti realitního trhu na vypůjčených penězích, což způsobilo, že se tento trh dostal do extrémně obtížného období, kdy ztratil svůj „hlavní zdroj života“.

Country Garden je jedním z nejvýznamnějších podniků v období prosperity, ale také nejobtížnějším, když trh klesá.

Na svém vrcholu společnost zaměstnávala 130 000 lidí a poskytovala bydlení desítkám tisíc rodin po celé zemi. Nyní není schopna splatit ani dluhopisy ve výši pouhých desítek milionů dolarů, které byly splatné minulý týden, což v podstatě znamená insolvenci.

„Vzhledem k velkému firemnímu bankrotu a klesajícím prodejům a cenám na celém trhu se trh s nemovitostmi dosud neprobral,“ řekla agentuře Bloomberg Alicia Garcia Herrero, hlavní ekonomka pro Asii a Tichomoří ve společnosti Natixis SA.

Dodala, že Country Garden je „obětí právě toho modelu financování realitního trhu, který Čína přijala po mnoho let“.

Předseda Yeung Kwok Keung (uprostřed) na projektu v Kantonu, 2019 (Foto: AP).

Aspirace uhašené

Očekávání, že ceny nemovitostí budou jen růst, je zakořeněno v myslích milionů Číňanů a nyní toto očekávání způsobuje problémy mnoha lidem v jejich kariéře, rodinách, nadějích, budoucnosti i osobních financích. Huailan není výjimkou.

Nejen pro Huailan se vlastnictví domu stalo největší inspirací pro mnoho mladých lidí, pro miliony domácností poté, co čínská vláda zrušila mnoho omezení týkajících se transakcí s nemovitostmi, která existovala po celá desetiletí. A Country Garden je jedním z průkopnických podniků, které do této oblasti „vstupují“.

Společnost Country Garden, založená v roce 1992 v provincii Kuang-tung, se rychle stala nejvýznamnějším jménem na trhu díky strategii integrace mnoha zařízení, jako jsou vysoce kvalitní školy, tělocvičny atd., do prostor projektu.

Zakladatel Yeung Kwok Keung se stal vzorem mezi podnikateli v Guangdongu, protože jeho jedinečný obchodní přístup přijalo mnoho dalších podniků, což zahrnovalo i založení nezávislé společnosti pro správu služeb pro každý projekt.

Čínský trh s nemovitostmi byl plně komercializován v roce 1998. O tři roky později byla země přijata do Světové obchodní organizace (WTO). Do roku 2005 se HDP země více než zdvojnásobil.

Spolu s rychlým ekonomickým rozvojem „explodovala“ i stavební činnost. Miliony lidí se hrnuly do velkých měst, což způsobilo nárůst poptávky po bydlení. Pole a neobydlené pozemky byly postupně nahrazovány novými, moderními městskými oblastmi.

Tržby společnosti Country Garden se za pouhé tři roky, od roku 2004 do roku 2007, zvýšily více než pětinásobně, což z ní v té době učinilo jeden z nejziskovějších podniků na čínském trhu s nemovitostmi.

Společnost dokonce přečkala globální finanční krizi z let 2008-2009, jelikož urbanizační trend Číny pokračoval nezmenšeně.

Společnost Huailan v té době neviděla nad trhem s nemovitostmi žádné „temné mraky“. A stejně tak i mezinárodní investoři. Dluhopisy vydané čínskými realitními společnostmi, včetně Country Garden, se na trhu staly „horkým zbožím“.

Rušná scéna na stavebním veletrhu konaném v Pekingu v roce 1998 (Foto: Getty Images).

Čínská ekonomika se však v roce 2015 začala zpomalovat a stavební činnost se zaměřila na renovaci starých měst. Dům Toma Chena byl určen k demolici a místní vláda slíbila, že jeho rodině vynahradí šest dalších bytů v rámci projektu, který staví společnost Country Garden a jehož dokončení je plánováno na rok 2023. Rodinu s radostí přijali.

Rychlý růst Číny v posledních několika desetiletích byl doprovázen rostoucí závislostí na nemovitostech. Podle průzkumu z roku 2020 je 80 % aktiv země vázáno v nemovitostech.

Dřívější sklon ke spekulacím zvýšil ceny bydlení na nedostupné pro mnoho mladých lidí, což brání vládnímu cíli zmenšit rozdíly v bohatství. Stárnoucí populace a nízká porodnost znamenají, že Čína čelí budoucímu přebytku.

Banky ve skutečnosti zpřísnily poskytování úvěrů developerům nemovitostí od konce roku 2020, kdy skupina China Evergrande Group vyhlásila bankrot.

To je výsledek strategie tří červených linií, kterou zahájila ústřední vláda a jejímž cílem bylo snížit dluh v oblasti nemovitostí, čímž se více než 100 000 podniků v tomto sektoru dostalo do obtížné situace. Prodej domů poté dále klesal a poslední kapkou byla pandemie Covid-19.

Investice do realitního sektoru od bankrotu Evergrande neustále klesají (Foto: Bloomberg).

Bouře

V květnu 2021 rozšířila společnost Country Garden své podnikání do Juye v provincii Shandong, rodného města Huailana. Byla ohromena medializovanými reklamami na nejdražší komplex v oblasti, které slibovaly pětihvězdičkový životní styl.

„Design budovy na mě opravdu udělal dojem,“ řekl Huailan. „Myslím, že je to skutečný domov. Moje dvě dcery budou mít vlastní pokoje.“

Slavnostní otevření mělo obrovský úspěch, s červenými lucernami a obrovským davem. Dokonce jí bylo doporučeno, aby na akci nejela autem, protože parkování bylo obtížné. Celý projekt byl rychle vyprodán.

Ale neměla tušení, že se za tím leskem skrývala bouře problémů s likviditou.

Před několika měsíci, od doby, kdy Evergrande zkrachovala, se pohled na čínský trh s realitními dluhopisy v hodnotě 200 miliard dolarů zcela změnil.

S omezeným přístupem k úvěrům a pomalým prodejem jsou i takzvané „nejzdravější“ podniky „nemocné“.

Společnost Country Garden není výjimkou, přestože je v Číně „národní“ realitní společností. Strategie zaměření se na malá města, která se uplatňovala po mnoho let, se nakonec obrátila proti nim. Psychologie kupujících domů v těchto lokalitách se snáze otřásá než ve velkých městech, takže prodej domů zde „žalostně“ klesl.

Společnost Country Garden dokonce musela požádat vládu provincie Kuang-tung, aby propojila prodej nemovitostí se státními jednotkami za zvýhodněné ceny, aby získala větší likviditu.

Podnikání společnosti se ale nemohlo postavit proti trhu. V době svého vrcholu mnoho kupujících domů odmítalo splácet hypotéky na více než 320 nedokončených projektů ve 100 městech po celé zemi, včetně těch, které vlastnila společnost Country Garden.

V říjnu klesly ceny domů v Číně nejrychlejším tempem za sedm let. Ústřední vláda byla nucena zasáhnout šestnáctibodovým balíčkem podpory, ale bylo to považováno za příliš pozdě.

Předseda správní rady Country Garden Yeung pronesl hodinový projev, aby uklidnil pracovníky, a řekl, že „viděl světlo na konci tunelu“. Byla to pravda?

Pohled na projekt Country Garden ve městě Heyuan v provincii Guangdong v září 2023. (Foto: Bloomberg).

Bolest ještě nepřestala

Tržby společnosti Country Garden v září meziročně klesly o 81 %, což je smutný fakt: pokles tržeb skupiny byl v prvních osmi měsících roku dvakrát rychlejší než u jejích konkurentů.

Majetek Yang Huiyan, dcery zakladatelky Yeung Kwok Keung, kdysi nejbohatší ženy v Číně, se podle indexu miliardářů agentury Bloomberg také „vypařil“ o 86 % na pouhých 4,6 miliardy USD.

Co se týče Fua, pro tohoto pracovníka je těžké přijmout fakt, že velká korporace jako Country Garden nemá dost peněz na výplaty svých zaměstnanců. Netrpělivě čeká na den, kdy dostane 10 000 juanů na mzdách. Poté se okamžitě vrátí do svého rodného města Kuej-čou.

„Mnoho lidí z mého rodného města už nechce chodit do práce. A já taky ne,“ svěřil se Fu.

Příběhy jako ty od Fu, Huailana a Chena nejsou v Číně neobvyklé. Na Douyinu, čínské verzi TikToku, stavební dělníci a kupující domů zveřejňují videa, v nichž vyzývají vládu, aby donutila Country Garden restartovat nedokončené projekty a vyplatit svým pracovníkům mzdy.

Mnozí z nich pochodovali před sídlem korporace, ale byli „bezmocní“.

„Pokud velké realitní společnosti zkrachují nebo nebudou moci splácet své dluhy, bude to mít přímý dopad na banky a s nimi spojené osoby a zejména to vytvoří negativní ekonomické spirály,“ řekl Christopher Marquis, profesor na Cambridge Judge School of Economics.

Sen o skutečném domově se mnohým v dohledné době nesplní (Foto: Bloomberg).

„Bolest“ z krize se nadále šíří. Vláda neprojevila žádný zájem o ochranu realitních podniků i přes současnou obtížnou situaci. Podle statistik agentury Bloomberg se ke konci října zhruba 100 miliard USD, což odpovídá více než 50 % nesplacených dluhopisů čínských realitních podniků, dostalo do selhání nebo bylo nuceno k restrukturalizaci.

To narušilo důvěru investorů, a to i ve velké fondy, jako jsou Pacific Investment Management Co a Fidelity International Ltd. Evergrande bude možná dokonce muset zlikvidovat aktiva, aby splatila dluhy, uvádí rozhodnutí hongkongského soudu.

Krize na trhu s nemovitostmi také způsobila prudký pokles příjmů místních samospráv, přičemž některé školy v jeho oblasti nejsou schopny ani platit učitele, uvedl Chen.

Pokud jde o Huailan, její měsíční splátky hypotéky se staly zátěží, když začátkem tohoto roku přišla o práci. Dům, na který podepsala kupní smlouvu, ztratil čtvrtinu své hodnoty. Pokud by ho chtěla prodat, jen těžko by našla kupce.

„Když se mě dcera zeptala, kdy se budeme stěhovat do nového domova, nevěděla jsem, jak odpovědět,“ řekla smutně. „Kdybych měla druhou šanci, nevěřila bych úplně žádné realitní kanceláři, ani takové velké, jako je Country Garden,“ řekla.

Zdroj: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/nhung-nan-nhan-cua-khung-hoang-bat-dong-san-o-trung-quoc-20231106074256072.htm