Aby se mohly postavit a prodat, musí se založit nové projekty, mini byty jsou ohroženy úpadkem.

Zákon o bydlení (ve znění pozdějších předpisů), který nedávno schválilo Národní shromáždění, obsahuje mnoho nových bodů, zejména to, že investice do domů s mnoha byty na prodej nebo k pronájmu (běžně známých jako mini byty) vyžaduje projekt.

Pan Pham Duc Toan, generální ředitel společnosti EZ Real Estate Investment and Development Joint Stock Company (EZ Property), k tomu uvedl, že zpřísnění výstavby a správy mini bytů je nezbytné, protože tento typ bytů se dlouhodobě bouřlivě rozvíjí s mnoha porušeními.

Trh s mini byty se v nadcházejícím období zúží. (Foto: Cong Hieu).

Mini byty bude v blízké budoucnosti téměř nemožné prodat lidem bez investičního projektu. Výstavba mini bytů bude proto výrazně omezena kvůli přísným procesním předpisům.

Mezitím bude obrovskou výzvou zavádět investiční projekty a splňovat podmínky pro investory v oblasti bytové výstavby. Minibyty jsou totiž výškové budovy postavené převážně na ploše 200–300 m2, které se nacházejí v hlubokých uličkách. Proto je zavádět projekty jako běžné komerční byty téměř nemožné.

„ U uliček širokých méně než 2 metry není možné stanovit plánování 1/500, protože není zaručeno mnoho faktorů, jako například: požární ochrana, infrastruktura, ukazatele populace a posouzení vlivů na životní prostředí. Splnění těchto požadavků je u současných mini bytů téměř nemožné ,“ analyzoval pan Toan.

Podle pana Toana může u komerčních bytů trvat schvalování a plánování projektu i několik let, zatímco u mini bytů bude tato doba ještě delší.

Mnoho mini bytů se nachází v hlubokých uličkách, které nesplňují normy protipožární ochrany a hašení požárů. (Foto: Cong Hieu).

Kromě toho se mini byty staví převážně v centrálních oblastech, takže předpisy týkající se výšky budov jsou velmi přísné, obvykle se na pozemku o rozloze 200 m2 dá postavit pouze 5-6 pater. S touto hustotou a výškou nemohou investoři dosáhnout zisku, takže to nikdo dělat nebude.

Ve skutečnosti je v současnosti až 95 % stávajících mini bytů postaveno bez povolení, protože pokud by se stavěly podle předpisů, investoři by zaznamenali ztráty ještě předtím, než by vůbec začali.

„ Pokud si koupíte pozemek o rozloze 200 m² za 10 miliard, ale můžete na něm postavit pouze 5 pater a zastavíte na 70 % plochy, tedy 700 m², náklady na pozemek i výstavbu činí přibližně 22 milionů VND/m². Pokud jej prodáte za 25 milionů VND/m², pak investor zjevně nedosáhne zisku výstavbou 5 pater ,“ vysvětlil pan Toan.

Proto podle pana Toana v nadcházející době hrozí úpadek mini bytů, protože nutnost založit nový investiční projekt to mnoha lidem znemožní.

U mini bytů, které splňují podmínky pro výstavbu, budou náklady také velmi vysoké a nebudou konkurovat komerčním bytům, protože investiční náklady jsou příliš vysoké.

Stejný názor sdílí i pan Vu Cuong Quyet, generální ředitel akciové společnosti Dat Xanh Mien Bac Real Estate and Services, který rovněž podporuje názor zákona o bydlení, že je nutné zpřísnit správu minibytů s cílem ochránit práva, povinnosti a bezpečnost vlastníků.

Pan Quyet uvedl, že běžná příprava projektu trvá asi dva nebo tři roky a náklady na tuto fázi činí asi 5–10 % v závislosti na rozsahu a umístění projektu.

I když je projekt velmi složitý, ne všichni obyvatelé ho zvládnou sami. Minibyty se nacházejí převážně v hlubokých uličkách, takže je obtížné zajistit požární prevenci a hašení.

„ V budoucnu budou majitelé při stavbě mini bytů nuceni zakládat firmy. V té době nebude možné se vyhnout daním jako nyní, majitelé domů budou mít pozemky a sami si pak budou žádat o stavební povolení ,“ řekl pan Quyet.

Transparentnější a jasnější regulace pomohou mini bytům rozvíjet se správným směrem, ale zároveň znemožní mnoha lidem z tohoto typu bytu profitovat.

Podle pana Quyeta bude v nadcházející době prodejní cena mini bytů vyšší, ale lidé budou chráněni zákonem a budou mít bezpečnější životní prostředí.

„ Trh s výstavbou, prodejem a pronájmem mini bytů bude v blízké budoucnosti velmi komplikovaný, takže hra bude pouze pro profesionální developery, kteří si mohou založit profesionální společnosti specializující se na vývoj tohoto modelu. Jednotlivé domácnosti nebo amatérští investoři se budou na tomto typu projektu jen těžko podílet ,“ zdůraznil pan Quyet.

Pan Nguyen Manh Khoi, zástupce ředitele odboru bydlení a řízení trhu s nemovitostmi Ministerstva výstavby , se k této problematice vyjádřil s důrazem na to, že je nutné regulovat výstavbu 20 a více bytů, aby se zavedl investiční projekt, podobně jako běžný projekt, a prokázat tak odpovědnost, bez ohledu na rozsah nebo počet bytů. Při prodeji je nutné dodržovat zákon o obchodování s nemovitostmi.

Kromě toho musí stavební povolení v dokumentech jasně uvádět, kolik bytů lze postavit, kolik pater, kolik bytů na patře a kolik metrů čtverečních má každý byt.

Kromě toho musí splňovat také kritéria požární ochrany a hašení; stavba musí být ve společném i soukromém vlastnictví; stavební povolení jsou vyžadována ve všech situacích; povolení se vydávají pro každý byt atd.

Podle nových předpisů budou muset jednotlivci, kteří chtějí stavět mini byty (domy se 2 a více podlažími, v každém patře jsou byty, nebo 2 a více podlaží s 20 byty) k prodeji nebo pronájmu splňovat podmínky pro investory v bytové výstavbě.
Byty, které splňují podmínky pro osvědčení podle pozemkového zákona (růžová kniha), budou prodány, pronajaty nebo odkoupeny s leasingem v souladu s ustanoveními zákona o bydlení a zákona o podnikání s nemovitostmi.
Investice do mini bytů k pronájmu musí navíc splňovat stavební požadavky vydané ministrem stavebnictví. Budova musí splňovat požadavky na požární ochranu a hašení požárů stanovené zákonem.

Chau Anh

Zdroj