Jak budou podle nového zákona pronajímatelé platit daň z příjmu fyzických osob?

Národní shromáždění právě schválilo novelu zákona o dani z příjmu fyzických osob, která stanoví, že osoby pronajímající nemovitosti s ročním příjmem přesahujícím 500 milionů VND budou podléhat dani z příjmu fyzických osob. Jaká jsou specifika?

Komerční nemovitosti k pronájmu podléhají dani z příjmu fyzických osob. (Foto: Průčelí ulice Nguyen Trai, okres Ben Thanh, Ho Či Minovo Město - Foto: Chau Tuan)

Zákon vstoupí v platnost 1. července 2026. Jak by se mělo toto nařízení vykládat a jak se liší od současných předpisů? Další analýzu k této otázce poskytuje mistr Ngo Gia Hoang, přednášející na Právnické univerzitě v Ho Či Minově městě.

Podle článku 10 zákona o dani z příjmu fyzických osob z roku 2007 (ve znění novely a doplnění z roku 2014) musí fyzické osoby podnikající (včetně osob pronajímajících nemovitosti) platit daň z příjmu fyzických osob ve výši určitého procenta ze svých příjmů za každou oblast a odvětví výroby a podnikání.

Článek 9 bodu 1 oběžníku č. 40 Ministerstva financí stanoví: Jednotlivci, kteří pronajímají majetek, jsou ti, kteří generují příjmy z pronájmu domů, prostor, obchodů, dílen, skladů; pronájmu dopravních prostředků nebo strojů a zařízení bez obsluhy; nebo pronájmu jiných druhů majetku bez doprovodných služeb.

Aktuální daňové sazby

Ubytovací služby se podle tohoto nařízení nepovažují za pronájem nemovitostí, včetně poskytování krátkodobého ubytování turistům nebo návštěvníkům, poskytování dlouhodobého ubytování mimo bytový dům studentům, pracovníkům a podobným osobám nebo poskytování ubytování se stravovacími a nápojovými službami či zábavními zařízeními.

Při plnění daňových povinností si fyzické osoby pronajímající nemovitosti mohou zvolit, zda budou podávat daňové přiznání za každé platební období určené datem zahájení každého nájemního období smluvně stanoveným ve smlouvě, nebo zda budou podávat jedno daňové přiznání za celý kalendářní rok.

Daňová přiznání lze podat pro každou smlouvu samostatně nebo seskupením více smluv na jednom formuláři prohlášení, za předpokladu, že se všechny pronajaté nemovitosti nacházejí v jurisdikci stejného daňového úřadu.

Ne všichni jednotlivci, kteří pronajímají své nemovitosti, jsou povinni platit daň z příjmu fyzických osob.

Podle článku 3, článku 1 oběžníku č. 100 Ministerstva financí je v případech, kdy se fyzická osoba zabývá pouze pronájmem nemovitostí a doba pronájmu není celý rok, pokud celkové příjmy z pronájmu za daný rok nepřesáhnou 100 milionů VND, osvobozena od daně z přidané hodnoty i daně z příjmu fyzických osob.

Pokud nájemce platí jednorázovou částku za více let, musí být tato záloha alokována každoročně, aby se určilo, zda příjmy za každý rok překračují hranici 100 milionů VND, a nikoli jako jeden rok.

Výše splatné daně z příjmu fyzických osob = roční příjem x 5% sazba daně.

Proto bude muset jednotlivec platit daň z příjmu fyzických osob ve výši 5 % pouze v případě, že si pronajímá dům na dobu delší než celý rok a generuje roční příjem z pronájmu přesahující 100 milionů VND.

Například pokud je roční příjem 110 milionů VND, splatná daň by byla: 110 milionů VND x 5 % = 5,5 milionu VND.

Podle usnesení Národního shromáždění č. 198 budou od 1. ledna 2026 povinny platit daně domácnosti s ročním příjmem 200 milionů VND nebo více, namísto předchozího limitu 100 milionů VND.

To znamená, že domácnosti s ročním obratem přesahujícím 100 milionů VND, ale nepřesahujícím 200 milionů VND nebudou od 1. ledna 2026 muset platit daň z přidané hodnoty a daň z příjmu právnických osob.

Pokud jde o způsoby platby daní, daňové přiznání a jejich podávání upravují články 11 a 13 oběžníku č. 40 vydaného Ministerstvem financí.

Elektronická daňová aplikace pro fyzické osoby v současné době podporuje uživatele v podávání daňového přiznání k pronájmu nemovitostí s obdobími podávání přiznání založenými na splátkách a ročních obdobích. Aplikace eTax Mobile podporuje domácnosti a individuální podnikatele v podávání daňového přiznání pro domácnosti a individuální podnikatele.

Nové prvky novelizovaného zákona o dani z příjmu fyzických osob z roku 2025

Novelizovaný zákon o dani z příjmu fyzických osob, který schválilo Národní shromáždění 10. prosince 2025 a který vstoupil v platnost 1. července 2026, představuje několik významných změn pro jednotlivé podniky, zejména ty, které se zabývají pronájmem nemovitostí.

Zaprvé, hranice pro daňovou povinnost z příjmu fyzických osob byla výrazně zvýšena. Podle článku 7 bodů 1 a 4 novelizovaného zákona o dani z příjmu fyzických osob z roku 2025:

„Osoby s bydlištěm ve Vietnamu, které vykonávají výrobní a obchodní činnosti s ročním příjmem 500 milionů VND nebo méně, jsou osvobozeny od daně z příjmu fyzických osob. Vláda předloží stálému výboru Národního shromáždění návrh na úpravu prahové hodnoty příjmu pro osvobození od daně z příjmu fyzických osob tak, aby odpovídala socioekonomické situaci v každém období.“

Proto od 1. července 2026 musí příjmy z pronájmu domů přesáhnout 500 milionů VND ročně, aby podléhaly dani z příjmu fyzických osob.

Jedná se o významnou změnu oproti současné hranici 100 milionů VND, která pomáhá snížit daňovou zátěž pro malé podniky a pronajímané nemovitosti.

Příklad: Paní A pronajímá svůj dům a vydělává 450 milionů VND/rok. Podle současných předpisů tento příjem přesahuje prahovou hodnotu a podléhá dani z příjmu fyzických osob. Paní A by musela platit daň ve výši: 5 % x 450 milionů VND = 22,5 milionů VND/rok.

Nicméně podle nového zákona, jelikož příjem paní A je nižší než 500 milionů VND ročně, nebude muset platit daň z příjmu fyzických osob.

Další významnou změnou je, že daň se nyní vztahuje pouze na tu část příjmů přesahující 500 milionů VND, namísto zdanění celého příjmu jako dříve.

Podle článku 7 bodu 4 novelizovaného zákona o dani z příjmu fyzických osob z roku 2025 „fyzické osoby, které pronajímají nemovitosti, s výjimkou ubytovacích podnikatelských aktivit, platí daň z příjmu fyzických osob, která se vypočítá vynásobením příjmu přesahujícího 500 milionů VND sazbou daně ve výši 5 %“.

Daň z příjmu fyzických osob z pronájmu se tedy vypočítá pomocí následujícího vzorce:

Daň z příjmu fyzických osob = (roční příjem - 500 milionů VND) x 5 %

Například: Pan B pronajímá svůj dům za 55 milionů VND/měsíc, což odpovídá 660 milionům VND/rok. Příjem přesahující prahovou hodnotu je 160 milionů VND a splatná daň je pouze 160 x 5 % = 8 milionů VND/rok.

Tato nová metoda výpočtu je považována za rozumnější a spravedlivější a přesně odráží daňovou únosnost daňového poplatníka. To je výhodné pro pronajímatele, pokud jejich příjmy překročí prahovou hodnotu pouze o malou částku.

Zpět k tématu

MSc. Ngo Gia Hoang

Zdroj: https://tuoitre.vn/theo-luat-moi-nguoi-cho-thue-nha-phai-nop-thue-thu-nhap-ca-nhan-ra-sao-20251212093234535.htm