Trh s nemovitostmi je v krátkodobém horizontu „horký“.

Ministerstvo stavebnictví odhaduje, že od začátku roku do současnosti se obchody s pozemky a prodejní ceny v lokalitách ve srovnání s posledním čtvrtletím roku 2024 výrazně lišily. Hlavním důvodem jsou informace o sloučení provincií a měst. V provinciích a městech vybraných jako lokality pro nové správní úřady došlo k nárůstu cen a také k nárůstu objemu transakcí.

Obytná oblast Dong Oi v městské části Ninh My ve městě Hoa Lu bude v březnu 2025 vypsána do výběrového řízení.

Růst cen a objemu transakcí ve výše uvedených oblastech je však spekulativní a představuje pro trh s nemovitostmi značná rizika. Úřady v mnoha lokalitách vydaly před touto situací varování a posilují kontrolu a řízení trhu.

Podle statistik z nedávno zveřejněné zprávy Ministerstva výstavby o situaci na trhu s nemovitostmi v prvním čtvrtletí roku 2025 bylo v celé zemi zaznamenáno 101 049 úspěšných transakcí s pozemky, což představuje nárůst o 16,4 % ve srovnání s předchozím čtvrtletím a o 3 % ve srovnání se stejným obdobím loňského roku. Celkový počet úspěšných transakcí v segmentu bytů a rodinných domů mezitím dosáhl pouze více než 33 500 jednotek.

Porovnání těchto dvou segmentů ukazuje, že objem transakcí s pozemky v uplynulém čtvrtletí byl více než trojnásobný oproti celkovému objemu transakcí s tradičními bytovými produkty. Jedná se o vzácný „rozpor“, který naznačuje silný tok kapitálu do pozemků.

Spolu s velkým objemem transakcí došlo také k prudkému nárůstu cen pozemků. Například v Bac Giang se ceny pozemků v některých oblastech města Bac Giang zvýšily o více než 20 % ve srovnání s koncem roku 2024. Podobně v oblasti Phu Tho se v některých obytných oblastech, a dokonce i v opuštěných městských oblastech Van Phu, Trung Vuong, Tho Son, Thanh Mieu a Gia Cam, zvýšily nabídkové ceny o 20–30 % ve srovnání se stejným obdobím loňského roku. Nebo v Hai Phongu se ceny pozemků v Kien Thuy, An Dong a Thuy Nguyen zvýšily o 15–20 % ve srovnání s koncem roku 2024.

V jižním regionu je Nhon Trach (provincie Dong Nai ) i nadále ohniskem „pozemkové horečky“. Jen za první tři měsíce roku se ceny pozemků v některých oblastech Long Tho, Phu Dong a Phuoc Khanh zvýšily o 20–30 % a na některých místech o více než 40 % ve srovnání se stejným obdobím loňského roku.

Odborníci se domnívají, že sloučení administrativních jednotek na úrovni provincií má určitý dopad na trh s nemovitostmi, přičemž v některých oblastech dochází k prudkému růstu cen. Tato situace je však jen krátkodobá.

K tomuto jevu Dr. Tran Xuan Luong, zástupce ředitele Vietnamského institutu pro výzkum trhu s nemovitostmi, poznamenal, že kdykoli se objeví informace o sloučení administrativních jednotek na provinční úrovni, trh s nemovitostmi v příslušných oblastech vykazuje známky silných výkyvů. Některé spekulativní skupiny zneužívají očekávání veřejnosti a investorů ohledně změn v plánování a infrastruktuře a rychle vstupují na trh s různými ziskuchtivými schématy.

„Mechanismus manipulace s cenami obvykle začíná šířením fám o urbanistickém plánování nebo umístění nového administrativního centra, aby se stimuloval nákupní sentiment. Tyto skupiny pak mohou provádět transakce zasvěcených osob, aby vytvořily falešný efekt „horečky“, což způsobí, že ceny pozemků v krátkém období prudce vzrostou a budou tlačeny daleko za jejich skutečnou hodnotu,“ analyzoval pan Luong.

Tento expert radí, že aby se zákazníci vyhnuli pádu do pasti spekulativních bublin, musí rozlišovat mezi trhem s nemovitostmi se skutečnou hodnotou a spekulativním trhem. Skutečně zdravý trh musí být založen na skutečné kupní síle lidí, doprovázen transparentním plánováním a právními informacemi poskytovanými úřady. Na druhou stranu musí mít nemovitosti na reálném trhu potenciál generovat peněžní tok prostřednictvím pronájmu nebo obchodních aktivit a musí být podpořeny jasně definovanou nebo rozvíjející se dopravní infrastrukturou a vybavením.

Nejenže je dotčena půda a bydlení, ale sloučení provinčních administrativních hranic také vytváří hybnou sílu pro průmyslové nemovitosti. Odborníci dokonce očekávají, že to v této fázi strategické transformace „podpoří“ vietnamský trh s průmyslovými nemovitostmi a poskytne tak páku pro vznik rozsáhlých průmyslově-městských zón, které budou atraktivnější pro mezinárodní investory.

Pan Thomas Rooney, zástupce ředitele oddělení průmyslového poradenství společnosti Savills Hanoi, poznamenal, že slučování administrativních jednotek není jen změnou geografických hranic, ale jeho cílem je také zefektivnit administrativní aparát, snížit fragmentaci v plánování a zvýšit konkurenceschopnost mezi lokalitami. Pokud bude provedeno správně, připraví cestu k vytvoření integrovaných městsko-průmyslových ekosystémů, čímž je učiní atraktivnějšími pro zahraniční investiční toky, které jsou stále selektivnější, pokud jde o jejich destinace.

Provincie tak mohou plánovat více nových průmyslových zón s většími plochami, což podnikům poskytne více možností. Díky zvýšené nabídce pozemků budou domácí i zahraniční podniky snáze nacházet vhodné lokality pro otevření továren, čímž se zabrání nedostatku průmyslových pozemků v lokalitách s vysokou poptávkou.

Provincie s většími oblastmi mají navíc po sloučení podmínky pro jasnější vymezení svých zón, a tím i pro rozvoj specializovaných průmyslových parků nebo průmyslových komplexů, jako jsou podpůrné průmyslové parky nebo specializované podpůrné průmyslové parky, které dodávají komponenty a díly pro velká výrobní odvětví nebo specifická odvětví, jako je automobilový průmysl nebo polovodičový průmysl.

„Lokality, které již dříve byly klíčovými faktory v přilákání investic, se po sloučení a úžeji koordinovaném plánování budou vzájemně doplňovat z hlediska infrastruktury, pracovní síly a rozvojové orientace. Větší rozsah pomáhá lokalitám dosáhnout vyšších standardů v infrastruktuře a řízení, a tím posílit jejich postavení v globálním hodnotovém řetězci,“ analyzoval Thomas.

Než se však projeví dlouhodobé výhody, budou existovat krátkodobé problémy. Je to proto, že úpravy administrativních hranic nevyhnutelně ovlivní řadu faktorů, od územního plánování a investičních licencí až po právní postupy týkající se životního prostředí a stavebnictví.

Podle Thomase Rooneyho se tak podniky mohou v krátkodobém horizontu potýkat s obtížemi kvůli změnám v řízení a politikám, které dosud nebyly mezi sloučenými lokalitami synchronizovány. Z dlouhodobého hlediska je to však skvělá příležitost k obnovení transparentnějšího a efektivnějšího právního rámce. Koordinace a standardizace postupů v nových administrativních oblastech pomůže ušetřit čas a zvýšit důvěru investorů.

V případě průmyslových nemovitostí, kde je stabilita a jasnost v plánování klíčová, sjednocení postupů a politik vydláždí cestu pro rozsáhlé průmyslové parky, které integrují logistickou infrastrukturu, satelitní města a meziregionální dopravní spojení.

Pokud budou fúze realizovány ve spojení s investicemi do infrastruktury, zejména do okruhů, námořních přístavů, letišť a digitální infrastruktury, průmyslové parky již nebudou omezeny administrativními hranicemi. Podniky pak budou mít přístup k pracovní síle z více lokalit s optimalizovanějšími provozními náklady.

Rozvoj meziregionální infrastruktury také pohání trend odklonu od tradičních průmyslových trhů, kde je nabídka omezená a investiční náklady rostou. Nové lokality s dostatkem levných pozemků a vylepšenou infrastrukturou budou mít příležitost stát se novými průmyslovými centry.

NBO

Zdroj: https://baoninhbinh.org.vn/thi-truong-bat-dong-san-nong-trong-ngan-han-856556.htm