Vietnamský trh s nemovitostmi naléhavě potřebuje zvýšit agregátní poptávku a vytvořit nabídku.

Vláda v poslední době přijala mnoho silných řešení na podporu oživení a proražení trhu s nemovitostmi. Zejména v usnesení č. 33 vláda navrhla mnoho konkrétních a podrobných řešení na „záchranu“ trhu. Trh sice také obdržel určité pozitivní signály, ale prorazit se mu nepodařilo.

V rozhovoru s reportéry deníku Journalist and Public Opinion Newspaper pan Le Hoang Chau - předseda Asociace realitních kanceláří Ho Či Minova Města (HoREA) uvedl: „V prvních 7 měsících roku 2023 se trh s nemovitostmi i nadále potýkal s mnoha obtížemi.“

+ Jak hodnotíte trh s nemovitostmi od začátku roku 2023 do současnosti?

- Přestože trh s nemovitostmi vykazuje známky zlepšení po vládních řešeních k překonání obtíží, obecně se trh v posledních 7 měsících stále potýkal s mnoha obtížemi, nízkou likviditou a velmi omezenou nabídkou.

Hlavními důvody jsou nevyřešené právní otázky a omezený přístup ke kapitálu, některé incidenty v druhé polovině roku 2022 ovlivňující důvěru investorů a obecně některé zásadní problémy trhu, které nebyly vyřešeny, jako jsou právní otázky, omezená nabídka, nerovnováha mezi nabídkou a poptávkou...

Vietnam ve skutečnosti plně nevyužívá potenciál a silné stránky trhu s nemovitostmi. Průmyslové, turistické a zábavní nemovitosti jsou koncentrovány pouze v některých regionech a nevytvářejí tak hnací sílu a širokou atraktivitu ve všech oblastech země.

Vietnamský trh s nemovitostmi naléhavě potřebuje zvýšit poptávku a vytvořit nabídku, zdroj obrázku 1

Pan Le Hoang Chau předpovídá, že vietnamský trh s nemovitostmi zůstane stagnující až do konce roku 2023 a že se může zotavit a rozvíjet zdravěji, transparentněji a standardizovaněji až od druhého nebo třetího čtvrtletí roku 2024 díky pokroku v právním prostředí, pozitivním vyhlídkám hospodářského růstu a synchronnímu a modernímu rozvoji infrastruktury.

Mnoho segmentů investičního trhu stále čelí velkým překážkám a překážkám. Potenciální pozemkové zdroje nebyly optimálně využity. Nemovitosti v průmyslových parcích, ekonomických zónách, exportních zpracovatelských zónách a high-tech zónách se stále rozvíjejí opatrně a stagnují s nízkou mírou obsazenosti.

Poptávka po bydlení pro všechny sociální vrstvy je velmi velká, zejména po bydlení pro osoby s nízkými a středními příjmy, ale míra odezvy je omezená.

+ Můžete podrobněji analyzovat obtíže trhu v současném období?

- V současné době existují 3 hlavní obtíže a překážky, které brání prorazení trhu s nemovitostmi.

Zaprvé, obtíže související s politikami a zákony, jako jsou obtíže související s pozemkovým právem, obtíže způsobené plánovacím právem a některé obtíže související s investičním právem.

Například pokud jde o plánování, některé projekty s podrobnými plány 1/500 byly schváleny, ale nejsou v souladu s územním plánem a celkovým plánem a jsou přezkoumávány, upravovány a aktualizovány v souladu s předpisy.

Nebo se mnoho projektů setkává s obtížemi, překážkami a pomalou realizací kvůli předpisům o metodách oceňování pozemků; V mnoha případech bylo oznámeno územní plánování, ale na úrovni okresu neexistuje žádný roční územní plán...

Druhým problémem jsou potíže s tokem kapitálu. Zejména přístup k úvěrům pro realitní podniky stále není snadný, a to především kvůli třem problémům: vysokým úrokovým sazbám, legalitě projektu a důvěře v likviditu trhu. Reálná úroková sazba je ve skutečnosti okolo 11–12 % ročně.

Nedávné snížení úrokových sazeb o 0,5–2 % je velkým výsledkem úsilí vlády a bankovního systému. Tento krok má pozitivní vliv na ekonomiku a realitní podnikání.

Zkrácení doby trvání projektu o 1 rok však může firmám pomoci ušetřit až 12–15 % kapitálových nákladů na úrocích. Nemluvě o úspoře na mzdách, strojích a zařízeních atd. za celý rok.

Přísné předpisy týkající se kontroly rizik u hypotečních úvěrů pomáhají ke zdravějšímu trhu, jeho přiblížení skutečným potřebám a k zamezení cenovým bublinám.

V současné době je však finanční kapacita většiny realitních kanceláří omezená, vlastní kapitál je nízký a provoz se spoléhá převážně na bankovní úvěrový kapitál, což vede k obtížím s přístupem k úvěrovému kapitálu.

Úroková sazba u úvěrů v rámci balíčku sociálního bydlení ve výši 120 miliard dongů je příliš vysoká (8,7 % pro firmy, 8,2 % ročně pro kupující nemovitostí), což investorům i kupujícím nemovitostí ztěžuje život.

Za třetí, problémy s agregátní poptávkou a důvěrou na trhu. Je vidět, že agregátní poptávka prudce klesla ve většině segmentů, zejména v oblasti luxusního bydlení, luxusního cestovního ruchu a nemovitostí v resortech a pozemků. Důvěra na trhu prudce klesla.

Podle předběžného průzkumu Vietnamské realitní asociace neměly dvě třetiny podniků zabývajících se rozvojem projektů v uplynulém roce téměř žádné nové aktivity v oblasti rozvoje projektů.

Mezitím realitní makléřské firmy propustily přibližně 50–70 % svých zaměstnanců. Investoři, tedy většina investorů, v posledním období do realitního trhu neinvestovali.

+ Takže, jaká máte doporučení, která by pomohla prorazit na trhu s nemovitostmi?

- Nejnaléhavějším problémem je nyní zvýšit celkovou poptávku a vytvořit klíčový zdroj nabídky pro vietnamský trh s nemovitostmi. Největší poptávkou na vietnamském trhu s nemovitostmi je v současnosti segment cenově dostupného komerčního bydlení. Pro zvýšení celkové poptávky je proto nutné tento typ rychle, silně a diverzifikovat.

Vláda však v nejbližší budoucnosti musí efektivně zavést řešení na podporu trhu s nemovitostmi v souladu s Programem socioekonomické obnovy a rozvoje na období 2023 a 2023–2025.

Kromě toho urychleně dokončit revizi právních postupů pro realitní projekty, které jsou zpožděné/pozastavené, a v letech 2022 a 2023 je důkladně projednat, aby se vytvořily podmínky pro opětovnou realizaci projektů a zajistily se dodávky zboží na trh.

Doufám také, že stát osvobodí od stavebních povolení investiční projekty v oblastech se schváleným podrobným plánováním 1/500 dle bodu h, odstavce 1, článku 2 usnesení vlády č. 43/NQ-CP ze dne 6. června 2014 o řadě klíčových úkolů reformy správních postupů při tvorbě a realizaci investičních projektů s využitím pozemků za účelem zlepšení podnikatelského prostředí.

Pokud jde o úvěrový kapitál, myslím si, že komerční banky by také měly zvýšit podporu úrokových sazeb/poplatků u transakcí s nemovitostmi s elektronickými platbami a bezhotovostními platbami.

Dále navrhuji, aby úroková sazba z úvěrů na trhu s nemovitostmi v období 2023–2025 byla následující. Pro segment komerčního bydlení vhodný pro příjem se doporučuje sazba pod 7 % ročně.

Segment sociálního bydlení: Pro firmy je doporučená sazba pod 6 %/rok; pro kupce domů je doporučená sazba pod 4,5 %/rok. Pro segment cestovního ruchu a rekreačních nemovitostí je doporučená sazba pod 9 %/rok. A konečně pro segment luxusních rezidenčních nemovitostí a další segmenty je doporučená sazba 9–10 %/rok.

Orientovat a podporovat trend vydávání dluhopisů veřejnosti namísto jejich soukromého vydávání; nadále přísně řešit porušování předpisů týkajících se podnikových dluhopisů, rušení vkladů a prohlašování „dvojí ceny“ při převodech nemovitostí s cílem zvýšit odrazující účinek a zajistit práva investorů a snížit rozpočtové ztráty; zdokonalit právní rámec na ochranu investorů do podnikových dluhopisů a certifikátů fondů.

Závěrem doporučuji podpořit vydávání vlastnických listů k nemovitostem v oblasti cestovního ruchu a letovisek sekundárním investorům, aby se rychle uvolnily desítky miliard USD zdrojů a stimuloval rozvoj cestovního ruchu a letovisek na základě vyhlášky č. 10/2023/ND-CP, kterou se mění a doplňuje řada článků vyhlášek upravujících provádění pozemkového zákona.

+ Moc děkuji!

Viet Vu (Účinkující)

Zdroj