Proč se při oceňování pozemků ignorují tržní principy?

(NLDO) - Návrh novelizovaného pozemkového zákona provedl zásadní úpravy týkající se obsahu cen pozemků.

Návrh revidovaného pozemkového zákona přitahuje zvláštní pozornost, protože zavádí mnoho významných změn týkajících se předpisů o oceňování pozemků – což je jeden z hlavních obsahů článků 158 až 162 pozemkového zákona z roku 2024.

Dvěma hlavními tématy jsou úprava principů oceňování pozemků směrem ke snížení role tržních faktorů a návrh na zrušení specifických mechanismů oceňování pozemků. Tyto úpravy vyvolávají mnoho obav ohledně směřování hospodaření a správy půdy v nadcházejícím období.

Proč rušit regulaci oceňování pozemků podle tržních principů?

Konkrétně návrh novely pozemkového zákona ruší předpisy o oceňování pozemků založené na tržních principech; požadavky na publicitu, transparentnost, objektivitu, poctivost a nezávislost již nejsou uznávány; soulad zájmů mezi státem, investory a uživateli půdy je nahrazen souladem mezi požadavky státu na správu a místními podmínkami.

Vzhledem k tomu, že 4 principy v návrhu ukazují, že oceňování pozemků zahrnuje administrativní faktory, stavíme tedy princip oceňování pozemků na stejnou úroveň jako princip, že stát rozhoduje o cenách pozemků?

Rozhodnutí státu o cenách pozemků na primárním trhu a rozhodnutí o cenách pozemků pro výpočet kompenzace při rekultivaci pozemků státem byly zavedeny od doby, kdy byly v roce 1993 zavedeny předpisy o cenách pozemků v rámci pozemkového zákona.

Je třeba poznamenat, že tyto zásady platí obecně při činnostech v oblasti oceňování pozemků, nejen když stát rozhoduje o cenách pozemků; zároveň je cílem vývoje zásad oceňování pozemků zajistit, aby se zohlednila skutečná hodnota pozemkového pozemku/rozlohy, inherentní charakteristiky cen pozemků a aby se kontrolovalo vnucování subjektivní vůle při oceňování pozemků.

Proto je třeba pečlivě zvážit zásady uvedené v návrhu, aby bylo zajištěno dosažení jejich cílů a aby se přispělo ke zlepšení profesionality v oceňování pozemků.

Vnucování subjektivní vůle a ignorování tržních faktorů nebude odrážet povahu a objektivitu oceňování pozemků. Základní problém spočívá v tom, že musíme zdokonalit mechanismus pro řízení a efektivní regulaci trhu, nikoli vyhýbat se dopadu trhu na proces oceňování pozemků nebo jej eliminovat.

Návrh novelizovaného pozemkového zákona přitahuje zvláštní pozornost, protože zavádí mnoho významných změn týkajících se předpisů o oceňování pozemků. Foto: Son Nhung

Nahradit specifický mechanismus tvorby cen pozemků

Další významnou změnou je, že návrh navrhuje nahradit mechanismus specifické ceny pozemků použitím tabulky cen pozemků v kombinaci s vyrovnávacím koeficientem. V souladu s tím, když stát rekultivuje pozemky, bude cena pozemku pro výpočet kompenzace vycházet z upravené tabulky cen pozemků, nikoliv zvlášť pro každý případ, jako dříve.

Používání ceníku s vyrovnávacími koeficienty vytvoří pohodlí a rychlost při aplikaci cen pozemků v aktuálním kontextu, sníží riziko chyb a prodlouží dobu pro ocenění konkrétních pozemků. Používání konkrétních cen pozemků od zákona o pozemkech z roku 2013 až do současnosti má však vynikající výhody, jako například: vysoká individualita pro příslušné případy, oceňování na základě tržních dat v každém stanoveném čase, regulace zájmů souvisejících stran specificky v každém případě...

Problémy a nedostatky v oceňování pozemků v poslední době spočívají v tom, že subjekt oceňování neprokázal profesionalitu a poradenské organizace zabývající se oceňováním pozemků nefungovaly efektivně. Proto je nutné prostudovat a vytvořit model nezávislého systému oceňování pozemků, jak je uvedeno v usnesení č. 19-NQ/TW ze dne 31. října 2012.

Domníváme se, že je nutné správně identifikovat jádro problému, a to nejen kvůli pohodlí a obtížím, ale i s ohledem na vědecký a profesionalistický přístup k oceňování pozemků. Rozšířené používání ceníku pozemků s vyrovnávacími koeficienty je podobné období zákona o pozemkech z roku 2003 a kdy se zrodilo specifické řešení ceny pozemků v zákoně o pozemkech z roku 2013, je nutné konkrétně posoudit, zda se staré problémy znovu objeví, což je krok zpět při rušení specifických cen pozemků.

Zdroj: https://nld.com.vn/than-trong-khi-bo-quy-dinh-ve-dinh-gia-dat-theo-nguyen-tac-thi-truong-196250806112343466.htm